策友都把方法说完了．．．
3个臭皮匠就顶个诸葛亮，3个房策友顶个王志纲．．．你还要挑战什么呢？
哈哈．．．祝你成功 仔细看过大家的回复，很精彩，很有经验。
但正如gutang对于项目体量支撑的质疑，以及七上八下的一句无解，使我们不得不去思考我们讨论的前提，也就是这这个项目的定位是否妥当的问题。
中国综合体量商业失败是大家有目共睹，尤其是一些长期从事商业的操盘手感受应该更深。当前商业运作的思维多仍然沿继着卖完盘收钱走人的思路，即使个别有雄心做点事情的运营商也难免这样的宿命，或者资源不足，或者经验不足，或者市场支撑不够，而最终惨淡经营。这其中有很多是卖得很好很火，所谓很有前景的项目。所以，我们这个项目如何沿用讨论的假定定位，难逃宿命。若干年以后可以见证，如果房策仍然存在的话，大家可以翻开此贴。理由已经较较多，gutang及七上八下已有一针见血的阐述，不再重复。
项目在手，就是一道结，当然应该去解。我现在说说我对这个项目的解法，供大家参考。
[b]首先说说我对这个项目基础资源的理解：[/b]
1、从项目规模及城市层次来看，本项目的开发商应该有较优越的政府资源，这一点楼主可以给我们应证。
2、项目所处的城市及交通距离，应该处于城市外围与中心结合，从规模及城市特点看，拿到土地的成本比较低，而且土地获得应该是非竞争方式获得，那么，我的结论是我们的土地有成本方面的优势。
3、假定这个城市是合肥，应该来说住宅价格比较高，但消费能力，普遍的收入较高的消费人群应该不多。结论是，当地人为高房价有点吃不消。（这也是普遍现象，引用无非是作为推论的基础，并非想树立独到的观点）
4、这个城市的汽车持有量仍然不足，不是一个富足的城市，公共交通仍然是主要的出行方式。
再说我对这个项目的思路。
[b]1、目的前置，赚钱为主[/b]
既然就商业而做商业的思路行不通，我想就应换思路。因为商业不是开发商最终的目的，一般来说，赚钱是主要目的（当然排除一些机构战略性目的），那么我们不妨将目的再前置一步，将项目战略定为赚更多的钱。
有了以上的战略描述，我想我们可以有更灵活的思路，只要赚钱，就可以强力突破。
[b]2、跳出商业做项目[/b]
这个项目的规划里，狭义上的商业其实只是一部分，是一个典型的复合体，就象一个城市的一个区域一样，如果硬要划一个区域出来，一个城市无数的中心，就是无数的商业综合体。如果从商业的成败来衡量，我觉得他们都很成功。大家可能会觉得讲这样的话弱智，但是商业的根本是什么？我觉得可以用迅哥的那句话来讲：走过的人多了，就成了路。商业的形成是一个极其自然的事情。
如果有以上的认识，我们我们运营的思路就会有很大的改变。也即反过来说，让你去运作一个区域，你肯定不会将目标盯在商业回报率上，你关注的肯定是这个区域的整体含金量。那么，OK，整体含金量以什么来衡量，我觉得人口是基础，其次是交通张力带来的辐射。
那么，好，提高我们这个区域的人口数量，尽力改善交通影响力。因为有前面的资源基础前提，我想开发商是有这种能力的，那么接下来我们说说如何名正言顺地影响。
[b]3、解决一个群体的生活
[/b]解决一个群体的生活，其实质即是造一个适合生活的群体功能组团，当然这种生活应该是其他人也向往的模式，类似大家说的娱乐、休闲等等。类似的项目，大家可以借签国内一些成功的例子。
上海新天地，是城市中心区的改造项目，与我们没有同比性，但它给我们的启示是，一个商业群体，也就是生活服务的改善，本身可以极大提高这个生活圈及周边的物业及生活品质，瑞安在这个项目的赚项也主要从这里产生。
万科城市花园，是一个郊区化的品牌，他以纯居住为主，给我们的启示不大，但是他的造城恰恰给予我们某种解决一个群体生活成功的启示，他的群体显然有车的小资及以上一族。万科城市花园各地成功程度不一，我觉得恰恰与中国小资或者白领这么一阶层（或者可以称为中国国的中产阶级）的群体量级有关，也就是说中国内地，特别是中西部，主要的群体仍然是一般的辛劳阶层，这个阶层基实特别大。所以这也是万科城花成功有限的原因，因为他的客户必须有车，或者接近有车。
就举以上的两个例子，只是想说明，在我们现实的非理想的生活，确实存在着这么一个群体，支付能力较低，没有汽车，但又想改善生活的庞大群体。那么对于这么一个群体来讲，繁荣的商业，便捷的生活，环境好的社区是他们最大的期望。去年就为一个沿海的财团考察过一个项目，他们很有实力，准备成立银行了，因此到一个内地的城市拿地，信誓旦旦要做当地最好的社区，但我发现这个城市其实比较典型的内生型农业城市，集散能力又弱，当地最好卖的盘恰恰是象我描述的这样一个大盘，而且在当地市民中是一个比较主流的盘。所以说项目务实的操盘理念及战略其实很重要。
[b]4、如何构建战线[/b]
做上面这样的项目，价值利益就要放在住宅上，商业只是利益的引爆点。应该这么说吧，前期的商业因为需要培育，所以前期商业不能考虑盈利，应该考虑品牌引进及持有，那么前期的现金流主要通过整体商业价值所创造的生活品质附在住宅上来出售获得。到了一定的程度，商业及区域成熟后，自然可以将商业悉量出售，这些的处理手法，可以合理地将短期资金需求及增值最大化。
关于住宅方面的操盘，大家比较熟，就不论述。
[b]5、如果扩大成果[/b]
扩大成果的要义在于圈地，王志纲的碧桂园操盘思路，就是典型的圈地思路，不然做成的鸭子，飞到别人嘴里就可惜了，这里与前提讲到的政府关系有密切的关系，这是他们的强项。
[b]6、如何扩大影响[/b]
做这样大体量的区域项目，应该考虑规划层次的介入及公共影响，这是战略层面。在具体层面，应该考虑在公共交通线路，学校，户籍政策，公共服务网点的分布等层次实行布点。不同的开发商，这样的能力差别很大，同样一个区域，有的可以引进三个户口，有的却只能引进一个户口，差别很大，影响也自然很大。
当然，这里面也有特色的例子，例如成都芙蓉古城和国色天香，上海新天地或者其他。这是做成之后，扩大影响及边际效应的一种手法，可以适当参考，但不能作为根本，上面这些例子成功，如果没在核心的商圈的人群的支持，他们也是难以为继的，就象我们吃饭问题一样，再精神追求，人也只是铁。
利用中午休息时间，写了这么一点点，可能观点不一定正确，但我想，是有很不一样的启示意义的。欢迎大家PK。
对大雪超版解决方案的若干质疑
一、先闲扯两句1、请告诉我商业地产的立论。
（1）SM不适合建，七上八下以及那个伙计的依据是商业反推，无非是人口配比和租金回环之争。我在我的回帖中已经说了，这个算法错的很离谱，忽视了两个很重要的因素，1、人口消费单数2、物业升值幅度。基本是套用了一些常规的算法，不可否认，经验很丰富，可见经常拿这个推算模型做东西，至于这个东西为什么错，两个伙计如果有兴趣，我再详细说。
（2）我的观点：一个地方到底适合不适合做SM类的商业地产，可以但凭人口、GDP以及单位商业容量来立论吗？这里有两个很重要的因素。1、人口经济与人均单数2、同业竞争与同业连带。
2、合肥到底是个什么样的城市
（1）、这个项目在合肥，已经毋庸质疑。只有合肥最接近楼主的GDP和市区人口。问题是，持定位差异的大雪们是怎么判断的合肥。各位在判断不适合建SM的时候有没有考虑合肥是个省会城市？有没有把经济增长率和商业配比的增长量作为参数？
（2）、如楼主所言，合肥的商业竞争很激烈，大型零售商如果真如文所说那么多，试问一句，如果作为商业经营者，有哪位比沃尔玛、家乐福的投资总监更专业？为什么这么多零售商会扎堆合肥？
3、这个项目建SM为什么不要再争论
（1）主要是开发商的因素，具体原因前面不败的帖子有陈述。大雪的政府关系之说前面已经谈过，恰好是一个支持。
（2）如大雪说不建SM到底建什么？抱歉，我象看讲课似的看了一圈，发现大雪其实什么都没说，没有明确的做法。我是投资方，我关心的是建SM到底怎么弄，而不是听你来给我算租金，或者告诉我一个词：无解。
（3）我支持建SM，并不说常规意义上的SM，而是求同存异，做个差异化、特色化的SM。是游乐为主导的SM。不要拿常规SM的参数来衡量。
4、中国商业地产的“哀兵说”
（1）、红石已经决定全面转向商业地产了，万达从来没有放弃，万科这个从不摸商业的怪物也开始接触商业，宝龙的游乐型物业给集团的增长点超过了50%，一个金融街的上市满足了单体项目成功的欲望。诚然，商业活下来的不多，不多，不代表没有，最起码各地都有。如果一说做商业我们就说有困难，说行情不好，我们就轻而易举的侮辱了这些地产大佬的智商。
（2）大雪列举的类比项目我都去过，我不敢说大雪有没有去过，但肯定是不熟悉，大亨摩根当初要买新天地，张哲学说了一句话：全国只能是上海有新天地。新天地的商业现在怎么样呢？大雪问个上海人就知道。芙蓉古城更不具有参考性，住宅与商业的联动性很小。而且，新天地和芙蓉古城的体量和位置不是这个项目可攀比的。
（3）操盘手是干什么的。就象考试，我给你出了一道题，题已经定了，我只要你告诉我这个题怎么做，而不是要你告诉我：你这个题出错了，能不能换个题。定位固然很重要，但在我告诉你定位好的情况下，你只能把这个题做好，不管你用什么创意面临什么困难。乙方固然要引导甲方，但是好的操盘手都知道，甲方往往是我们最好的老师。
二、再来就大雪的观点说这个项目
1、大雪的造城说
中国流行造城，一个高层也会叫城。问题是造城所带来的边际效应就可以转化成商业的大副升值吗？圈地怎么圈？合肥这个省会城市可以不顾国家政策的风声鹤唧？这里还有几个问题要注意
（1）众所周知，现在住宅市场的观望状态。时间会持续多久谁也说不准，先造城、商业自持。一旦住宅变现出现阻隔，怎么保证开发商的资金链？
（2）SM的商业是一种无形中的配套设施，在现在的市场环境下住宅先行，怎么保证大体量的住宅部分获得最好的销售溢价。开发商愿意这样做吗？
（3）人口的入住又会给商业带来多少升值空间？中间的这个时间比例是不是可以忽视？商圈氛围仅靠这个项目的入住人口支撑，还不是一样会死？
（4）如大雪所说，即便合肥的消费群体都是乘坐公共交通购物游乐，那么这个项目商业的定位是不是就是中低档？如果这样，住宅的定位怎么讲？
2、所谓的物业先自持后销售
（1）这个做法并不是鲁迅脚下的路，因为很早就有人这么做过。建业的商业街就这么搞过，甚至打着二次招商的旗号，结果怎么样呢？
（2）物业自持的时间标准是什么？是等住宅完结还是等商圈形成？万一商圈打造出了问题，这些商铺谁还来买？中间的这个风险让开发商来担吗？
（3）这个项目肯定有相当数量的商业用地，如果确定商业自持，又给商业配比和定位出了个难题。
（4）商业自持当中所损失的资金流怎么解决。打个比方，我是投资方，现在卖能赚2个亿，你告诉我2年以后卖3个亿，这样我的资金就压了两年，经济学上讲的资金链损耗就是这个意思，这是做投资的大忌。
3、最大收益与最佳收益
（1）大雪提到了赚钱为主，我的问题是，现在的市场环境下，这样做是获得的最大收益还是最佳收益？这个需要做一投资换算，也需要当地的一些具体数据，等楼主拿来后咱们计算。
（2）最大收益和最佳收益的不同，在于最佳收益满足了长远收益，就是说，把增长点充分考虑了进去。宝龙在各地的成功告诉我们，解决这点的办法是游乐型物业。
4、为什么建游乐型物业？
（1）从楼主提供的信息看，合肥的商业竞争白热化，而游乐型物业是市场空白点。而其他定位都直面竞争。
（2）从地理位置上看，周边的辐射只有游乐型物业可以达到轻而易举的效果。从而对其他商业类型形成有效支撑。
（3）游乐型产业是一个朝阳产业，其长远的经济效益和消费拉动不是任何行业可以比拟的。
三、接受时间的检验
（1）七上八下、大雪等伙计专业水平很高，也很有经验，这点我是服气的，所以不败的观点并不针对任何人，切莫误会。如同股市的操盘一样，操盘手的手法不尽相同，对市场的判断也不同，一千个人眼里有一千个项目，适合的就是最好的，选择者有选择的权利。不败从来不怕时间的检验，如同成百地块的判断，如同就掌灯的讨论，如同关于房价是否下跌的PK，是不是夸夸其谈，时间自有公论。
（2）如同产权酒店，中国的商业地产不会死，需要的是一批肯俯下身来的操盘手，做地产，不败从来都是一个学生，向各位学习，盈满则亏，希望还有人能明白这个道理。
原来很敬重,现在有点鄙视,原来如此!
大雪超版和不败神通荣誉版主的发言都认真的看了,公平的说一句,两个人都是操盘高手,
不败有点针对大雪了,
两位前辈的分析都很有分量,
不败推翻大雪的造城说第一句来个:中国流行造城，一个高层也会叫城。
这是什么观点????
不败说大雪不了解上海新天地,
你了解合肥吗?合肥我年年都会去,我敢说你不了解合肥,
2、合肥到底是个什么样的城市?
这个标题下面你两点就把合肥概括了,太浮浅了,现在真的有点佩服你了!
合肥在省会城市里面根本谈不上商业竞争激烈,你也就是从楼主的口中资料纸上谈兵罢了,呵呵
然后又拿出沃尔玛,家乐福的总监说事,更显出你的不专业,沃尔玛在中国的布局是通过深国投来考察的,
他们营销总监什么实力我不知道,估计你很了解!
最后提到游乐性物业,我对中国的游乐性物业很关注,失败的是大多数,合肥这种城市的消费力根本不适合做游乐性物业,
东莞的华南MALL就是中国游乐性物业失败中最典型的一个!!!
我也是一个愤青,你的第一次发言我很有感触,还到处推荐大家去看一下您的发言,
但这最后一次发言好像就是为了说明大雪的观点错误,
但并没有说出你的任何见解!!!!!
根据龙泉兄弟的要求我谈谈我认识的合肥,我不用拿GDP来说事,
我说一个最简单的事实,合肥在所有省会城市里面的经济水平还是处于较落后的,
人均消费水平也是很低的,
合肥的住宅市场已经是供大于求,但是投资客又很有限,楼盘去化主要还是靠自住客,
上规模的商业和其他省会城市来比基本上可以说没有,更别说大体量商业后续的经营问题!
本人每年去合肥都拿合肥和东莞,西安做比较,不管是住宅还是商业都算是落后的!
如果是言论自由,希望不要删此帖,虽然最佳PK评出来了,希望大家继续讨论,尤其是了解合肥商业的朋友们!
只有你们是最有发言权的!
[[i] 本帖最后由 周硕西安 于 2008-3-22 01:46 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]周硕西安[/i] 于 2008-3-22 01:08 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1122676&ptid=94443][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
大雪超版和不败神通荣誉版主的发言都认真的看了,
公平的说一句,两个人都是操盘高手,
不败有点针对大雪了,
两位前辈的分析都很有分量,
不败推翻大雪的造城说第一句来个:中国流行造城，一个高层也会叫城。 ... [/quote]
[size=4][color=blue]虽然最终活动结果已经出来
还有这么精彩的辩论，真的是如云本次活动的最大成功！[/color][/size]
[size=4][color=blue][/color][/size]
[size=4][color=blue]两位公认操盘手的PK更是让人期待“高手论剑”！[/color][/size]
[size=4][color=blue][/color][/size]
[size=4][color=blue]既然已经知道项目所在地[/color][/size]
[size=4][color=blue][/color][/size]
[size=4][color=blue]周硕兄弟所言也有道理，大家对事不对人！编辑下[/color][/size]
[size=4][color=blue][/color][/size]
[size=4][color=blue]了解兄弟性格的知道无恶意，别让其他策友误会[/color][/size]
[size=4][color=blue][/color][/size]
[size=4][color=blue]希望周硕补充上合肥的具体资料！[/color][/size][size=4][color=blue]以便于策友们看到各高手们的继续“PK”[/color][/size]
[size=4][color=blue][/color][/size]
[size=4][color=blue]期待。。。。！:handshake :handshake [/color][/size]
[[i] 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-22 02:16 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]周硕西安[/i] 于 2008-3-22 01:08 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1122676&ptid=94443][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
大雪超版和不败神通荣誉版主的发言都认真的看了,
公平的说一句,两个人都是操盘高手,
不败有点针对大雪了,
两位前辈的分析都很有分量,
不败推翻大雪的造城说第一句来个:中国流行造城，一个高层也会叫城。 ... [/quote]
阁下有些尖锐了吧……
针对谈不上，各有各的观点，阁下的措辞，恕我直言，过激了！
回那个什么西安
1、这样的发言真让人无语，你们都专业，你们都是牛人好不好？为了一个话题居然让人鄙视我，不败啊不败，这回你真是败了。2、我是针对大雪的观点就事论事，并没有针对大雪这个人，看清楚再说话，用词请准确一点。
3、“中国流行造城，一个高层也叫城”是现在的房地产开发和命名的现状，就说西安，你去看看有多少城，这不是我的观点，这是现状。OK？明白不？
4、合肥我没有去过多少，您是高人。这点得向您请教。但是请注意，合肥是个什么样的城市，我并没有下定论，所用的参数我并没有详列。
5、合肥的商业竞争到底是什么样子的，一个城市如果有三家沃尔玛、三家家乐福，一家卖德隆，还有乐购，加上本土商业，他的商业竞争一定不会小，这个是楼主给的信息，也是直观表现。我为什么说新天地和芙蓉古城，并不是说这个显得我多牛，而是说这几个项目之间的类比性。新天地我混了几年，我很多哥们在那有店铺，芙蓉古城去前几天才去过，所以才会这么说。合肥我有说过我很了解吗？为了这个话题，我百度了几十页，找了N个朋友要资料，真是不值得。
6、沃尔玛的营销总监管个屁用啊大哥，你专业点好不好？商业是投资行为，投资总监这个位置最关键，而且，城市布局是沃尔玛最终来决定的好不好？即便是深国投，你觉得你比人家专业？而且，我所说的专业，是商业经营的专业。
7、我这个发言就是为了说明大雪的观点错误？我是觉得大雪是从另一个方向来讲的，但是又没有讲清楚，我PK下来不是有更清楚的观点嘛？一个无关我利益的项目，我犯得着去跟大雪针锋相对？犯得着跟你在这扯淡？
8、我这人一向脾气好，不轻易生气，跟你生气真有点降低身份。但是大半夜你气得我半死。我做了十几个项目，在房策混了2年多，头一次遭人鄙视。我底下一百多号人没敢鄙视我，中国的几十家风投没敢鄙视我，这么多比我大几圈做了20多年地产的人没敢鄙视我，倒让您给鄙视了，您真是中国地产第一人。仔细想想，伙计，你看清楚我的帖子了吗？看清楚我说的每一句话了吗？
9、愤青，我喜欢。但是请注意一点：想获得别人的尊重，要先学会尊重别人。讨论问题归讨论问题，我说的再不对，咱们可以继续讨论，说鄙视就显得火气太大了吧？做好策划请先学会怎么做人。我不跟你再争，你爱怎么说都好，从此不败不再参与任何讨论，免得再遭人鄙视。如果老弟你认为我不专业，完全可以建议超版把我的勋章摘了，给你好不好？因为您很专业，相当专业！
[[i] 本帖最后由 不败神童 于 2008-3-22 02:23 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]不败神童[/i] 于 2008-3-22 02:12 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1122724&ptid=94443][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
1、这样的发言真让人无语，你们都专业，你们都是牛人好不好？为了一个话题居然让人鄙视我，不败啊不败，这回你真是败了。
2、我是针对大雪的观点就事论事，并没有针对大雪这个人，看清楚再说话，用词请准确一点。
... [/quote]
[size=4][color=blue]不败也息怒！都是策友
大家都对事不对人！:handshake[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-22 02:22 编辑 [/i]] 真遗憾，编辑的速度永远跟不上
一、先说游乐型物业
1、华南MAII是真正的游乐型物业吗？他的真正失败原因是什么您知道吗？你这叫很关注？
2、游乐型物业失败的居多，居多，还是有成功的吧？难道因为有失败就永远不要尝试？
3、你知道宝龙城市广场吗？你知道宝龙的游乐定位和物业配比吗？
二、再说合肥的状况
1、如你所说，合肥这不好那不好。合肥的地产策划人是不是要集体自杀？
2、房地产的定位决定客群分类、习性和特征，这点懂不懂？
3、合肥1330亿的GDP，你不用说我也知道在全国都落后，连个穷省的省会郑州都赶不上，但是您知道什么是人均消费单数吗？不是人均GDP或者人均消费水平啊大哥！
4、合肥的GDP增速你看到了吗？作为省会的辐射功能你看到了吗？去研究一下经济学再来跟我说好不好？
三、这事告一段落，不服气你去问做商业地产的总监一类的人就明白了。不要浪费房策的容量。我也懒得跟你再争论，不是专业讨论了，有点无聊，你可以随意浪费时间，我不奉陪。 [quote]原帖由 [i]不败神童[/i] 于 2008-3-22 02:35 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1122731&ptid=94443][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
真遗憾，编辑的速度永远跟不上
一、先说游乐型物业
1、华南MAII是真正的游乐型物业吗？他的真正失败原因是什么您知道吗？你这叫很关注？
2、游乐型物业失败的居多，居多，还是有成功的吧？难道因为有失败就永远不 ... [/quote]
“。。连个穷省的省会郑州都赶不上”
不败也有些“言重”了，唉，今天火气都蛮大连郑州都不放过。。。。。:L
希望大家睡个好觉吧
[[i] 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-22 03:19 编辑 [/i]]
我的发言过激了,我可以给你道歉
真的您说的几点我不是很赞成,以后还是期待您的发言,
商业我不是很专业,但是合肥我是了解的,您的游乐型物业真的不是很适合合肥,
不管您的从业时间多长,在地产界多有威望,我只是觉得您的观点里面有不准确的表述,
原谅我用鄙视这个词,我向您道歉!
我来这里就是为了提高,没有别的什么原因! 明发在若干城市都遇到这样困境，即便是销售很好的厦门，后期也遭遇经营困境。
又如我所在的无锡，市场推广也一直找不到方向。
不败是开发商导向，立足于解决现实问题，这样对楼主的疑问更有现实意义。
[[i] 本帖最后由 ycsleo 于 2008-3-22 10:03 编辑 [/i]]
商业竞争项目林立，凭什么脱颖而出？
浏览了一下楼主提供的项目大致情况，本人根据以下项目优势及项目竞争劣势对项目操作的可行性进行分析，并对项目的操作进行个人的建议，欢迎策友们点评：[b][size=4]项目优势[/size]：[/b]
1、商业面积35万平米，包含了购物、游乐、休闲、餐饮、娱乐、酒店、公寓七大功能。
2、项目位于城市西北，二环路与另一城市主干道（可直达市中心，15分钟左右）交汇处，属于未开发区域，未来规划为城市主要居住区之一。
3、本项目开发商有品牌优势，是中国企业500强和中国城市运营商50强，并且已经开发了多个大型SHOPPING MALL项目，有的已经开业。
4、项目位于中部一省会城市，城市人口250万左右，07年GDP1330亿，并且增长速度在17%左右。
5、距离项目1000米左右有一个大型公交中转站，有多条高速公路和高速铁路在修建，是国家六大区域的交通枢纽城市之一。
6、项目处于城市通往北部城市的出城口，周边交通还好，两大城市主干道交汇处，未来直通新国际机场的道路也从项目门前经过，距离项目15千米左右是两条新建重要高速公路出入口。
[b][size=4]项目竞争劣势[/size]：[/b]
目前在本城市区域内，主要竞争对手有两个，一个是城市综合体项目，商务面积约58万，涉及包括家居MALL、服装MALL、SHOPPING MALL、商业街、酒店、写字楼、住宅等。
另一竞争对手项目位于市中心，属于旧城改造项目，包括了商业、商务、酒店、住宅，其中商业面积达到8万平米。[b]（在文章最后，本人会针对此不利情况，给出个人的建议及突破点。）[/b]
[b][size=4]可行性简要分析[/size]：[/b]
通过以上楼主提供的两项数据内容，特别是“项目优势”信息，其实楼主已经明确告之了此SHOPPING MALL的可操作性。因为一个商业项目的成功运作，关键取决于当地的[b]购买力[/b]（购买力不存在饱和，重要的是蛋糕谁抢得多）及[b]选址[/b]。
1、商业行家的至理名言是：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”
2、首先我们在替开发商运作操盘时，切记要帮他们考虑成本，例如本项目58万平方总建筑面积的体量也不算小了，如果项目所处的位置在商业闹市，那么寸土寸金，靠什么收回成本？而且成本起码翻两倍以上，同时在这种地方开发项目，开发商也不需要聘请代理公司了。
3、记得日本西武公司董事长讲过，日本西武的MALL受美国西尔斯公司的启发，改变选址策略，MALL开在闹市区、车站附近的历史已经结束，在郊区的大型MALL从成本的角度考虑是最合理、最经济实惠的，是很有发展潜力的。
4、举“广州天河广场”作为案例，因为最早天河广场还没形成气候时跟楼主现在所提供项目情况有些类似。
“天河城广场”座落在天河区天河路上，其位置恰好是广州市新城区东西南北中轴线的交叉点。 天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带；另外“天河城广场”四面环路，北邻火车东站，东接广州经济开发区，西与广州旧城区相连。
5：现代化大型购物中心，作为一种零售业新兴的业态模式，要市场认可，要消费者接受，选址问题至关重要。根据楼主提供的项目情况，本项目地理位置有几项利好：
A、根据楼主提供的信息，交通便利，停车方便。
B、根据开发商的品牌优势，且是中国企业500强和中国城市运营商50强，必然开发的项目主要是针对的高端客户群体，那么这部分群体基本都是有车一族，因此不存在地理位置远，交通不便的问题。
C、此项目所处的区域是新开发区，因此相对成本也比较底，当然更重要的就涉及到以后的租金底了。
D、到大型购物商场去买东西的人往往很少有购买一两件东西的，不说别的，就在购物中心转一圈，也得花费很多时间，在现在快节奏的都市生活中，谁会有那么多宝贵的时间去浪费，因此来此购物的人一般都会大规模的购物。所以必需设有上百个乃至上千个车位的停车场，这是大型购物中心必不可少的。而在商业中心及闹市区设置如此量的停车位或地下车位是不可想象的，也只有楼主所提的项目区域及成本可以设置如此规模的配套。
[b][size=4]关于“项目劣势”的建议及突破点[/size]：[/b]
——商业竞争项目林立，凭什么脱颖而出？
——如果让我来操盘，我会进行如下定位：
1、通过美食文化广场汇聚各种佳肴、18厅数码影院的电影、四季水景植被环绕的空中花园……牺牲商业面积来营造购物环境，用娱乐餐饮功能聚集人气，将来就算偶尔走过此项目街道的过路人，也会绕道在本项目里走这样一段路。之所以斥巨资对购物环境进行投入，主要是为了取悦和吸引对环境挑剔的国际品牌旗舰店入驻，并依靠它们带来更多消费能力强劲的消费者。
2、按照楼主的项目信息，此项目所处的省会城市只有两个竞争项目，且最重要的是上述竞争商业基本上都是以小型MALL及百货为主，除了其中有一个SHOPPING MALL项目，并且此竞争项目今后要做成什么样还不得而知，而本项目的开发商有品牌优势，是中国企业500强和中国城市运营商50强，并且已经开发了多个大型SHOPPING MALL项目，因此更好说服开发商走自己的道路，不要和其他商家短兵相接。我们有自己的定位和优势，走综合购物中心的运作思路，将由品牌旗舰店、小型购物店等组成，特别值得注意的是，未来本项目的主要精力应放在吸引国际顶级奢侈品品牌上，并且应突出餐饮和娱乐功能。
[[i] 本帖最后由 zpq222 于 2008-3-22 17:07 编辑 [/i]] 做之前去看看广东东莞的shopping mall和你们的项目大致相同，比较冷清！ 凌乱的说一点想法，没有具体的操作，因为水平有限。
项目难难在哪里？
最集中的难点在于市场不支撑，有限的消费者不足以支撑庞大的商家零售体量，有限的人气不足以支撑投资者的短期信心，有限的前景不足以支撑自身及商家的长远规划。
我们反问市场真的不支撑这些吗？
将来5年的发展中利益如何补足，市场如何稳定，将来10年的发展中市场如何繁荣，如何定位如何调整，将来30年的发展如何？这些我们都没法作出具体的预测，现在所以为例子的购物中心在时间上没有可参考性。
我们现在要做的是什么？
我们不是做公益不是做方案，我们是要为自己也为开发商赚钱，怎么赚钱？忽悠投资者与商家，他们能看到5年之内的，那么你告诉他10--20年的前景，让他们有信心，也让自己有信心，谎言重复一千遍也会成为真理，大家都这么认为市场前景广阔，被人认可就是你的成功。
注意什么？
尽可能让自己经营的商家来买，并给予最大的优惠，他们才是稳定市场的主力，而不是你开发商和代理商。
以上胡说八道，仅供参考。 谁能度过购物中心的冬天？
绝大多数购物中心的惨淡经营仿佛是商业地产的一个小冬天，众多的开发商、代理商，谁能度过这个冬天？ 是石家庄吗？
非常同意 "6樓 paula_yangbin " 粉好的" 偶也來建議下
[b]考慮到[color=red]——> [/color] [/b][b] 兩個高速入口====高速出口====有車一族====遠道（至少是有郊遊概念）而來，需要休息，需要睡覺，需要有氧、、、、[/b]
==》》
1、餐飲：建議帶進休閒、娛樂成分，在第一期就要有所體現
2、與森林公園結合，在宣傳上，談綠色 談健康 談有氧生活——>將城市中嚮往近郊有氧生活的 [b][size=5][color=red]“資產新貴”[/color][/size][/b] 圈到森林公園來、到項目裡面來。這是其他個案所沒有的優勢，即差異化和特色化。
:-) 看到 突然想到的 嘿嘿
学习
佩服！:( :handshake搞什么SM，洗洗睡吧
就合肥现状而言：这么大体量项目
处于城市发展的非主流方向
远离了居住核心区不说
还要搞什么SM
有地烧的难受嘛
一大群牛人还在鬼哭狼嚎
什么餐饮、休闲、娱乐、公寓等等规划定位
依我之见
搞25万的住宅更好
价格超低的那种
直接干预合肥房产市场秩序
先把人气做起再说
然后呢
我们还得赚钱啊
就用这10平米的商业
赚35万平米的钱
当然了
项目既然这样规划了
咱说这也没用了
其实根据个人观察
长江批发市场不是在改造吗
直接把他们的老商家挖过来
搞个中国中部最大的小商品批发市场不更好吗
千万别走高端了
把人都吓跑了
招什么商啊
洗洗睡吧