昨天看了朋友发的邮件.
看完不免引起同感.
综观我公司目前所代理或顾问的项目,许多还是暂时摆脱了年底的困境.
但是明年怎么办?
说实话,我们心里也没有底啊!
在此,发这个帖子,大家讨论一下!
PS:其实有时候,我们可能是在互相安慰而已
撤，还是不撤？《决策情报》卷首语200806
生活里有两个悲剧:一个是没有得到我们想要的,另外一个是得到了. --王尔德
水晶球替代土地，成为中国地产商当前最想要的东西。在2008年一系列突发事件的摧残下，开发商一直以来健硕无比的神经柔软起来。对于不可知的未来的揣测，漂浮在大江南北。
各地房价或先或后、或大或小都在降价，人们分析何时是“底”，何时反转，明天会怎么样，后天呢？
拐点论时，大家都说是“阴谋论”。中海则迅速跟进。大鳄冲在前面，其他兄弟们走也不是，留也不安。
随后，李嘉诚以44.38亿卖出2005年以3亿美金买入的上海写字楼，尽管当时的目的是“做长期投资”。他还将旗下上海豪宅御翠豪庭每平方米下调1万元。而其时的背景是，降价潮中独善其身的上海，在6月的第一周其住宅成交均价首破1.7万元/平方米，创下新高。
作为一个经历了多个经济周期的骨灰级大师，李嘉诚的嗅觉与举动，难道不是最大的水晶球？
据说“温水煮青蛙”是一个科学谎言，在慢慢加热的过程中，青蛙会在某个临界温度跳出逃生，而非安逸地被煮死。但在商业领域，这是有关企业生存转折点的箴言。
和同行交流，大家都算未来不会跌，原因是地价摆在那里，钢筋又涨价，成本有多高，谁降谁完蛋。
“成本论”侧面证明，这一代地产商都是在水涨船高的大温室里成长起来的。尽管在中国复杂的地产利益链上，供求关系未必是决定价格走势的核心要素，但，当很多青蛙在一口锅里被煮的时候，跑在后面的逃生路径会被前面的挡住。
看看资本市场的判断，万科当前的每股RNAV(重估净资产)测算约为13.6元，这意味着中国地产龙头企业的估值是其拥有的项目现价打85折，而全不计所谓品牌、管理。
作为“快速转动战略”的“轻资产运营”企业，作为行业第一品牌，作为可以向合作伙伴收取管理费的职业地产人平台，万科都折成这样，那么别人呢？
房价已经过高，超出了市场承接能力。一线城市的房价收入比达15倍，二线城市约为10倍。隐性收入可以一直作为“超越国际惯例”的解释吗？
银根紧缩政策则卡住了地产商“货如轮转”的商业模式的咽喉。一旦居民购房冲动熄火，大势便后继无力。
长城证券的研究结论是：
1、 通过对国外房地产崩盘和调整案例的研究，中国房地产行业目前不会崩盘。
2、 未来一段时间内，高房价的局面难以改变，房价有望从过高走向高位平衡。一线城市房价收入比将稳定在10-12、二线城市稳定在8-10内，下跌空间有限。
3、 此轮调整将持续两年左右，房价调整幅度在30%以内。由于我国目前处于高通胀阶段，存在名义价格微调甚至小幅上涨、而以实际价格下调来完成房价调整的可能。
友邦华泰基金的观点是：《人口现断层 未来10年住房消费需求增速将放缓》
该文认为：我国房地产高速增长的时代已经过去，未来10年我国住房消费真实需求增速将放缓，房地产市场需要经历2年左右或更长时间的调整，然后进入平稳增长阶段。
原因是，中国人口结构非常不合理，存在许多隐患，计划生育导致的人口断层现象。2003年我国人口年龄结构图显示30只至39岁之间的人口比例最大，数量大约有2.46亿。而紧随其后20至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。
这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25至39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。
该文还称：
1、城市化进程放缓
2、未来10年住宅真实需求平均增长缓慢
3、土地未必稀缺，供应比较充足。
无论怎样，热火朝天的好日子过去了。有肉大家吃的格局将迅速转变。
我的建议是，
1、百鸟在林，不如一鸟在手。能变现的，早点出手；
2、有所顾忌或者首尾难照应的，至少要准备2-3年的过冬粮草；
3、重新定位自我，寻求未来生存空间。
那些原本是账面上的浮华得失，任它去了。
喻颖正，于广州
