08-09年地产市场形势评判
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以下是针对本人所在的三级城市所做，纯属个人（新入行三个月）浅见，抱着学习的目的发到网上来，与大伙交流思想、分享见解，不妥不周之处，还请各位大侠不吝指教！
08楼市风雨飘摇 地产寒冰大势已现
[前 言]“十年生聚，三年绽放，一朝脱缰，引来万众瞩目世惊狂”——自94年以后十年蓄势、三年冲天的房价，如同一匹脱缰的野马，吸引了人们无限的关注和惊叹，造就了庞大的地产食物链和“胡润百福榜”里面最大的富豪群体，但也隐隐危及到了产业环境的长远发展，激化了贫富悬殊社会矛盾，更迫使中央为保护产业环境和社会稳定，频繁出台政策与地产开发商进行博弈••••••••
截止08年6月，从产业层面来看，宏观调控初显成效，消费者从排队哄抢到持币观望、理性回归，开发商从“王石的拐点论”到“潘石屹的百日剧变论”再到“冯仑的猪坚强自讽”，都揭示了开发商面临困境，地产行业重新洗牌的趋势；那么，具体到郴州，我市的房地产行业又在发生什么样变化，08、09年又将呈现怎么样的趋势呢，我们为此进行长达两个月的走访调查。
一、项目竞发困局：供应井喷、销售锐减
从2000年涌泉小区点燃郴州地产开发的星星之火，现到2002/2003年明桂园、乐仙山庄、华宁花园的惊艳亮相，接着04年底05年初群雄逐鹿，普通商品房、商业地产、电梯小高层、别墅等各类项目遍地开花，然后是05/06/07三年间大盘云集、项目井喷、房价翻番，投资消费热情高涨，市场供需两旺！短短八年间，借助中国经济GDP每年两位数的快速增长，借助城市化发展进程加速、城市用地相对稀缺论，借助消费者追涨杀跌的羊群心理，众人拾柴直接将地产行业发展的火花烧到了沸腾的境界。
与此同时，三年的空前繁荣，一线城市狂飚猛进的房价，楼市旺销、市场热捧和专业鼓手品吹，更进一步的膨胀了开发商的信心，也吸引了更多投资和投机客的进入。有数据统计：仅仅在2007年底和2008年初，郴州新成立的开发公司就达60多家，而同样惊人的还是郴州开发商2007年底拿地的速度和魄力——2008年1-3月全市房地产企业购置土地面积34.1万平方米，比去年同期上升60.1%！受三年利好因素影响，08年初，郴州开发备案在建项目50多个，新增项目20多个，新增项目供应量396.56万平方米。与此同时，郴州出现多个建筑面积过10万的大盘和外来开发商介入的明星楼盘，简略举例附表如下：
项目名称 开发公司 项目地址 建筑面积 备 注
龙凤嘉园 嘉晟房产开发公司 青年大道 163000㎡ 2007年立项
爱莲湖畔2355888 中珠股份（珠海） 青年大道爱莲湖旁 170000㎡ 08年，楼展中心驻于华天大酒店
玫瑰园2191999 振兴房地产 青年大道和香雪大道交汇处 173000㎡ 2008年底
天一名邸二期2169998 （上海）锦马房产天一置业 五岭广场 84700㎡ 08年6月28日奠基
然则，地产开发公司的量迅猛的增加了，报建动工项目飚升了，购买刚性需求和市场消化能力却不仅没有增加，反而缩减了。既是因为前三年的供需两旺已经消化了许多市场购买力；也因为有钱购买高价房屋的消费者，已经在前三年掏了一两次荷包，他们都有了一套甚至两套以上的房屋；更因为国家的宏观调控、一线城市价格下挫，让许多消费者加入了游离和观望的阵营；同时，十六次连续上调准备金、银根紧缩，减弱了市场流通、弱化了部分消费者的资金流和购买力，抑制了大部分投资和投机客的炒作机会。
多重因素或明或暗的抑制了部分消费热情，而城镇人均可支配收入1059元/月、人均居住面积已达29.9平方米的郴城消费者适时选择了观望，综合作用下——2008年上半年，郴州楼市总共销售面积72.86万平方米，同比2007年上半年统计销售面积约105.73万平方米，下降31%。
二、资本困局：融资困难 资金链遭遇危机
三年利好刺激、开发项目猛增，导致房地产开发项目建设成本大幅增加。07年底，郴州城区开发用地拍卖价格屡创新高，人民西路尚书•峰景等多块开发用地拍出人民币120万元/亩的高价，拿地成本同比06年上涨超过100%。
同时，建筑材料和人工费用上涨也直接导致了开发成本高企。08年06月，市城区普通水泥平均价格为350元／吨，较去年年底上涨35%；建筑钢材平均价格为5697元／吨，较去年年底上涨54.7%；沙石平均价格170元／方、75元／方，较去年年底分别上涨56.7%和49.4%；人工工资达到100元／人•天，较去年年底提高10%。
而建筑成本上涨还仅仅是困扰开发商资金链的问题之一，更重的枷锁还有两层：一是央行信贷紧缩、减少流通、提高准备金；二是楼盘销售进度缓慢，资金回笼慢。对地产开发商来说，银行的每一次调整，都意味着紧了一分枷锁，例如5月20日——金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，至16.5%新高。按照目前的存款规模计算，此次存款准备金率将收回金融机构2111亿元资金，加上当日央行回笼的260亿资金，冻结资金规模约摸到2371亿。
而纵观银行信贷调整的走向，08/09年预计还会继续加大紧缩力度，不会放松地产开发方面的信贷。因为今年以来，CPI涨幅高达8.7%，创下近11年新高，政府承认，局部通胀有转向全面通胀的危险。温家宝总理在今日上午的记者招待会上也坦承，要达到全年通胀涨幅4.8%的控制目标“不容易”。 1-2月，城镇固定资产投资8121亿元，同比增长24.3%。尽管低于市场预期及去年全年的25.85%，但仍高于去年同期23.4%的增速，再次确认了经济趋热的风险，担心出现投资过热现象。
三、价格困局：有价无市 滞胀难延续
虽然本地开发项目涌泉，竞争加剧；虽然全国楼市产业寒流依稀飘近，“08年楼市拐点论”、“温总理论说08年经济为中国最艰难一年”、“潘石屹楼市百日剧变说”等依次袭来，深圳、广州、北京等一线城市房价也随之下挫，深圳出现“断供潮”现象，但郴州房价依旧坚挺，甚至还在借助余温上演逆市上扬的好戏！
例如2007年底，郴州电梯房均价2913元/㎡，楼梯房均价2185元/㎡；08年6月，电梯房均价上涨到了3071元/㎡，楼梯房均价上涨到了2431元/㎡。纷繁大局中，几个势头强劲、广告凶猛的大盘（燕泉福邸2500—3600元/㎡、香雪公馆2928元—3600元/㎡、天润•天城2700元—3980元、爱莲湖畔2700元—3980元、天一名邸二期均价6280元左右等）的项目均价更是屡创新高！
为什么在国家宏观调控政策迭出的情况下，在银根紧缩、开发商资金压力崩得一根筋的情况下，在一线城市房价下挫、全国消费者齐声盼跌的情况下，郴州的楼市还能逆市上扬呢？分析认为：一是开发商不想降，不想在开发成本猛增的情况下，降低自己的利润所得；二是开发商不敢降，看多了消费者追涨杀跌的行为，他们更怕降价不能带来销售成交和资金回笼，降价三百，消费者认为五百之后才是谷底，于是降了更没人买。因此，开发商宁愿承受土地流拍、土地置换或焦头烂额的去筹款，也不敢轻易开启价格战的潘多拉魔盒。
然而，万事万物总是联系。不管开发商怎么一厢情愿的抬价促市、抬价保市，郴州也并不能成为孤岛铁板一块；开发商虽有意延续2007年楼市价格余温，但却无法封塞消费者的视听。国家产业政策的调整、十六次上调准备金利率以及过往的组合拳缓慢生效、一线城市房价下挫、“买得起房供不起房的断供现象”都直接影响到了消费者的购买心态，市场观望情绪渐浓，这些都直接造就了郴州楼市有价无市、销售市场冷清；而08年上半年同比销售面积大幅下降，也直接说明08年郴州楼市的价格上涨属于滞胀现象，缺乏后劲。
四、未来猜想：沉稳变局 圆融过渡
一、价格变局：地产开发商群体与消费者——耐心博弈。博弈中，开发商群体利益一致、口吻和步伐一致，为利益、为不被洗牌中出局、为不敢降价、打价格战而戴上枷锁跳舞；而消费者是分散的，部分刚性需求无奈释放或许会延迟价格变化，但大势不可围、供过于求、银行紧缩带来的资金链危机将逼迫部分开发商不得不降，从而撕开市场口子，预计08-09年中，郴州房价同比现在每平方米下跌500元左右。
二、政策变局：地产业始终是牵动国民经济的支柱行业之一，是21世纪初拉动国民经济增长的三驾马车之一；且不说地产业的发展牵动着建材、家装、家具、床上用品和窗帘布艺等众多家居用品市场兴衰的脉搏，仅仅是地产业积压着的全国各大银行数千亿元的信贷金额，供房按揭者也聚集全国各大银行上千亿信贷资金，国家和央行就不会允许地产业沉沦、或真的大起大落。因此，个人预测——在地产业感受压力的峰值、商品房价格下调一定幅度（郴州预计为500-800元）、社会贫富矛盾有所缓和之后，中央对地产业的宏观调控政策将松绑或出台部分利好信息。
三、城市变局：城市向东南挺进；国民经济发展大潮中，城市化进程、城镇化加速势不可挡，新版块市政生活配套渐渐完善、性价比日益突现。且相对火车站及老城一带、城市中心片区开发用地日益稀缺，五岭版块腾挪规划变革空间有限来说，新版块发展空间宏远、可规划变革起点高，预计将成为今后十年的发展重点。
四、物业变局：在物业结构方面，郴州楼市近些年来呈现出两大不合理的现象——1是跟风电梯房，电梯房风潮兴起，大家一拥而上，直接导致08年郴州楼市供应面积中电梯房占75%、楼梯房只占25%，08年新开工项目中电梯房项目占87%，楼梯房只占13%，售价高企、公摊过多、居住成本高将直接给中低收入的购房消费者带来两难选择；2是房屋质量、建筑风格、景观造型千篇一律，少精品、少亮点、甚至很少出现03年明桂园交房时给人眼前一亮的感觉，05-08地产三年腾飞期间商品房建筑质量也欠缺显著提升。而08-09年房地产调整期间，面对销售不畅、观望较浓的冷清局面，各开发商将不得不在市场开工项目多、供应面积存量大的局面下激烈竞争，这或许会改变我市物业结构方面的这些不够完备的因素，为楼市进入下一轮繁荣期奠定较好的基础。
