（新人变老人）简述本人从事房地产的所见所闻所得所失……（长篇忆述）
从事房地产行业屈指算来也有四年了，但感觉自己好像没什么变化，四年阿，有多少个四年阿，所以，在房策（因为我知道这里有很多高手），希望能够有高人及各位策友提点意见，在此，小弟先谢过了。由于小弟语言功底不好，可能有些地方会写得不好，请各位策友指正。共同学习。一、 初涉社会
04年从学校毕业，所学专业也为房地产管理方面的，在学校学的很杂，而且很肤浅，因为什么专业都学点，有会计、财务、工程、预算、营销等，但学得都是皮毛，所以说在学校是没什么学到（这在我以后的工作中有所体现）；毕业后，自己找了个房产代理公司，这个代理公司很小，有三个老板，一个女的，两个男的，女的就负责销售方面，男的就负责公关接业务，我那时工作时候，他们接了个上海的商场项目，在本市做销售推广，那天我去应聘时，是那个女的面试的，她那天穿得蛮鲜艳的，第一眼看上去，像一个成熟有气质的女人，蛮年轻的，那天，她主要跟我聊了一些房地产方面的事情，没有聊正式的面试内容，大概有十五分钟左右吧，最后她通知我明天来上班，后来，我知道，那时正是这个公司刚成立的，第二天来了几个新的，不过都不是从事过房产的，有做电信的，有做汽车的，第二天，我起了个大早，把自己“打扮”的最佳状态，当时我正好跟我大学同学租了个房，一起住，坐公交车也就半个钟，我到了公司，还算早，整个销售人员连我就四个，一个女的，是之前公司留下来的老员工，当天，那个女销售主管拿给我们一些楼盘的基本资料，给我们熟悉，于是一连几天我们一直在看这些资料，也没见得有人过来帮我们培训培训，大概过了一个星期，销售经理让我们各自去踩盘，了解市场情况，第二天我们就坐在一起把昨天踩盘的信息大概说了下，接下来几天我们就一直在那聊天，由于我还没什么工作经验，所以我都是坐在那里听那两个男的在聊他们的工作经历，那个女的好像不怎么理我们，后来听销售经理说，她的业绩不错的，那时正是夏天，天气很热，正好有个房展会，房展会上都是外地的楼盘过来展销的（于是在当地就有很多的房产代理商，[size=4][/size]
继续
所以那几年，市场上就冒出很多类似的代理商，很多都是临时组建起来的，没什么经验的，我当时所在的这家公司也是，后来我才知道的；）房展会共两天，周六一大早，我就起来了，因为要搬资料过去；那天房展会上来了很多的投资者，我也介绍的非常卖力，那天，认购了几十套，算还可以了，第二天，我们继续介绍，但相对第一天来说，人流量就少了很多；两天下来，货量也卖得差不多了（上海那个楼盘只是拿了部分商铺给我们销售代理），这也算我工作中最精彩最忙碌的两天了，之后一个多月就没什么事情发生了，就是上班下班，公司也没接到什么盘，大家也都没什么事可做，于是，有一天，销售经理把一个一个叫进办公室，最后叫到我（我忘了是不是最后叫我的），她对我说，考虑到我是刚出来工作，经验不足，所以让我走人；当时，我感觉满失落的，刚出来工作的第一份工，就是被炒而结束，那天下班回去，我跟室友说了，他安慰我说，没什么，刚出来，怕什么，正好，当时有几瓶啤酒，一骨碌就喝完了，我回家休息几天后，又重新找工作，后来，有亲戚在南方一个城市说他们公司正好缺人，于是我就这样南下打工了，又重新了不知道是不是选对行业的房产行业…… （待续） [size=3][color=indigo]初入行就被炒，但是信心依然在，证明你确实适合作业务！[/color][/size]yD;F8i"{Mcr5q+G'X[size=3][color=#4b0082][/color][/size] 7iT"Z j s$w
[size=3][color=#4b0082]新的公司有系统的培训吧？还是要你自学？:P 呵呵[/color][/size]h ?.w7pcq,m{
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[size=3][color=#4b0082]长篇连载开始容易，要写完可是需要时间与文采的哦～[/color][/size]
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[size=3][color=#4b0082]加油～！期待看到你完整的故事．[/color][/size] 嘻嘻，紧跟着镜子老大哦。。。)Y:g:uy A R Zv+tO
啥时候偶也能出篇连载呢。。。期待ing~~ 每个人都有自己的美好回忆，有坎坷的，有曲折的，当然也有浪漫、多姿多彩的人生经历，很高兴楼主能够拿出来与大家分享，希望看到你更多的入行经历及生活趣事，这些对大家也是一种借鉴和学习。5S_]R.O r*{2t
关于你有谈到语言功底不好，其实你能够迈出现在的这一步已经是进步了，我相信每个人第一次写作文的时候，相信都不能写出什么好东西，现在你刚好可以利用这个机会，把你四年来的生活往事，特别是一些可以借鉴学习的工作经历写出来与大家分享，对自己的文笔也是一种锻炼，不是吗？
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建议：我看了一下你的入行阐述，确实是讲得有点零乱，我建议你以后写东西，先把主次分清楚，然后再根据要阐述的内容分成各个小点，逐一叙述，这样你写出来的东西就会清晰一些。记住写东西一定要把握由面到线，由线到点的顺序，或者反过来由点到线，由线到面的写作方式，包括讲话也一样。 谢谢各位前 辈的建议和指导，我会继续的 二、 离开老家，踏上流浪路]AxtR/wV
准备了简单的行李，就一个很小的旅行拉杆箱，里面就几件衣服，然后就登上南下的飞机，一个钟后就到达目的地了，一下飞机，好陌生的城市阿，不过还是很繁华，但隐隐约约感觉到这个城市的浮躁（这在我接下来的几年中证实了）；还好有个亲戚过来接机，然后就直奔住处，算暂时安顿下来了。第二天，就到公司报到了，一进门，接待的是个女的，她让我简单的填了些个人资料后，然后就安排个位置给我，并拿了些资料给我看，由于那时正属于市场淡季，整个办公室也蛮冷清的，仿佛可以听到呼吸的声音，我坐在那里无聊的很，那些资料也没什么看头，于是，我就借上厕所的机会，打量了整个办公室，整个公司也就十来个人，有些人在项目现场（这我后来才知道的），一个部门也就两三个人，他们埋头做各自的事情，我从厕所出来后，有几个人描了我下，那神情好像在说：又招了个啥人啊？中午吃饭了，他们也帮我叫了饭（快餐，统一订餐的）于是大家就围在一起干起饭来，他们肌理咕噜着，但我听不太懂，偶尔，他们用国语问问我，我就有一说一的，老老实实的，吃完饭后，各自午休了，我全无睡意，中间有人打起呼噜来，那声音特清脆。很快，到下班的时间了，我整理了下台面，就直奔车站了，大概坐了两个小时的公交车，才到住处，那时，我才发现这个城市的交通是如此的“繁忙”，车如此之多，环境就更不用说了。就这样子，一个星期过去了。 想听完你的故事，期待继续:victory: 没有了啊，期待下文
以资借鉴。 很想看看你的故事！
希望有时间您能多发点上来#s$@ M JQl-co
最好一下子能发完，要不总是抽不出时间来看！ 感谢各位的厚爱，由于我是边写边发，所以有点慢 踩盘经验
一个礼拜过去后，营销经理（以下称王经理）交给我一个任务：去踩盘。于是接下来的日子我都是在外面度过的，一般是上午在公司，下午就去踩盘了，我拿了个包，带上纸和笔，就一个一个楼盘的踩，一般一天一个或两个，有时候几个楼盘是挨得很近的，我一般踩盘所登记的内容有：发展商、代理商、价格、装修标准、物业管理公司、物管费、户型、装修风格等，完后，我会绕小区走一圈，看看园林有没有什么特色，特别是有些小区有些区域景观很美，很特别我就会记录下来，到了第二天早上，我就会把这些资料简单得整理下，然后附上本人的意见。
我当时没想到我的工作就这样在无声无息中开始了，没有所谓的培训和领导交待，和新人入行指引等，我完全是摸着石头过河。就这样，踩了将近一个月，我把踩过的盘全部整理了下，做了一张各楼盘对照表，并附上自己的想法。我把整理完毕的资料打印了一份给王经理，他没怎么说，只是说把踩盘的资料留着，就这样，踩盘算告一段落了。 开盘前奏8?%} r#y7Sn^ y
离公开发售还有一个多月，开始准备以下工作了
1、 确定广告公司
招标，一共有四家广告公司应标了，包括两家4A公司，接下来就是安培广告公司来我司提案了。在公司会议室里，对面坐着广告公司人马：一般由设计总监、客户总监、品牌总监等，我司有总经理、王经理、我，设计总监对事先挖空心思的构思PPT在投影仪里即生动又激昂的描绘了一番，我听完蛮有感触的，可能是我第一次听到比较完善的广告提案，以前没接触过。，期间，我主要做了记录，顺便给领导砌茶，（谁叫我是个小罗罗呢），就这样两天，四家广告公司提案完毕；过后，公司领导和王经理确定了两家比较切合我司项目的公司，让他们再完善下，下次我司会登门再探讨。约过了一个星期后，总经理、王经理，顺便捎上我，去两家广告公司，其中，一家广告公司前后提案没什么深入，而另外一家稍好，但两家都没有和领导的肯定，最终还是定了最后一家，希望在合作过程中，再发挥了。 2、 媒介、宣传:G,K$s/J5FmR
宣传方面，主要以平面广告，包括报纸、宣传单页、室外广告，车身广告等为主，在开盘前一个星期集中力量在当地主要媒体（报纸）头发1/2版、正版广告，并在前往项目的主要路口（交叉）投放灯箱广告，给人以视觉冲击，并在经过我项目的公交车投放全车身广告，以扩大目标消费群的知晓力。另一方面，找了几个媒体的记者，开了个记者会，让他们来现场实际体验一番，并介绍了本项目的各方面的优点，希望他们能在报纸，电视上“造势”（当然这里面也是要给红包给记者的，中国就是要腐败的，这也是我上班来第一次看到递红包）
3、 销售中心布置)]5s's9@6Q3Z9J`
销售中心内部装修，内部布置、音响设备、办公设备等等布置@p5B&W*MA*_*z
首先，就是购买办公设备了。由于公司人手不够，于是，王经理就指令我去购买了，我就直奔家具中心了，那时正好是春夏之交，天气热得很，我在家具中心恍荡了约一个多小时，买了30来张销售前台的椅子，交完钱后，就直接回来了。货会在明天上午送上。r2k;}/o lX*uo!r'U
音响设备装置，试音，调试； R \ P5n[
摆放办公设备至最佳位置，并贴玻璃防撞线等细节的事项
摆放模型，调试灯光效果等1d?{*E~9o(U
整个销售中心清扫 4、 购置室内绿化
那天，天气更热，每个人的心情也不是很好，总经理对王经理说，你叫个人跟财务一起去买绿化吧，王经理他说走不开，那就叫我去罗，我二和尚摸不着头脑，那就从命了，谁让我是小兵啊，于是我们三人（还有一个司机）驱车前往市郊区一个很大的花丕市场（约一小时路程），我一下车，整个眼前一亮，我还从未看过这么漂亮，这么多的花、植物阿，不过很扫兴，没时间观赏了，我对植物也不敏感，所以也不知道怎么选，就选了些大颗的比较散的植物，还有挑了一些花（开盘那天要摆的），整整买了三个小时，完后装了一大卡车，这时已经是晚上8点多了，到达项目时已经是九点多了，但是找不到任卸货；这是我的手机响了，是总经理打来的，他问植物买回来没有，我说没人卸货。约过了2分钟左右，一个大块头（后来才知道是保安队长）过来骂我了，是谁在老总面前打小报告阿，他明显是针对我的，我那时，本来就一肚子的火，所以我也跟着跟他理论起来，我冤啊我；生平第一次这么委屈；后来，还是王经理过来调节，最终把保安叫来约20几个，把植物卸下了，就这样，不愉快的一天就过去了，也是我开始认识到，在学校里，学不到，在社会这个大砸锅里的“人生险恶”，（这在以后发生更多类似的事件，把社会的丑陋演绎的淋淋尽值。 5、 楼书、宣传物料的设计制作7\k X'{(shi;W ~
项目LOGO的提炼花了半个月，当初选的广告公司并不争气，我们要求它们换个风格，而他们老在上面修修改改，把王经理给气死了，然后，每次，广告公司送稿过来，王经理都会否决；搞得广告公司也晕了，最后，王经理给了个范围给他们，让他们再发挥他们的优势去改；可能也就是给了个范围给他们，搞得最后这个广告公司老跳不出去，做出来的东西，死气沉沉的，这也可能跟我们有关，毕竟，他们是要为我们服务的。LOGO一定下后，楼书的格式、内容、版式也就差不多就定下来了，还有，就是一些购楼须知之类的资料的确定，最后定稿送印刷厂印刷，这个印刷厂不是广告公司的，而是王经理的朋友的（后来才知道的），真是肥水不流外人田阿。
6、 样板房
临开盘就只有一天了，可样板房和通道还没出来呢？ 怎么办，那就抓紧时间赶出来吧，动用所有可用的人，把财务部的、预算部的人都拉上，摆放家私、电器阿，打洞挂窗帘，铺地毯阿等等；完了之后，还发现缺了音乐，于是，这个任务又交给我了，我跑到最近的商场，买了两个CD机，顺便买了几个CD碟，奔回来后，就把机子给摆上了，听着CD机放出来的沙克斯，心情轻松多了。好久没听到这么舒畅的音乐了。最后一道工序：清扫。*cS X_}0c;F
到这里，我发现，我不知道是在做什么，好像就是有什么事情发生了，就有你去做，我也不知道我的位置到底是做些什么，糊涂中…… 7、 开盘活动布置;y2s5z$n1L ~ M*k;f4F
明天就要开盘了，那总得有个仪式吧，于是就找了个礼仪活动公司，让他们搞个开盘的仪式，礼仪公司下午就开始布置现场了，并给了份活动流程表给我们，一切就绪，就等明天开盘了。
小插曲：沿路途要插小刀旗，于是领导又叫我去找公司弄这些了，我找了几张卡片，（之前这些公司来做过业务的，所以有很多卡片，到现在派上用场了）打了个电话过去，并比较了下价格，最后定了一家价格适中的公司，我对他们说，我们明天就要的，他说来不及了，那我说那就算了，他又说，我们尽力吧，第二天，他们如期而至，并把沿路途插得要迎接毛竹席似的，气氛就出来了。（这件事以后出问题了，就因为是我经手的，没经过其他领导的批准的，这又使感到社会的复杂了，我也在这一轮又一轮的人际关系中，被击中……这些后面再谈） 开盘当日
开盘当日，我们部门早早的来到项目现场，天还是刚刚亮，天气不是很好，这也与以后发生的事情埋下了胡笔。:EU$lx|#Y2k
王经理穿得笔挺笔挺的，西装革履；由于本人不太喜欢穿西装，再者，穿在我省上也不好看，我就穿了件衬衫，下穿休闲裤，脚蹬牛皮鞋，擦得特亮；陆陆续续的，相关领导，包括有政府部门的，电视台，报纸等记者也都来了，现场来了很多看楼的，也有买楼的人员，也有看热闹的阿叔阿婆的，来得人还可以，蛮多的；该来的都来了；到了9.00，仪式正式开始了，首先，有老总致词，老总激昂的言语说得在场的人心热热的，很有一股买房的冲动，那天，那套音响的效果还真不错，那个声音在空中飘荡，久久不会谈去，余音妖娆；完了就是一些政府部门到场祝贺，并拍照留念之类的，最后在一声礼炮巨响中，开盘了；
买房者出奇的有秩序，一字排开，等待进入销售中心认购，队伍排得也够长的，我那时候不知道里面不知道有没有托之类的，当天销售业绩还不错，认购了80来套，等到销售中心的人陆陆续续的离去，领导出来发话了，今天非常成功，晚上大家一起去酒店吃饭，大家可高兴了；但是我们部门还不可以走，我们还有每天的售后例会。
例会上，要求销售人员各自发表在销售过程中客户反馈的问题，还有什么需完善的地方，并统计成交套数，预计明天可能要下定的客户，下定客户的职业，工作单位等统计。 楚境大哥： KkXMU0IY
对于下层做事的，做多了可能也会错多，不做绝对不会错，顶多给人个印象：此人不会做事。我的忆述的整个核心，就是这个社会的复杂，我在这些年间，总是跳不出，好像被困在鸟笼里面，所以我想大家帮我分析分析，我该怎么去做？ 进入漫长的日子o,Do#? e;h
开盘过后，就是漫长的销售过程了'hR} O*pi r e
公司原先是想成立自己的销售队伍的，但考虑到培训、组织等费用和时间的问题，也有当时时间紧迫的原因，于是就找了间代理机构，有他们负责策划同销售，他们拿取代理费；这样子，我们部门就退居二线，算是做一些售后售前的一些工作了。[P:Q9NE|
代理商一般在每期的公开发售前，他们会出一些方案过来，给我们部门参考，而且会有一个会议的讨论过程，最终会有一个意见，然后，我们会把这个方案传达给董事会，董事们（我们公司共有六个董事，有三个是占较多股份的，另外三个是陪衬），这个过程一般都要很长时间，因为各董事的意见不是很合很统一，所以有些事情要拖很久才有结果。_Zh:{b:L?9X
代理商人员驻场：十几个销售人员（有高级销售人员，也有普通的），销售主管，销售助理 nut!V u]
还有销售总监、项目总负责人，这些一般不驻场的，偶尔会过来视察一番。
一般销售的过程
销售人员负责接待客户，带客看现场，谈判过程，落订，交钱，签订认购书，复核，这个过程中，只有交钱和复核有我司参与，其他的就全部有代理商完成了。8Z2G3Fw3w#l2u
作为销售人员，他们是按总销售额来计业绩的，不是按套，他们公司也有一个比较严格的考核制度，每个月最后一名就要被淘汰，竞争是很残酷的；所以对于每个月末，业绩较差的人员，就会使劲各种方法，使自己不会垫底；他们会想尽各方面的招。这里我做一个简单的描述：A、他们会向发展商申请折扣（当然是客户书写，其实际上是他们告诉客户去写申请的）B、 他们会向客户输导各方面的信息，包括一些根本没有的信息，比如可以提前交楼阿，可以自行打通阿等等；C、与客户勾结，签订认购书后，又取消合同签约（这些是我之后发现的）等等；D、提供不对称信息给客户，比如屏蔽掉好的单位，拿出不好单位，逼人下定，说你再不下定，就没了等胡人的话（销控是有代理商来把控的）。
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