南昌物管:如何走出“困局”？
在日新月异的今天，居住改变生活，人们对居住环境从居家型向舒适型转变。为此，物业管理越来越集中体现住宅人文关怀，逐渐提升居者的品位。随着物管业的快速发展给南昌带来了巨大变化。首先它明显地改善了市民的居住环境。环卫、治安等系列工程得到改善，城市的品位提高了，老百姓住得舒心安心。一个是当家的，一个是管家的，二者如何相处显得越来越重要。物管满意不满意，如今已成为购房选择的关键，深刻地改变着南昌人的生活。买房一时，住房一世，我的家园有无好管家，这已成为百姓“后购房生活”是否快乐和谐的关键元素和衷心期盼。
物管成为评价楼盘的重要指标
生活于其中，每处细节均提醒着，业主所享受的是无数物管人员的真心。每一项匠心独具的服务，每一份温情漫溢的问候，每一次暖入人心的微笑，都汇集了物业管理人员细心所带来的敬业精神，处处凝聚无障碍、人性化关爱。但在目前的物业管理领域，往往较多注重“硬件”设施建设，而忽略“软件”—物业管理服务方面的人文关怀。业主期望“人文关怀”在物业管理中得到明显体现。所以，物管被纳入评价楼盘“产品力”的一个重要指标。
现实中房地产开发商在造房时，对小区内物业建设，开始时无不殚精竭虑，力求做得环境宜人、设施齐备。然而，有些新建住宅小区在居民入住后，管理则每况愈下，昔日绿化宜人的环境却成“昙花一现”，而今映入眼帘的是，树木枯萎、垃圾遍地。这是物业公司不重管理所致。“三分建，七分管”，物业管理至关重要。
目前许多住宅小区的物业管理，只限于为业主提供日常生活的一般管理，小区的文化活动安排几乎没有。即使有也没有众多的业主参与，也没有多少文化内涵。
业主之间“邻里感”和“家园感”的培养和建立也是物业管理的重要内容。新建小区的业主来自四面八方，大家都渴望交流。小区中能够提供利于邻里交流的时间和空间，势必有利于物业管理工作。这比物质的东西更为重要。
据调查，凡是注重上述物业软件建设的房产社区，更受业主的青睐。业主普遍认为，“我们选择的是居住环境，而不仅仅是房子。”对人居环境质量的追求，迫使物业公司必须走出原始的低层次服务，而对物业服务质量的评价，越来越成为人们选择房产和社区的关键。
物管投诉比例上升
购房者购房注重因素的选择相对较为分散，从高到低排序前四位的为：交通便利、价格、小区周边环境及物业管理，其余各因素排序依次为建筑质量、生活便利、小区内部环境、户型等。伴随着房产消费理念的趋于成熟，购房者购房关注因素的综合性愈来愈强，尤其作为物业管理而言，随着近年物业纠纷问题的增多，购房者对物业管理重视度也呈逐年上升态势。《物权法》在第六章《业主的建筑物区分所有权》中首次明确了业主对物业的所有权：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。随着业主维权意识的提高，物业纠纷不断发生。对此，专家们认为，物业收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符、财物被盗等是物业纠纷的主要原因。目前，物管投诉已成为12315受理的主要投诉内容之一，今年物业管理投诉比去年上升了30％。甚至在去年，南昌某几个知名楼盘还发生了保安殴打业主的恶性案件，有的社区接二连三发生住宅失窃事件仍然没有采取补救措施。
物管延伸服务关注度提高
住户关心度最高的智能化设施有住户紧急求救系统、温感报警系统及防煤气泄漏装置，关注度均超过50%，认为应包括宽带入户的人群占到47.1%，目前南昌90%以上的小区均引入了宽带入户。社区内红外安防的关注度也达到36%，其次为电视监控保安系统，其余各项由高到底排序为卫星电视、门磁窗安防系统、社区服务管理一卡通及社区局域网。结合前几项的关注情况，可见受访者对社区内生活的安全性最为重视。
除小区安防及小区清洁外，社区内应提供哪些物管服务？记者调查后发现，除小区安防及小区清洁外，对于其它有偿服务内容的关注度情况：47%的受访者认为需要提供幼儿代管服务，其次46.7%的受访者认为应提供代送牛奶、早点服务，42.0%的受访者认为应提供邮寄、快报订阅服务，其余由高至低排序依次为家电维修、家居清洁服务、衣物洗烫、送餐服务等，其余物管服务总体需求相对低些。
记者随意走访了几个社区，在可接受的小高层、高层物业管理费的问询中， 43.8%的受访者均选择最高可接受的物业管理费为0.8元/平方米，42.0%的受访者可接受1.2元/平方米的物管费，选择1.5元/平方米以上物业管理费的人群占11.3%。
市场亟需知名品牌
尽管公认物管产业是微利行业，但几乎所有的业内人士都认同物业属于第三产业中的朝阳行业和稳利行业。据调查统计显示，物业管理员证书成为今年21种热门证书的第八大选择。南昌的物业公司目前多达100多家，但遗憾的是，知名品牌寥寥无几。物业企业如何在竞争中实现长远发展？业内专家认为，物业企业“打造品牌、做大品牌已成为在激烈的物业市场竞争中的必走之路。
物业公司要想做大做强必须打出自己的品牌，不断提高各种物业类型的服务档次，还要向多品位管理发展。物业公司必须按照符合市场的买卖法则来收费，走全国的市场化之路。将来物业企业还要走优胜劣汰之路，走规模化扩张、集约化经营的道路。”南昌某物业公司总经理坦言。
尽管南昌的物管有了较快的发展，但在总体上与深圳、上海等大城市相比，还存在一定差距，主要原因是南昌物管业的发展起步晚、规模小，随着万科、万厦、戴德梁行、戴维斯等品牌物管的引进和带动下才逐渐发展而来。
从物管品牌来看，南昌本地品牌物管企业几乎没有，正在成长。近几年来，南昌的物管企业通过全托、顾问、合作等方式，几乎涉及住宅、办公、工业、别墅、医院、学校等市场中的全部物业类型。而在南昌新建的社区物业管理公开招标中，很少看见有南昌物管的身影，屡屡折桂的几乎是省外的品牌企业。由此可见，物业公司要促生品牌，最终还要靠市场竞争。
记者在调查中发现，南昌不少的知名楼盘的售房时宣称聘请的是全国乃至世界的品牌物管企业，可是在社区实际服务的却是自己房产公司组建的物管，此举的目的是打着品牌的旗号为了抬高物业管理费，可谓挂羊头买狗肉，借壳抬价，欺骗业主。此外，由房地产开发企业自己成立物业企业在南昌也很普遍，管来管去，开发商和物业公司同为一家。物业公司与开发商之间藕断丝连的“父子兵”关系成了引发和激化物管和业主之间纠纷的深层次原因；相关法律缺乏相应的配套细则留下的法律真空，则让许多冲突因没有“裁判”而无所适从。陷于纠缠不清尴尬处境的众多业主和物业管理公司除了需要更加细致、更可操作的法律规范外，双方的自律也许更加重要。在记者的抽样调查中，55%的业主对现行的物管不满意；30%的业主对现行的物管一般满意；比较满意的只有15%。
信托式物管模式能否借鉴？
信托式物业管理模式，是北京市宣武区朗琴园小区爆出来的新事物。该小区的业主与原有物业管理部门一直纷争不断，最近请进了新的物业管理部门，并签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，找到了一种物业管理的新模式——信托式物管。在这种物管模式中，朗琴园业主大会为委托人，物业公司为受托人，全体业主为受益人。它是全国首家实行物业管理权信托的小区。
在信托式物管模式中，最大的受益者将会是信托受益人，也就是广大业主。与传统的委托物管模式不同，信托式物管为物业管理找了一个新的“法律婆婆”比如：委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明；委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件，等等。很明显信托式管理明显加大了对物业公司的约束力度，对于业主是十分有利的。这就是说，如果业主认为物管公司的管理水平、管理质量不能令人满意，就可以协商减少物业费的数额，这样就可以避免要么拒交要么全交的两难处境。
尽管朗琴园的信托式物管尚属首家，许多业主也希望社区引进，但经过询问，南昌大部分楼盘暂且没有这方面的打算，因为这种模式的利弊还有待检验。
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