中国房地产人群现状分析和对策
房地产的发展如何？有没有拐点？各种舆论四起，各种伪学者、专家们、官员们众口纷纭。既然经济规律的事情，没人可以说得清。大家不妨换个角度，从目前这个行业的人群划分，和发展过程来看，可能会另有所得。
[b]人群一：
[/b] 房价上涨的源头，现在大家都很清楚。最大源头是我们的卖地政策，大量腐败官员从中获利。
这也可以解释为什么现在一个地方乡镇政府的小官员都可以过着花天酒地的生活了，我们的经济真的发展了吗？
天知道。成本上去了，当然价格会更高。
1、整个发展过程中，获益最大的是腐败官员们，无论是卖地环节，税收环节，均存在巨大利益空间；
2、房地产商们一方面承受着官员们的盘剥，导致利润空间压缩，他们不满。另一方面，他们其实也不吃亏。因为一方面有几亿冤大头给他们垫底，
另一方面，有腐败官员们给他们出政策，付出点代价也是值得的。我们的官僚大员们，会全力替他们出政策、想办法的。
既然已经是卖地的勾当了，又是以地来盘剥百姓，我们不妨用两个大家都熟悉的字眼来描述这对兄弟，一个是地主，一个是买办。
这个阶层是最大的利益获得者，他们会放弃他们的利益吗？我们不要抱有幻想，所以如果希望买办们和开发商们良心发现，这是与虎谋皮。所以，你看看任只抢们、攀十亿们，即便是到了今天，还是在不遗余力的吹捧呐喊，招摇哄骗。一些买办们前赴后继地钻政策空子，冠冕堂皇地打着官腔，一边说着非人话，一边向房地产商们抛着媚眼。
这是一群少数人群，老百姓不能指望他们。但是他们的力量是最强大的，是盘剥百姓的源头。
[b]人群二：[/b]
站在中间的其实还有一个人群，实际就是中小开发商、中介和那些投资客们。
他们财力没有那么厚，和银行，官场的关系，没有那么铁。他们主要靠市场来运作。这些年挣了些钱，也颇对事情的发展有些踌躇。一方面，
希望能够继续搭乘这艘洋船，继续暴利。另一方面，又担心一旦事情有变，就要被挤压，被出卖。实际已经有了一些例子了，如目前，在二三线城市，如东莞，我们看到了这类人群。
这批人，老百姓也不能指望，因为他们其实是狗腿子的角色。
[b]人群三：
[/b] 紧挨着这群人的人群，是那些认定房价肯定是只涨不跌的人群，最后决定买房自住的人。
他们具有一定的购买力，加上银行的贷款，还是可以买的，但是，当然也得
要月月还债。这也是一个不小的负担。但是，柴米油盐的生活总是能过的。他们一边勒紧裤带，一边啃老，一边
签合同，一边抱怨房价怎么这么贵，一边心理有些窃喜的人。
现在，他们一方面庆幸自己当初真是英明，毅然拍板了。另一方面，他们也有些担心，万一这房价狂跌，我不是亏大了。所以，他们是搓着两手，一只手的台词说他娘的房价太高，负担太重。另一只手的台词说可不能太跌，否则老子亏大了。所以，我们看到现时有些楼盘价格下跌了，有些业主天真地出来维权了，要求补偿。
但实际这一波人是比较可悲的一群，他们已经丢掉了自己手里的砝码。就连维权的时候，开发商可以不理，其他百姓们还带着鄙夷，说你要认赌服输，真是两头不讨好。
但是未来和经济规律又是不能自己左右的，只能继续搓着双手安慰自己说，“反正是自住的，反正是自住的”，来掩饰自己的不安。
在未来的发展过程中，这一部分人基本是被动和已经被忽略的力量，他们对未来没有任何影响力。所以其实现在他们最好的选择是学习一些心理调节的知识，或者寻找一个稳定的职业，以应付在通胀和经济危机失业条件下的还贷困境。
[b]人群四：[/b]
再排过来的这个人群，即为所谓刚需的人群，就是说他们确实要买房自住。
他们手里的钞票已经赚出了汗。一方面感到了前所未有的压力，一方面确实有些力不从心。但是，又觉得自己在一两年内需要房子，又不知道该不该出手。于是整天各种房地产版上诳啊逛，看各种形势分析，看各种评论，每天看的头晕眼花，第二天再前赴后继的人。当然了，做空军嘛，经常要头晕眼花的，呵呵。
痛感决策之难，痛骂房价增长之快，痛悔五年前没有当机立断，痛惑不可承受之未来。
要强调的是：这个人群是庞大的，是具有实际购买力的人，他们只是没有出手，是观望的人群，是对目前房地产业方向影响最大的人群，其实也是能够掌握自己命运的人群。如果他们意识到这一点，团结起来，就会力量无穷。如果他们没有意识到，就会被分割瓦解，丢失手中的筹码，落入任人宰割的地步。
他们有共同的利益，他们实际是这个行业发展的领导力量。但是，他们的现状目前是松散的，是困惑的，是互不相通的。
如果他们步调一致，意志相同，坚持观望，坚持数月，就会获得对自己更有利的砝码。
[b]人群五：[/b]
指社会广大的低收入人群，以及刚刚步入社会，或者新参加工作的人群。这个数量是庞大的。但是，他们基本无力购买房产的人群。
所以，大多数的他们目前还没有计划，还在租房，或者和父母住在一起。当然他们也在心理会想，过几年多攒一些钱，考虑买房子。因此，对于高房价，他们也是有怨言的，也希望能够降下来。
虽然购房还不是他们生活的重心，但是他们会全力，或者激进地来支持房价下跌的。他们是人群四的有力支持者。在开发商们看来，这是刚需，潜在的市场。但是，其实他们不是高房价的刚需，他们是合理房价的刚需，是和暴利房价做斗争和博弈的人群四的有利支持者。
现在我们看清了，这个游戏就是人群一、二（利益集团）和人群四、五（民众）之间的博弈问题。站在后者的角度，从整个发展的过程来看，可以分为以下几个阶段：
第一阶段： 被侵略状态： 利益集团的大举入侵。社会各种矛盾没有凸显，民众没有任何准备，舆论宣传，政策导向都处在一边倒的状态之中，
当然是民众们节节败退，举手投降。那些在2003年到2007年之间，为了自住而仓皇买房的人群三即为此类。他们像羊入虎口，成为顺民，失去了发言权；
第二阶段： 相持状态：利益集团当然还是要继续入侵，想获得更多的利润。可是情况变了，由此带来的各种社会的负面影响已经逐步出现，通货膨胀，经济衰退，政府被迫采取的一些调整政策等等。另一方面，极端暴利的房价已经导致民众心理的反抗情绪，以及确实已经到了无力购买的境地后产生的绝望情绪，以及随之而来的观望状态，都已经在2007年底和2008年初出现。 因此，与其说是观望状态，不如说是两种力量的相持状态。
第三阶段： 利益集团的分化状态：在第二种阶段的情况下，民众的购买欲望已经止步。政府为了调和矛盾，会采取一些措施。此时有人就会抗不住了。当然不是人群一，也不是几千年都逆来顺受的中国民众们，而是人群二，那些中小开发商、投机商和中介们。他们就会跳出来叫骂，嚷嚷，最终还是无情的被挤压掉。
有的卷款跑人，有的成自由落体。没有人会同情他们，河岸的两边都在冷笑着看他们在水里挣扎，谁叫他们是狗腿子呢。
另一种分化，当然是所谓的国际热钱们，见好就收了。政府为了保证民生，抑制通胀，会限制其余的一些企业再进入这个行业，
因此这一部分资金也被断了。于是这个领域就剩下了两拨人，站在河的两岸，冷冷对持。
现在的问题是谁会更持久？刚需论就是欺骗老百姓说，你总是要住房子的，一年，两年，还有更多的人想住。有人说开发商们反正已经赚够了，一块地扔6年都可以没事，等着涨价。老百姓能耗的过他们吗？ 不过，
第一： 民众们是真的买不起了，即使是买的起，也觉得不值了。
第二： 投资的利润空间已经没有了，或者变得模糊了，投机的人都要撤了；
第三： 国际的大环境是经济衰退，人民币升值，国内生活、生产成本增加，各种企业的空间越来越小，这是一种整体的压力。
国内的小环境中，物价飞涨，教育、医疗、住房全是大山压顶的时候，社会的不稳定因素要增加， 当这些因素到达一定程度和规模的时候，人群一也会出现分化了，最近的新闻我们已经看见了，走狗经济学家说了，只骂开发商，不骂政府是不对的。有大开发商说了，政府占了利润的50%以上，凭什么只骂我们。我们已经遥闻犬吠了。我们人民民主@专政的政府能够任凭这种状况发展吗？我们应该要有信心，政府会有措施来对付他们的。
第四阶段：回落状态：第一：新一届政府的决心。温总理一定会加强他在百姓中的信心和形象，说过的话要落实，承诺的的东西，要看见。具体措施将体现在继续紧缩货币政策，切实加大经济适用房、廉价房和廉租房的建设和供给，抑制地方政府的卖地经济，增加对开发商和投机商的税收等几个方面。只要我们持续能看见这几个因素，就有理由相信这个领域的曙光会同样出现；
第二，中小开发商在现有压力下的降价和抛售，这个过程会导致价格下降和回落。但实际这只是一个行业内兼并和马仔街头拼斗横尸的过程，老大们还躲在幕后等着成为垄断者，这还不是真正的曙光。
简单的说： 靠市场调节解决不了这个问题，必须靠政府的有力措施，这是我们最要关注的东西。
最后说说，你该怎么办？看你属于那个人群了，
人群一： 竭尽所能，继续鼓吹和抬高房价，以攫取最后一个春天的利益。买办们可以采用的方法有：争取一切公开场合的机会，宣传自己的观点，闭谈拐点，强调刚需，打破民众的观望状态。
房地产商们可以采取的策略有：（1）加强和买办们的联系，争取有利的政策支持；（2）多给那些专家和学者们打打电话，敲敲警钟，该说话时要说话，拿钱要办事，否则整死你；（3）多找一些民工，化妆成买主，继续造成需求旺盛的态势，以诱使人群四中不坚定分子乖乖投降，交出手里的武器；（4）在最后的这一阶段，利用人群二被挤压和消灭的机会，占据垄断的位置和市场；（5）一定要看到，上述的整体形势是不可避免的，暴利的时候即将过去，及时采取一些准备措施，
主要包括转移资产到海外，及时收手隐退，以及稍微作一些慈善事业，以塑造自己亲民形象等等。
人群二：现在你基本上已经感到了资金回笼的巨大压力。实际上，整个事件的转化过程中，第一个牺牲的肯定是你。电影里也是狗腿子们先被干掉的。所以，你要及时的采取措施，保住自己已经获得的利益，或者使自己的损失最小化。主要的途径考虑下面几种：（1）一方面继续以积极的形象出现在公众面前，另一方面做好一切准备，在某一天的早晨彻底消失。一定要干净，所有家人眷属，要悄悄提前运走，否则后果不堪设想。这个方面运作最成功的例子，当属前温州市的那个杨秀猪女局长。她的成功经验，你现在就应该开始研读了。（2）要看准形势，及时操控市场。现在整个市场属于临界区，操控得法，最后一盆金子还是有的赚的。这方面最成功的例子是王石，他的降价策略导致他今年的一枝独秀。但是，你一定要意识到，现在是大哥们清洗市场的时期，及时收手，该降就降，少赚一点不行，少赔一点也行，不要太贪了。（3）如果你前面两个路子都走不通，又正好不幸前期完成了兴高采烈的扩大再生产，导致贷款压力巨大时，你现在一定要找一个好的心理医生。 中央台有个叫李子勋的教授，总做心理访谈，水平很高，我顺便推荐一下他。
人群三：唉，说什么好呢？你要认识到，你买房以后，出现的房价猛增，带给你的只是个虚拟资产，只要你没有及时的变现再出手。但是，以后一旦房价降下来以后，出现的资产亏损，却是铁板钉钉的现实。可是按照合同，这是你自愿的，所以你现在其实已经处于一个很被动的境地了。你现在能做的事情，包括：（1） 组织一个团队，二三十个和你类似的人，积极地去和开发商闹，尽管局势对你不利。但是，谁都烦天天来个人和我吵架，没准哪天他受不了了，就会花钱请大家吃顿饭，喝喝酒，谈谈感情。但是，注意几个原则：第一，如果本身就是很弱的开发商们，就不用去闹了。把人惹急了，到法院去告你，你自己一点理都没有；第二，不要指望太高。谁也不会把合理合法到手的钱吐出来，换我也一样，拿着一点同情费就行了。第三，不要打着反对降价的旗号去闹，否则会被人群四和五的唾沫淹死的。 （2）同人群二的最后一条，找个心理医生。我还是推荐李子勋；（3）今年一定要找一个稳定的职业，不要失业。
人群四：（1）现在的状况下，一定要团结、坚定，记住马克思的一句名言： 以观望换取权利，以时间换取金钱！！！
（2）一旦房价开始跌，更要团结，坚定，记住恩格斯的一句名言： 买涨不买跌！！！
（3）自己认为合适的时候，记住李逵的名言： 该出手时就出手，风风火火去买楼！！！
（4）一定要找个稳定的职业，不要到时你觉得贷款还是还不起，那就是周华健的名言，“爱悠悠，恨悠悠”了！
人群五： 千万不要在这个关键的时候，啃老，或硬着头皮去买房，用你们雪亮的大眼睛等着看大戏。该租房租房，该吃喝吃喝。
另外，不要以为那些房子离你很遥远，经济适用房、限价和廉租房就是要为你们大量供应的，是你们应该享受的居住权利。
同时要坚定对新一届政府的信心。支持奥运，反对藏.独。爱我中华，唱衰房价。
最后，作为总结，我们用杜甫老人欢快的千年绝唱，“终得广厦千万间，不羡神仙爱人间。如要问起哪一天，今天明天明后年”。
有意思
:lol好贴要顶
不错
我赞成你的一些分析，但不赞成你的分析态度——阶级斗争的态度。虽然存在着利益纷争与对抗，但还是血农于水的一个生态系统。这个生态系统的每一个成分都是相互依赖，相生相克的。动物－植物－土壤－空气－水分－阳光等等。政府－开发商－投资者－消费者－旁观者等等。为了食物链的更加和谐，我在等，我有信心。
[url]http://www.swotbbs.com/thread-87433-1-1.html[/url] 上面提供的链接我写过的一篇类似的文章，标题有点不雅，见谅！
“简单的说： 靠市场调节解决不了这个问题，必须靠政府的有力措施，这是我们最要关注的东西。”
其他的不谈了，这个观点我不敢苟同。
我相信天底下任何商品的价格都是供求关系的函数，遵循稀者贵多者贱的原理。炒房是房价上涨的结果而不是原因，虽然反过来加剧了上涨。因此目前中国房地产的根本矛盾是人民群众巨大的住房需求与弱势住宅供给之间的矛盾。而弱势住宅供给直接就是老大的地跟垄断的结果。因此房地产价格暴涨本身就是计划经济（地产）左右市场经（房产）的结果。因此，在目前房地产市场的政治权利机制不进行彻底的改革之前，房价便是我政府的死结。所有的调控都是技术性修剪，简便再狠——断枝除干，也依然留有暴涨的根，政策一过，涨势依旧。
但不停地抑制，总会有作用，这就是我有信心等待的原因。 楼主分析的人群倒是蛮准的 呵呵.有点晕
你太又才了！
厉害！ 对于现实中买房的人楼主分析的比较全面，但还不深刻：我觉得现阶段中国存在以下问题：
1.普通劳动者收入不高，且工资增长速度缓慢；
究其原因，80年后出生人口数量众多，现在这些人刚参加工作或者正要参加工作，劳动力市场供大于求，从而拟制了劳动力价格的提高。
本质上讲，我国现在的政策及金融环境不利于中小型企业发展，从现存体制性和政策性因素看：一是银行业过于集中。我国金融体系以银行业为主，且集中于四大国有商业银行，其结果是：(1)资金回报率高、又能增加就业机会的中小企业，包括服务业，很难从银行得到贷款，减少了就业机会，扩大了收入分配的不平均，也提高了储蓄倾向；(2)靠银行融资支持的大项目，往往轮番集中于少数几个行业，例如，汽车、房地产、建材、能源等，出现投资过于集中。二是中国现在存在过多的政策限制，看看名目繁多的税收政策就可以看到。政府往往支持大型企业发展，对中小型企业发展则不重视，这些年，中小型企业的数量是在减小的就证明了这一点。第三，中国现有市场经济不完善，在诸多领域存在垄断现象，这种现象的存在就限制了中小型企业的投资和发展。
国外的经验证明，中小型企业是劳动力市场最大的需求者。中国的这种企业发展现状就决定了大部分劳动者的市场存在状况。收入不高，增长速度又慢。如何买房。
2.商品房市场存在很大量的投资、投机性需求：
在深圳基本上小区的入住率大约就在百分之35，这里还有大量的租客居住，自主的比例将更低。照理在供给快速增加、空置面积很大的情况下，房地产价格不会不断上涨，出现这种异常现象是由于：(1)我国一些有钱的人，把购房作为投资，买来的房子空着没人住，属于投机性需求；(2)我国允许外资进入房市，成为资本账户尚未开放下的一个漏洞，有些外资为了投机人民币升值，而投资于房地产，这样既增加了外汇储备和人民币升值压力，也抬高房价。
造成这种现状的本质原因是：中国第二产业占GDP比重很大，而地产产业本质上就是制造富翁的，高收入阶层占总人口比例约百分之3。这种产业结构致使中国收入差距进一步拉大，看看中国现在的基尼系数都到0.48左右了，就是这个原因。现在中国少数人很有钱，但他们却没有多少渠道去投资，投资房地产和股市就成为其必然的选择。这也就变相的促使房价快速上涨。我曾经见过好几个人，买的房子100套到300套之间。如果现在变现，几个亿。
3.地方政府对房地产调控不利。
地方政府希望房价上涨的越高越好，这样他们就可以获得更多的土地出让金，还有很多灰色收入，很多的时候，地方政府和地产开发商结成了一定的利益同盟。既然是利益同盟，政府在消费者和发展商的利益博弈中就必然站在发展商哪里了。具体的这点就不说了.
........
还有好几点，这里就不说了。
关于民营企业发展问题和前景的深思
楼上说的很好，英雄所见略同。中国发展经济最大的问题就是行政垄断。尤其是银行、电信和一些资源性行业。从计划经济到市场经济过渡到过程中，中国的很多民营企业已经异军突起，为中国很多人提供了就业的机会和岗位。同时也为中国政府上缴了大量的税收。民营企业已经成为中国经济发展体里一个极其重要的组成部分。而现在大多数民营企业的发展却是举步为艰，有点甚至已经是昨日黄花。民营企业的寿命平均在1到3年之间。可是又有谁知道在这样数字的背后，隐藏了多少问题呢？中国民营企业发展最大的问题，从战略高度上讲，首先是高层领导的思路问题，从战术角度上讲，有很多中国政府应该担起到责任。如限制民营企业发展最突出的三大问题：资金问题、人才问题和管理制度的问题。首先说一下资金问题应该如何解决。据我的调查，很多民营企业倒闭的背后，是高额的银行利息，这也就印证了很多银行科长为什么月薪上万。因还不高额利息而外套的民营企业的负责人比比皆是。中国应该建立逐步建立和完善融资渠道。如民营银行、天使投资、vc等。同时加强对这些银行和机构的监管。在完善融资渠道的同时，应逐步放开银行行业，银行行业像中国政府的孩子一样，总是要长大，我们应该培养孩子自食其力的能力，培养孩子的独特的核心竞争力。只有这样个孩子才能健康快乐的成长。人才问题始终是困扰民企发展的一个关键问题，应该在全社会上下树立一种意识，一种只要是金子到哪里都会发光的意识，没有必要非得去抢公务员那个铁饭碗。同时，民营企业也应该不断完善自己的人才选拔和培养制度，真正的用心留住人才。现代企业制度的建立对民营企业的发展具有深远影响的。建立一种责、权、利清晰的体系，建立一种能力本位的制度。真正做到人尽其才。只有这样，民营企业才持续健康稳定发展，为中国经济的发展做出更大的贡献。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。对于中国这个经济体来说，民营企业的才刚刚起步，还在路上，民营企业就像是疾风中的劲草，在中国政治经济体制变革的整个历程中，必将迎风向前，生生不息! 楼主发表的这幅帖子，非常具有自身独特的观点。市场的需求是需要政府、民众、社会团体等来共同引导的。在发展商品经济的今天，或许有一些不尽人意之处，但是它始终会顺应规律来完成，我们也不必杞人忧天，也不要自暴自弃，只有理性地对待目前的状况，也许大家会获得愉悦的生存状态！ 市场经济有时需要雾里看花。。。。 经典 精彩 精湛 其实我想这就是一场多角色的博弈，看的就是税收中拥有资源（权利、金钱、影响力）。
在战场上他们是互相制约的，又是一个利益的整体。投资商-开发商-代理公司-广告公司-各种中介服务机构-政府（土地管理局、城市发展规划
局、税收部门、安检部门……）-消费者-其他人群。
哪一方是强势的，形成垄断对市场都是一种摧残，最好的方法是形成一个动态的平衡，有一套完整的制约机制在各方。开发商强势，就会哄抬
物价，抢占资源，甚至不合理开发，拉政府下水。民众强势则会影响市场规律的正常发展，形成市场的混乱；政府强势也未必是好事，政府过
多干涉会对市场形成不利的影响，政府机制受到怀疑。 :handshake 好贴，顶！
除了LZ说的政府和直接相关的人群外，还有很多相关的行业人群，
银行、股民、建材、装饰、、、、、、
银行当然是不希望降价，一旦降价，将有多少的企业会破产，银行会产生多少的坏账，甚至会只是部分小的商业银行经营不良。
房市和股市其实很关联，房产和股票作为主要的投资品，在股市一片熊市的时候，是不希望房市也降价，如果降，将有多少的炒家会想股市里一样，资产迅速缩水，甚至是破产。
建材装饰当然也不希望降价，一旦降价，房市萧条，他们的行业也会萧条的。
这将是一个长期的博弈过程。房价不会大幅的降价，这也许是又一次疯狂前的短暂寂静。个人遇见、！:lol :lol :lol 1F 2F 不错的家伙，思维不错:) 鲜花送你们了！:handshake 楼主这分析能力超群啊,本人也是觉得最后还是政府控制了整个局面 人群五： 千万不要在这个关键的时候，啃老，或硬着头皮去买房，用你们雪亮的大眼睛等着看大戏。该租房租房，该吃喝吃喝。
另外，不要以为那些房子离你很遥远，经济适用房、限价和廉租房就是要为你们大量供应的，是你们应该享受的居住权利。
同时要坚定对新一届政府的信心。支持奥运，反对藏.独。爱我中华，唱衰房价。
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我就是第五人群，买不起，但是要等多久？
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