huashengheaven 发表于 2008-3-11 13:35

青岛李沧区大规模优质地块寻合作

一、        地块位置
该项目地块位于青岛市李沧区重庆路以东，308国道西侧。
        该地理位置较为优越，具有便捷的交通条件，南距市政府15公里，北离青岛流亭飞机场5公里，横贯市区南北的重要对外交通线路—重庆路从地块的西侧路过，胶济铁路、环胶州湾高速、三零八国道、青银高速公路均距该区域一公里左右。
        该区域东南侧为虎山城市生态公园，隔308国道和青银高速公路与崂山风景旅游区相望。东北侧为在售的大型居住社区天泰奥园。东侧为正在建设中的世振高尔夫练习场，居住环境较好。地块内有自然河流资源，便于小区内部景观规划，周边绿化率高，拥有理想的生活居住环境。


二、        经济指标
    地块基础指标：
        总用地面积：1788亩
        总容积率：3.0以下
        转让土地面积：900亩
        容积率：1.48左右
        总建筑面积约为：88.8万平米
三、        投资预测
    销售价格按照：5400元/平米计算
1、        土地费用：楼面地价2200元/平米
2、        前期费用：35元/平米
3、        配套成本：255元/平米
4、        建安成本：1200（全部按照小高层计算）
5、        设计费用：50元/平米
6、        园林绿化费用：40元/平米
7、        内部配套费用：60元/平米
8、        销售费用：2%*销售额=108元/平米
9、        管理费用：98元/平米
10、        不可预见费用：2%*销售额=108元/平米
11、        手续费：50元/平米
12、        营业税：5.5*销售额=297元/平米
    合计：4501元/平米*88.8万平米=39.97亿元
   
四、        效益分析
总成本：39.97亿元
销售收入：47.95亿元
项目毛利：7.98亿元
企业所得税：1.99亿元
项目纯利润：5.98亿元

五、        出让条件
1.        按照地块最终容积率，以楼面地价2200元/平米转让。
2.        900亩为净开发用地，不含回迁及其他公建。
3.        通过项目招标形式获取土地。
4.        转让形式以公司股权转让，根据付款情况，出让方稀释股权比例。
5.        签约时购买需向出让方支付两亿元人民币，以供出让方继续完成土地拆迁。该费用在2200元中包含。出让方可将价值两亿元资产抵押给乙方。待取得土地证后解除抵押。
6.        所有土地手续及拆迁安置均由出让方根据开发要求负责完成。

六、        周边参考项目（2007年初）
天泰城：
       开发企业：青岛天泰房地产开发有限公司
       项目规模：7万平米
       产品形式：多层、小高层
       销售价格：5700-5800元/平米（均价）
       面积范围：69-118平米
       交付标准：精装
       销售情况：80%
山水嘉园
       开发企业：青岛华泰房地产开发有限公司
       项目规模：25万平米
       产品形式：多层、小高层、别墅
       销售价格：均价5400元/平米
       面积范围：87-160平米
       交付标准：毛坯
       销售情况：60%
水青木华
       开发企业：青岛鑫江置业有限公司
       项目规模：17万平米
       产品形式：多层
       销售价格：4600元/平米
       面积范围：87-160平米
       交付标准：毛坯
       销售情况：80%
御景山庄
       开发企业：青岛裕丰房地产开发有限公司
       项目规模：15万平米
       产品形式：多层
       销售价格：4800元/平米
       面积范围：50-130平米
       交付标准：毛坯
       销售情况：65%

七、        合作流程
1、        投资方进行项目考察
2、        双方达成合作协议
3、        投资方出资2亿（土地方以投资方认可的土地进行抵押），甲方进行拆迁
4、        双方成立开发公司，进行参与项目招标
5、        获取土地后，土地方根据付款逐步退让股份。
6、        周期：合同签订2个月内进行项目招标，并且获取土地证，投资方进行分周期开发，土地方在规定期限内完成剩余地上物的拆迁，并且根据协议逐步退让土地。
[color=Red][size=5] 地块图见附件![/size][/color]

[color=Red][size=5]由于下列企业已联系过所以该地块不再接受浙江广厦、深金地、深万科的咨询。[/size][/color]



联系方式  [email]wangxh@worldunion.com.cn[/email]
QQ 3795241

[[i] 本帖最后由 huashengheaven 于 2008-3-11  13:46 编辑 [/i]]

huashengheaven 发表于 2008-3-13 10:38

有感兴趣的没?

ttrr23 发表于 2008-3-15 00:33

有兴趣,加Q聊吧!
71211130

ttrr23 发表于 2008-3-15 00:44

贵公司做土地一及开发?然后转移到政府先转点钱,然后在谈合作?还要走招拍挂形式?政府挂政府摘!!脑袋有点大!!!不好操作!!有难度!!很可能是给人做嫁衣!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

ttrr23 发表于 2008-3-15 00:53

李村那附近最近有新规划土地了吗?有机会详细聊吧!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

swallow0 发表于 2008-3-16 20:48

非常感兴趣，但是有些细节想详谈。
QQ：565417309

joyo_zhang 发表于 2008-3-17 15:28

回复 2# 的帖子

你是项目方还是中介方?

huashengheaven 发表于 2008-3-23 14:11

李沧村周边，现在绿城操作200万的理想之城，等~

huashengheaven 发表于 2008-3-31 10:51

政府会提供2亿的担保形式合作~

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