yz32519291 发表于 2008-3-11 12:22

求助 河北安国商业难销

在针对安国京海花园商业项目，对其周遍商业分析
一．        商业中心区
在这一区域内，商业氛围非常浓厚，商业体系健全完善，由一商场多街道组成，周遍人气较旺。已经让当地人民公认为是安国的市中心，
二．        手机，销售维修区
多数为中国移动特许加盟店，店面较多在小区的北面，路程不远其中夹杂部分电脑维修和电脑销售品牌。
三．        水暖五金配件区
在小区斜对面，比较零散店较大，有重型机械
四．        中药批发区
分老区和新区，后又有国际药品批发展览中心，国际药品批发展览中心的店面租金据说是最贵的
五．        服装商业区
街道两边为店面式商业，以经营品牌服装为主。


共性：
自发形成商业氛围，无任何炒做和人为迹象
项目分析：
项目外用干挂石材结构，颜色中性彰显尊贵，室内空间宽敞大开间，一层送同等面积地下室增加商业价值和升值空间。一二层空间独立应用适应不同需求人群。
项目位置：处于药都北大道，周遍交通便利环境整洁，项目紧邻文化宫品质高贵。
商业投资回报率较低，如一层160平米算，每平米8200元钱，总价为1312000元，年租金为25000左右，年回报率为百分之1。9平军下来要52年回来成本。
回报率较高为服装商业区，同样面积每年能租到7万左右

邀你同歌 发表于 2008-3-11 20:02

安国的底蕴没了——关汉卿的家乡，被一种浓郁的药材批发所替代。
前总理李鹏题写的药都——中草药批发倒是很火爆，走进安国，空气都弥漫着草药味。
安国商业除了药材批发，其他的商业氛围好象不是很浓厚，各种业态都有，也各自小打小闹。
京海花园的地理位置不错，可以说是因为有了京海花园，才使得这一区域人气厚重起来。
家家搞药，是安国市的唯一特点。
其他作为辅助业态，尤其是其他业种，因为大环境之成因，整合起来未必是好。
作为京海花园高端（在当地来讲）居住社区，有一定形象和品位，关键是商业部分的整合，也的确出现了定位难题。
我在去年夏天调过这个盘，认为住宅部分不成问题，我的担心也就出现在商业部分。
解决办法：
1）在那个地方，不能按照成熟的商业运作手段去运作，什么回报呀、利率呀等等，在那个地方没有用，因为当地人对这些“商业时髦”的词汇不懂，更不买账。
2）抓紧宣传，通过发单，这一形式在安国市还是有效的，以弥补前期商业部分宣传不到位的缺陷。
3）不急于销售，欲速则不达，因为商业部分的市场铺垫不够，人脉没有形成，观望的多。
4）面积缩小，如果可以的话，增加铺面，缩小面积，这从客户支出上好降低门槛。
5）客户群尽量面向小投资者的小门小户，因为大的生意是药材，为那些没有实力搞大的经营者提供一些小铺面。
6）业种选择可以适度放宽，在那个地方很难准确定什么位，只要不严重影响小区住户的生活就可以。
只是一些感觉，不是很到位。欢迎探讨。

andy007 发表于 2008-3-12 11:57

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为河北朋友 助力  我是从事商业招商的5年有余
可以探讨QQ112783765

风之骄子 发表于 2008-3-12 12:11

同歌 老师 驾到 我也来凑凑 热闹！

首先 问几个问题   
项目的业态定位是什么？
周边商铺的租金是多少？ 各种业态的租金是多少？
商铺的结构形式如何？
项目与各商业区域的距离是多少？
项目其他商业区域的商铺的获取渠道 租赁还是购买 价格各多少？
各商业区域的消费群体的 构成结构如何？
该区域 各业态在当地的 比重是多少？
其他的项目特殊情况 楼主一起提供一下吧，我也邀请几个房策做商业的高手来一起探讨探讨
前提：他们有空的话   
基础信息全了再做详细分析 今天先把搂住发的信息中 可能是比较严重的问题来分析一下

“项目外用干挂石材结构，颜色中性彰显尊贵，室内空间宽敞大开间，一层送同等面积地下室增加商业价值和升值空间。一二层空间独立应用适应不同需求人群。
项目位置：处于药都北大道，周遍交通便利环境整洁，项目紧邻文化宫品质高贵。
商业投资回报率较低，如一层160平米算，每平米8200元钱，总价为1312000元，年租金为25000左右，年回报率为百分之1。9平军下来要52年回来成本。
回报率较高为服装商业区，同样面积每年能租到7万左右”

1、定价有问题  
年回报率1.9%  比银行利率还低 而且潜在风险较大  傻子才会投你  
这种商业投资的基础条件都不具备 肯定不好做
不知道楼主 25000元/年的  租金是否准确
投资回报率是商铺地产的运作基础  无论如何包装 如何定位 如何推广
这都属于基础性问题  再美好的未来如何 没有基础 都是空谈
该方面的具体解决建议 待 资料丰富后综合考虑
2、业态定位有问题
项目目前业态的商铺年租金是2.5万  服装类年租金是7万
商业地产 本来就是 追求利润的最大化
如果你是投资型客户 你会投哪个？
当然这要 根据项目区位 和 项目当地的实际情况  而定
但一个160平的房子  年租金2.5万 确实低了点
“商业价值决定商铺的销售价值”
所以商铺能卖多少钱 在于它能创造多少的商业价值
所以说业态  是商业地产的灵魂  也是目前商业地产操作的根本
3、商铺结构可能有问题
对于这个有点晕 一会一层  一会二层的  还有地下室 不太清楚 铺位规划
但160平米一个商铺面积 有点大  总价130多万  导致总价过高
极大的影响了 目标客户的范围

先说这么多吧  待资料的完整性

zoeon 发表于 2008-3-12 16:25

安国那地方我去过，城市小得无法形容
跟我们这个镇比还差不多。但没做过调查，不知这边市场情况。

不过麻雀虽小，五脏还是全的

求学001 发表于 2008-3-12 22:09

不知道你做的商业是什么性质的,安国是药都吧

yz32519291 发表于 2008-3-14 13:09

回复 2# 的帖子

yz32519291 发表于 2008-3-14 13:12

回复 2# 的帖子

非常感谢朋友的 热力相助

更正 年租金为五万

yz32519291 发表于 2008-3-14 18:21

回复 4# 的帖子

更正一下商铺一层为140平米 年租金是5万元左右 回报率为4.6左右  

对面一路之隔 为85平米 年租金为7000元感觉差距有点大啊！液态很难定位我也在为此烦恼。  所以我想要打造的是不夜的商业街 因为这面实在是没什么休闲的地方，我这里很适合

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