[b][size=3][/size][/b]
地块形态的确不是太规整，但对于一个300亩的项目来说，其实影响并不大，可以通过有效的规划和整体布局实现产品合理性。但需要明确的是：
[b][font=黑体][size=2]1、规划道路[/size][/font][/b]
目前分的三期由规划道路进行自然分割，那规划道路是必须按目前的形状进行修建，还是有调整的余地；如果能够调整，建议在总平概念规划的基础下进行上报，能够保证总平的完整性和布局合理性；
[font=黑体][size=2][b]2、分期开发策略[/b][/size][/font]
目前项目分三期开发，对于一个四级城市，这样的分期开发是否合理，销售进度是否能够支撑回款要求，值得商榷，是否可以考虑分成5—6期进行开发。
虽然从目前的总平规划来看，看不出具体的产品规划，但是可以肯定的是：一、三期是以多层物业为主，二期以二个单元的小高层为主。从产品形态来看，过于单一，不利于分期开发产品形态的多元化、产品档次的升级，营销卖点的升化和营销策略的演化。
如果目前的规划道路不能调整，那么是否可以拓宽产品线，如：形成普通多层、花园洋房、类别墅项目、小高层项目的搭配。建议，一期以普通多层和花园洋房为主，三期以花园洋房、小高层为主，二期：如果河堤高度与地块水平线相同的情况下可以考虑以类别墅为主，如果河堤高度比地块水平线高很多（6米以上）可以考虑以小高层项目为主，如果是小高层项目应该以点式住宅为主。保证整个小区的通风、采光、视线、通透性。
容积率为1.5－1.7的小区，如果有小高层项目，可以修建成较底密度的高品质小区，可以走中高端线路。
[b][font=黑体][size=2]3、组团布局[/size][/font][/b]
从总平图可以看到，一、三期是以联排式住宅为主，这样的布局不利于核心景区组团、景观中轴、人流动线的布局，并且会形成非常明显的对视效应，是否可以考虑半围合式布局，这样可以有效的利用土地，降低建筑密度，形成较好的影观效果，达到较好的景观均好性；
二期小高层组团，采用两个单元的“条式”布局（如前面所述，在水平高度落差较大的情况下，布局还算合理），从景观角度分析，该区块拥有最好的临河面，如果按2梯四户考虑，仅有62%的户型可以看到河景，是否可以考虑采用“V”型布局，这样至少有75%的户型可以看到河景。
[b][font=黑体][size=2]4、景观设置[/size][/font][/b]
目前来看，景观没有特色，没有形成核心景观组团、小景观组团、景观中轴的布局。是否可以引入活水资源，形成水景布局，增加小区的灵动、活水概念，同时形成水景的参与性。
[b][font=黑体][size=2]5、交通组织[/size][/font][/b]
三期产品相对比较独立，单一的组团仅有一个入口，使车流、人流、消防都使用一个出入口，不利于项目档次的提升，可以考虑人车分流设计。同时三个组团是一个完整项目的组合体，在三个组团交汇区形成主入口或者可响应的入口区域，有利于后期配套设置的规划和利用。
[font=黑体][size=2][b]6、车库[/b][/size][/font]
目前车位全部规划于二期小高层楼下，对于一个300亩的住宅小区，从规划图可以看出， 最远距离将超过400米，距离太远，不利于车主停车及取车，增加了消费者的成本。可以考虑三个各设置车库。形成组团之间的相对独立性。
[font=黑体][size=2][b]7、配套[/b][/size][/font]
目前的配套仅在一期拥有网球场和会所，不足于形成运动概念（有点牵强），如果要打运动概念还需要规划其它的运动设置，但成本会比较高。建议在目前配套的基础下再规划一个半篮球场、增加一个社区幼儿园，与现有的实验中心形成互动，可以打教育概念和前期所述的水景概念，增加项目的卖点。
对于配套场所设置的位置，由于三期相对比较独立，建议还是不要设置在一期的主入口处，可以分散于一、三期的交汇处，有利于3期业主的共享，在规划时弱化一、二、三期“T”形交汇处，使3期形成一个整体，配套设置可以达到较高的利用率和小区之间的互动性。
[b][font=黑体][size=2]8、商业[/size][/font][/b]
对于300亩的项目，周边配套不成熟的情况下，可以考虑修建一条商业街，可以放置于一、三期之间，可以最大化的发挥社区内、实验中心的消费潜力，同时增加项目的产值。
[b][font=黑体][size=3]总之：[/size][/font][/b][font=楷体_GB2312]在总平而局时不要过多的考虑如何摆放各类产品，应该根据区域市场的消费特征，未来几年的消费潜力进行深入挖掘，开发适应未来几年市场需要的产品。同时在前期规划布局时充分考虑后期营销、分期卖点、产品升级、景观升级的梯级过渡，形成期期有新主题，新卖点，增加产品的可塑造性和卖点。[/font] 看过各位阐述分析着实令我汗颜
此项目与我盘略有相似，两点意见：
1、充分把握利用学校资源，名校的引进对于项目销售会有意想不到的效果。
2、如开发商在该市只此一个开发项目，建议缩短销售周期，产品针对中低等收入主流客群，洋房、别墅必然存在一定风险。30万建筑规模的项目没必要做成产品多样化，多层小高层以性价比和高品质完全能够被市场消化。
浅谈，吴恼！ [b][size=3]个人看法：[/size][/b]
[b][size=3][/size][/b]
地块形态的确不是太规整，但对于一个300亩的项目来说，其实影响并不大，可以通过有效的规划和整体布局实现产品合理性。但需要明确的是：
[b][font=黑体][size=2]1、规划道路[/size][/font][/b]
目前分的三期由规划道路进行自然分割，那规划道路是必须按目前的形状进行修建，还是有调整的余地；如果能够调整，建议在总平概念规划的基础下进行上报，能够保证总平的完整性和布局合理性；
[font=黑体][size=2][b]2、分期开发策略[/b][/size][/font]
目前项目分三期开发，对于一个四级城市，这样的分期开发是否合理，销售进度是否能够支撑回款要求，值得商榷，是否可以考虑分成5—6期进行开发。
虽然从目前的总平规划来看，看不出具体的产品规划，但是可以肯定的是：一、三期是以多层物业为主，二期以二个单元的小高层为主。从产品形态来看，过于单一，不利于分期开发产品形态的多元化、产品档次的升级，营销卖点的升化和营销策略的演化。
如果目前的规划道路不能调整，那么是否可以拓宽产品线，如：形成普通多层、花园洋房、类别墅项目、小高层项目的搭配。建议，一期以普通多层和花园洋房为主，三期以花园洋房、小高层为主，二期：如果河堤高度与地块水平线相同的情况下可以考虑以类别墅为主，如果河堤高度比地块水平线高很多（6米以上）可以考虑以小高层项目为主，如果是小高层项目应该以点式住宅为主。保证整个小区的通风、采光、视线、通透性。
容积率为1.5－1.7的小区，如果有小高层项目，可以修建成较底密度的高品质小区，可以走中高端线路。
[b][font=黑体][size=2]3、组团布局[/size][/font][/b]
从总平图可以看到，一、三期是以联排式住宅为主，这样的布局不利于核心景区组团、景观中轴、人流动线的布局，并且会形成非常明显的对视效应，是否可以考虑半围合式布局，这样可以有效的利用土地，降低建筑密度，形成较好的影观效果，达到较好的景观均好性；
二期小高层组团，采用两个单元的“条式”布局（如前面所述，在水平高度落差较大的情况下，布局还算合理），从景观角度分析，该区块拥有最好的临河面，如果按2梯四户考虑，仅有62%的户型可以看到河景，是否可以考虑采用“V”型布局，这样至少有75%的户型可以看到河景。
[b][font=黑体][size=2]4、景观设置[/size][/font][/b]
目前来看，景观没有特色，没有形成核心景观组团、小景观组团、景观中轴的布局。是否可以引入活水资源，形成水景布局，增加小区的灵动、活水概念，同时形成水景的参与性。
[b][font=黑体][size=2]5、交通组织[/size][/font][/b]
三期产品相对比较独立，单一的组团仅有一个入口，使车流、人流、消防都使用一个出入口，不利于项目档次的提升，可以考虑人车分流设计。同时三个组团是一个完整项目的组合体，在三个组团交汇区形成主入口或者可响应的入口区域，有利于后期配套设置的规划和利用。
[font=黑体][size=2][b]6、车库[/b][/size][/font]
目前车位全部规划于二期小高层楼下，对于一个300亩的住宅小区，从规划图可以看出， 最远距离将超过400米，距离太远，不利于车主停车及取车，增加了消费者的成本。可以考虑三个各设置车库。形成组团之间的相对独立性。
[font=黑体][size=2][b]7、配套[/b][/size][/font]
目前的配套仅在一期拥有网球场和会所，不足于形成运动概念（有点牵强），如果要打运动概念还需要规划其它的运动设置，但成本会比较高。建议在目前配套的基础下再规划一个半篮球场、增加一个社区幼儿园，与现有的实验中心形成互动，可以打教育概念和前期所述的水景概念，增加项目的卖点。
对于配套场所设置的位置，由于三期相对比较独立，建议还是不要设置在一期的主入口处，可以分散于一、三期的交汇处，有利于3期业主的共享，在规划时弱化一、二、三期“T”形交汇处，使3期形成一个整体，配套设置可以达到较高的利用率和小区之间的互动性。
[b][font=黑体][size=2]8、商业[/size][/font][/b]
对于300亩的项目，周边配套不成熟的情况下，可以考虑修建一条商业街，可以放置于一、三期之间，可以最大化的发挥社区内、实验中心的消费潜力，同时增加项目的产值。
[b][font=黑体][size=3]总之：[/size][/font][/b][font=楷体_GB2312]在总平而局时不要过多的考虑如何摆放各类产品，应该根据区域市场的消费特征，未来几年的消费潜力进行深入挖掘，开发适应未来几年市场需要的产品。同时在前期规划布局时充分考虑后期营销、分期卖点、产品升级、景观升级的梯级过渡，形成期期有新主题，新卖点，增加产品的可塑造性和卖点。[/font] 交通：改善道路情况，为项目创造外部条件
推广上主推配套及居住环境
既然要做运动风格，正好利用原有地形进行改造，节省开发成本
口碑不佳可通过事件营销来弥补
整体来说，商业可借助旁边项目的人气来规划，住宅要做就做城市文化建筑代表，高品质 实惠的价格就OK 房策真是高手如云。
没什么好说的就几点想法：
1、整体布局：
我一直在北方做项目，南北朝向对北方人来说太重要了，建议在改变整体布局的时候维持南北向。如果河是南北的，那就只能尽量做探出式观景阳台了。河景景观的借用可以更多的考虑作为项目休闲场所。体现以下“大开放，小围合”
可以考虑尽量把三块地联系上，比如，景观走道，高空景观桥（跨路，联系三块地，并可以立体看一下社区景观）。
2、产品方面：做以下多层和小高层就得了，东北四线城市，旁边还有半成熟社区，市场能有多大啊。不过可以在高层上下点功夫，搞个“空中别墅”也不错啊。产品花样翻新着点。同质化的市场突破本质上就靠这个了。
3、自身配套：30万的社区不小了，图上这么点配套怎么行啊，找个边角做个篮球场，整几个活动广场吧。
4、定位及车库：分开来写太麻烦，打包了吧，
东北四线城市，现有周边资源、配套，所处地段，地块形式，提供的当地居民水平，综合来说，项目定位很难高上去，那就走群众路线，普通社区就行了。普通不等于平凡，关键是怎么配套，怎么做，怎么宣传了！
车库不用太多，当地市场估计也难有大量的私家车，浪费钱财，销售还是问题，在保证人车分流的基础上，做好停车位为上策。建议做好将来大量非机动车辆的安排，给找个地方，反正项目这么多边角。
个人想法，别得罪不同观点的朋友就万幸，得罪也请见谅啊！ 呵呵，我先看看各位的高论 项目规划这一块前面的大大们都说得够多啦，现在这个方案各区之间分裂严重，没有形成一个统一、整体的风格，造成各区之间各自为政、没有延续性，二期地块狭长，环境打造上几乎无法出彩，顶多一个滨江公园～～～
案名倒是觉得无所谓，KFS都定啦，就表去改啦，影响KFS对你的信心，既然是奥运牌，那小区内的体育设施还应该加强，一个网球场是不够的，也形不成核心卖点，对方超越你太容易啦。偶觉得定位于产品多形态、体育健身、精品花园、河畔观景复合式住区。 我是学工程项目管理的，从项目管理的角度来说，这样分期不利于施工组织，三期的施工会直接影响1期和2期，楼主可以考虑一下。 好帖。。说的好。。学习
回复 15# 楼主所言 地块高差
呐喊兄所言: 溜河的河堤比二期地基高五米 二期比一期地基高两米这个问题也需 重点关注啊 地上悬河 可是 宅地大忌
适当考虑 特别是 二期需重点关注 土地添充 一层架空 适当的降低高差
使项目沿河部分与河堤形成 同一水平的景观带(具体以项目情况而定)
小区内部高差 可以根据内部具体地势 考虑通过景观 和建筑 形势 降低高差影响 几点考虑：
1、当地的市场情况＼需求意向？
2、竞争的差异化体现？
3、根据楼主的意见，小高层可能有抗性，个人理解为了树立项目的高端性，景观洋房、双拼联排应该是可以考虑的；另外要做一个高价值的景观体系，最好有小高层（城市在发展，接受度会越高的，）的规划，如果景观形象高端。项目的高端又更上层楼，无疑为后期营销加分。
4、产品附加值的充分挖掘——有别于竞争对手，人家在售，意味产品空间基本定型，你可否出奇？进而制胜？作为一个300亩的大盘，建议在规划阶段多吸收名盘的亮点——至少你要打造成当地一流的楼盘。也即产品的创新。
5、户型配比，你的目标客户？满足目标客户的能力？其中很重要的一环是总价的控制，重要的手法是户型亮点，面积控制。想必你对对手的户型配比有充分了解。相信你能切入。
6、至于什么形象切入，重不重要？重要！但业主更关注品质、单价、总价。
7、规划建议充分结合河景：目前的三个区块似乎嫌太生硬、古板，建议有机融合。目前2期区块是最易树形象、挖价值的空间，建议高端产品在这一区域充分展开。整个规划形象不宜太多的形象切入，以围合式组团切入可否？人车分流必须体现。
[[i] 本帖最后由 钱塘江的小鱼 于 2008-3-31 17:00 编辑 [/i]]
我觉得发展商把会所砍了做住宅是对的
会所在一\二线城市都只是个鸡勒,维护成本非常高,且几乎没有收益,在小城市的作用就更加少了,还是建议做对外开放的底商.另,奥运题材只适合做SP活动,并不适合在项目中过多闪亮.建议从当地老百姓的实际需求出发比较好.比如质量,组团,建材,物管等与客户息息相关的地方去做 三楼风动说的很有道理，无论产品还是形象，一定要有大局观、未来观、价值观，就是纸上谈兵也要把排兵布阵做好!
主题概念就不很赞同，规划十分失败！
1、主题概念当地体育事业发达就一定要体育社区吗？那外部都是体育，你社区也是体育？一点特色没有！建议追加音乐主题，可参考深圳茵悦之生项目，在园林小品等设置扩音器等，作一个体育、音乐双概念社区！在规划概念上实现超越，并且改动不大！
2、组团与景观
一期组团明显，二期组团算乱，三期干脆条状分布，没有很好的利用外部景观资源和内部资源，内部交通混乱，完全没有几级景观轴概念！
项目东北侧邻河，为项目最大的外部景观资源，如果我做一定要求规划上充分考虑河的景观因素，使社区内部错落的尽量多的可以观河！目前邻河为斜条状，基本南北朝向，这没有错。问题是一线景观过后，二线河景的住宅应该与一线河景的形成组团，而不应各自为战！同时，应在现有沿河带中部留有足够视线口，通向社区内部，形成一条沿河的主景观轴之一。
3、建筑组团
组团间应对外享有社区外部景观或社区内主景观轴或二级景观轴景观，对内享有自身特有景观，现在的设计只享有自身围合景观，且不利于与其他组团景观及资源的共享。
4、分期
项目分期散乱，不是很连续，没有章法，建议自东向西分期，通过规划把沿河带规划在各分期组团内，这样较为连续和惩戒性强！ 我是楼主 感谢大家的参与
[color=DarkRed][size=5]主推案名 奥韵汇 [/size][/color]
[color=DarkRed]正方观点: 借助08奥运之风 顺水推广 强化受众心理
反方观点: 奥运有时限性 这么大的体量 不可能一年售完 08一过 过时矣 [/color]
请大家点P[color=DarkRed][size=7][/size][/color]
[[i] 本帖最后由 水在呐喊 于 2008-3-31 19:33 编辑 [/i]] 路过，就说一点。
建议楼主把目前三期改为一期，目前一期改为二期，目前二期改为三期。
回应一下！
为了不辜负楼主的鲜花，色狼再继续点评一下案名，并就大盘策略略说一二！楼主的案名还是不错地，也认识到了奥运的时限性！那么怎么解决呢？色狼以经验说：放弃或用分期案名。
分期案名有两种手法，一是总案名贯穿始终起主导作用，二是各分期以分期案名为主概念，弱化分期案名进行；
色狼曾操盘项目可列举如下：某项目，北欧主题，色狼建议分案名为挪威森林、芬兰精彩、丹麦茵悦等；另一项目为德国风格，色狼建议分期为柏林四季、柏林印象、……
另就大盘策略简略说一下，大盘有两种模式，一是锁定一种客群，每期都面积和客群相同，比如万科这样的模式就很多；另一种为随着分期而产品不同客户不同。
大盘策略主要有分期策略、复合策略、启动策略、……，今天就不长篇大论了！建议楼主重点注重启动策略，启动什么位置，什么启动策略，跟进策略如何，启动价格、分批推售顺序、产品组合、价格杠杆、……。
顺便说下一个小经验，这种小城市，亲友推荐比推广效果好，可用客户会或直接老带新奖励，相信会有帮助！ "奥韵汇" ?
1\个人认为有点生硬,为了配合健康主题题材而取名"奥韵汇";为了奥运会而"奥韵汇" ,似乎有点机械,
2\一个好的案名,一定是缘于前期的规划和后期的营销推广结合的推敲而出,楼盘结合奥运主题切入,如果在5年以前,我们取个"北京圣奥"之类,,并在推广过程中结合奥运主题,相信效果会不错,但是即使离开了时效的的考虑,我们也要考虑楼盘的大小(占地\总建等)\及城市规模,我认为在一个北方小城,在8月8日即将到来之际,我认为接受度可能不高?在加上你的内在的健康主题表达是否能满足"奥韵汇"的风味?
3\建议从高端品质切入,提炼.初步提个想法"水晶韵".
案名确实生硬些
[quote]原帖由 [i]钱塘江的小鱼[/i] 于 2008-3-31 21:35 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1140192&ptid=98691][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]"奥韵汇" ?
1\个人认为有点生硬,为了配合健康主题题材而取名"奥韵汇";为了奥运会而"奥韵汇" ,似乎有点机械,
2\一个好的案名,一定是缘于前期的规划和后期的营销推广结合的推敲而出,楼盘结合奥运主题切入,如果在5年以 ... [/quote]
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[color=DarkRed]即便自己否定自己的案名 运动主题还是不能变 和对手拼水系 没有胜算[/color]