文化与房地产企业发展同行
这次研讨会的主导思想：第一，这几年，在南昌市房地产发展中品牌企业如万科、万达、上海绿地、沿海集团等房地产企业的进入，促进了南昌市房地产的发展，也涌现出了一大批像恒茂、江信、江投这样的本地优秀的开发企业，所以我们有必要通过互相走动，进行交流、学习。第二，随着国家宏观政策的调控，我们面临着各种机遇与挑战，在激烈的挑战过程中，我们应该通过房地产企业的互相学习与交流来提升自己，练好内功，做强、做大企业品牌。
第三，近几年在市委市政府的正确领导下，南昌的房地产市场、南昌的经济建设取得了巨大成就。虽然南昌不是发达地区，但是南昌的发展趋势非常好，这对于我们来说是一种机遇，是一个发展的空间。
希望通过这次研讨会，大家互相走一走，看一看，听一听，使整个房协的成员单位在南昌房地产市场得到更好的发展。
加强企业文化建设是提升房地产市场发展的必由之路
江西师大城建学院党支部书记、教授陶满德
著名地产策划人王志纲有个说法，他说宏观调控的到来意味着我们国家房地产开发新时期的到来。这个新时期按他的说法就是泛房地产开发，或者叫做泛房地产业。我们不管他的说法是不是真的如此，但我想有一点是可以肯定的，就是房地产业将面临着一个新的市场环境，面临着一个新的政策背景，面临着新一轮竞争。
房地产企业文化构建的意义重大。第一，房地产企业文化的构建是房地产企业可持续发展的内力。我曾经站在房地产企业的角度对房地产的发展，借用物理学上力的合成进行了分析。第一个力，我把它叫做外力，这个外力是由房地产市场和房地产外部环境共同构成的。企业的发展必须要去研究这个外力，也就是讲外力是企业发展的一个推动力，这个推动力可能是正向的，也可能是负向的。第二个力是企业的内力。由人、财、物，以及企业的经营原则、企业的员工素质等共同构成。我个人认为这个企业可持续发展的根本力量就是内力。企业的外力和内力进行总和的时候有三个情况，第一个就是完全同向。这时候企业的发展就得到了最大的力量。第二个情况就是企业的内力与外力呈１８０度相反的方向，这种情况表明企业的经营决策、内部的经营理念和市场的环境完全背离。这时候企业的发展就受阻，甚至倒闭。这两种情况是极端的。第三个也是最普遍的，就是内力和外力之间呈一个夹角，这个时候就取决于两个力的合力，它决定了企业发展的持续能力。而要增强合力无非是两条路，一个就是内功，另一个途径就是减少这两个力的夹角。减少这个夹角就意味着企业的决策与市场的发展规律尽可能的吻合。那么如何增强企业的内力呢？我认为靠的就是企业文化的构建。
第二个意义，我认为企业文化的构建是房地产企业市场竞争的法宝。企业哲学是房地产企业参与市场竞争的灵魂，是企业精神文化当中的一个核心内容。企业的经营哲学的直观反映我认为就是企业对市场的判断能力、企业对市场的分析能力、企业对市场的一种引导能力，这个是企业经营哲学的核心。未来的房地产市场，企业之间的竞争将会集中体现在企业的经营哲学上。一个有着科学经营哲学的企业将会在竞争中获胜。
房地产企业的文化是房地产产品的深刻内涵。我们房地产企业开发的的每一个作品实际上就是给历史和这个城市留下的一个艺术品。而这个艺术作品生命力的体现是你一个企业文化的展示。当我们企业建立起一个成熟文化的时候，就标志着这个产品文化艺术内涵的成熟。
企业品牌、品格、品质
天睿不动产副总经理、共读地产董事长盛政祥
文化是什么？我把文化直接理解为是一种关系，是一种社会关系的表现形式。无论看我们积累下来的传统文化或者我们即将要创造的文化，它一定是人与人之间关系的表现形式。
讨论文化的价值在哪里呢？我认为，文化的价值在于提高生产力。文化和生产力之间的关系是怎样构成的呢？我们知道生产力是社会关系的总和，而文化又是社会关系的表现形式。那么由此就可以判断文化是生产力构成的重要要素。
我认为品质是一种态度，而品格是一种素质，品牌是什么呢？专家也有很多解释，在这里我的解释是一种品德评价，由此我们看出一个企业它由品质、品格所构筑起来的品牌就具有了人性化的特征。如果一个企业在品质上也就是在态度上是粗暴和粗俗的，仅此一点这个品牌一定是极其低下的。品牌如果缺乏一个品格的素质，素质的低下所获得的评价也不会太高。所以我觉得任何一个品牌，我们随便挑一个再回头评价他的时候，他态度和素质两方面都具备了比较高或者是高于同期社会评价标准的可能，才会成为和形成它极其强大的传播力量。有一个学者有一段非常精辟的话，他说文化需要像酿酒一样，需要熏陶和时间。这种社会关系的构成和构筑的特征说得非常明确，他的本质结构非常清晰，所以目前中国这一个产业发展并不成熟的情况下我们直接来提哪一种文化的价值似乎显得为时过早，但是现在的环境和市场迫使我们每一个企业家都要用心思考文化的建设。
文化是盐巴，加了这个盐巴味道就很好了，但是实际上并不像我们想的文化元素应用这么简单。除了行为制度等文化不提，有一点比较重要，就是文化构筑的过程表现的四种力量值得我们去讨论和注意。第一个就是一种文化称得上是文化的话一定有内生力。不能够具有内生力的文化就是一个伪文化。第二种力量就是感染力。我认为没有感染力，文化就是壳文化，它是一个空壳。没有感染力的文化普遍存在，是完全形而上的一种文化形态。第三种力量是凝聚力。如果对内没有凝聚力这个文化就只是领导问题，领导一个人提的。第四点是对外的吸引力。如果对外没有吸引力就是一种必死的文化。
我们的消费者对房地产认知了解的程度越来越深，由盲从性到了专家性的转变，这对我们来说是提出了全新的要求。
建筑文化与本土文化 江西省发展战略研究所所长余悦
建筑必须坚持本土文化的内核。一座城市要有自己的个性就要有不同的建筑风格，应该有不同的特色楼盘、不同特色的小区。从我们国家历史文化的现状来说，也存在非常严重的问题。就像我们的历史一样，敦煌的文物和文献有很多都在外国，可能还要到大英博物馆去看，到法国的博物馆去看。现在我们许多明清家具也好，民间的工艺刺绣也好，都被外国人高价买走，因此从文化遗产本身来说，本土文化面临着一个严峻的流失。就我们国家现在的城市建设格局来说，许多地方都是摊大饼似的，我并不反对城市的扩大，并不反对城市应该有适度的规模，但是很遗憾，我们的城市已经大到惊人的地步。
再来看我们居住的城市。最近，南昌市被美国《新闻周刊》评定为世界十大动感都会之一，这是喜事、好事，但是也是值得南昌人做深层次思考的事情，为什么这样说呢？因为我注意到为什么南昌市能够入选十大动感都市？第一是因为南昌的历史；第二个是因为红谷滩的摩天轮；第三是文化节；第四个是有人买了我们江铃的股份。如果没有历史的傩文化，没有优秀的历史和我们两千多年的建设史，南昌引不起世界上的关注；没有摩天轮就没有了新世纪的标志；而没有人购买江铃的股票，美国人关注的眼光也可能不会投向南昌，但是不要忘记，南昌的历史和它新的变化使我们的城市成为世界的关注点。
本土文化和建筑应该融合起来。那么我们现在要不要像北京一样建四合院，要不要建像上海一样的筒子楼，要不要建像安徽一样的徽派的建筑，或者是江西最民间的住房，或者是说像我们中山路、胜利路以前的那种房子？显然这个不是我们所追求的目标，因为时代变了，我们要与时俱进。但是有几个原则：
第一个就是它的精髓和核心的东西能不能进入到我们的建筑当中。比如说以人为本，天人合一。中国的追求当中天人合一的思想，儒家这样讲，道家这样讲，为什么呢？因为人和自然的和谐始终是要追求的；第二就是我们传统的建筑当中的一些科学合理的很多历史的东西、内涵的东西要保留下来；第三个就是我们的许多文化应该进入到我们的建筑当中去。
我们在搞建筑的时候，特别是“国六条”下达之后，如果我们的楼盘要有生命力，我们的本土文化就要很好的体现出来。否则，我可以坦率的来讲，能与欧式风格和西方建筑媲美的寥寥无几，但如果能够把中国的文化元素加入到居住当中去，我想就一定能永远超越别的楼盘，永远是超越自己的楼盘。
万科的核心价值观
江西万科益达房地产发展有限公司总经理 王永超
万科在很长的时间里提出的一个口号叫做“建筑无限生活”。为什么是建筑无限生活？这里有一个含义，就是我们建筑的不是单纯的商品房，而是一种生活方式，为此我们认为企业责任感，不仅是对公益事业能做多少贡献，更重要的是看企业在正确的经营活动中给社会多少综合利益，这就是万科企业的文化。
我们要成为中国房地产业的领跑者。一方面作为领跑者不仅在观念上领跑，也要在业绩上领跑，我们的企业不一定要大，但是要做到优秀。
万科的核心价值观是“创造健康丰盛的人生”。包括三大方面，第一个就是对待我们的客户。第二个就是对待我们的员工。第三个就是万科整体的原则和我们对自己提出的要求。
创造健康丰盛人生，第一客户是我们永远的伙伴。客户在万科不是上帝，而是朋友。还有一点就是万科不认为客户永远是正确的，也可能运用司法手段解决问题，有的事情我们提倡法律社会，杜绝采取非正当宣传和不切实际的手段对社会和谐造成一定破坏，我们希望理性和谐地处理社会上存在的差异。客户满意是检验我们工作好坏的最终标准，所以我们在不断持续改进我们产品的缺陷。客户的判断具有权威性，无论对我们的工作有多少可圈可点之处，没有得到我们的客户认可，我们就没有成功，产品没有交到客户手里，我们认为这就是无效劳动。
第二人才是万科的资本。万科认为，人才是万科的资本。人才＝企业价值观＋专业能力。万科对人才的理解就是：热忱投入、出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。万科发展２２年一直是在遵循这个原则，我们在尊重每一个员工的个性，尊重每一个员工的选择权利，在发展面前人人平等，同时也营造了简单和谐的人际关系。持续培养专业化的队伍是万科的一项重要使命。万科认为工作不仅仅是一种谋生的手段，工作本身给我们带来了满足感，在工作之外鼓励员工追求家庭和睦，追求个人生活极大的丰富；同时也认为学习是一种生活方式和福利，是提高自己、丰富自己生活的必要手段；在制度建设上对合理流动提供制度保障，提供完善的福利保障体系，让员工舒心。
第三是“阳光照亮体制”，也就是万科对内平等、对外开放。任何人可以匿名投诉，我们客户服务人员必须以回帖的方式做出正面答复，一般回帖时间不超过２４小时。这样就会促使万科形成一定规范，更好的利于企业向前发展。
我们天天讲万科化，这个是在十年前提出的一个口号，就是“专业化＋规范化＋透明化”。万科十年的时间完成了自己专业化的过程。规范化首先是规范自身，让企业产生更多的效率，让企业摆脱对个人的依赖。时至今日，房地产市场日渐成熟，万科期待的公平环境正在逐渐形成，去年的“国八条”和今年的“国十五条”都向着良好的方向在发展。万科的员工并不是凭借关系竞争，而是凭借着自身能力竞争。我们提供透明机制的目的也是提倡资源共享，让职员更好的成长，必要时可能会承担资源流失的风险，但是万科在这方面还是比较大气的。
第四，持续的增长和领跑。为什么？就是为了股东的信任和支持，为了员工的空间和回报，为了战略的要求。过快的增长也会带来过高的风险，因此规模未必非争第一不可，另外，增长速度的水平是要保持的。我们只有高速增长才能给股东足够的回报和获得股东的信任，高速增长会给我们的职员带来更多的成长空间。我们有了股东的信任和员工的努力才造就了今天的万科优秀、敬业的团队。
在新经济时代，万科要以大为小，灵活应变、锐意进取、永怀理想与激情，持续超越自己的业绩，持续超越客户的期望。
怎样建立企业文化？ 浙江中溢置业南昌分公司总经理 蒋本奕
我的学习也是从万科开始的。作为我来讲，浙江烟草南昌中溢置业的第一件事情就是保持股东的投资，明确一个理念，规划一个战略，培养一个队伍，收获一个成果。我主要就讲案例，浙江烟草只派了两个人到南昌来，员工９５％以上全部都是南昌人，一个本土化的企业怎么样建立它的文化呢？那只有培训，所以我在企业里更大的功能除了规划之外，就是培训。不知大家看了世界杯没有，那些球员就是职业化的球员，所以工作就是要职业化。
除了大型的节日之外，我们每年可以保证４０周的培训。培训的内容一个是职业化教育，一个是专业化教育，更重要的是我们的制度和精神的文化。所谓制度文化，就是对公司的流程进行培训，对我们的专业领域内的设计流程、信息流程等等进行案例式的培训。更重要的还有一点，我们对整个执行力进行过大量的培训，这是对职业商场上的一个重要纪律。我们在常识方面也进行了大量的培训。中溢置业员工在我们的培训下，任何一次会议，找任何一个人谈话肯定一个人一支笔。我们还会讲宏观经济，还有目前的政策等。关于谈判的技巧，签订合约的技巧，我们都会拿出一些案例来，看看你的心理是不是健康。管理技能、专业能力还有一些技能操守，我们有目的的把一些房地产违规案例的危害都讲给大家听。所以基本上都是每年四十几周进行了这些方面的培训，方法就是走出去，请进来。
最后一个感想就是我们作为职场上的人员，贯彻企业的文化和建设企业的文化，作为一个公司的负责人，要尽量通过案例把企业文化灌输到每一个人的行动中去。
企业文化缔造企业的快速发展
绿地集团南昌事业部总经理 孙志文
在整个社会进入到一个精神文明和物质文明发展的高度时代，房地产行业也进入到了一个创造理念上的阶段。大家都在讲，房地产最重要的产品是一个凝固的音乐，那怎么样给这个城市留下风景线？绿地集团１４年来的发展势头非常强大，注册资本从２０００万到８个亿，基地也在十几个城市发展。在处理战略的发展以外，我想是有一个外在的和我们的企业共振的结果。绿地每一个事业部每年至少有６次集中式培训，平时每个月都有专题的企业文化培训，包括专业化的素质培训，即对企业忠诚度的培训。
中层规模的企业是要靠制度来约束的，高层次的企业就是用文化来统领。我认为，制度和文化是不相矛盾的，制度是文化的保障，而文化是制度的体现。不同的企业制度能够带来不同的文化体现。在我们来说，也是倡导以人为本和谐共处的理念，对社会要有贡献。我们公司目标主要是三个美好，一个是对百姓留下一个美好的生活；第二个就是要为客户营造美好的生活；第三个就是为员工营造一个美好的生活。
我经常和员工讲，慢进也是退，因为别人在快速的发展，你像蜗牛一样爬，你就是倒退。所以要让员工不断地去学习，在工作中学习，在学习中工作，倡导学习的文化。房地产作为一个产品来讲，不可能是百分之百的完美品，它也是经过大量的手工工序作出来的，从它的建设本身来讲也是一个土建筑。所以，怎么样把产品打造好，为客户服务好，这是我们企业要去研究的课题，更是我们企业文化的一种体现。
用我们的真心、诚信和爱心去对待我们的每一个业主，绿地也将努力在南昌房地产行业作出我们新的文化标准，把我们的建筑也成为南昌建筑文化的一部分，作出我们在南昌的应有的表率。
打造一套强有力的企业文化体系
江西天骥物业有限公司销售总监 郭昆
企业的文化是企业的灵魂，是在长期的发展过程中逐步形成的。企业的品牌就是企业文化的外在表现，企业的核心竞争力有赖于企业的文化存在。企业文化是种植企业品牌长青树的土壤。我们要根据文化与消费者的定位两者有机的结合特点，打造一套吸引消费者的强有力的体系。
真正经得起时间考验的文化才是真正的文化。我们公司有两个项目，一个是庐山花园，另外一个是天骥·俊园，我们在售后服务中以人为本的理念从未松懈，我们也没有忽略文化上的发展。值得骄傲的是，庐山花园的社区文化一年比一年做得好。
房地产发展到现在，它提供给客户的不仅仅是一个休息的家，而且是一个心灵安慰的乐园。随着现在物质生活的逐渐充盈，越来越多的现代人感到到生活非常枯燥，他们认为除了家的感觉之外，还希望有更多对外的交流。无论年龄、性别、职业，只要有融合文化的欲望，他们就有很年轻的心。比如我们在规划设计中，就要求设计人员必须给小区一个方便开展社区文化的场地，于是就有了５００平方米的广场。在搞社区文化的时候，它是一个台，平时就是一个水景。社区文化在业主入住之前就要引导。考虑到即使在同一个楼盘里居住，其文化也有差异性，所以要倡导一个主流的文化的楼盘定位，还有一个不同的消费人群，满足不同层次的需求。比如，今年５月份天骥·俊园举行的“俊逸生活嘉年华社区”活动。
我们是坚定不移的把社区文化的建设当成我们之前和今后执行下去的销售方针。但同时我们也应该清楚的认识，对开发商来说，开展社区文化活动不仅是一个营销手段，同时也要求我们地产人对地产事业有一种执着的追求。 江西师大城建学院党支部书记、教授陶满德
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