房地产公司项目开发流程
房地产公司开发流程一、 前期准备工作
1. 机会选择
获取土地信息——→获得土地相关资料——→进行实地考察——→市场调研——→初步可行性分析报告——→审核——→市场/竞争分析——→项目定位——→详细可行性分析报告——→审批——→准备获取土地
2. 土地获取
向土地管理部门报名参加竞买并索取有关文件——→向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审 核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌——→在规定的时间参加竞买——→签订《拍卖成交确认书》——→15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金——→按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。
3.项目设计招标
二、 行政审批
1、办理选址意见书
a.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
b.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
c.建委办理投资开发项目建设条件意见书。
d.环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
e.文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
f.规划部门办理项目选址意见书。
2、办理《建设用地规划许可证》
a.人防办进行人防工程建设布局审查。
b.国土资源局办理土地预审。
c.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
d.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
e.规划部门确定建设工程规划设计条件。
3、组织拆迁及建设工程、监理招标
招标程序：向招投标管理机构报建——→核准招标方式和招标范围——→编制招标文件——→发布招标公告或发出投标邀请书——→对潜在投标人进行资格审查——→发招标文件并报招投标管理机构备案——→组织项目现场勘察——→在规定时间内接收投标人编制投标文件——→组建评标委员会——→开标、评标，提交评标报告——→确定中标人——→15日内向招投标管理机构提交施工招标投标情况书面报告——→发出中标通知书
4、初步设计和施工图设计审查
a.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
b.公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
c.公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
d.人防办对初步设计的人防设计进行审查。
e.国土资源局进行用地预审。
f.市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
g.建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
h.建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
i.建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
5、办理《建设工程规划许可证》
a.公安消防支队进行消防设计审查。
b.人防办进行人防设施审查。
c.建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
d.规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
6、办理《建筑工程施工许可证》
a.建设单位办理施工报建登记。
b.建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
c.建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
7、办理《商品房预售许可证》
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
a.以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
b.开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
c.工程施工合同；
d.商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
8、办理建设工程竣工综合验收备案
a.建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
b.财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
c.规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
d.建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
三、 权属登记
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 也还比较全面。顶以下 大体流程是这样的,各个地方不一样,还有现在好多己过时了 不错 受益 还是不够详细，都是大概的意思 在你的前期工作准备工作，也就是办理土地证的时候，你的立项备案文件就得到位了。 不错，挺全的，顶一下 互相学习 [quote]原帖由 [i]励德思勤[/i] 于 2008-4-11 11:39 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1156426&ptid=98985][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
互相学习 [/quote]
这个详细 这是开发流程不是开发商的流程吧！在我们这里（山西）我还没有见过有开发商按照这样的流程进行的！:L 大伙都是地还没有拿到就开始盖了 :L 如果什么时候山西能有开发商按照这样的开发流程进行开发的话………… 上海绿地集团够大了吧！他们在太原开发的项目也没有按照这样的开发流程进行阿！
呵呵 不错啊
第二份更详细一些
楼主也辛苦了 支持一下房地产资料大全
我从网上下的，传给大家分享一下！ 楼主辛苦了 顶一下 要是都严格按这个流程，好像许多开发商都无法做项目了。 煤老板到绵阳来的时候直接放了几个亿给财政，然后就开始动工了，方案都没报，已经起到3层了，绵阳市长直接批的，谁叫人家是外地来投资的呢，就是比本土的牛。 我看到 三、权属登记 旧没有了,不全吧 版本太多了,脑袋都晕咯 流程是给你懂行的人看的~~~我听说的最经典的一句话~ 不错，学习了页:
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