价格制定专版:同行探讨价格体系的制定,发案例者,必奖策币
价格制定的合理性和科学性能给项目带来利润的最大化,但是如果脱离了市场行情,又可能给项目带来致命的打击,所以价格的制定是整个项目的灵魂与命脉.为加强大家对项目价格指定方面的知识与识别能力,特开辟专栏讨论价格指定体系
希望大家结合自身体会,发表下自己的看法,最好能够发些案例上来给大家参考下,此乃房策专业性提高一大举措,望各位会员积极参与,一起提高.
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房策天下
2006-2-23
均价的制定案例研讨
发布均价制定案例,获得最佳均价制定案例奖单价的制定案例研讨
发布单价制定案例,获得最佳单价制定案例奖[[i] 本帖最后由 梁子 于 2006-2-23 17:31 编辑 [/i]]
房策网站将于3月份对所有参与会员,进行评奖活动
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思 路：低开高走市场分析：受05年国家宏观调控，客户与开发商同时处于观望状态，增加了客户购房的考虑周期，为此营销推广中开盘蓄水的前提就是价格问题，由于开盘一般公司都有一个回款任务，固走货量必须达到一定数量才能完成，挑出房源质量中下的户型制定一个小范围的均价“即这批中下户型的均价”（根据公司给出的回款制定总体楼盘均价，分配出不同房源级均价，不同房源级均价求和平均值等于总均价，在根据营销推广的节点级时间，将不同房源级均价在制定价差，开盘前与开盘后价差控制在300元左右，最高不要超过400元（昆明市场情况），开盘后经过平稳期，第二次推广的不同房源级内均价价差控制在200元以内，这时楼盘总量应该出货达到60％～70％（第二次的压力是最大的，这是房源面积基本偏高，景观较好，根据楼盘的自身情况和公司经营理念调整，切忌思路不清），第三次推广受第二次推广成绩好坏的影响，价格控制幅度控制在300元左右，这时，楼体基本成型，景观开始施工，工程形象及项目形象均得到市场认可，应放慢快打快出的思路，低调推广，不采用影响面较大的宣传工具，这是价格不再是最有力的销售工具（根据实际情况）。
有案例者,大奖!!!
怎么大家反映不是很积极啊,郁闷
我来说两句！
价格的制定无非两种：一低开高走 二是高开高走，主要是看项目针对消费群及项目定位，不可能说一别墅区买经济房的价格，但价格的最后落定，还是要看在宣传期内的客户所反应的心理价位，但最多比客户的心理承受价位高5%--10%，如果价格偏高或偏低，对今后的销售都有着很大的影响。如果斑主感觉说的还可以的话，就给两币吧。小的为了下载资料，现在还在贫困线下挣扎呢（辛苦辛苦十几天，一下回到解放前）
谢谢各位参与
望各位踊跃参与哦
你都没点实际行动
您楼主都没点实际行动！我们难免有上当之嫌！
我们大家还会继续加入上当的行列吗？ 可不可以有想法的都在这留个言，斑竹先加2币
后面谈得不好的再扣以倍数的币。。。
关于价格的制定体系
如果单从营销的角度想，一份市场调查报告，应该就能体现出来了。定价的时候需要考虑的内部因素有：市场营销目标，组合战略成本，组织考虑。外部因素：市场和需求的性质，竞争，其他环境经济因素（经济，政府等）
一般定价方法有3种：第一，一成本为基础的定价。（这个不用说）
第二，以价值为基础的定价。（购买者对价值的看法，这些从市场调查报告上能体现）
第三，以竞争为基础的定价。（主要看竞争对手的定价，一般个行业都会有领导企业， 领
导这个行业的价格，房地产虽有不同，但是也要考虑附近的价格。
其他：1.撇脂定价，指如果你的产品有优与竞争对手的优点在内的话，就可以比竞争对手定的更高一些。（基于第三点——以竞争为基础的定价。）
2.市场渗透定价，做营销的应该知道，这个并不适用与房地产。（不是说不适用，一般开发商都会争取利润最大化，不会用；再者，这个需要牺牲前期的利润，就是说，前期的利润小，这跟追求利润最大化相悖。但是如果要快速回收资金，建议采用这种方法。）
这是价格体系的制定的基础，大家都需要知道的，关于价格的调整，如果大家有需要可以加我QQ81334518，我跟大家一切讨论一下。
个人见解，请勿漫骂，要骂也请你文明的骂
很不错，继续努力！
享乐定价法在房地产中的应用研究分析
享乐定价法在房地产中的应用研究分析南开大学经济研究所 陈明 朱妍
摘要：
享乐定价法是西方国家房地产研究中重要的方法，其与传统的从供给角度对房地产研究的方法最大的不同就在于其将房屋看作是由一系列属性构成的异质商品，以消费者效用和偏好作为研究的基础，对房产的定价和消费者从中获得的福利给予了全新的诠释。本文主要研究了享乐价格分析理论的产生、基础和主要的应用领域，理论模型和房屋属性研究的现状和存在的不足，对模型的主要计量方法处理及面临的困难等。最后，文章提出了如何以享乐分析为基础，以全新的视野看待我国房地产市场在发展中存在的问题。
关键词：享乐定价法 房地产市场 房屋属性
房地产业是国民经济的支柱产业之一，房产在许多国家中是居民最重要的私有财产，在家庭财富中占据着最重要的份额。因此，从确定社会福利水平和宏观经济活动水平的角度来讲，住房和住宅区建设是最重要的问题。因此，经济学家投入了许多精力来研究住房需求结构以及住房市场的均衡。
人们在运用传统的供给需求分析方法在研究住房时，由于住宅这个特殊商品存在异质性的问题，从而使得传统方法在分析住房市场时遇到了极大的挑战。比如，我们要对不同时期、不同国家的住房价格进行比较，就必须能够说明这种比较具有合理性。在美国，在同等的面积情况下，市区的房屋价格普遍低于郊区住宅，而在我国则情况完全相反，市区的住宅价格普遍高于郊区，是什么造成了两国的差异？不同消费者在消费不同的房屋时的心理满足程度是否不同？人们对住宅不同的选择行为，是因为收入和偏好不同，还是因为房屋所具的属性和特点不同？享乐定价分析方法（Hedonic Pricing Approach）就是为了回答这些问题应运而生的，并在近二十年来吸引了众多的学者进行了大量的基础性的和实证性的研究，研究方法和手段不断地深入，研究的领域也不断地扩展。目前，该方法除了用于研究住宅定价外，还用于公共设施的需求分析、环境舒适性分析、企业区位选择分析等方面。
一、享乐价格分析理论的产生、发展和基础
所谓享乐模型是基于商品价格取决于商品各方面属性给予消费者的满足这一效用论的观点而建立起来的价格模型,其在经济学的意义上指人们从其消费的商品或服务上获得的效用或满足程度。
一般认为沃（Waugh）早期对质量如何影响商品价格的问题进行的分析是最早的关于享乐价格函数的论述。他利用许多可观察到的属性，描述了商品的质量，并且估算了每种属性的隐性价格。沃的研究不仅首次揭示了享乐分析的方法，也成了利用计量经济学理论对这一领域进行革新的主要的技术基础。考特（1939）在继沃之后首次把术语“享乐”用于分析个人的快乐之源——商品属性的价格和需求上，而这些不同的属性就决定了不同商品的特征。格里利谢斯（Griliches）为享乐价格分析方法的普及作了大量的工作，他把用来解决商品异质性的享乐分析以及分析技术介绍给了经济学家们。
对享乐价格理论做出突出共享的研究学者有廷伯根（Tinbergen）、兰开斯特（Lancaster）和罗森（Rose）等。其中廷伯根对于异质产品市场均衡进行了早期研究 。兰开斯特的消费者理论认为，所有商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于这些商品所体现的特征要素上。家庭购买这些商品，就是把它们视为一种投入，并且把它们转化成为某种效用，效用的大小将取决于所购商品所包含的特征要素的数量。 罗森享乐理论和异质产品的供给和需求提出了较完整的框架 。他们的研究目的都是在观察到的异质产品的价格和这些产品所具有的属性的量之间建立联系，并在这一基础上得出产品属性的享乐价格。
假设消费者是从商品消费中得到效用的，这些商品包括由J种不同的特征要素构成的向量Z、以及复合商品Y。消费者有固定的收入M，他们所面对的价格函数是P(Z)，该函数将异质商品（我们这里指住房）的价格看作是特征向量Z的函数。家庭的偏好可以由效用函数来表示，即
(1)
其中， 是观察到的或没有观察到的家庭偏好参数向量。这样，不同家庭的特征可以由收入Ｍ和参数向量 所确定，它们可能值的分布由联合概率 来描述。
在家庭收入和所达效用水平既定的情况下，我们可以从效用函数(1)推导出家庭所意愿支付的住房价格，该价格可以视为其特征要素的函数。该家庭的“竞租”函数 可以被定义为如下的隐函数，
(2)
竞租函数的微分 表示，随特征要素 数量的增加，家庭在住房上的意愿支付的变化程度，而此时效用水平保持不变。这与补偿需求曲线是相反的。
家庭选择了具有特征要素向量 的房屋，同时消费复合商品 ，家庭效用最大化可由下式来表示；
约束条件： （3）
该问题的一阶条件，要求 ， （4）
其中，下标表示偏微分，使 ， 。通常，把微分 称为特征要素 的享乐价格，把函数 称为享乐价格函数。
把一阶条件方程（4）与式（2）的隐微分方程联立起来，则可以得出我们比较熟悉的结论。即，竞租函数的斜率等于每个特征要素享乐价格时的住房选择，是最优的选择。
（5）
这一结论是把享乐方法应用于市场分析的原因之一部分。因为它表明，如果我们能够“观测”到（或估计）特征要素的享乐价格以及消费者所作的选择，那么在最优化行为假定下，上述结论就可以提供有关消费者的偏好、以及是否愿意为所选择的居住区的属性而支付费用的局部信息。从这个意义上讲，该问题似乎类似于消费者行为的标准化分析。在消费者行为的标准化分析中，所观察到的消费者的选择以及价格，就提供了有关消费者偏好的局部信息。在这种情况下，如果我们拥有足够的数据，我们有可能对消费者行为和价格做出准确的推断。但，如下所述，享乐市场问题，实际上是相当复杂的。
为了使模型更加完善，我们必须阐释一下享乐价格函数 是如何确定的。为此，我们引入异质商品的生产者。这种生产者的特征，可以由成本函数 来描述，而该成本函数是由生产者所提供的房屋的特征要素 、生产者所建的房屋数量 、以及区分每个生产者的参数向量 所决定的。这样，生产者的利润为：
（6）
生产者是各种各样的，他们的分布用概率密度 来表示。假设每位生产者的价格函数 既定的，则：
（7）
一阶条件为： （8a）
(8b)
因此，对所有的生产者而言，每个特征要素的边际成本等于其享乐价格，当再建一栋房屋时（上述的房屋的特征要素Z）的边际成本等于房屋的价值 时，他们就停止建房。在市场上，活跃着大量的住房生产者，而现存住房的销售者由 的特殊类型的生产者组成其成本函数为 ，其中 是由房屋修缮及房屋改造所需的成本和技术所决定的。
异质商品市场要达到均衡，享乐价格函数 就必须满足使每一类型的房屋 的供给和需求相等。这一均衡惯常是在一列边际成本曲线 和竞租曲线的偏导 相切之处达到。正如埃普尔（1987）所指出的那样，均衡价格函数，一般来讲就取决于 和 的分布，这种依赖关系在廷伯根（1959）和萨廷格尔（1980）有关劳动力市场的文献中也进行了讨论。 二、享乐价格分析法的假设条件及其存在的不足
首先，它的一个基础性假设是住房市场是在完全竞争的情况下运作的，存在很多买方和卖方。因此每个购买者和销售者在市场上的行为都是可忽略的，没有单个房屋的供给方或需求方能够对住房的价格产生显著的影响。
其次，享乐价格模型假设属性内在价格之间不会相互作用。前一个假设，即完全竞争市场假设在现实的房地产市场中虽然存在争议，但至少在理论上是可以实现的，但期望属性内在价格之间不会相互作用好像是很难，因为这就意味着一个属性的内在价格不会随地点和房产类型而变动，这似乎是不合理的。经济学家们仍在就这种内在价格之间的关联性进行广泛的讨论。
最后一个重要的假定是享乐价格函数是凸的，这样就保证了家庭选择集也是凸的。由于偏好具有凸性特征，因而对住房属性要素的需求具有连续性特征。这一点在琼斯的文章中得到证实。 虽然对于享乐价格的凸性少数文章提出了异议 ，但大部分学者的研究还是假设享乐价格函数为凸性的。另外琼斯（1988）年还指出，在此约束条件下，享乐价格函数还必须是齐次线性的，但根据安德森在1985年的研究发现，虽然大多数被估测的享乐价格函数满足凸性，但许多享乐价格函数不满足齐次性。
在此基础上，经济学家就享乐价格分析进行了深入地探讨，但由于房产市场的特殊性，仍然存在着一些重要的、享乐分析模型还没有完全纳入模型之中特点，主要体现在以下四个方面：
第一，住房市场同时包含新建房屋和现存房屋，住房市场和其它异质商品市场之间最大的不同点可能就在于现存（以前生产的）商品销售的重要性上。几乎所有的住房市场而言，新建住房在住房销售中所占的份额都相对较小，消费者可以在新建房屋和现存房屋中任意选择，以达到效用最大化。尽管这对市场的消费一方而言不会成为什么问题，但如何把这个因素纳入到市场的供给一方，享乐模型没有提出有效可行的办法。
第二，享乐模型假定生产者和消费者可以自由进出市场，不像其他一些产业（例如，石油和航天产业）的进出需要特定的条件，在住房的需求和供给上没有人为的限制，也没有用于生产住房的资源的限制。然而，实际上，对于消费者来说存在预算约束，对于生产者只有拥有足够的资本才能开发房地产，房地产市场还受宏观产业、金融政策及土地供给市场的影响很大，很难达到完全竞争市场所需要的严格的假设。另外，对房地产市场来说，虽然买方在购买之前会花很大精力收集他们渴望的住房属性的信息。大部分信息，如住房的实用性、价格和属性可以在报纸上得到或可以从经纪人和房地产代理商处得到，但在现实中拥有完全信息是不可能的，尤其，收集有关包含在特定结构中的特征要素方面的信息需要很大的成本，因此享乐价格函数的确切的特性常具有不确定性。
第三， 对享乐方法本身能否进行检验也存在着争议，因为要观察到有关住房特征要素的隐性价格是很困难的，我们只能观察到的是追求效用最大化的家庭所作出的选择，但这种行为选择不是享乐价格的函数，而是享乐价格函数的参数的函数，所以对享乐模型中属性价格的检验也就很困难了。
第四，家庭收入的变化、住宅区开发用土地的变化、基础设施及环境的改变都会引起住房市场的变化，我们预期这些变化将会对享乐价格产生明显的影响。但由于家庭面对的并不是线性化的预算约束，利用“享乐需求”把这些变化转化成住房属性需求的定性预测是很困难的。
三、享乐分析的研究领域
从国外二十多年的发展来看，享乐分析研究的主要范围集中在以下三个方面：
1、研究住房和环境特征要素的隐性价格，从而构建用来描述商品质量变化的价格指数，估算或预测不动产价值。我们将房屋看作是由一系列的内在属性组成的商品束，房产市场可以看作是对这些属性集进行一次性交易的隐性市场，虽然交易价格只能提供属性集的交易价格，无法提供各个属性的价格信息，但通过对一系列的截面数据和时间序列的数据进行计量回归分析，我们可以获得各个属性的隐性价格。或者，我们通过研究属性的影子价格来预测房产价格。
2、研究住房市场的需求变化，推导住房属性和福利设施的需求结构。某一属性的享乐价格一般不是固定的，因此在享乐背景下描述的住房需求也常常是不清晰的。如果我们知道对住房和属性特征的偏好结构，同时家庭面对的又是不变的价格时，我们就可以建立具有这种偏好的家庭的需求函数。这对于预测住房市场发生变化时，消费者的反应以及估测与此变化相联系的成本和收益方面的福利变动是很重要的。例如Ridker 和 Henning在1967年运用享乐分析法定量分析了空气污染减少与房产价格之间的关系，King 和 Miezkowski在1973年研究了种族歧视与房产价格间的定量关系，Jud在1981年建立了学校教学质量与房产价格间的定量关系等。
3、将享乐分析方法运用于其它的领域。例如运用于大都市区的制造活动的郊区化。对制造业郊区化的传统研究主要从土地需求、城市制造业的区位选择、区位吸引和排斥要素的分布变化等方面来解释制造业分散化这个现象。然而，根据这些方法构造地带模型，并对这些城市产业区位的模拟模型进行敏感性分析发现，这并不是一个好方法，因为平均的地域特征（average zonal characteristics）并不能代表区域内部某个点上的特点。实际上，未包括在内的区域内部的变量对制造区位的影响与反映区域间差别的变量一样重要。因此，借助房地产市场研究中的享乐法研究，以Alonso(1967)城市地租理论的观点（一个企业对某一可选区位的竞价能力决定着它最终的区位选择，企业是在期望成本最小的前提下报出自己最大可承受的地租，该地租受企业的盈利能力限制）为出发点，通过使用企业及他们所在地点的特征数据，建立一个制造企业区位竞价模型，将产业区位的异质特点用一组属性来进行描述是该领域比较流行的方法，并且也取得了一定的效果。
四、享乐价格函数属性向量体系
用享乐价格函数P(Z)来建立属性向量和房屋价格之间的参数关系，是很重要的工作，同时也是一个难度很大的工作。这些困难包括在大量的截面数据中要抽离出房屋价格背后的属性指标体系，对大量的观察数据和虚拟属性变量选择出适当的参数表达式（参数表达式既要使得对数据的拟合性较好，同时也要具备较强的预测能力），要通过计量经济学最新的技术来解决共线性问题、数据的非标准化问题、异方差和非正态性问题、如何处理受度量的误差约束的回归量以及非线性关系的极大似然估计问题等等。
根据目前国外的研究成果中，进入属性向量Z研究范围的有区位因素、结构因素和社区因素（邻近地区）三个范畴，它们的具体内容如下表1所示：
表1：属性向量Z的研究范围
属性(Attribution)
区位性属性（Locational Attribution） 与CBD的接近性
海景
山景/高尔夫球场
墓地/火葬场
土地使用权（自有还是租用）
结构性属性（Structural Attribution） 房间、卧室和浴室数量
占地面积
地下室、车库和院子
水/暖气/壁炉
制冷系统/中央空调
结构质量（如设计、材料、固定设备）
设施（如游泳池、健身房、网球场等）
建筑年限
社区性属性（Neighbourhood Attribution） 居民的社会经济地位
学校
医院
教堂
犯罪
交通/噪声
购物中心
森林
环境质量（如景观、花园、操场等）
目前，关于属性的研究还在深入地进行，并且迄今为止还没有得到一致性的结论。争论主要集中在目前的房屋属性向量要素是否完整，还应该包括哪些要素，以及一篇文献中研究几个属性比较合适等方面。如果包含的属性过多，可能会引起严重的共线性问题，包含属性过少，又可能遗漏重要的解释变量，有些解释变量是否该进入属性分析以及如何进入也还存在着争议。例如，如何考虑街区地段的大小以及土地面积的作用，如何考虑土地价格随区位的变化引起的土地使用类型和土地使用密度的变化，这些方面的研究还没有取得一致的看法。 五、享乐分析法给我国房地产市场研究带来的启示
房地产业是我国的支柱产业，在国民经济中占据着重点的位置。据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发完成投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占GDP的7.6%。个人购买新建商品住房支出4500亿元，加上居民购买存量住房和各类建房支出，住房已经成为居民消费的重要内容。房地产业对几十个相关产业都有带动作用，与金融的相互影响日益加深，与建筑业发展以及扩大社会就业密切相关。因此，深入地研究房地产业的发展态势，保持我国房地产市场的健康发展，避免行业发展的大起大落，是各级政府部门和学者研究的焦点问题。
目前，国内对房地产业主要从供给的角度来研究，以此来判断市场发展是否理性。政府和学者对房地产业发展状况的判断依据主要是通过以下几个指标：投资额、商品房的空置率、房地产业的贷款占银行的贷款余额比例、商品房的售价增幅以及商品房总价与居民年收入的比例等。这些从房屋供给角度出发，对市场进行总体的、平均的状况描述的指标虽然能给市场的投资者和开发商提供一定的参考依据，但由于其没有从房地产市场的需求角度研究，因此他们的结论没有充分考虑消费者偏好、房屋的异质性、房屋供给市场的变化对属性的影响，从而其对市场的整体描述并不能充分反映各个细分市场的特点。我认为享乐分析至少能从以下三个方面为研究者提供新的视野：
第一，在对消费者偏好和由于属性不同所形成的房屋异质性充分研究以前，慎言房地产市场的过热或需求不足。总体的投资规模、商品房空置率、贷款余额等指标虽然有一定的参考意义，但由于没有考虑房屋这种商品的异质性，将具有不同属性、享乐价格函数不同的商品看作是同质的商品来研究，自然就无法得出有说服力的结论来。比如，我们用传统的供给研究无法解释为什么在传统意义上的房地产过热的局面下，各类住宅的空置率都会提高的原因，也无法比较不同收入水平的消费者，购买异质商品房时的心理满足程度和福利水平，更无法从经济学角度解释市场中许多高价商品住宅供不应求，而许多低价楼盘却供给过剩？但如果我们结合享乐定价法的分析方法，通过结合消费者偏好、房屋属性的竞价分析、城市的总体开发和规划对属性供给的影响以及房屋属性内部间的相互关联和作用，则对房地产市场的分析就会全面许多。
第二，对我国大城市房价是否合理的判断。许多经济学家认为发达国家房价平均是居民平均年收入水平的3到6倍，以此为标准认为我国北京、上海这样的大城市房价过高，不合理，因为这两个城市的房屋平均价格达到了居民平均年收入水平的10倍以上。其实，仅仅从房屋价格与收入水平的比例并不能得出有说服力的结论来。根据世界银行的研究报告，住房供给参数在不同国家之间有很大的差异，这种差异当然取决于技术和各种原材料的获得性，但主要取决于政府允许农用土地变更为城市用土地的程度、住房开发以及住房财政等问题，这些才是我们理解为什么居住质量的变化比收入的变动更大，以及为什么不同国家之间住房价格差异如此之大以至于有些国家的住房价格只为城市居民年收入的3倍，而有些国家高达15倍的原因的关键所在，即是深层次的供给原因形成了不同城市、不同国家的价格差异，这种差异是内生性的，而不能作为评价房价合理与否的判断依据。但不同国家的住房需求参数结构方面有着惊人的相似性，而享乐定价分析方法就是以需求结构研究为出发点的，其函数形式的确定及参数的估计在很大程度上可以作为不同地区和国家房地产市场成熟度及房产价格的标准。
第三，研究我国的房地产市场，必须要考虑到我国现实状况。我国是人多地少的国家，有着世界上最为严格的土地审批制度，同时贫富差距也是世界上最严重的国家之一（我国的基尼系数已经超过了0.4这个国际公认的警戒线），中国传统的文化也会对消费偏好及房屋属性的隐性价格形成较大的影响。人多地少的矛盾以及严格的审批制度必然带来人们对具有稀缺属性、拥有独特资源的住宅的追逐；严重的贫富差距要求我们一方面对房产市场进行细分研究，另一方面也要求我们对各阶层的属性需求与竞价曲线进行深入细致地分析，而不能以反映平均状况的变量代替特定人群的偏好结构；中国传统的文化（如较严重的从众心理、较高的储蓄倾向等）都会隐性市场带来不容忽视的影响。这些因素很难纳入传统的供给研究的领域，但从享乐分析这个需求角度出发，则可以很好地有机统一起来。 案例
特征定价法确定函数
北京二环内某项目曾以每平方米9000元均价开盘，最高涨到每平方米12000元，而目前正在以每平方米6400元的价格消化尾房；京东某项目，今天打98折，明天送电器，后天送物业费；在北京95％以上的项目中，楼层越高，房价越贵，可谁也没问过为什么。目前，北京在售楼盘中普遍存在着凭经验定价、粗线条定价、随意打折、房价透明度不高等现象。以“楼层越高、价格越高”为例，因为外立面变化及景观变化，实际上楼层价格变化不应该是线性的，这种粗线条的定位，导致同一项目的性价比不同，性价比好的房子被买走，留下大量尾房，然后又随意打折，这种现象又导致业主不满，给物业带来隐患……针对这些问题，太阳星城在北京首家采用了“首期定价采用特征价格法，而后每期价格变化根据市场反馈和特征定价模型调整”的定价模式。给楼盘科学的定价
1、特征价格法
住宅也是相异性商品，不同住宅在建筑规模、位置、特征等都有很大不同。在完全竞争的市场环境下，容积率、采光、卫生间数量等都有潜在价值，换一句话说住宅的每一个特征对它的价格都有贡献。特征价格法就是根据房地产的特征计算房地产市场价格的方法。在数学上，房地产的市场价格P为房地产属性或特征（如区位、环境、容积率、建筑面积、卧室数量、朝向、采光等因素）和时间的函数。在最简单情况下，房地产市场价格可用线性函数表示：
P＝a＋ai×Xi＋a2×X2＋．．．＋an×Xn＋bT，式中Xi为房地产某一特征，T为销售的时间，ai、b为系数。
2、多元线性回归分析
开发商选用卧室数量、卫生间数量、建筑面积、套内面积、实用率、朝向系数、采光系数、开阔性、户梯比、附加面积、面积接受度、景观因素、布局合理性、环境因素等房地产特征。由于确定特定区内的价格差异，因此略去区位、交通等共同的特征。每个特征用定量表示，价格、景观因素、布局合理性、设施等环境因素初始由市场人员和专业人员评分。针对不同户型，共获取600组实验数据。
实验数据通过相关分析，选出与价格显著相关的特征。通过分析选出卧室数量、朝向系数、采光系数、户梯比、面积接受度、景观因素、布局合理性、环境因素8个主要特征。
通过多元线性回归，获得基准价格的效用线性函数：
P＝5375＋32．6×卧室数量＋158．7×朝向系数＋333．1×采光系数－29．0×户梯比＋98．5×面积接受度＋180．2×景观因素＋31．2×布局合理性＋84．2×环境因素
上述8个属性对价格影响的主次顺序为景观因素、朝向系数、卧室数量、环境因素、户梯比、面积接受度、采光系数、布局合理性。根据各种户型8个特征的平均值，代入上式即可计算出该户型的基准价格。
3、楼层差价格确定
为了简化分析计算，首期初始定价将楼层差分开计算。楼层价差一般采用线性方法确定，既等层差。根据大量的实际销售资料分析，层差不是线性的。根据类似的实际数据分析，得出不同楼层价格的曲线为：楼层平均价格＝5553＋92．71×层数－2．78×层数×层数
对于特殊楼层和特殊户型，价格按影响系数调整。
4、每期调价
首期价格确定并投入实施后，根据实际销售反馈的信息和预先确定的随时间变化的价格曲线，按照特征价格模型调整每一期每一单位住宅的价格。畅销的户型价格调整大，滞销的户型调整小甚至不调。采用这种定价方法能够根据住宅的特征确定较为公平、合理的价格，同时能够控制每一期的销售进度和均价。
特征定价的房子会升值
据北京市太阳宫房地产开发有限责任公司韩总介绍，对于购房者来说，由于楼层、朝向、景观等的不同，一个小区里的每一套房子都是不同的，一些购房者由于不会选择，可能会花了与别人相同的钱却买到品质较差的房子，这对于他们是不公平的；从开发商来说，由于售价相同，一个项目最后剩下的都是相对来说比较差的房源，造成收尾房难卖的状况，打折销售不仅会使开发商受到损失，也会使前期购买房子的业主受到房子贬值的打击。采用特征定价法，就会减少甚至杜绝这种情况的发生。
其次，由于时间也是公式中的一项指数，楼盘价格会随着开盘时间的增长而增加，购房者从买房的时候起楼盘就开始升值，而且房价的涨幅会高于银行贷款利率，从而使购房者的利益得到保证。
第三，这样的定价具有透明度极高的特点，能直接表现出房子的优势和劣势，让购房者一目了然。比如太阳星城的5号楼是价位最高的一栋楼，因为其位置在社区中间，能看到湖水和树林的双景观，景观指数高，所以价位高；而社区也存在着3层价格低于2层的现象，这是因为楼盘外立面为了美观设计了腰线，使得3层的窗户小于二层，因此，采光指数小于二层，所以价格就低。
第四，由于房价是经过科学计算得出的，就减少了很多人为地抬高或者压低价格的因素，使房子的性价比达到较高的程度，从而有效地减少了尾楼的套数，给物业管理带来了很多便利。
**项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
** 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟