愁死！五证一个也没有，怎么买啊？
看了这么多帖子，没有一个说第二居所的，请问诸位高手？二居怎么卖啊？现在这个项目一个证也没有，但是开发商急着回款，我们必须卖出房子。
这个项目在县里，一个风景不错的地方，但是目前还不是二居的热点和发展方向，
我们推广手法重要用过短信、夹报，但效果不是很理想。心理知道应该找对人群对症下药，但是细节问题无从着手，各位高手，帮帮忙吧，天天这种状态，愁死了！
谢了:( 这样的房子我卖了好几个项目了，，，，，，害人啊
哎 楼上的仁兄，帮帮忙，能不能给点建议，怎么卖啊！:') 这个的靠关系和活动了，首先，你要保证你的政府关系是过硬的，然后你才好开展
建议：
1、老带新、
2、先找施工方或者材料供应商打开局面
3、VIP卡
几点深刻体会
我现在操作的项目是一个二级市,周边的项目情况参差不齐,有五证齐全的,有只有一个证,工地还没起来的,但房子却卖完了.有土地性质有问题,但销售却基本过半的.我们却恰恰处于很尴尬的地步,工地基本过半,项目手续7个月了却只有一个土地批文,很让人头疼.KFS催款又催的紧.(顺便说一句,我们项目产品为多层和小高层,位置比较安静,所以执法局查了几次却无奈找不到工地,对我们只好作罢.我的心里比较窃喜呀:') :') )1.我们在手续没有的时候,开始了为期两个月的排号活动,凡是只要客户看房并愿意交纳1000元的排号费的(排号费可退),我们都对其保留当时的价格,否则不予保留价格只保留房源.
2.排号两个月后我们进行了集中定房活动,让排号客户进行大定,大定价格是50000元.由于当时价格比较低,所以前期排号客户都选择了大定(大定也可退,但退的手续很麻烦).
3.大定一个月后,我们的工地开始动工了,(KFS说自己的背景很大,可以先生孩子再办证,让我不要怕,其实我不怕,只是晚上老睡不着.)紧接着我们进行了价格调整每平米上调200元,大定客户很高兴.此时前期没有大定的客户也很懊恼.(KFS很高兴对我说:小张干的不错,争取下一步收首付,我也很高兴,但晚上还是睡不着)
4.08年春节后,项目起到1层了,我们又进行了一次价格调整,每平米上调50元,紧接着我们又做了促销活动,定房并首付者赠送小家电(家电价值不超过200元,而且只限前30位),前期老客户对此都有微词,但看到价格已经涨了这么多,也就接受了.有无家电也能接受毕竟买的是房子不是电饭锅.关于证件就犹如"既然怀了孩子还怕生不出来吗"?早就不重要了,重要的是周边价格都涨了,客户已经没有退的余地了.
5.就这样我们在没有手续的情况下,完成了KSF的资金回笼,虽然在此过程中也遇到了一些阻力,但都是是散兵游勇,被挡了回去.(KFS很高兴的对我说"我们要把规划13层的小高盖成22层的高层,你有信心把它消化掉吗"?,我说"有,只是晚上睡不着")
以上就是自己的体会,也许有些地方说的不够细致,仅供楼主参考吧.:@ 首先，请允许我痛哭流涕地向楼上的所有热心的兄弟姐妹们，致以最诚挚的谢意！！
就在我以为我这“垂死的挣扎”即将石沉大海之际，我看到了一位位热心战友的无私援助，在房地产的战壕里，因为挫折和艰辛让我们越挫越勇，更是因为长征路上的相互帮扶，而更让我们迅速成长，风雨坚行！ 然后，我想说
1、我们现在销售的比较乱，根本没有客户积累的情况下，售卡、大定、全款三者并行，前期我没接触这个项目，不知道这样定的原因是什么，但是现在kfs就像用销售回款盖房子，所以这种局面很难改善。这样做虽然看上去方便了客户，但对客户一点制约作用也没有，自己更显得很被动。
2、我们这个没有经过积累就开始被迫“生孩子”的楼盘，现在的问题是客户积累不够，成交就更困难了。开发商既不想大面积的宣传，又想我们把房子迅速的卖出去。目前由于政府对短信的控制，这种方法不能用了，我提议将宣传打入高档场所（休闲场馆、餐厅酒店）等区域，公司内部的也不同意，请问各位有什么好办法？
3、我觉得楼上仁兄说得“保价”方法特别好，我们现在不能给客户具体的证件和工程保证，现在只有承诺，这种方法一方面出让部分利益诱惑，另一方面又能促进更多意向客户的“大定”。
我们现在推行一种“回购”活动，就是开发商承诺一切都没有问题，房子肯定按时交工，如承诺未兑现，此期间双倍利息赔付，有些类似于无理由退房。
希望各位战友，继续关注......
建议
楼上的仁兄,我想说如果你的KFS选择什么无理由退房,承诺履行前期诺言等等之类的工作的话,我相信你们的状况比现在还要糟糕.原因有三.1. 现在的客户先不理会属于那个城市,在购房的态度上都是趋于理智,原因在于科技的高速发展使得人们对房产投诉类信息来源渠道越来越广.对于怎样保护自身的利益都投入了更多的关注.
2. 所谓无理由退房,和履行一切承诺,在购房者的看来,都只是KFS给业主打造的一个美丽的梦,所不同的只是什么时候一阵狂风暴雨,把这个美丽的梦击的粉碎.到时候业主和KFS就变的不那么美丽了.这样的事情对购房者来说没有任何吸引力和诱惑力.
3. 为什么小产权房屋在国家监管如此严格的情况下,还有那么多的购房者还要义无返顾的去购买,甚至还冒者要强行拆除的情况下去购买,其实原因很简单---价格低.它折射出的是真实的中国大众群体的生活需求.
基于以上3点个人愚见认为,就楼主目前现状唯有拿出KSF的诚意(诱人的促销活动/暂时优惠的价格体系)才是吸引客户的根本,天下岂有不出力就拿钱的好事.还有就是既然现在有很多程序比较乱,不知为何楼主不治理,放纵此等情况恶化下去.岂不断送楼主大好前程.:o 不管怎么说先把客户的心留住才是重要的. 该咋卖咋卖，便宜才是硬道理。 谢谢指导！感觉自己被冲了些气，能够继续行走了。
我现在明白了，我会一点一点调整状态，梳理问题了，谢谢！祝工作顺利！ 忽悠
8888
哥们儿,同感啊!!!你太有才了啊!!!你老睡不着,这是为什么呢???:lol 又想快速去化 又不想高大面积推广 只靠小众渠道是没办法积聚人气的这本身就是矛盾的
二居室其实最适合的是年轻人结婚用
搞个精彩的活动吧 主题就是“最幸福婚房” 可以策划一场白领人士的交友活动，媒体也会乐意跟踪报道，可以通过一环又一环的比赛等等 最终得出一个大奖，由开发商免费装修新房，让所有考虑婚房的人聚集起来（当然包括年轻人 还有他们的父母）
现在关键是人气啊 兄弟
路别越走越窄了 我总是睡不着主要是担心,如果KFS的证件真的有问题,那些买房的血汗真的就付之东流了.:L
担心走黑路有人拍黑砖啊.:Q ,虽然做销售的被大多数人认为是骗子,但是我一直不做没良心的事:( [quote]原帖由 [i]ringing23[/i] 于 2008-3-19 22:37 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1118076&ptid=96877][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
看了这么多帖子，没有一个说第二居所的，请问诸位高手？二居怎么卖啊？
现在这个项目一个证也没有，但是开发商急着回款，我们必须卖出房子。
这个项目在县里，一个风景不错的地方，但是目前还不是二居的热点和发展 ... [/quote]
什么是第二居所?比较孤陋寡闻 我也做过一个五证都没有的项目,不过卖得相当好,70多套房子3个月基本售完,我们这是在县城,很多买房者还不是很关注五证这个问题,只要位置价格合适,他们就买,而且我们开发商的信誉很好,所以大家也没有这个担心 在没有任何证件的情况下,开发商的信誉显得很重要.我现售的楼盘也不过只有一个土地证.07年7月份就开始回笼资金--集VIP卡.07年12月开发商那边才得到一个证件.目前为止.价格方面已经上涨了300-600不等.早期的客户已经现在等得不耐烦了.不看在地段的面子上.早就退过一百八十次了.前几日盛传开发商的老总带着小蜜跑掉了.老总七窍生烟,连忙在电视\报纸上澄清.开发商老总没跑.但就是证件下不来.:hug: 对于这样的项目，价格是最关键的，控制房子的总价；
其次优惠活动面要大，内容要丰富；
再次，考虑你的客户是买来住还是投资，在宣传推广上一定要突出；
宣传渠道问题，对于二居所，面临的人群很广，一方面是本地人群，另以方面为其他经济发达的城市、乡镇，可设置分销部，采用分类报广、短信、条幅、户外等宣传组合，大面积、大频率进行宣传（其实费用也不是很多），促进来电、来访量，在销售说辞上一定要重视，最好每周进行一次客户总结，修正销售说辞。
呵呵，这是我的一个不成熟建议，请猛烈批！！！ 呵呵，以为帖子就此沉底了呢，没想到还有这么多兄弟支持！
我说说我们的项目吧，在没有太多宣传的情况下，项目基本上就死了。开发商还没有经验，赶上现在都不景气，没有销售回款就不能交工程款，不交工程款就没有工程形象，再没有证件就更没有人买了。郁闷
现在项目几乎属于搁置，心理这不舒服啊，只有忘了它才觉得有点安慰，唉 就像自己做了什么亏心事一样......
好多牛气哄哄的开发商，都说什么宣传推广啊，根本没用，就是遭钱，现在才发现，根本就不是那么回事，不大广告，不宣传，就是没人买账！
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