接手一个3线城市的商业项目,求各路高人指点
接手一个3线城市的商业项目,3.4层商铺.无产权,产权归当地管委会所有,我们属于拍卖所得的三四层商铺,卖的只是优先承租权.当地情况3.4层普遍很难卖的动,很多项目的三四层都是空置.
本项目1.2层属于管委会所有,拍卖的很好,最高的19平米卖了390万,并且以及拍的差不多了.
项目缺陷:
3层价格定位错误.比2楼的还要高,我们这个地方观念性很强,客户反应宁愿多花钱也优先选择2楼的商铺.
本项目无产权,只有40年的优先承租权.
当地市场已经饱和,而且近2年有下滑趋势
均价过高,3楼的25平的商铺普遍在100万左右
5月一二楼就要开业了,现在3.4楼入驻情况很不理想.
在当地销售很不理想,我们现在在进行外地招商,不过由于价格问题,招商也不理想,大家有什么好的建议能参考参加么... 如果你所讲的项目缺陷不能改变，暂无良策。
也许开业后一二楼的人气旺，兴许可以带动楼上。
[[i] 本帖最后由 水深易舟 于 2008-3-14 12:47 编辑 [/i]] 如果先招商做起来呢,大家有什么好的意见么.
现在连油头都挖掘不出,头痛啊..... 项目是专业卖男装的,3年包租30%租金回报.
另外如何改变上面说的缺陷,价格估计是动不了了,其他的办法还有什么呢 简单的设想，仅供参考。
（1）项目整体定位：需进一步明确项目定位，具体要作什么、适合做什么以及能做到什么，将这三点有机结合后寻找最佳契合点，二次包装上市。
（2）引入主力店：做好大客户或主力店招商。一般主力店、连锁店、加盟店等经营多采用承租方式，不太在意产权问题，有效规避商铺产权抗性；此外，主力店的辐射带动效应可以促进后期销售。如健身俱乐部、超市、商场等也非常适合3、4层位置。
（3）化整为零：除主力店外的其他区域进行合理分区后销售；尽量规避总价过高的抗性因素。
一点小想法
自己先培育一段市场 补充一下：如果专做男装，可以适当选择精品店、品牌店或专卖店等形势。 项目定位就是男装中心,主要是男装批发市场健身俱乐部、超市、商场的话基本没办法考虑了,分割的都是20-50平的小户型.
3线城市,精品店、品牌店或专卖店一般都开在1楼,唉.......
3,.4楼鲜有人问,如果培育市场,需要从那几步开始呢? 家装市场、家具市场、先租后卖，培育市场 [quote]原帖由 [i]32m[/i] 于 2008-3-14 14:12 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1107043&ptid=96002][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
项目定位就是男装中心,主要是男装批发市场
健身俱乐部、超市、商场的话基本没办法考虑了,分割的都是20-50平的小户型.
3线城市,精品店、品牌店或专卖店一般都开在1楼,唉.......
3,.4楼鲜有人问,如果培育市场,需要从 ... [/quote]
是全部没有销售还是已经售出去部分？如果都是空置的，建议如下：
1. K歌城，这样的面积，正好分割成大小包房。如果不想自营，可以联系钱柜、好乐迪等品牌
2. 经济型酒店。现在很多经济型酒店的面积分割都差不多这样的。经济型酒店的品牌很多，建议找那些正筹划上市的，他们最希望多占领市场增加资产和营业额的
若谈判成功，请我喝咖啡哦~~~ 我可以推荐人给你出处主意 13666104702 产权是政府的,我们只是拍卖所得的3.4楼经营权,就是说,主导权还是政府的,我们只负责经营.
1.2楼仍然归政府所有,基本拍卖完成.
商场整体定位是男装市场,如果做其他的产业,政府不会同意的.
现在我们卖的只是40年的承租权,-----不是产权,也不是使用权-----,只是优先承租权,这种方式和柯桥类似. 一、长远打算
二、整体定位
三、排他性商业（特色）
四、先做市后做旺
五、放水养鱼
六、坚持 三四层最好能与一二层形成一个整体,业态分布合理,产业链互相补充,宣传推广也会起到较好的作用. 一个三线城市的商业没产权都卖到40000元块一平,看样子蛮不错的收益:建议先租后售,等1F2F的市场旺起来了,可能价格不只四万一平了,不过前期要定位好做什么,要有好的招商计划\执行. [quote]原帖由 [i]32m[/i] 于 2008-3-14 14:57 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1107226&ptid=96002][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
产权是政府的,我们只是拍卖所得的3.4楼经营权,就是说,主导权还是政府的,我们只负责经营.
1.2楼仍然归政府所有,基本拍卖完成.
商场整体定位是男装市场,如果做其他的产业,政府不会同意的.
现在我们卖的只是40年的承 ... [/quote]
那么买下承租权后租赁的价格是多少呢？ 问题1：不肯买三楼
原因可能有以下几点：1、垂直交通不完善，得不到客商的认可。从建筑本身找突破口。
2、价格是一方面因素，但可以通过其他方式规避掉。而且1、2层已经拍卖的差不多了，这个问题不是很大，客商接受这个事实只是需要一点时间而已。
3、定位失误导致人气不足，精品店、品牌店和专卖店（特别是男装的）本身就不怎么吸引人气，3楼全部改为品牌女装，4楼中低档女装，把人流向上带。
问题2：只有优先租赁权。
1、2层已经拍卖的差不多了，说明这种方式在当地还是可以接受的，只不过代理公司不是开发商，没有那么多时间去等1、2楼来带动3、4楼，关键是当1、2楼还有的选择的时候他们不会去考虑3、4楼，可以和管委会沟通，让他们封盘，理由：按照目前的进展，1、2楼剩下相对而言肯定有劣势，就算现在拍卖成功价格也不会高，但是如果封掉，等一年半载后，3、4楼也拍卖差不多了，再来拍卖这剩下的，价格肯定会很高。当然应该还有别的理由，你可以挖掘下。
信息有限，理解有限，有时间可以加QQ聊：526418336 前面没仔细看，19平方米390万，平均每平方米20万多！！！
同样的服装市场，上海7浦路市口好的商铺价格是10平方米110万，差不多平方米11万元
三线城市的商铺价格竟然比一线城市贵一倍，这是个不理性的市场:L :L :L
我是那个老板，我就拿那390万元到二线城市的中心区域买200平方米的商铺，再怎样100平方米的商铺总买得到的
[[i] 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-14 23:19 编辑 [/i]] 学习,:) :) 三、四层作服装？？？
至今没有发现这样能做活的项目。
建议：改变业态方式吧，如以上策友建议的KTV什么的．
要不然就降低要求，给一，二楼做库房．
页:
[1]
2