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进入房地产行业是我在读大学时候就有的梦想，所以在大学毕业的时候我就刻意找的都是房地产开发的公司，我进过两件房地产公司，一间是广州的集团公司，一间是东莞的公司。4 m! M% z/ @& i! \! B% ]. g7 H
  东莞的公司不算很大，但在当地是小有名气的。不知不觉进入公司已经有一年多的时间了，在公司中我是负责前期的工作，主要是规划和单体设计，平时也接触下策划的东西。在这里我自己觉得可以接触的面比较广，我是属于开发部的，通常开发部的一般都是搞报建工作的，但是我们公司比较特殊，有专门的报建部门。

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公司的项目还算可以，在当地都有好几个楼盘，而且销售都比较理想（今年的就一般了，受市场大环境的影响），目前销售的主要客户有原来的投资客变为了当地的居民为主，公司也相应地调整了策略。
* z5 K; L" Y; k4 n* `   目前公司有一个楼盘在市区，面积不是很大，共计才2万多方，现在正处于报建阶段。该项目是07年9月份拿的地，地价比较贵，楼面价接近5500元/方，其实在拿地的时候部门就有做过投资分析，该位置的地价最大可以接受的地价是4000元/方；但是领导对该地段比较喜欢，充满了信心，“9·27”政策出来后，哎·······" c- @$ `1 G# p; Y$ X
    项目还是要上的，现在来变买地块也亏了，地块的地理位置位于老城区的核心地段，商铺的价值比较高，根据我们市场调查的结果，每平方可以买到3万元左右，不过住宅部分就惨了，目前该位置的商品房最高也就5500左右（毛坯）。

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先来说下该项目的一些基本情况，项目位于市区中心地段，总用地面积8000平方米，容积率为2.0，建筑密度为35%，绿化率为30%，层高控制在60米，地块是南高北低，落差在5米左右，位于一个十字路口处，十字路口上面有人行天桥，该天桥对项目的影响比较大。
' F7 }# F$ r! f5 a+ U: j! N1 c    由于该项目的地价比较高，投资分析比较大，因此市场调查就成为了一项十分重要的内容，部门对该片区进行了三次的深入调研，以及公司也请来了中原公司来帮我们做市场调查，最终的市场调研结果是做机械五金行业或者是商业比较理想，后来公司内部管理层开会讨论确定为做五金行业（有幸自己也有机会参加，自己的职位比较低，呵呵）。
/ ^2 t" y& F3 R, j0 j* R. D    做五金行业主要考虑的有几个方面的因素：1.该地段的范围大多数是做五金的，而且五金是出了名的，说道该地段或者路面，人们第一时间就会想到是做五金的地方。2.政府对五金的行业是比较支持的，因为区政府要在该地段打做一个专业市场，而我们的项目已经是该地段的最后一块可以开发的用地了（这个可能也跟五金是政府的主要税收收入有关）。3.该地段的商业价值没有做五金行业的大，需然商业也是有得做的，但是作为开发商来说就一个要对一个项目的开发进行利润最大化。4 L2 J7 R- x% r- b) c1 F
   好了，项目的定位已经基本完成了，主要是五金加上住宅。可是就像开始说的那样，楼面价比较高，已经是接近了毛坯房的价格，可是我们还没有计算建安成本啊，加上2000元左右的建安成本，保守估计住宅部分的单价也要买到8000元一平方，项目的难度可想而知了，现在想起来拍卖的时候真不知道领导心里是怎样想的？难道他不知道那么高的楼面价是什么高风险的吗？何况当时我们部门在做投资分析的时候已经将相关的数据给到了他，在这里我就搞不懂了，不知道有哪位兄台可以发表下自己的见解。

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该项目的开发风险太高了，为了降低开发的风险，是应该出手做点工作了。公司的高层领导终于有动静了，项目拍卖下来后，一边进行市场调研，一边在着手做降低开发风险的工作。: o3 k$ P4 t8 }& Y
   公司高层领导开始命令开发部搞一个设计方案出来（该方案是一个比较粗的方案，当然了真正的设计方案还是要设计院进行设计的）。晕了，开发部就三个人，经理、明哥和我。由于他们都不会用CAD，天正等画图软件，重任就落在了我的身上，经理对我说了一句“小黄，这件事就麻烦你了，给你一个星期，下周一开经理级会议的时候你要拿出方案来。”我心想，今天不是已经星期三了吗？算一算还有4天的时间，要做一个方案出来可能吗？领导也太看得起我的能力了，在学校的时候是有做过方案不过那是做的都是别墅、销售中心、小区规划的方案（本人是读城市规划的），周一可以拿出方案来吗？算了，还是见步行步吧。于是我就对经理说“我尽量吧”。
& B: ]& \* W+ ]; r- m# ]9 K# Z  后来的4天是怎样过的，相信大家应该都可以想象到了，一句话惨啊！0 I& X- m' ?* G4 n' @& D  ]
  周一我终于拿出了自己的设计方案，需然是很辛苦，但是当我把方案交给经理的时候，我的心情是非常自豪的，我想终于可以先松一口气了！经理也是表扬我一下。

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下午，经理去开会了，我自己就在电脑上网，好久没有上房策网了，也要看看现在的情况怎样，顺便自己看下有什么资料是我需要下载的，还真的有不少丰收啊，下了一大堆的资料，估计有20多份资料吧，还真是要多谢房策网！8 Z: J) {$ F7 l  s  `
   那天的会议开得好晚，下班了还没有见经理返来，算，看来是要明天才可以知道结果了。后来得知在开会的时候对方案进行了讨论，工程部、采购部、成本部等高层都参与了讨论，在晚上董事会还进行了深入的讨论（董事会成员有4个是搞工程出身的）。. @) ?0 y# g$ u+ p) }: x
   第二天早上，经理就对我说“小黄，方案已经进行了讨论，公司对你的工作进行了肯定，会议上也对部门进行了表扬，今次多得你了，今后继续努力。”2 \) e% }! \. ?- s" S# J
    我心想，不对啊，经理都没有说道方案怎样啊？确定是方案不行，问题什么的多，不过我自己也知道，毕竟自己不是搞建筑的，本身在学校的时候就没有对建筑进行一个深入的了解，现在有点后悔了，当初的时候就应该认真点做好老师交代的设计功课，哎·····
7 e+ @# c$ x$ C8 `      终于我的想法得到了应验，大概在10点钟的时候，D总（搞工程出身的，是董事会成员之一）走进了办公室，说：“哪位是小黄啊？”
2 V4 G& j' `( q' V% X3 n2 d+ f& F* [5 @       经理马上指着我说：“这个是。”然后经理说：“D总这么忙，还要你亲自跑一趟过来，你先坐一下，我给你倒杯水。”7 E1 n5 e) s+ |) F
         我还是第一次见D总，身材比较高大，很肥。D总坐到我的身边问起了我的一些情况，先是拉了一通家常，D总对我说：“你做的那个方案我看过了，对于刚刚毕业出来工作的你，是辛苦你了。”不过方案还是有可以优化的地方，你现在忙吗？方便打开图纸吗？, m: \" t- a1 t& n/ X
    我迅速地打开图纸，然后同D总一起对方案进行了修改，首先是首层平面方案，我根据D总的想法画了一个大概的平面，D总自己觉得好满意，我画完后对D总说：“该方案比起我之前做的好多了，看来以后麻烦有机会D总还要多点指导下我啊。”其他楼层的平面也进行了相应的修改，当我修改完后发现已经出下午下班的时间了，D总有事出去了，临走的时候对我说：“小黄，你按照现在的方案进行一个指标的统计，明天你将相关的图纸和数据给到我，这个是我的邮箱，我明天会在总部上班的（我现在在的是项目部）。”

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继续

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在我对方案的经济指标进行统计的时候，问题出现了，建筑密度超出了政府的要求，达到了45%，容积率也达到了3。这样问题的出现就等于方案是行不同的，不行啊。要同H总(H总是总监，也是我部门的总监，我的工作通常是跟他直接汇报的，因为经理对该方面的工作不是什么熟悉，这样也就给了我同上级领导直接沟通的机会）商量下。H总说：“这样的事情还是问下D总，我的总监马上拨通了D总的电话号码。”
7 l6 {  A8 _* l# B. |    H总说：“你叫小黄做的那个方案经济指标超出了政府的相关要求啊。”
! B6 I+ A7 U4 t4 Z& W0 Q" Z    D总说：“那样吗？没有事的，你先按我的想法做，我目的就是要提高建筑密度和容积率，要不然怎样降低该项目的投资风险啊。”
7 A- g% A2 r: Z; X    H总：“明白了。”, x2 A, n) ]- b6 h1 T+ Q
    事情终于明白了，原来D总是想通过提高经济技术指标来降低该项目的投资风险。后来我把方案以及数据传给了D总，D总收到了邮件后，就打电话给我：“小黄，这段时间辛苦你了。”我还是第一次听到领导这样关心对我的问候，当时真的好幸福，真的感觉到自己处在该位置比较好，可以同高层领导之间沟通。
- }0 O1 s& H6 z  z   后来我还按照H总的要求，联系了深圳的一间效果图制作公司，对方案进行了包装。其实该项目的方案还是比较粗的，很多的东西都没有进行细化，大家都可以想到，这个只是一个建筑平面方案，结构、水电等都没有想进去的，因为我们不是设计院。我要求效果图公司在一周后将效果图方案提交过来，要求效果图公司主要要对方案进行包装，做一个漂亮的立面效果图以及整个项目的夜景图，当然了，画册的主要目的是拿去同政府部门进行沟通。因为项目周边的楼宇形象都比较差，而区政府离项目的距离比较近。在效果图制作的时候我还写了一些关于项目的基本情况和规划设计的设想（也就是通常说的建筑设计说明），因为效果图公司对该方案的东西不是好在项的。

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在我对方案的经济指标进行统计的时候，问题出现了，建筑密度超出了政府的要求，达到了45%，容积率也达到了3。这样问题的出现就等于方案是行不同的，不行啊。要同H总(H总是总监，也是我部门的总监，我的工作通常是跟他直接汇报的，因为经理对该方面的工作不是什么熟悉，这样也就给了我同上级领导直接沟通的机会）商量下。H总说：“这样的事情还是问下D总，我的总监马上拨通了D总的电话号码。”
+ I+ ^: K3 ]  T    H总说：“你叫小黄做的那个方案经济指标超出了政府的相关要求啊。”
+ K& ~0 t3 \0 H. m9 K- s; z    D总说：“那样吗？没有事的，你先按我的想法做，我目的就是要提高建筑密度和容积率，要不然怎样降低该项目的投资风险啊。”) v! L+ {( h: k+ m0 V- N; S
    H总：“明白了。”
: t. W! b9 `7 w5 L  q' [% B8 L    事情终于明白了，原来D总是想通过提高经济技术指标来降低该项目的投资风险。后来我把方案以及数据传给了D总，D总收到了邮件后，就打电话给我：“小黄，这段时间辛苦你了。”我还是第一次听到领导这样关心对我的问候，当时真的好幸福，真的感觉到自己处在该位置比较好，可以同高层领导之间沟通。! d, u& i& N0 S3 I- i) r
   后来我还按照H总的要求，联系了深圳的一间效果图制作公司，对方案进行了包装。其实该项目的方案还是比较粗的，很多的东西都没有进行细化，大家都可以想到，这个只是一个建筑平面方案，结构、水电等都没有想进去的，因为我们不是设计院。我要求效果图公司在一周后将效果图方案提交过来，要求效果图公司主要要对方案进行包装，做一个漂亮的立面效果图以及整个项目的夜景图，当然了，画册的主要目的是拿去同政府部门进行沟通。因为项目周边的楼宇形象都比较差，而区政府离项目的距离比较近。在效果图制作的时候我还写了一些关于项目的基本情况和规划设计的设想（也就是通常说的建筑设计说明），因为效果图公司对该方案的东西不是好在项的。

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一周过去了，效果图公司如期交出了效果图方案，当他们发效果图方案过来后我马上对方案进行了审查。晕，他们做的效果图方案看上去更像是写字楼的风格，怎么搞的，上面是住宅部分啊，叫你们把效果图方案搞好点，你们竟然弄了一个写字楼的风格出来。我把方案交给了H总看，H总的意见和我的相同，不行啊，要求效果图公司修改。后来我拨通了效果图公司的老板把我们的修改建议进行了沟通，并要求3天后重新给出一个新的方案。
5 y$ Y$ A! g9 ?7 u4 A( @: z    3天过来，方案传了过来，效果好了很多，当然还是有的地方作出了修改（比例屋顶的构架部分、建筑立面线条色彩的组成等）。两周过去了方案画册终于出来了，我的工作也算是告一段落了。至于那方案同政府进行沟通的工作就是不我的能力范围内的了，毕竟自己刚出来，处世不深。同政府的沟通工作就落在了D总身上了，D总是我们公司的公关高手。& C: B7 _. T- P2 @" D" x" g% o. F
    一个月过去了，项目的进度丝毫没有进展，事情有点不对劲啊，我估计是政府对我们提出的要求是通不过的了。后来得知道是区政府通过了，但是在市政府那一关过不了，看来公关也是不容易啊。
0 h% X( I+ ]8 ?9 C( s7 z   现在想通过提高项目的经济技术指标的方法行不通了，领导对该项目的心态也就产生了一定的变化。各项的技术指标都要按政府规划部门的要求进行，公司的员工包括领导都感到了项目的风险性太强了。

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有大家的支持，我会继续写下来的！大家是否可以发表下想这要的楼面价成本比较高项目怎样降低投资风险？在这里我也可以学习下，先是谢谢了！
2 i8 P- h2 y3 v    此路行不同了，怎么办呢？我自己在留意公司对该项目的进展情况，果然过不了多久，公司又有动静了，公司高薪挖来了一个从事20多年房地产总经理，总经理来了以后就马上对公司进行了绩效管理，当然了绩效管理是什么有必要的。其实总经理主要是对公司进行绩效管理的，但是同时公司也对她安排了一份硬骨头，就是我说的这个项目（可以说是B项目吧，公司在下面的镇区还有三个项目，分别是S项目,C项目,L项目，大写是以项目名称的第一个字的大写命名的）。
+ Z% F2 R/ V9 q1 H5 u5 M! B    此时根据董事会的决议，该项目的设计交给了当地的一家乙级设计院（A设计院）进行设计，由于建筑体量比较小，设计工作就没有进行了招标工作，并且A设计院是同某些董事会成员熟悉的。其实当时H总也建议对该项目的设计进行招标工作，设计院的名单我们部门也上报了董事会。由于设计院的选择不当，这个将给我后期的工作但来了什么大的麻烦，在一部分将在后面向大家提及。  z1 |9 E9 B( U) }
   先来说明一下设计院的基本情况吧！A设计院是当地一间比较差的设计院，设计人员总计有15人左右，除了有3个是有5年设计经验的人员外，大多数刚进公司不久或者是在设计院从事2年左右的设计，内面的设计设备什么的差，好多的位置是空的，搬办公室倒是不小，就是人丁少啊(这些是我后来去了设计院才了解清楚的）。