香港地铁商业分析（补充）
香港地铁1979年诞生，第一段铺设在九龙。到1989年，香港本岛横贯东西的地铁线建成，两条海底隧道地铁也打通，三条地铁线共设38个车站，把香港的主要繁华区全部连接起来。目前香港地铁共有5条线路：港岛线、荃湾线、观塘线、东涌线及将军澳线。香港地铁每日载客量约200万人次。按每公里客运量计，它是世界上载客量最大的地下运输工具。轨道交通在香港公交体系中的比重为55%。
根据1992年的人口统计分析，全港约有45%的人口住在环地铁站仅500米的范围内，如果仅以住在九龙、新九龙及香港岛的居民计，这一比例高达65%。到了1998年，这一比例又上升到75%。
香港的就业用地布局也是类似模式。中环—金钟—铜锣湾地铁沿线的平均就业密度超过每公顷2000人。特别值得一提的是，金钟与中环地铁站的中心距离仅800米，其间的办公楼竟仍然没有均匀分布，而分别向两站靠拢，多数建筑到地铁站的步行距离仅200米。唯一赚钱的地铁轨道的建设和运营都需要大量投资，如果单靠卖票赚钱，地铁公司几乎注定亏损。但香港轨道交通是全世界唯一赚钱的，其成功就在于地铁的建设与地下商业开发紧密联系形成共赢，地铁沿钱的地产开发、物业开发支撑了地铁的营运。
由于改善了交通，延伸了城区的范围，地铁沿线的地皮价格总是一路飘红，不动产不断增值。香港地铁充分利用这种优势，将地铁建设和沿线地产开发捆绑在一起。每开通一条线路，香港地铁都要先向政府取得发展车站上层空间的权利，然后寻找地产商共同开发车站及其上盖空间，因地制宜兴建大型住宅、写字楼或商场，出售这些物业所得的利润由地铁公司与发展商共享，而管理已落成的物业的收入，更成为香港地铁的滚滚财源。
在建于1975—1986年的三条地铁线上，香港地铁公司开发了18处房地产，其中10处由香港地铁公司自行管理，包括28000套公寓、3个购物中心的150500平方米的零售店和128500平方米的写字楼。这三条城市地铁线的总建设成本为250亿港元，而18个不动产项目的收益为40亿港元，约占总建设成本的16%。
城市轨道交通与沿线土地的联合开发策略取得了显著的社会效益和经济效益。如，香港青衣城广场未开业之前，该站的客运量每天仅1万人次，商场开业后逐渐递增至每天4万多人次，不仅带动了商场的客流（每周客流量达30万人次），还增加了地铁的营运收入。
近年，香港地铁公司投资物业所得的收入更是迅速增长，2004年增长11.9%，达9.94亿港元。旗下的德福广场、青衣城、绿杨坊、杏花新城等取得100%的出租率，宜家家居在德福广场开设了其全九龙区最大的分店，面积达7800平方米。
