thsw 发表于 2008-4-3 10:15

楼盘价格制定法

可比楼盘加权定价法中的项目各可比因素的权重是怎么来的？

[[i] 本帖最后由 thsw 于 2008-4-3  10:18 编辑 [/i]]

dengkang 发表于 2008-4-3 10:24

我也想问这个问题```

wjy 发表于 2008-4-3 10:34

搜集资料，愿有帮助

类比楼盘的价值要素评价
目前，房地产接普遍采用竞争导向定价法来制定项目的价格策略。根据翔凤——山水国际项目的楼盘素质及沈阳房地产发展状况，本案采用类比可实现价格分析法，测算项目的基准价格
为了能准确地评定本项目与其他楼盘之间决定楼盘之间的差异与优势，我们对价值要素进行简单的量化评价。量化评价是根据调查研讨后的定性分析结果，由项目策划组人员进行综合评价打分，每单一因素的最高分为5分最低分为1分，分别表示对楼盘相关因素的评价为：好（5）、较好（4）、一般（3）、差（1）
类比项目的选定
在同一区域内，选择出与本案在规模、区位、档次等方面具有鲜明的可比性的住宅项目。根据这一原则，本案将项目低层住宅的类比项目确定为：泉涌新镇、奥林匹克花园、方迪山庄三个城市近郊中高档项目与本项目进行类比分析，主要对四大指标——类比土地价值、楼盘综合素质、物业形象、经济政策等因素来进行评判。
类比楼盘优劣势评价分析
序号 评判因素 方迪山庄 奥林匹克花园 泉涌新镇 本案
A 周边环境配套（总计） 12.5 17 13.5 15.5
1 地理位置 3.5 4.5 3.5 4
2 周边环境 4 4 3.5 4
3 项目整体素质 4.5 3.5 3 4
4 周边市政配套 4 5 3.5 3.5
B 楼盘素质（总计） 25 26.5 25 28
1 建筑风格和外立面 3 4 3.5 5
2 建筑布局规划 4 4 3 5
3 项目内部环境 3.5 4 4 5
4 户型设计 3.5 3 3 5
5 项目配套 3 4 4 4.5
6 车流组织 3 4 4 3.5
7 物业管理 5 3.5 3.5 5
C 项目形象（总计） 8.5 6.5 6 9.5
1 开发商品牌 5 3 3 5
2 项目包装及营销 3.5 3.5 3 4.5
D 经济形式与政策 8 8 8 8
1 经济形式 4 4 4 4
2 相关政策 4 4 4 4
总分（满分75） 54 52 42.5 61
本项目价值类比分析判定
要素权重的确定
如上所述，本案对决定楼盘价值的各个方面要素在本案及其他三个楼盘之间进行了差异化对比分析，并引入楼盘的价值要素差异，从评价情况来看，本项目基本具有综合优势。但是在所有主要决定楼盘价值的要素中，其对楼盘价值所形成的影响力（或决定价值所占有的权重）是不一样的。依次本案还将引进要素权重的概念，根据影响高档住宅价值实现的基本规律，本案初步将确定各类套素在决定楼盘价格时的权重表述如下：
1、项目的土地价值（地段资源）要素，占40%
2、项目的楼盘素质要素占权重的40%
3项目形象要素占15%
4、项目的经济形势和相关政策占5%
各楼盘的价值实现套素对比分析
项目名称 方迪山庄 奥林匹克花园 泉涌新镇 本案
权重价值 71% 78% 69% 83%
本项目权重价值为83%
根据上述数据可以算出本项目类比价格平均值为：5800元/平方米
但是如果注意到本项目的地理位置（地段资源）与上述类比楼盘相比基本相当，差异性并不突出，其价值的体现以及提升主要来自开发商对楼盘素质的创造和物业形象的建立。而这些方面的价值只能在房屋全部交付使用并形成广泛口碑以后才可以明朗的展现。
因此，在项目未全部竣工阶段，如何让目标客户了解本案的生活办公理念及规划设计技术，是为项目营销中极其重要的环节。所以，建议开发商加大本案前期推广力度，让更多的目标客户群体认同和理解本项目，以达到本项目质的提升。同时，应注意在项目推广阶段适当降低价格的门槛，以达到本项目初期销售价格与沈阳目前同档次楼盘价格的衔接及过渡。采用低开高走的价格策略，随着项目工程的推进，项目核心价值链的体现，逐步达到本项目预期的价值目标。建议项目销售初期在目前销售价格的基础上建立0.79的休正系数，则本案目前销售价格在4500元/平米左右更为稳妥。

慢慢读完就会明白权重定价法，谢谢

[[i] 本帖最后由 wjy 于 2008-4-3  14:14 编辑 [/i]]

thsw 发表于 2008-4-3 13:49

谢谢

liudaxinbaby 发表于 2008-7-23 15:00

如何去做产品定价？

如何去做产品定价？
有没有所谓的模板？
或者应该如何入手？

前辈们给点意见？

猛龙 发表于 2008-7-23 16:14

[quote]原帖由 [i]liudaxinbaby[/i] 于 2008-7-23  15:00 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1310325&ptid=120955][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
如何去做产品定价？
有没有所谓的模板？
或者应该如何入手？

前辈们给点意见？ [/quote]

嘴大漏风 发表于 2008-7-23 16:22

看看有没有帮助

clx2008 发表于 2008-7-25 21:52

非常感谢策友的无私奉献,感谢了

crazyman 发表于 2008-7-28 12:57

非常感谢

yrjclear 发表于 2008-7-28 14:43

顶起:handshake

crofair2nd 发表于 2008-7-28 14:52

一般通过竞争导向、消费者心理期待价格、成本收益导向三方面来确定，可以找具体的资料案例看看

payancongdmao 发表于 2008-7-31 14:02

谢谢！终于找到了

payancongdmao 发表于 2008-7-31 14:22

向版主致敬！！我找了好久，都要钱，版主人好啊。。。。

andy179518 发表于 2008-7-31 15:30

看不太明白，好像数据加起来，和结果不一样，没有可比的价格，怎么算出你现在的价格

孤鹤027 发表于 2008-7-31 15:47

感谢楼主:kiss:

zhangjunwxf 发表于 2008-7-31 15:58

数据是什么算出来的啊，不懂，能不能再说细点啊，谢谢了

ericlo 发表于 2008-8-1 10:13

谢谢楼主了

liuming8272 发表于 2008-8-2 16:48

感谢

CYACF 发表于 2008-8-3 22:15

系数一般是由很多客观元素或者是主观元素根据与竞争楼盘的比较确定出来的
而权重没有统一的标准，应该是根据各个地区潜在客户的市场需求确定出来的  地域性较强

一品贼人 发表于 2008-8-4 10:41

权重系数法用起来很累，也很糊涂。

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