.操盘手 , 一张规划图求案名 [ 看图说名 ]
[color=Black][size=4][color=Red]本项目备用案名一 奥林匹克·运动城运动为主题社区 容积率1.7 , 分两期开发 .[/color]
园区主入口处及次入口处马路都不宽敞 属于在规划中路 [/color]
车库建于二期小高层地下
[color=Blue]项目紧邻竞争对手之一水岸雅居 :以水景为主题大型现房楼盘 . 园区正前占地5000平广场 . [/color]
目前已提出建议
为了便于前期推广 造势等配套先行的策略, 计划把会所建在主入口旁 原会所建议建篮球场 开发商意愿在原会所建住宅
[color=Red]备注: 篮球场 为 网球场 (打错了:) )[/color]
[color=Red]请各位挑出本规划图的一些弊端和建议 ! [/color][/size]
[color=DarkRed]以下为本项目的以前讨论贴[/color]________________________________________________________________________________________________
[color=DarkRed]如何打造奥运主题的园区
城市概况：
东北三线城市，40万人口。经济实力偏弱，无产业支柱，体育事业较发达。
项目简介：
占地近20万平米，建筑面积30万平米，临河，项目旁有一所新建的中学。（在当地算较大规模），交通不便利。配套基本没有。
竞争项目：
项目旁即有一个同质化的在售楼盘，临河，占地40万平米，园区规划好，口碑佳。目前剩余20万平米待售，已销售60%。现房。
本项目相对劣势：
期房，交通差，配套差，地块不规整。
本项目优势：
开发商口碑佳
————————
[color=Blue][size=5]针对本项目案名大家有什么好的建议 ?
能体现出运动风格 奥运气息 又临水的楼盘[/size][/color]
[[i] 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-4-1 13:43 编辑 [/i]] 建议在学校和项目之间预留一个小门,把学校的卖点体现一下,就象项目的自己学校一样,我觉得是和有吸引力, 路过......一点儿看法
1、分期方式
按图，项目1、3期划分为相对独立的部分，从项目包装、营销策略的更新，及施工组织等方面来说都无太大的影响，而对于2期部分划分，有些问题：
1）2期部分呈“条状”，期间一条直路将其与1、3期隔断，这样划分将1、3期部分的临河面完全遮挡，这样使1、3期呈不临河状态，大大降低了环境价值。再则，由于隔离直路将2期与1、3隔断，2期本身的环境塑造空间就非常局限了，就算有临河的环境条件，也不会塑造出较好的环境空间。
2）按图中，1、2、3期的分割界限都是以道路来明确的，这样的做法是损坏了项目的完整性，不同分期过分独立，不利于塑造小区的整体规模形象，会降低项目在市场中的影响力，毕竟，300亩的用地在三线城市，可以说是大盘的。再则，景观环境之间没有联系性，使小区的居住品质受到很大限制。
建议：总平设计之时，将整个地块的建筑产品、景观、配套设施总体考虑。将临河2期的条带分别划分到现图的1、3期部分。景观布局从内延伸到河边，使整个小区的景观在设计思路上联系成整体。
这样划分后，在分期的经济指标上不用硬性规定出来1、2、3一定要修多少，整体规划、整体推盘，根据市场反馈情况，来确定每个阶段施工多少、推出多少。这样在掌握更多的灵活性。
至于如果加速或减速销售、价格提升在营销策略里考虑，配合这样灵活分期的思路而言，更容易发挥并主动于市场。
2、建筑组团布局
项目1期是4个小合院组团构成，2期采用的“排布”，3期采用的半合院、半排布。地块形状不规则增加了设计的难度，但目前这样布局方式不仅使小区在产品面上没有一个统一的风格，并且在产品卖点的塑造上，比如户型、环境、配套的布局和应用等方面都受到局限。
建议：之前说过，要从项目的整体性、各部分的联系性出发，在建筑布局的时候，由河边向内、由北向南，交叉形成弧型带的设置，各组团在建筑坐标角度上保持基本一致，由于是“交错弧型排布”，景观组团的设计更容易联系，形成整体景观，使景观的共享价值更大化。同时，从施工分期上来将，以景观组团的分割方式，比直路分割方式更好。
另，由于北方地理环境主要是平原，多层建筑群而言，在一个平面上布局，会显得单调，在组团分割时，不仅从横向的角度去考虑，如果分割，也可以从竖向的角度去考虑。比如，不同组团间，可人工造缓坡、等距高差等，一方面使社区的空间感更灵活，另一个方面使景观的可塑空间更大些。（我在北方生活过一段时间，北方冬天记忆里就是灰黄的，在植物景观方面不如南方这样丰富，所以建议在环境塑造上多考虑些人工石、雕、塑等）
3、产品形态的设置
根据资料，项目容积率约为1.5左右，按图，都是多层建筑。对于300亩的项目而言，在3级城市开发，都会是中长期的，同样，项目给予市场的认知也是相对长期的。那么，从产品角度而言，过度单一的产品形态，是很难满足市场不同、不同阶段的产品需求的。从营销角度而言，在相对长期的营销推广中，缺少来自产品方面的推广刺激点的。
另外，按之前说过的布局方式，是肯定满足不了现设计的建筑面积的。呵呵....
建议：项目考虑为复合形态。多层（景观洋房）、小高层（经济性住宅）、类别墅（河景双拼、联排）。通过“洋房”与“经济性住宅”对比来挖掘多层的潜价值；通过类别墅来拉升小区的整体品质和档次。小高层在地价不超过80万/亩、建按成本不超过1100元/平米的情况下是最优经济效能的（通常不绝对）
多产品形态，对消费群体的针对面更完善，市场的影响力会越大。不是说每个300亩地块都适合做多形态产品，这块地是有条件做的，尤其是在新区，旁边还有个同质化竞争对手的时候。
4、社区生活配套
小区规模30万平，社区人口估计为1万人左右，目前图纸上只有篮球场和会所。从人们生活习惯出发，在新区大生活配套不完善的情况下，可以考虑一条独立商业街道（保障品质，别做底商），定位为“社区商业”，主要内容就是小超市、干洗店、五金店什么的。
另外，小区内，同景观综合考虑，儿童天地、老人活动空间、室外运动器材、绿荫跑道等等。。。这些个东西可发挥的很多。。。
5、交通组织和停车位
按图，没有做到“人车分流”。这是个很老时，但是很重要的问题。人车分流已经成为了一个社区品质必要的判断标准。
按图，停车场设置在1期的中心部分、入口位置，3期的入口位置，这些位置不仅使整个小区的交流组织分散凌乱，且数量一定不够，以后大家把车都停放在小区道路上、楼门口的时候，想象下，那个景象。。。。。（就是做样子，也弄个停车楼出来嘛。。。）
不说了，打字说图——很累，很无聊。。。。。在没有清晰开发目标、市场情况、地块条件、规划设计条件的时候说说，是标准的拍脑袋纸上谈兵，是极不严谨的。大家当闲侃好了。。。。 补充下：
为什么要做奥运题材呢？奥运只是2008年，一个流行而已，老百姓热闹几个月，心理满足下，在人们生活中停留的时间很短，房子是要卖挺长时间的，这样的题材利于长期推广吗？毕竟，奥运对老百姓而言是遥远的。。。
做运动型社区？健康社区？这些个性符号太强烈的题材，在短期内对市场的促进作用是不错的，但也是局限的，尤其是人们对项目开始认知疲劳的时候。 [color=DarkRed]感谢各位的反馈,回答的很忠恳,
确定的说应该说是4线城市,这里人均消费能力很差,基本上还处于住宅的需求阶段,还没有上升到环境需求,我的意思就是说当地人目来讲,多层接受较强,小高层是一个萌芽期,老百姓对价格比较敏感
另外提到的案名问题,很多人提过了,不过这个案名最初甲方同意现了现在否定自己可能不太好,我想在组团案名上多下点功夫,[/color]
[[i] 本帖最后由 水在呐喊 于 2008-3-30 08:22 编辑 [/i]] 好 也 东北三线城市，40万人口。经济实力偏弱，无产业支柱，体育事业较发达!!!!
既然经济实力不强,又何必做奥运主题的园区呢,毕竟奥运年只有一年时间,是否可以利用旁边的那条河,做成一个以绿色生态为主题的园区.考虑到体育事业较发达,可在其中穿插一些奥运要素,打造一个以绿色生态为主,奥运为辅,相辅相成的小区.:victory: 问个方向的问题．按北方一些城市的习惯．房子还是正南正北好．至少在山东是这样．你那个图上三期和学校一个方向，一、二期和路一个方向，认不认方向，最好调查清楚。
建筑规划的境界
做建筑规划要形成一种理念，就好像房子装修，有的淡雅、有的华丽、有的简介......对本项目而言，不管是规划、建筑、园林我们要体现的精神是什么？奥林匹克，他的含义是在太丰富了，要充分挖掘，取其重要的几点，运用规划的语言、建筑的语言、园林的语言去表达。楼上所说只能是常规做法，不足以体现建筑规划的理念。这就是做建筑规划的境界。 住宅没问题 一定能卖出去的 深挖卖点 4、社区生活配套
小区规模30万平，社区人口估计为1万人左右，目前图纸上只有篮球场和会所。从人们生活习惯出发，在新区大生活配套不完善的情况下，可以考虑一条独立商业街道（保障品质，别做底商），定位为“社区商业”，主要内容就是小超市、干洗店、五金店什么的。
另外，小区内，同景观综合考虑，儿童天地、老人活动空间、室外运动器材、绿荫跑道等等。。。这些个东西可发挥的很多。。。
5、交通组织和停车位
按图，没有做到“人车分流”。这是个很老时，但是很重要的问题。人车分流已经成为了一个社区品质必要的判断标准。
按图，停车场设置在1期的中心部分、入口位置，3期的入口位置，这些位置不仅使整个小区的交流组织分散凌乱，且数量一定不够，以后大家把车都停放在小区道路上、楼门口的时候，想象下，那个景象。。。。。（就是做样子，也弄个停车楼出来嘛。。。）
2楼说的第四五两点我比较认同. 楼主自己说的,同质竞争楼盘你讲的一点园区规划好,再者说楼盘所处地段人口也有40万.而现有的两个楼盘的容量还不能完全消化掉这些人! 所以不愁房子卖不动.但是同楼盘间大家都希望出现的是良性的竞争.它楼盘园区规划好,我这边就配套设施齐全.虽然说2008只有一年的时间,但是现今我国所倡导的全民健身还是不可能随时间的推移而被淡忘。再加上现在人们的健康观念增强。所以这是个好的卖点，并且这个卖点里的设施（体育设施）还可以再多增加点。同时，老年人的康乐设施以及休闲娱乐的场所我看图纸上好像不明显（也有可能是直接没有）；再有三个区好像就是个千篇一律，没有新意。我们可以在自己的同一个小区，分成几个区域。价格可以细分，档次也可以细分。40万人不可能没有有钱人！这样可以把不同价位承受的人和多种需求结合到一起。具体情况可能楼主会比我更清楚！
随便侃。说得不好勿怪！ 东边赚多贴西边赚少！
再一扯，总价就上去了！ 建议楼主分两期开发把一期二期合并开发 因为二期楼盘景观好
项目所在城市放量比较大 二期别墅可以提高项目整体品质。并且二期投资相对较小
项目可以联系学校在项目里面留一个次入口这样项目多一个卖点（小区直通学校）
（老师在小区买房有特殊优惠）
规划中为什么没有商业是楼主疏忽了还是我没有看出来
建议项目增加双语幼儿园
在组团案名上多下点功夫,分两个名字比较好分多了太乱
风动版主 已经讲的比较深入 在此不敢多言 就两点分析一下
1、围合式建筑的思考项目一期和三期 中都存在 全围合和半围合的 建筑组团
类似的规划形式 在很多的奥林匹克 概念的楼盘中 是常见的
但大部分是出现在南方 或者 北方的一二线城市
此类规划的最大问题就是采光和通风 然而这正是北方人购房重点关注问题之一
此类规划的好处自然是容积率的高回报 对于开发商而言 高产出
但以我在北方城市 三四线城市的操盘经验 这将是一个比较严重的阻力 销售率 将受到挑战
当然 也许 当地已经接受了这种形式
2、各组团的分割
如果不注明是一个项目可能有人会认为 这是两个项目 甚至三个项目
基地形状的确是有点散 规划有一定的难度
各组团的分割 基本就是道路的区隔（道路区隔存在很多劣势） 使各组团的呼应较差
同时过多的注重江景资源 二期呈条状布置 使规划难度进一步加大
因此 建议直接考虑打破目前的区隔形式 将江景资源融入 一、三期
多考虑景观区隔和落差区隔 同时避免笔直行车路线的出现
3、奥运概念的思考
首先讲一下 个人总结的 客户所关注层次条件的递进关系
第一层次:关注价格(单价 总价 优惠)
第二层次:关注产品(户型 配套 景观)
第三层次:关注品牌(口碑 实力 形象)
第四层次:关注概念(实效 特色 高度)
个人总结 欢迎批评啊
对于奥运概念 其实只是一个概念 合适与否 其实也很难讲
项目其他的 优势条件 教育 江景 其实也很难形成项目 的核心概念
在08年借助奥运东风 未尝不可 以运动概念为核心 以后各组团各自包装即可
同时对于 项目所在地 一个四线城市 客户对概念的关注其实是次要的
价格 产品 配套 才是关键
简单分析 还望见谅 一切以市场为基础 [quote]原帖由 [i]风之骄子[/i] 于 2008-3-30 18:26 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1137860&ptid=98691][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
1、围合式建筑的思考
项目一期和三期 中都存在 全围合和半围合的 建筑组团
类似的规划形式 在很多的奥林匹克 概念的楼盘中 是常见的
但大部分是出现在南方 或者 北方的一二线城市
此类规划的最大问题就是采光和 ... [/quote]
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条理清晰 感谢参与
溜河的河堤比二期地基高五米 二期比一期地基高两米 学习中……
我个人自己的建议
因为我本来是销售出生，所以很多的思考方式我不太喜欢占在策划的角度去思考我比较喜欢占在市场的角度去思考和理解。一：硬件不可更改，软件必需升级。（作为现有的竟争对手我认为对方如果是现在这即是它的优势但也是它的劣势，如何理解劣势二字？一：我们可以在房型在上更大的改进，并且超越它的现有设计 二：在卖点上凸出现有竟争对手的不足，老话乃是：知己知彼，百战百胜。而怎么了解到对手的弱势这就要看仁兄见仁见智了）
二：拿下资源，创造优势 ：即然贵盘推出的是运动牌，而贵市也是一个运动兴趣高涨的区域，那么我建议开仁兄建议开发商快速拿下学校资源，一为教育和后期配套做铺垫。二为自己品牌形像做铺垫。这件事现在看起好像不太划算的笔买卖，但实质对品质建设是一个很划算的投入
三：整合全市推荐资源：既然有人家已经走在你们的前面了，而且比你们走得更好。那么你们就只有厚积薄发，增加前期推广投入，整合全市媒体资源为整体全盘造声造势！ 没什么可说的,
2点注意:
1.产品构造,商业和住宅比例(考虑商业要不要做以及其服务对象)
2.案名,考虑一下学校,既然是实验学校,知名度不能小了,案名在此做点文章
让主题与规划合拍
看了项目的总平图，确实如风动兄及骄子兄所说，空间布局上存在很多问题，特别是地块的不规整，使得项目划分为三期后，更突显项目各期相对独立，无法成型的问题。关于项目布局问题，估计已成定局，我就不再多说了，关键围绕楼主关于“奥林匹克”强身、健体、积极向上的精神对总平图进行局部规划变更及定位。
考虑到本项目定位为“奥林匹克•运动城”，[b]但从项目规划布局上，除了规划一个网球场以外（大一点的社区都有），根本就结合不上“奥林匹克”强身、健体、积极向上的精神。[/b]现针对此问题点，变更规划及定位如下：
[b]问题点分析：[/b]
1、楼主有提到溜河的河堤比二期地基高五米，那么可以肯定的是，如果二期是多层住宅，那么基本上有近三分之一的楼层是享受不到观景优势，而恰恰景观资源是一个项目最卖钱，最具有炒作空间的话题，在此受到了局限性。
2、二期采用的是两梯四户的“双拼”布局，观景面有其局限性，景观优势同样得不到全面的利用。
[b]变更规划及定位：[/b]
变更定位一：
针对以上问题点，建议在保持二期总建筑面积不变的前提下，把二期两梯四户的“双拼”布局，更改为一梯两户的独幢布局，这样的变更，由于每一幢的总楼高增加了一倍，多层变成了小高层，提高了二期的观景户数（假设原先由于河堤比二期地基高五米，12幢有48套低楼层住宅无法观景，那么变更后，只剩下24套无法观景）并且总建筑面积是不变的，这样不会造成开发商由于损失面积而不答应的问题（减少了建筑面积，对于开发商来说是要了他们的命）。当然有些人可能会说，那一期及三期也可以考虑全部变更成为小高层，围合布局全部变为排式布局，那通风采光不是更好了吗。那也不是，因为将会大大提高开发商的施工造价，以及全部都是小高层的市场接受度。而二期变更为小高层，由于楼层增高，观景面更开阔，通风采光更佳，使得溜河的水景优势可以在售价上弥补开发商的造价问题。
楼主有提到当地人目前来讲，多层接受较强，小高层是一个萌芽期，老百姓对价格比较敏感。确实会存在这样的问题，但项目定位高了，品质也提高了，相应的也会吸引一部份[b]高端客户[/b]来消化变更后的二期项目。
变更定位二：
由于二期两梯四户的“双拼”布局，更改为一梯两户的独幢布局，那么空间利用率就提高了，建议把二期四周的环型道路拓宽。按建筑指标，道路与住宅的退距一般为3到5米，我虽然没有去计算退距，也没有数据给我算，但“双拼”改为独幢后，拓宽道路是可行的。那么我拓宽道路的最大用意是为了增加一条健身跑道，并命名为：“溜河奥林匹克道”，从而来增加本项目的“奥林匹克”主题，并通过此健身跑道来提高本项目的卖点，与周边竞争项目形成区别，以奥运主题引领市场。
借此也祝愿本项目在这个无产业支柱，体育事业较发达的城市推广成功，旗开得胜。
[[i] 本帖最后由 zpq222 于 2008-3-30 23:50 编辑 [/i]] 看图说话：
[font=黑体][size=3]一、总体规划[/size][/font]
[font=黑体][size=3]1、总体规划布局[/size][/font]
[font=黑体][size=3][/size][/font]
设计图中大小组团众多，但是没有一个核心空间。
各组团之间，呼应很差，有效联络不够。临河景观没有充分发挥作用。使本项目的一、三期在自然景观上存在不足。
建议在总规划设计上能尽可能的做适当调整，能将内部各组团有机的联合在一起，并具有核心景观或核心的运动概念。
以形成一个有重点、有区分、有联系的有效整体，并通过内部景观和临河景观形成互动。
建议可以在一、三期与二期设置有效人流回路和景观回路，如绿色走廊、运动廊道等等。既使住户有一个漫步的空间，也可以打造成为本项目的一个重要景观。
[font=黑体][size=3]2、中心水景[/size][/font]
没去过北方，在南方而言，有无是中心水景客户对项目档次判定标准之一。
项目中没有看到明显的中心水景。
[font=黑体][size=3]3、对视现象比较严重。[/size][/font]
[font=黑体][size=3]二、关于临河的二期[/size][/font]
总体而言，虽然项目地块存在诸多问题，但是设计并不出色，主要问题是，过多的考虑如何根据地块来安排产品，而[font=黑体][size=5]没有考虑“可居”的问题[/size][/font]。
[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-3-31 15:25 编辑 [/i]]