dmz0503

本人在一个华北地区三线城市，总建面8万平米，共700多套房，纯多层，主力户型90、120平，去年12月开始销售，到现在总共卖了200套左右，今年年底交房。
周边环境：我们的项目在城市的二环边，不属于城市规划的中央居住区，区域内目前也没有什么规模的楼盘只有我们一家而已。项目周边除了有一个政府宿舍的小区外，其他为菜地、建材城、低矮的平房等。附近有个军用机场。项目一站地内有长途客运中心和两个公交总站。2条城市主干道。门前的路直通高铁火车站（规划建设中，距离5公里左右）
市场情况：市场在售的大多数是高层小区，均价3500元左右。当地打工的收入水平也就是800元，好一些的应该是1500元左右。本项目是市场上稀缺的纯多层因而均价4000元。从去年下半年到现在，受市场环境的影响，各楼盘销售的都不太好。与市场其他楼盘比较本项目，每月销售情况还可以。现在很多楼盘主动找一些单位谈团购，价格都很低。最低的2700-2800，也有3100-3200的。前些天一个中央位置的楼盘打出2700的清盘价格，现在很多客户打电话来就会说：“不是降到2000多了吗，你们怎么这么贵？”
项目情况：因为市场稀有，项目一直走高端路线，建材、环境景观、物业服务全部采用知名企业的品牌，通过前期的推广人们也基本就项目认可，但就是认为价格太贵。
销售情况：去年12月开始认购，今年4月正式开盘，加上开发商自己认购，至今共售出200套。销售情况严峻，一直无法满足开发商的回款需求。于是4月份推无风险购房活动（承诺降价退差价、减免后期费用）效果还可以。今年6月份我们曾提出暗降10%左右，但开发商认为利润损失大不能接受。5-9月份平均每月销售6套左右，也远远不能满足开发商的资金需求。9月推出了大金额的促销活动，并把临街楼下调了400元，但是效果并不显著。
求助：现在开发商准备召集股东跟我们开会，对我们的销售情况很不满，我们作为代理商应该如何回应？既不显得推诿又很客观的。

dmz0503

求助！

sunboy9946

[size= 4]个人观点：需要做一个尽客观的市场情况分析，现在全国地产不景气、证券市场萎靡、金融风暴等情况是不争的事实，然后在弄一个你们项目区域的市场分析，各家的价格走势、销售量分期走势等等，来反应其区域的市场势态，在弄个自己的销售情况及价格走势来和其他的对比，尽量用客观的真实数据说明“在这样不景气的市场情况里我们做的已经是很好的了”，然后在做一个策略性的调整预案说明“我们正在寻求逆市策略，为开发做更多的努力”。
   
     总之，你要做足两点：一、现在的情况是普遍状况（市场不景气），而在这样的市道里我们已经算很好的了。二、我们已经制定了更新的方案来应对这样的逆市行情。（最好在报告里增加新的推广策略，就是让开发商花钱的意思，往往在这个时候开发商要不选择省钱保持沉默，要不就会给你钱去推广）

ak47999sh

基本同意3楼的观点，如果开发商问你，你要用XXX的广告费可以，我给你们花了后有多少的成效? 能卖出多少房子，回笼多少款?你如何回答？其实开发商现在想要的是以后该楼盘以怎样的方式去卖？现在降价是一种方式，但不能只说，你要告诉他降多少？降了以后可以卖出多少房子，回多少的款，那开发商就会衡量要不要降，你现在说降，降多少？降价后能卖出多少房子，自己心里都没底那怎么跟开发商去谈，那只有等这被踢掉的份了。

妞妞爸爸

说的有道理，我的开发商就让我写个报告，要开盘多少价格，不开盘会有什麽样的影响，烦死了，我怎麽给你保证，卖1000万，他同意，但是有条件 ，所以说很麻烦，如果不好做还是走人的好，长痛不如短痛。

dmz0503

感谢三楼和四楼的指点。
其实之前的开会，开发商的人就是这样问，降多少？降了能卖出去多少房？
降价幅度我们提出，不过公司老总不敢保证能卖出多少房源。
经过事实证明，降价还是能够推动销售，不过从前那些一抢而空的局面没有出现，可能是降的价位人们只是觉得合理但不是很便宜的原因。

evayinna

降价,跑量,做一份详细的报告,说明降多少,可以售多少,回笼多少,
还有就是做广告,活动,把项目跟周边楼盘不同的信息用广告形式告诉客户,结合活动进行暗地降的方法,这只是本人一点愚见

cuihongjian

1、市场决定销售速度
    现如今国内房地产市场处于低迷，价格不但不能如以前那样猛涨，反而整个市场的销售价格处于降价阶段，持币观望的客户仍在日益增加。
2、降价需到位
   小范围的降价，只能让客户感觉你的价格仍可再降，断断续续的小幅度降价，不但不能达到预期的目标，反而将项目客户拱手让与其它项目。
3、降价会导致项目变性折扣

dmz0503

临街楼下调了价格，降幅约350元/平米（约10%），结合推出的首付低至15%的活动；
本月销售有点起色，到目前已经销售了十几套；
从成交产品中，临街楼、顶层等中小户型、低总价的房源为主；好位置、价格高的房源量小；
价格依旧是制约人们购买的因素，高性价比是人们看重的买点。

风寒月22

其实有时降价也不是一个好办法,客户会等你一降再降,
一直都处于观望状态。。。就拿我们自己当客户来说是否有这种想法呢
所以建议做别的活动，不过就是换个形式降低价格