ytmysmbky

小弟在一口岸城市做住宅项目，整个项目由2家开发商合属开发共计不到50万平米，本公司地块建筑面积接近30万平米，商业比例30%左右，该地区人口30万左右（包括流动人口10万左右），由于是口岸城市的原因，商业销售阻力并不大，但住宅销售难度极其高，经过市场调研本地区家庭人均都有2套以上住宅，并且合属开发的另一半地块的住宅销售价格平均低于本公司50—200元左右，面对如此大的问题，小弟暂无良好的解决办法，望各位达人不吝赐教。

弓长惕

问问开发商当初没有做市调吗？

洪泽湖

和商业项目一起打包销售
要不就要想办法从项目本身找出一些卖点来
比如说风水
做生意的很吃这套

wangc2004

人口30万，其中还有10万是流动的，当地家庭人均2套以上住宅，你们体量30万方，市场消化得了吗？
建议楼主先做全面的市场调查，了解当地的市场特征，消费特征和需求，可以在产品上做手脚，如户型、景观等；
另外，另一地块价格低你们50—200元，为什么比你们低？你们的异同点在哪里？你们项目自身有什么优点？
深度挖掘自身项目优点，走差异化，比如可以做成小户型，70平的两房，刺激当地消费者的二次消费者，同时迎合外来人口，毕竟是口岸城市，尽量寻求这部分消费者的切入点，广告上可以在“家”上做手脚，留住这部分客源。
浅见，见笑了……

lingxi1114

1。从介绍来看，50万平米的体量，如果以每套房子平均100平米来看，约5000套，因此，指望把所有房子卖给本地居民是很难的 ，不知道楼主项目是否具有独特的景观或者其他突出的优势，如果有，那么可以考虑以海景或者其他的卖点向内地期望在海边居住养老的人群推广。
2。既然是口岸城市，那么外来人口会很多，也会有很多具有经济实力的高收入阶层，可以面向他们，开发以投资升值居住等卖点的公寓类产品，贵项目商业的火爆证明了公寓市场空间很大，当然其他地方也不乏类似项目成功的先例。
3。你的地块比相邻地块贵200元左右不是问题，房价高低都无所谓，只是让客户认可你的价格就可以了，比如你们可以在景观、户型、配套、建筑质量等方面下点功夫，那么客户自然就接受你的价格了。
总之，本项目关键是在产品形态的选择上，建议楼主下些功夫，认真研讨下。

ytmysmbky

多谢各位的帮助与支持，我们两家同做这个项目，除了施工单位有所不同之外，规划、设计、建筑风格等都是完全一样的，现在问题不在我们两家是竟手盘之间，主要在于如何把这些房子让当地居民及流动人口消化，在来此地之前，我并不是很了解当地的情况，但现在面对这样的现状，小弟的确是江郎才尽了，去年末到今年房地产市场并不是很明朗，对于一些对房屋硬性需求的人来说，房子是必须品，但面对像这样一个软性需求的市场而言，住宅的销售阻力实在是太大了，所以价格还不是当今的主要问题，是市场，我想有什么办法能建立起来买房者对当地房市的投资信心，或者是在宣传上，或者是在说辞上，都可以，小弟QQ:359844051,如有合适建议，可在此放表，也可加小弟，还望各位达人不吝赐教，再次拜谢。

站在彼岸

我们毕竟不是国家机器，没有强制手段可以控制市场，大环境如此。不过既然LZ已经定位在投资者身上，还是有一些办法可以操作的。
1.以租代售、或者是只租不售——过渡的办法，等待市场复苏，如果开发商缺钱，就想办法把房子拿去抵押再贷款吧。
2.酒店式公寓——按普通商品房销售，签约时说明该房屋委托给开发商或第三方做酒店式公寓经营，租金由业主所得，我们抽取佣金和服务费。
3.先做商业——地块内近15万的商业，开发商手里就有近10万的商业，体量相当可观，大可以以商业带动住宅销售。好好考虑商业业态。
4.改善型需求——把产品做成全市最好的，专攻改善型需求客户。谁都想住好房子，只要做到物超所值，还是很多人想要滴。既然户均两套以上的房子，三级市场基本饱和，再喊投资似乎就有点过了～

gylch

感觉区域市场已经饱和了。
按照楼上的说法我比较赞同，从租赁的角度考虑。要不你们就增加一些优惠的手段。从产品上有没有增加装修的可能性。
加入你们那里二手房市场有点话，可以做房子的以旧换新的业务。

愤怒的土豆

住宅能卖就卖不能卖就租出去 你还想其他法是不行的!

ytmysmbky