原创：2008将进入“慢牛市”——南昌楼市之板块猜想
2007年，全年累计6次加息、提高第二套住房首付款及利息、银根紧缩、严查开发商囤地、限制土地开发年限、土地闲置税的开征等一系列紧锣密鼓的调控政策使“涨疯了，卖火了”的南昌楼市急剧降温，观望气氛浓烈。向上还是向下？2008年的楼市走向牵动着市场神经。岁末年初，从政府不开征物业税，加大经济适用房和廉租房的供应、调高普通商品住房标准、土地放量、银行放贷松动等种种政策表现，以及在房管局备案的每日几十套普通商品住宅的成交量来看，楼市却有一丝回暖的迹象。然而，宏观调控的余温仍在，在这样的市场环境下，南昌楼市各大板块将如何演绎，记者在此妄加预测一番。
市中心板块：物以稀为贵
2007年，市中心板块表现平平。根据南昌城市总体规划的基本方针，房地产市场发展重心由老城区向新城区转移，老城区只拆不建，商品房供应量极为有限。从去年市中心板块新推出的房源来看，以小户型公寓为主。进入2008年，老城区土地放量继续萎缩，商品住宅新增供应量将凤毛麟角，高能金域名都、恒茂国际都会、经纬府邸、隆鑫广场等一批持续销售的住宅项目将物以稀为贵。
红谷滩板块：持续领涨
根据南昌市政府确立的“一江两岸”城市发展新格局，红谷滩新区城市次中心的地位已不可动摇。从1、2月份南昌市国土资源局公布的土地挂牌数据看，出让的土地中有不少地块位于红谷滩新区。土地的放量预示着，2008年的红谷滩新区仍将是活跃的热点板块之一。
随着区内发展速度的日益加剧，红谷滩中心区可开发土地资源日渐紧缩。2008年，红谷滩新区住宅发展将延续2007年的发展趋势，向红角洲与凤凰洲转移，红谷滩中心区将成为商业地产的主战场。预计今年面市的联发大厦、第一街区、国际金融中心以及正在规划建设中的二十四小时金融大街等诸多商业项目，必将填补红谷滩中心区长期以来商业匮乏的现状，为整个红谷滩新区的发展提供有力的支撑。
被规划为高级商住区的红角洲2007年表现不俗。据记者调查，2008年红角洲将呈现整体放量的局势，联发江岸汇景、联泰香域滨江、绿地梵顿公馆、金融街紫金园、绿湖豪城等在售项目，加上今年即将推出的奥克斯博客城、联泰香域尚城、阳光新地等新项目，初步预计年度内新推商品住宅体量将超过50万平方米。
有业内人士分析，目前市场走势尚不明朗，但红角洲内品牌开发企业云集，整体实力雄厚，加之临江商业项目赣江新天地的全面开业，将为红角洲吸引更多人气。受集中放量的影响，区域内竞争加剧，今年红角洲将以小步慢跑的趋势继续引领红谷滩的住宅市场。
凤凰洲在东方海德堡、丰和新城、天赐良园、凤凰城等项目的推动下，逐渐受到人们的重视。地处八一桥头的优越地理位置也将区域价值大大提升，随着2007年底洪都大桥的开工建设，其区域潜值也被逐步放大。
大城东板块：最具发展潜力
大城东区域是由青山湖区、艾溪湖区、瑶湖区三大区域组成，以洪都中大道向北到赣江南岸，南起解放路向东延伸到罗家，中由北京东路、南京东路，越过艾溪湖直到瑶湖西岸，约120平方公里的空间。在南昌市城市总体规划中，城东区域将要打造成为集高新产业、商贸物流、休闲旅游、生态居住的城市副中心。
据相关数据显示，大城东片区作为南昌新的居住区，有效辐射的消费人群约100万人。其中，商务白领人群约15-20万人，休闲人群约20万人，普通常住人口约60万人。目前，沃尔码、麦德龙等商业巨头已进驻城东片区，区域内商业发展呈现良好势头。而区域内房地产市场经过2002、2003年快速发展后，一直趋于平稳增长，房价保持在4000多元/平方米的水平线上。
随着南昌外环的打通、北京东路和南京东路还有阳明东路的改造完成，青山湖湖底隧道的开工建设，使城东片区实现了网络化的交通体系，与老城区完全的融为一体。
根据《南昌市二00八住房建设年度计划（讨论稿）》中相关数据显示，2008年市本级新增住房用地重点安排在城东、朝阳新城等新开发地区，用地面积约1000亩。记者在2007年南昌市国土资源局已挂牌出让的土地数据中也发现，地处大城东片区的土地占有相当比重，其中包括万科在青山湖北岸的新地。据悉，2010年，全国城市运动会将在南昌召开，主会场选址城东片区，这一赛事必将拉动大城东片区今后几年的发展。
据业内人士分析，在目前宏观控调政策严厉的市场环境下，稀缺性产品资源必将得到大众的青睐。大城东片区内水资源丰富，加上城运会的即将召开，市政配套的大力支持，大城东片区必将成为最具发展潜力的区域。
象湖新城板块：差异化产品取胜
象湖新城作为毗邻南昌市的一个新型生活片区，其位于南昌市南部、南昌县北部，规划总人口约40万人，总用地约30平方公里。
象湖新城经过几年的开发建设，区域内市政配套设施从无到有正在逐步完善。据记者了解，目前，生米大桥和昌南大道已开通，大大方便了区域内的出行，2008年，南昌市公交公司还将开通昌南客运站至象湖新城的526路公交车以及从象湖新城到老福山的象湖专线车。
另外值得关注的是，世界500强可口可乐、百事可乐等一大批知名企业将进驻距象湖新城仅几里之遥的小蓝工业园，企业的进驻必将为区域内带来大批流动人口。
然而进入2008年，象湖新城区域竞争将更加激烈。今年，包括保集半岛、九里象湖城、丰源淳和、江西奥林匹克花园、居住主题公园、平安象湖风情、幸福时光、立高国际城、金沙逸都、伟梦清水湾、赣泰花园在内的十几个新老项目将集中面市，预计2008年度内新推商品住宅体量将超过60万平方米。
面对2008年如此集中的放量，有业内人士分析，目前象湖新城同质化产品现象，在2008年不明朗的市场环境下，只有走差异化产品路线，而价格也是决定成败的关键因素之一。
朝阳新城板块：未来城市新亮点
2004年，南昌编制了《朝阳洲地区控规》，对朝阳洲地区的布局、定位以及功能等作了系统的规划。2007年，南昌市在原有规划的基础上进行了调整，并制定了《朝阳洲地区控规调整方案》。至此，一个全新的朝阳新城呼之欲出。
根据新规划，朝阳新城用地确定在水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西的11.7平方公里范围内，规划人口为20万人。2007年底，政府相关部门已经明确表示，南昌市政府将斥资63.36亿元，用4年时间逐步建设并完善路网、污水处理、水系整治等基础设施，建设一个以高品质的生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等多功能为一体的新城，营造滨江、滨湖、滨河多样化的滨水特色之城。
据记者了解，2006年朝阳洲土地供应达1000亩，在此之前，朝阳洲在南昌市政府眼里一直都是一块保留地块，整个地块尚未启动。政府在《南昌市二00八住房建设年度计划（讨论稿）》中也明确指出，2008年市本级新增住房用地重点安排在城东、朝阳新城等新开发地区，土地储备也成为朝阳新城快速发展最好的注脚。
目前，包括城开集团的滨江超高层项目、皇冠国际、国金滨江、洪城财满街、绿苑小区、鑫业花园等多个项目正在规划当中，预计2008年底后，朝阳新城上的楼盘将陆续亮象，相信到时朝阳新城定将成为南昌楼市新亮点。
城南板块：辐射城市周边区域
随着城市规模的不断加大，郊区化成为城市发展的必然，城南作为南昌市的南大门，从地理因素来讲，是南昌市城市发展的一个重点方向。在当前交通环境大大改善情况下，从市区到莲塘只需近20分钟的时间，大大缩短了消费者的心理距离，不少市民选择城南板块购房置业。
2007年，梦里水乡、正荣大湖之都、银河城等一大批项目活跃在城南板块，不少项目还出现热销的情形。2008年，城南板块将继续辐射莲塘镇及周边地区。
南昌楼市在高速运行几年后，开始驶向更加理性和稳定的发展轨道。进入2008年，房价暴涨、产品哄抢、买房如买白菜的场面很难再出现，房地产市场将朝供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性的方向发展。开发企业面临的将是真正考验内功的时代，差异化产品、新颖化营销、品牌魅力、贴心售后，究竟哪样才是2008年的致胜法宝，我们拭目以待。
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