各位高手，求助！项目销售出现问题
我们在县城接到一个代理项目，前期由开发公司自己操作的，但是市场没有启动，从去年9月到现在只卖出十几套房。后来没办法找到我们，他们的压力非常大，在4月30日前如果销售达不到30%，他们也要下班。先介绍一下项目本身的情况：
这个项目在县城来说体量非常大，近40万平米，全多层，分为四期，一期开盘十三栋楼，共7万平米。硬件没有任何问题，包括规划、价格、户型、面积、容积率、绿化率等，而且项目一面靠湖，环湖公园跟项目外墙几乎一体，自然景观非常好。但项目地势较低，而且靠近淮河，2003年该地曾被淹过很厉害，所以当地市场对这块地域很有顾虑。但项目本身来联合政府对治水做了彻底的治理，是当地政府治水的重点工程，并请了国家37位权威治水专家中的两位前来坐镇，可以说这一问题已经彻底解决，并且向社会也做了新闻、广告等告知工作。作为当地最大的项目，政府对项目也出台了很多政策上的扶持，比如解决买房户的农转非户口问题，小孩学区优先选择问题等，支持力度非常大。同时批准该项目可以建当地唯一一个大型的农贸市场。同时各种常用的推广和促销策略，开发公司都做过，可是市场仍没有反应。特别是现场人气很少，让人免费来领礼品都没人来。很是奇怪。
再介绍一下县城情况：
这个县城总人口在56万人，基本没有什么工业，以农业为主。在项目之前已经有四个楼盘销售结束了。目前没有在建和在销售的成规模楼盘。只是有一定量的私建房。
现在请教各位高手：我们怎么样才能把人气吸引到销售案场来？谢谢大家不吝赐教！
个人小建议
现场来人和来电量怎样？从现场周报去查看问题？很多楼盘发生销售瓶颈并不是靠做活动或者做几次广告能够解决！ 时间很紧，下点猛药吧。
“让洪水再来一次！” 可以让业务深入试调．杳明到底是因为什么原因客户不愿意购买本小区的房子，另外可以做几套样板房，让看房子的客户可以直观的看到以后自己所买房子的房型 来人和来电都很少。而且开发公司给的时间也很紧，做样板房时间不够，现在开发公司要求在二十天内看到效果。 还有县城的公务员和教师那块一直没有启动，前面几个项目一直销售到结束，用了各种办法也启动不了。短期来看，我们也不能启动。
这是我所在的公司接到，现在派我来负责，真是头都大了。
开发公司认为原先的销售队伍有问题，他们准备集体辞退，重新组建销售队伍。沟通了好几次都无法说服他们。 他们呢是搞工程出身的，本身就不了解销售，认为打打广告，做些宣传，其他就应该销售部的事情了。出了问题，也是销售部本身负责，所以他们坚持要换血。 各位高手们，帮帮小弟吧！:') :') [color=Magenta][size=6][font=仿宋_GB2312][b]楼主是否知道此项目的客户群不购买的最大抗性是什么？
看到楼主罗列出很多已彻底解决的劣势，还有其他项目没有的优势（可建最大农贸市场等），但人气还是无法聚集。。。想来也只能如四楼所说，进行最细致彻底的市调，找出抗性焦点对症下药。。。。
楼主唯独没说该项目价格在该区域是否能被受众群接受。应该不会是价格问题吧？[/b][/font][/size][/color] 我正在着手做一些市场调查工作，结果还没出来。
不过现在开发公司提供给我的相关资料来看，前期口碑这块做的很失败，市场映像不是很好。价格目前已经放到很低，几乎可以跟自建房PK了。价格这块应该不是问题了。 谢谢上面所有的朋友！ [color=Blue][size=6][font=仿宋_GB2312][b]前期口碑失败，失败在哪里？为何失败呢？[/b][/font][/size][/color] 不妨先试试谈团购在有了一个比较有说服力大客户(如供电局\自来水公司\税务局\公安局等)以次为卖点,加强售后工作的管理让客户去说服客户.但提醒一下千万不能降价 楼上说的没错，无论如何也不能明着降价，价格不是主因的话可以不考虑变相降价策略，如果是价格问题，无论怎样也不能明着降价。。。 谢谢各位！谢谢！
一、这块地方，本来是当地有名的水城，意思是一发洪水就被淹。这次开发公司花大气力彻底解决了水的问题，并且通过新闻，广告等方式向公众做了告知，但结果不理想。市场仍然持有怀疑态度。
二、前期这个项目是另一个开发商开发的，但是后来做到一半，因为销售部理想，资金链断裂，撤了出去。当地政府怕出现问题，然后找到现在的开发公司，给予很多相应的优惠政策和扶持，才接盘的。所以市场对这个项目以及开发商的实力一直都存在抵制。
三、当地有96万平方的私建房，体量庞大。大部分人特别是公务员还是首选自己买地盖房，而且当地政府也没有在这一块进行监管，他们的手续非常容易就办下来了。这个观念也是暂时很难打破。
四、当地商品房消费的最大群体，据目前统计资料来看，主要还是外出务工人员，购买目的还是为了自住。但是，现在是三月底，如何争取这部分客户，我有点力不从心！
五、我过来接手已经有四天了，每天都在跟开发公司上层在开会，他们这一块的政策也有问题，经常朝令夕改。特别是对销售队伍的处理这块，他们总认为销售队伍不行，要全换，而且在销售员面前也说过，加上销售出现困境，造成目前销售人员士气极度低下。大家都有一种朝不保夕的感觉。 我想如果是我遇到这样的问题,会从两个方面来入手
一\策划方面,可以考虑和本地相关政府联合搞一些活动.这样可以让客户心里踏实一些,也就放心开发商的实力.,另外从长远看我认为样板房是最有效果的,这点可以好好给开发商沟通.不然小县城怎么能吸引人气呢?
二\销售方面,对业务员进入新的包装与培训,如果不行的可以换一部份新人.通过业务员的能力去打开一部份客户,然后通过老客户带新客户的方式进行销售,我是做销售的,.所以我认为业务员的能力这块也非常重要.特别是你所说的现在这种情况.更应该要业务员起作用 谢谢 一、既然水的问题已解决，并且通过新闻，广告等方式向公众做了告知，但结果不理想。那这块可以先暂时放着不管。
二、之前的开发商因资金问题而撤场，对于项目的口碑影响是很大的。建议现在开发商在推广方面舍得投入，快速树立企业形象，展示自己的实力，比如组织参与一些公益活动等等。
三、私建房的缺点就是缺乏统一的物业管理，治安环境无保障，几乎没有园艺绿化，布局乱、间距窄等等。项目可以在推广上突出优质的物业管理服务，主题休闲会所，俱乐部，小区的园林、社区的生活氛围等等。
四、外出务工人员若考虑买房一般会通过当地的亲戚、朋友介绍或者是通过网络了解自己家乡楼盘情况。只要把项目在当地的口碑做好了，外出务工人员即使目前不在本地关系也太大。 样板房肯定是时间不够了
销售培训估计起效时间也很长．换血的话其实风险也蛮大的哦．
老客户带新客户肯定是有效的途径，只是现在老客户太少，短期效果也是好象不明显．
和政府搞活动是一个思路，可是我们递交了好几个方案他们都不同意，他们不想再搞大动作，但是有政府参与的话，动作太小效果很不理想的哦．是吧？
小谈一下
前些年我也做过一个类似的楼盘。地处县城的项目，首先要解决的一个问题就是目标客户从哪来？县城城区人口50多W，不算小了。没有什么支柱工业，那在外务工的人员呢？如果价格合理那他们就是这个项目主要目标客户。剩下来的就是看定价和工程形象了。还有几个小细节1、项目名是否响亮，显得华贵的项目名对小地方的人来说是个不小的吸引。
2、销售前期客户的积累是否充分，势能的积累，能造成良好的口碑，小城市口碑很重要。亲戚朋友的一个小赞誉比你花多少钱自己自己较好都重要。
3、不要过分的制造旺销的表象，小地方人少，见面都脸熟，谁家买没买都知道，本来卖的不好，你说卖的火爆，人家相互一打听就了解，可信度就低了。
4、广告推广的渠道是否正确。其实小县城不需要铺天盖地的广告攻势，在很多农民意识里面还有好东西不需要广告的想法。广告选择当地权威媒体，让当地人觉得此项目是当地地产典范即可。
5、是否使用了外勤销售人员。这样就能最大限度的在短时间内增加来客量。
6、销售人员重点练习说服那些赚了钱准备回乡自建房的客户。