我们不应该争论拐点是否出现，应该争论老大是否愿意让拐点出现
假设南京某个楼盘价格一万元，那么地价大概两千元，规费一千元，税费两千元，建筑成本两千元，开发商纯利三千元。（各个城市、各个项目不完全一致，大致估算）可以看出，合在一起，老大独享房地产全部利益的一半。那么供方（老大）希望降价么？你看到过地主愿意降地租么？不降归不降，佃农还是要哄一哄的，省的闹哄。这就是2007年以前的宏观调控。但是佃户租不起就要借钱，地主还要借钱给他们（按揭），地租疯涨，价格高出价值，种地得不偿失，泡沫出现，破裂，借出的钱无法收回（70％的地租可都是地主借的呀），地主血本无归（金融危机），这也绝对不是地主愿意看到的。这就是2008年的宏观调控。因此，老大的意思再明显不过了，决不可以大降，决不可以大涨，漫漫涨最好，这样才可以长久地大块吃肉大碗喝酒。
商品的价格取决于供求两种力量的博弈，如果供方力量强大，价格就有供方做主，如果卖方力量强大，价格就由卖方做主。显然，目前中国房地产供方可以绝对左右产品的供给量，买方没有任何力量与之对抗，唯一的对抗就是不满。而价格又绝对是供求关系决定的。所以：
相信老大，老大绝对能掌握局势。
所以我怎么也搞不明白为什么那么多专家学者都在叫嚣2008年房价拐点，是白痴，还是别有用心？
所以，我们不应该争论拐点是否出现，应该争论老大是否愿意让拐点出现。
可是，鉴于上面的分析结论，结果又有什么好争论的呢？
2008，房价不是拐点，而是顿点。
但是，我们也用不着悲哀，虽然我们住不上便宜的房子了，但我们的儿子能，至少我们的孙子能，绝对能！因为，人心所向，就是社会发展的方向。人类五千年的历史就是明证。
还有，历史证明，大起大落的变革，从来救治不了中国，我们需要渐进的改良，也可以叫做改革。房地产市场也是如此。如果你发现，你的车子方向错了，请慢慢转，请不要猛打转盘，如果你想好好活着的话。
房价猛降真的会让房地产翻车么？会的，银行资金套牢、开发商资金套牢、投资商资金套牢，相关行业资金套牢，大量就业者失业，消费购买力大幅下降......最后不仅房地产翻车，恐怕翻的是中国经济的大车——经济危机。
为了国家民族的繁荣昌盛，想让房价大跌的朋友，就忍忍吧，丹朱这厢有礼了。
[[i] 本帖最后由 丹朱 于 2008-3-23 22:00 编辑 [/i]] hao 开发商=老大？
这本就是一个不成立的命题。
我的看法：开发商占据一定的心理优势，因为，房子盖的不够住的。 支持循序渐进论。。。。:handshake [quote]原帖由 [i]走廊上的男人[/i] 于 2008-3-23 22:46 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1125232&ptid=97521][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
开发商=老大？
这本就是一个不成立的命题。
我的看法：开发商占据一定的心理优势，因为，房子盖的不够住的。 [/quote]
显然LZ说的老大=ZF zf，KFS 和普通大众这三者的博弈，我们分析一下他们对于房价的看法他们可能的对策和出牌就可以分析出日后房价的走势。
1. zf
从ZHU的商品房改革开始，政府极力甩撂子，可以说那一届的zf就是追求财政收入。从国企债转股，国企破产到医疗教育市场化，到国地税分开，再到社保创立；可以说那届zf在金钱方面取得了巨大地成功；政府关注的是财政收入，关注的是GDP的增长，这里面也许涉及到一个国家的战略（个人认为），毕竟干什么都需要钱。这种追求财政收入的做法被层层下达，到了地方zf那层就变成了：充分利用本地资源，尽量利用社会资金做事情。于是出现了好多卖厂，卖矿，卖山，卖河，当然还有卖土地。
ZF为了钱和官位，自然采用价高者得的做法。但作为一个国家行为，他的行为不同于个人行为，就是再垃圾的一个zf都必须要考虑到民意，实际反过来也是为了维护政权的稳定。
你看看cpi上涨zf是多么的紧张就可以判断出zf会怎么处理房市了。zf的做法很明显是以一种救苦救难的菩萨，维护民生的高姿态出现；如果说前期的调整是为了挠痒痒，那今天的调整的确是真调；因为政府你今天不调，日后苦果自己吃，真到了经济崩溃，民怨沸腾，事情就变得不可收拾。所以与其做恶人，还不如大打亲民牌，反正国库已经非常充裕。
所以一个接一个的政策被抛出来，以前听说zf会打击囤地，果然没多久就国土部的二年无偿没收闲置地，和前天的国务院对哄抬物价的定义（囤货就是恶意哄抬物价），摆明了让KFS尽快加大供应，而让其降价销售，这已经不是信号，而是明令了，如果房市还没有大的降价，估计更严厉的政策还会出台。
很多人说zf这样做有什么好处，以后的钱从哪里来，呵呵。这个问题不需要担心，中国的税收已经足以保证国家机器的运转，而且卖地不是长久之计，毕竟地是有限的，不可能靠让地价无限上涨来获取利润，以后会靠收取物业税来取代卖土地这一所得，而且这样获得钱会更多！ 实际目前很多法律的颁布已经在为物业税铺路了。
目前单一的GDP绩效考核已经在酝酿改变，民生和环保已经变得非常突出，这已经成为各级zf的一个共识。
2.KFS
说完zf说KFS，可以说从97到06是zf和开发商的蜜月，两者一条裤子。zf为kfs搞定一切手续，kfs为zf补上了修房和公共设施金钱的缺口，所以两者从根本上具有共同的利益。日后，土地的出卖KFS于公于私都有好处给zf，所以kfs胆子特别大，也很疯狂。
商品房成了唯一的房源，也就是说垄断了房市；随着城镇化的风起云涌和人民生活水平的提高，拆迁无处不在，到处都在建房，需求很大。
这种需求被放大并被充分利用，由于里面有投机资金的运作，这种放大效应让房子开盘即告罄。这种行情让kfs幸喜不已，胆子越来越大，胃口也越来越大；100％的利润还觉得过低，如果人在疯狂后，会对事情的判决缺乏冷静，所以地王被一个一个更疯狂的kfs刷新，并作为支撑房价上涨的借口。于是房价开盘一个比一个高，原本的开盘价8k到最后居然变成了3w！
然而这种几年饭一年吃的做法很快让kfs遇上了市场的严冬。
商人有时很精明，有时却很愚蠢，在他精明走zf路线的同时，却愚蠢地认为搞定zf，搞定土地就能卖个高价；而他这种一厢情愿被zf所抛弃，被民众所抛弃。
kfs在醒悟后开始尝试变相降价，但是反应很平常，接下来的会明确的降价销售，除此别无他法，因为他们手里最大的底牌： 地， 也被政府勒令限期开发。
3. 民众
这一层可以说是弱势群体，但水能载舟也能覆舟；有时最弱小往往也蕴藏巨大的能量。
民众好像始终在被zf忽悠，被kfs忽悠，被zj忽悠，被媒体忽悠，最后变成了待宰的羔羊。
然而真正的财富贡献者或者说接盘者却是这批人。目前的房价已经让这层人无法接盘，非不为也是不能也。
富人是有，然而富人的需求是有限的，在投资需求被遏制住（傻子都知道现在房子风险大）而房市已经透支了好多年的时候，想象不出下一步中国楼市的助推器在哪里。
如果你是买房自住，我建议多等一会，很多人都担心象05年上海那样短暂调整再疯狂向上，个人认为这种担心是多余的。
很多人还在忽悠说 KFS， ZF 托市，这个说法比较搞笑，对于一种商品，短期托市行为有效，但长期看是不可能的，也就是说你托得了一时托不了一世，谁也不会去做风险大赔本的买卖。
如果有人托市，只能说他手里有很多存货，想拉高出货。
结论：
房型不好的，经济类的房型会跌很多，房源会大量出现，以前的房子会慢慢的低价消化，新房会开盘定价谨慎，并阴跌，加上送的面积和装修合计会有较大跌幅，在08年3月前后出现一个跌谷并稳定一段时间，奥运后会跌倒一个较为平稳的价格运行，随着经济适用房的开展和推广，房价会比较稳定到大众可接受的范围，普通房子的投资价值丧失。 不得不佩服LZ的说服力。挺LZ [quote]原帖由 [i]烟海茫茫[/i] 于 2008-3-23 23:26 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1125259&ptid=97521][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
显然LZ说的老大=ZF [/quote]
这个市场没有老大，只有上帝。那就是消费者。可惜，我们身处一个摄政的时期。 [quote]原帖由 [i]走廊上的男人[/i] 于 2008-3-25 01:10 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1127234&ptid=97521][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
这个市场没有老大，只有上帝。那就是消费者。可惜，我们身处一个摄政的时期。 [/quote]
回顾过去三年的遭遇,"上帝"们会很想用唾沫淹死你.
没有这次"摄政",哪个真正的消费者能做"上帝"?
到现在还在强调市场论的人,是黄昏前的最后一声咆哮.属于他们的黄金时代即将过去了.
居然是个女的
[quote]原帖由 [i]烟海茫茫[/i] 于 2008-3-25 07:16 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1127252&ptid=97521][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]回顾过去三年的遭遇,"上帝"们会很想用唾沫淹死你.
没有这次"摄政",哪个真正的消费者能做"上帝"?
到现在还在强调市场论的人,是黄昏前的最后一声咆哮.属于他们的黄金时代即将过去了. [/quote]
好强！看一下居然是个女的。
很欣赏最后一句，但我只能给与99％的认同。下面是我在房商网上与房商网老大喻颖正的一次交锋，这个帖子基本能回答我的所谓99％的结论。原文链接：[url]http://bbs.winfang.com/dispbbs.asp?boardid=5&id=68827[/url]
地产非棋戏，是牌戏——兼答喻颖正
喻先生之言，似是而非，似深而浅。列位看官，且听我慢慢道来。
以物喻世，围棋也许是最不合适的载体。正因为，棋子上的文字与权力角色，完全被简化为黑白两色，也因此，“平等”的围棋子可以如计算机语言的“0101”般组合出无限可能。而围棋盘简单的“19×19”的经纬分布与361个交叉点，仿佛设计师的格子图纸。所以围棋应该计入精准科学的范畴中去，就象欧氏几何，像经典力学，只有在绝对理想的状态中存在：时空绝对匀质。但事实恰恰相反，我们的时空是非匀质的，所以绝对事实是，宇宙遵循的是非欧几何（罗氏几何、黎曼几何）和非经典力学（相对论、量子论）的原理，它们不是模糊科学本身，却是模糊科学的理论基础。是的，我们的生存，从种族到个体，遵循的是模糊科学的逻辑——一半是生存运气，一半是生存技术。有些人不需营造任何活眼，生而为尊者、富者、王者，有些人营造了一生的活眼，仍是凄苦一生……即然一半是运气，一半是技术,那人生便是牌戏而非棋戏。棋是绝对公平的，除了能力，没有任何因素可以左右。牌是半公平的，你可以左右你手里的牌——出牌（技术），但你不能左右手里是什么牌——来牌（运气）。
对于房地产而言，房产遵循市场经济游戏规则，是公平竞争；地产遵循计划经济游戏规则，出让多少地，政府说了算，只有买的竞争，没有卖的竞争——中国地产，是一局牌戏。但是房产的供给决定于地产的供给，导致房产市场也只有买的竞争，没有卖的竞争——于是中国大地上的房价连年暴涨——地产，政府庇护下的红色行业；房产，红色行业庇护下的红顶商人，如是而已。在这种情况下，你就是给你们家的宠物注册一个大西洋建设公司，只要那宠物有叼着钱去国土资源局的能力，我保着你赚。
在这种状态下，千万不要跟我谈什么能力，没有竞争，我们能看到的只能是街头霸王的能力，只有竞争，我们才能欣赏华山之巅的刀光剑影。世贸滨江南京下关拿地时，那里的房价四五千而已，世贸滨江开盘时一万还出头，等上一两年，转眼就是几十亿的进项——千万不要说世贸滨江有能力，那连美国的白痴都会嘲笑我们的商业能力的。有本事去那些市场经济游戏规则成熟、市场竞争激烈的的行业混混看，现在在政府的温床上长大的地产商结局必然是九死一生——上了公主的床，就不要说自己天生就是驸马的了。有本事跟柳传志玩IT，跟张瑞敏玩家电，跟马云玩互联网……那丹朱可真的要佩服你——至五体于投地了。
[i]现在做地产的人，还有人关心怎么盖房子吗？还有人忧心产品的竞争力吗？
这十年来，尤其是最近数载，地产恍惚如梦。从早先小心翼翼地试探，到惴惴不安地发展，再到今天似乎已经没有人质疑房地产会在一段时间里“涨势如虹”。
各路枭雄群起。[/i][i]房地产业一盘麻将，大家各据边角。
棋谚云：棋长三尺，无眼也活。意思是说，一块棋蜿蜒较长时，不用太担心做眼的问题。
被尊为台湾“IT教父”，企业局面何止三丈，却依然将“生存”（两眼即活）问题放在首位。[/i]但是中国地产，不需要！
地产企业的两眼何在？
水涨船高之际，不会游泳照样赚钱。于是，仅凭逐利的冲动，在机会捕获主义时代，诸多企业迅速成长起来。
赚到钱了，上到市了，圈到钱了，只要政府还在居地为奇货，市场还在供弱于求，地产公司永元不需回答施振荣的问题：你有两只眼吗？
他们只需问：政府还在吗？
[i]企业与围棋最大的差别，在于，围棋可以有两个“铁眼”。而企业置身于千变万化的市场，昨天的真眼，现在可能就成了假眼。[/i]但地产市场几乎不会有变化——期望会像白菜一样由市场说了算？去死吧你，弱智！
[i]巅峰时期的葛洛夫以此告诫世人，诚惶诚恐是商人的基本态度。[/i]但地产商人不需要担心，告诫自己的儿孙担心一下就行了。
[i]看看我们身边的朋友，哪个开发商没有后悔过：唉，前年那块地才不到20万，今天已经快300万了。隔壁的王大胆赚死了。[/i]所以只管下狠手就是了。
[i]但，商业的基本原理永远是正确的。财富之首盖茨也会考虑微软离倒闭有多远。[/i]但同时盖茨也经常犯迷糊，中国的计划经济地产遵循商业原理吗？
[i]再伟大的企业也有生死。于是，王石的理想是，[/i]假如中国政府还有最后一块地要拍卖，他希望是万科中标的。
[i]旷世棋局，亦会结束。如果围棋是古人模拟时间与空间、用来探究“趋于无限可能”的一种游戏，它最终仍将屈服于真正无限的“时间”。[/i]是的，即然只有无限的时间才能改变一切，那么对于地产商而言，今朝有酒须尽欢，莫使金樽空对月。
[i]很多年前，一个在权力巅峰搏杀过的叫王安石的人说：
莫将戏事扰真情，且可随缘道我赢。战罢两奁分白黑，一枰何处有亏成。
得失之后，方看淡得失。这是人生的悖论。[/i]遗憾的是，有人一生都在得，死在得的路上，又何需看淡得；有人一生都在失，死在失的路上，又何需看重得。[i]人们辛劳一生围到的地盘，只是黑白子与纵横线交织成的一个“虚拟空间”，早晚都要从棋盘（纹枰）上收掉。[/i]但是也能收掉关于下棋的快乐记忆吗？如是，又何需下？何不坐而等死？[i]仿佛碧桂园杨国强所言，钱只是我暂时代为保管的社会财富。[/i]这是基督之境，不可塞与普通人之心。
商业是一生态系统，是一森林。大树有大树的神圣，小草有小草的快乐。每个生命都有它存在的理由。不可希冀每个人都去建立百年企业，如果每个人都有能力让自己以及父母妻儿快乐幸福也就够了。
惟一可以留下来的，只有值得流传的棋谱？没有下棋的快乐吗？没有棋谱的世界，才是最幸福的棋世界。正如没有英雄的年代才是幸福的年代。
市场经济的人生，无非是为了下出那几着妙手。计划经济的人生，无非是为了出那几着妙千。
丹朱200707于南京
友情提醒：本文没有贬低开发商的意思，只是说没有在太上老君的炉里炼过，自然没有火眼金睛，哪天房地产市场真的全盘市场化了，这么多地产人里，必然有许多人能齐天。如果你一定要误会，不干丹朱的事。 说明一下：
由于当时法帖是很随意的，没想到会变成房商网上重点论战的话题，所以原帖我的行文与喻颖正的原文混在了一起。这次粘贴过来时作了简单的编辑，把喻颖正的原文加了斜线。但有些原文被我破坏性引用，已经没法简单界定是我的话还是喻颖正的原文，只好作罢。
回复 9# 的帖子
对我们来说，消费者并不是上帝，买的起房的消费者才是上帝。然而买的起房的消费者绝不会唾弃地产商，因为他们现在和地产商一样渴望房价上涨，要不然他们就赔了。 [quote]原帖由 [i]hjq235hjq[/i] 于 2008-3-25 18:40 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1128777&ptid=97521][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]对我们来说，消费者并不是上帝，买的起房的消费者才是上帝。然而买的起房的消费者绝不会唾弃地产商，因为他们现在和地产商一样渴望房价上涨，要不然他们就赔了。 [/quote]
"绝不唾弃"有点绝对了,恐怕你信奉的这些上帝中一部分正是地产商的心头之患,哈哈.
另附一文供观赏:[url]http://www.swotbbs.com/thread-97685-1-1.html[/url]
[[i] 本帖最后由 烟海茫茫 于 2008-3-25 19:31 编辑 [/i]]
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