踩盘·调研：我是这样开展工作的
关于如何踩盘、市调的帖子已经见过不少，大家都总结出自己成功的经验以飨策友，还记得如云MM也曾经写过这样的文章，堪称经典。今日同歌又将旧的话题重新提起，因为对于一个项目前期定位来言，先期的踩盘工作是相当重要的。为此，借此版块不免感慨几句，将我的踩盘、市调的做法与经验提供一些，供策友们参考或交流经验。1q"|qr Ga l
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踩盘，到底踩什么？怎么踩？以前这里有过这样命题的帖子，因近来事情很多，只是随意看了一下，没有参与发言。}n-I h G n4JS
的确，正如有的朋友所说，踩盘到底踩什么？
经济环境、社会发展、地域延承、楼市动态……网络上应有尽有；
价格、档次、物业形态等，走几家访几家也都能总结出来。-sS.@Z2w0M$]
那么，现在调盘的作用与所要了解的问题获取的渠道非常多，也非常广泛，我们在谈论或实施调盘工作中，重点还能在哪里得到突破？ hw&l? B{/nK5_W6m
这是现在应该说是最为关心的问题。
调盘的作用与意义不多说，相信大家比谁都明白，一个项目的定位是否成功、是否准确，可以说都在初始的调盘研究中产生与定义。
调盘，可以说我接触的不少，这也是我非常喜欢干的一项工作。
有人不仅要说，一共公司的老总亲自出去调盘，不免“无事可做”云云。 V8R4BbA
其实，这也是没有办法，试想，谁愿意风吹日晒地在外面东跑西颠的，毕竟有些初入行的后生们掌握不了真实的东西，也毕竟最后的策划方案由我最后完成，那么，这最关键的一个环节必须我亲自掌握、去摸底。至于他们，干他们自己力所能及的吧，毕竟有的工作还是要靠悟性，猛力提携有时也是不管用的。 k R;|B1tS;O M,Z:| V9[
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只说我最近几天在辽宁阜新市的调盘工作吧。2Z pSX9S0|H
阜新市，这是我第一次踏上这片土地，上午由济南乘坐火车由于晚点至到深夜零点左右才摇晃到阜新。再此之前，就开始了与同车乘客“套近乎”。)e{*Su(^1j }&LU A
事情也凑巧，我的车票是下铺，在上铺有一个年纪比较大、腿脚不算利索的老汉，上上下下的已不在是享受了。据他给别人打电话的时候我留意到他是阜新当地人，去上海探亲回来（列车是由上海始发终到阜新的）。我便主动将我的下铺与他调换，我到上铺去“憋屈”。他那个感激呀，毕竟是东北人吗，喜形于色。这样，我们彼此便有了“对话”的机会。虽然是我与他调换了铺位，但是我没有上去，始终做在车厢一侧的备用坐位上，他斜躺在下铺，我们开始“对话”了。来的时候我也知道阜新是全国比较有名的煤矿产区，有一个亚洲最大的露天煤矿就在阜新，我以此为话题，展开询问。那位老者首先是肯定我的说法，然后是细细讲了起来：什么八大煤矿奄奄一息了；什么矿区开采基本瘫痪了；什么早被人们把煤层挖空了；什么从日本人就开始疯狂挖掘；什么现在仅剩下三个煤矿惨淡经营……等等等等，讲得非常实在，煤矿产业算是基本枯竭了，引申到下岗的人遍地都是，生活不是很富裕，平均人收入还不足一千元。又牵扯到原先开矿的小矿主们多么有钱、花天酒地，一幅对有钱人深恶痛觉的样子。两极分化很明显，仇富心态很严重……
第一次对最普通的百姓进行该城市状况的感性了解，效果还是不错的。
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转天，从宾馆出来，我没有急于到项目地去考察，而是叫上一辆出租车，目的地就是告诉司机围着城市慢慢转一圈。
司机很纳闷，我告诉他又不少给你钱你怕什么之后，他才在阜新最繁华的几条大道给我“兜圈子”。我先给司机递上一支烟“拉关系”，然后开始对司机进行“即兴采访”，了解当地的房地产情况，哪的房子最好、哪的房子最贵；哪的房子最便宜、哪的房子卖不动……司机那个热心呀，看来他对整个阜新的房地产了解的相当深刻。当我明确告诉他“我是搞房地产”的之后，他开始有意拉着我在所有的新开发的楼盘之间“转悠”，一路走一路讲，这是谁开发的，开发商口碑怎么样？销售怎么样？价格怎么样？等等，一连串转悠了一上午，并透漏出阜新百姓购房的最大秘密，就是非常注重“学区”的位置。譬如司机告诉我，城郊结合部是最没有人气的地方，反倒卖的更高、更好，为什么？就是因为那里有一个阜新市的知名学府——市一中。整个阜新对学区的选择、重视程度纷纷提升了部分物业的软性价值。m r(e6IU+{ i Td
好了，转悠的差不多了，车费将近60元，不过还是很高兴的。
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接下来走访的是饭店。sZ k(}E4M\zh V
开吃饭饭了。吃饭等餐的时候，看到饭店服务员不是很忙，便也开始套近乎起来，了解当地的消费水平，饭店的价位。由于我生性幽默诙谐，与服务员很快建立了无话不说的氛围。介绍当地百姓举家来消费的机会不是很多、介绍经常光顾的客人都是朋友小宴、介绍当地休闲娱乐环境不是很繁荣等等，那么，民生状况算是有了一个初步的认识。
因为累了，下午躺在宾馆里休息，并整理一天来包括火车上的采访记录，加上自己的理解形成文字。然后看电视，专门选择当地的几个频道，随意看，汲取有价值的东西并印证一些采访过的东西。由于我住的宾馆是市中心的广场边上，在晚上，广场上围聚了许多浓状扮相的人，跳舞的、扭大秧歌的、敲锣打鼓的……很热闹。我进入广场，看着这些自娱自乐的人们，无意中发现广场中心有一个巨大的石头，我走过去看了看介绍，才知道阜新又是中国的玛瑙之乡，那块石头重达66吨，是中国目前发现最大的整块玛瑙石。没带相机，我灵机一动，花钱照快照，跟那些照相的老姐姐们坐在长条椅子上，因为没事晚上休闲，又加上我花钱照相了，业务不忙，又开始攀谈起来，从石头到采地，从质量到价格，从文化到一年一度的五一玛瑙节，了解个够…… i j3h|1}!P
几天来，我一直在市里转悠，找感觉。
看商业的消费气氛； o M'@sS
看主要街道的人流；(V `B ZSAx
看夜晚人们的休闲状况；$KZ6[7?I*o;@H
看超市的购买力； Y+Z6k$V R p
看农贸市场的生活消费水平；1k.?m8p b#t9H/e ki e
看各种标牌的汽车档次；
并且寻找一切机会与当地人沟通；
并且亲自到玛瑙城去购物、采风；%m@6OOX0c
大街小巷拼命地溜……
晚上打开电脑特意搜寻…… Ubl~pZ(c5c!}1p
最后临走的时候，用一个小时才看看项目的基地情况，顺便在周围几个盘调研一下。 d4Q4f]TU5Z
阜新的调研就这样结束了。整整四天半，实际上是用半天的时间“干正事”，其余的四天都是“玩”。:he1j7G.f o_9_
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为此，我总结出一套经验，调盘，如果单纯围绕着“盘”来做文章，或许所得到的价值还没有网上的多，关键是如何得到“你看不到、体会不到”的东西，许多年来，我从开始了解当地文化入手，主要调盘的的精力放在“交流”、“走访”、“观摩”、“体验”与“闲逛”上，当掌握或基本了解了当地特有的信息之后，在你的心目中或隐或现地浮现出一丝丝感觉的时候，这个时候利用少许时间去“干正事”，考察地形、研究几个楼盘就足够了。 J!TQ6Pz3v
一点经验，希望更够对朋友们有所参考的价值。
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:handshake :handshake 兄弟，你找对地方了啊！ 大佬，向你学习！ 你的思路很正好,谢谢分享,这样的方法可以说不仅在房地产上可以用,在其它商业了解市场都可以采纳 向你学习,很受用啊! [size=5][color=blue]支持邀歌[/color][/size]
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[size=5][color=blue]。。。化刻板为灵活！:handshake[/color][/size] 这就是做异地市场的一个主要缘故,当地人的常识,都要花时间去补课! 高手就是不同凡响！ 不错的方式，另取捷径， 向你学习!:handshake 不错呀 向你学习，事半功倍！ 这叫做处处留心皆学问。/lb4F+]VmN
我才入行，才结束一段调研期。楼主是项目老大，首先，依靠手下调研员的工作是垦定不行的；其次，自己要去调，如何调，搂主提供的思路和方式都很好。
安排调研，会有2个误区：一是重数据，不重分析；二是重“点”而忽略“面”。;mt+r*n3r [)H
房地产是一个与百姓生活忧戚相关的行业，一个区域，不同阶层、年龄、文化的人对房地产市场的认识都会不同，所以市调“感性”的部分应该关注当地文化、风俗、经济发展、百姓名声。“理性”部分则要求又有点又有面的数据支持加全面分析。$wx zn%p-RE
楼主的市调不是一般调研员拿着一张调查表那样的点对点的市调，而是认识市场，全局把握，再有选择性的在你项目附近踩盘的调查。很不错！
做个有心人，欣赏能随处结交身边人的能力。 牛人:D
先来感性的
后来理性的/V2V7EVx7q~ lfS%Y盘还是要采采的
还是要集中对现存及未来开发项目的产品进行理性分析的 借鉴学习！ 基本都这样 我曾经晃荡了六天 就调了一天的盘 还是民生方面最重要 我感觉两方面都很重要7ps*Z)Xv rR
了解城市发展和爱好，可更有效的“定性”
踩项目盘是直接关系到数据收集，所谓的‘定量“吧 你的踩盘经历也是对我的“充电”！向你表示敬意！