风临魔顿

项目情况：
项目位于三线城市的一个镇区，占地约百亩，居市中心二十分钟车程。但五分钟车程处即为繁华的城市中的某个区。但项目地块不靠近主干道，只有一条公交线路过（需步行五分钟才能到售楼部），且不是市政公交，为镇区的公交，车况交差。
18万建面社区，一面临河（水质一般，河对岸全部为农田），一面临另外一个在开发的楼盘和空地，一面临村民自建房，一面临自建厂房、空地、学车场。
一期已卖完，二期为小区中最好的位置，最好的景观，户型全部为大户型，120方以上三房、四房、复式单位。
三期有两栋在打桩，一两个月内拿不到预售证。三期户型为78方两房，115方三房。
一期后按原来的计划是先建三期，但是去年年中房子卖的那么好，到处都涨价，且大户型需求旺盛，开发商舍三期开始建二期，由于工程进度问题，没赶上好时机，拿到预售证后，刚好赶上调控，二期从开盘至今，降过几次价，现在已经将无可降，销售仍未过半。

片区内竞争相当激烈，出现过两次降价风潮，该镇区总体经济实力不差，多以服装或相关行业为主产业。二期项目购买的也多是周边做这些生意的个体老板。但是本地人对项目所在的片区不太认同，原因主要是觉的偏，配套不完善。

项目口碑一般，一期曾延迟交楼，发生过业主集体事件。老带新的政策也一直在做，效果一般。

目前售楼部来访量很低，平均一天两、三台客，且绝大多数是想要100方以下单位。

销售人员形象一般，纪律较差，在这公司工作了很久，带客态度、逼客方面很差，基本没什么管理可言。

开发商资金较紧，广告方面基本的做法都试过了，没什么效果，户外广告牌都在很烂的地方，看也看不到，但是仍是来客的重要渠道。


基本情况就是这样，现在陷入困境，一个月都卖不了几套，请各位高手支招。不胜感谢。

jjhhgg

策划有问题。
定位有问题。
业务员有问题。
逐个解题，，，，仅供参考。。。。。

yungua

且绝大多数是想要100方以下单位。
定位有问题，

风临魔顿

说的实际点好吗

果汁80

据LZ的介绍该项目目前面临下几个问题：
1、交通不便
2、目前在售户型在目标客户群里嫌大
3、开盘后降价几次仍对销售触动不大
4、口碑宣传不占优势，即开过一期后，没有形成太大的品牌效应
5、客户来访量少
个人认为，18万方的体量在三线城市的小镇应当算是大盘子了，从LZ提供的资料上看不出建筑风格及形态，亦不知是否有与周边楼盘相比，具有独特之处，那就只能从偶个人的理解来开开方子罗：
1、了解一下旁边另一块地以后的发展前景，看有没有对项目有利的切入点
2、18万方的体量的盘子可以考虑一下开发商自己开通巴士或是与公交联系加入站点
3、从LZ的表述的底气上看，楼盘的定位不是高端客户，虽说该镇区总体经济实力不差，那么是否可以考虑把大户型分割成子母套系，周边批发市场多，流动人口多，小户型租售应当是都有市场的。
4、小镇的广告估计也玩不了什么高深，实在一点的宣传可能更有效，建议在进一步调研市场，挖掘需求点。弄清目标群和诉求点后可重新定位，以扩大客户群泛围。
5、不能再降价了，找个理由先封一段时间盘吧，（反正现在大市场也不太好，呵呵）再开时涨价，实惠可以给老客户，这样你们一期的不良影响可能会少传播出去，同时带新也会有动力。
6、你们销售人员如果不换的话就建议换一销售经理了（俗话说，兵熊熊一个，将熊。。。。。。唉，可别是LZ自己哦 ）
好了，以上只是一点小小的建议，希望看到更好的~~~

偷心的贼

我觉得LZ都已经知道出现了那些问题了，根据你们目前的实际情况逐个改善，因为我们不了解你们的实际问题，而且问题出了那么多，为什么以前没人重视？原因在那里？找到重点原因在改善我想应该会有所改观的！

心止自岸

挺好，项目出现这么多的问题每个月还能走房子，运作的市场素质真的挺好。
我认为现在应该把所有的宣传工作都停一下，既然开发商没有钱，那就应该把钱用在刀刃上。
首先，和市政部分联系一下以开发商的名义做一下河面处理，其目的有三，一、通过这种公益行动换回更好的社会口碑以弥补以前开发商不好的影响。二、以此为契机可以和政府相关部门挂上勾，便于以后工作的开展。三、本身也提高项目自身的资源优势。
第二，联系公交公司，协商在项目地开设公交线路，或加设公交站点。可变通相应的政府关系。
第三，以开发商或项目的名义组织区域内所有服装生产加工企业单位成立类似商会的组织，定期在项目地举办行业研究、服饰流行趋势等类似的座谈研讨。以吸引这些企业的人员购买，并制定相应的优惠措施，争取做到团购。
第四，整合项目所有的资源和优势并把所做的上述工作成绩和效果进行信息释放。
第五，进行人员重组培训

风临魔顿

感谢果汁80和心止至岸两位策友。

项目公司体制特别烦琐，一件事情从有想法到实行一般需要半个月左右的时间，审批流程特别复杂，很多改进的建议之前也提出过，但是最后都不了了之，或者虎头蛇尾，问题是极重难返呀。