胡思乱想，仅供参考~
1、打规模牌——58万方（商业面积35万方，商业比重60%）规模优势十分明显；2、打品牌牌——开发商有品牌优势，是中国企业500强和中国城市运营商50强，并且已经
开发了多个大型SHOPPING MALL项目，有的已经开业；
3、打特色牌——购物、游乐、休闲、餐饮、娱乐、酒店、公寓七大功能，并且以游乐和购物
为主要功能。将所有资源整合，全部引进特色品牌，并重新包装，突出特色。（宣传各大
型加盟经营商的服务理念、服务特色）；
4、打规划牌——项目位于城市西北，二环路与另一城市主干道（可直达市中心，15分钟左
右）交汇处，属于未开发区域，未来规划为城市主要居住区之一。旁边有一城市森林公
园，规划为游乐、旅游，并且还有一个大型公交中转站，距离项目1000米左右。
5、打形象牌——不要心疼你的广告费，将项目形象提升到最高；
6、打引导牌——城市重点是往南发展，在南边建设新区，新区总规划达到190平方公里，目
前新区建设已经启动。而本区域不是城市重点发展方向。（东南居住、北购物；东南办
公、西北采购……）
7、打招商牌——目前在本城市区域内，主要竞争对手有两个，一个是城市综合体项目，总建
筑面积达到95万，分三期开发，包括家居MALL、服装MALL、SHOPPING MALL、商业
街、酒店、写字楼、住宅等，商业、商务面积约58万。一期家居MALL已经启动建设，并且
主力店已经签约，预计今年5、6月份可以对外销售。（别人已经招商你还等什么？火速打
招商预约广告，进行重点商户进驻谈判，别再让你的竞争对手抢到先机）；
8、打名人牌——请知名经济人士为项目前景点评，举办大型论坛，热炒名人效应。
9、打交通牌——项目处于城市通往北部城市的出城口，周边交通还好，两大城市主干道交汇
处，2千米外就有一条国道经过，未来直通新国际机场的道路也从项目门前经过，距离项
目15千米左右是两条新建重要高速公路出入口。
10、打发展牌——城市商圈基本以中心区为主，可以说主要商圈就这一个，其它商圈虽成形但
不成熟，居民习惯前往市中心消费购物。（你的项目发展前景就是打造第二个市中心）；
11、打人气牌——计算未来居住人口与流动性人口，以未来人气吸引投资客户。
一时半会就想到这么多，呵呵,还有，我是菜鸟，大家千万别骂我~~
[[i] 本帖最后由 吸烟的茶叶 于 2008-3-17 09:58 编辑 [/i]]
其实我看的时候就发现是合肥的项目了，因为我也是合肥的。哈哈
合肥明发商业广场正式动工兴建2007-04-30 10:53 文章来源：合肥市商务局
２９日上午，总投资达１０亿元的合肥明发商业广场在庐阳区大杨镇正式动工兴建。该工程既是合肥市“１３４６”重点工程之一，也是庐阳区乃至我市招商引资的重点项目。点点春雨中，这艘设计中安徽省规模最大、业态功能最全的综合性“商业航母”扬帆起航。省市领导孙金龙、吴存荣、董昭礼、张晓麟、章义、李碧传、张进、盛志刚及来自厦门的客人等到场祝贺。
明发商业广场位于二环路与四里河路交口东北角，总占地面积约３００亩，规划总建筑面积约５８万平方米。这一大型ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目整体将采用北美建筑风格，涵盖购物、游乐、休闲、娱乐、餐饮、酒店、寓所七大功能，两年建成后可提供２万个就业岗位。 （合肥报业） 一楼接一楼的看下来，收获很大。。
话说我发现36楼的朋友有计算错误出现。。平均每天50万总营业额，每人每天消费1千元，只要保证有500人的人气就可以啊。。
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1、假设
假设本项目采用shopping mall这一业态，完成了他的销售和招商工作，那么他又靠什么支撑35万方的商业，这么巨大的商业如果不在主商圈，仅在现有的区位优势，靠什么来支撑，那么大家第一个想到的就是看这里的消费，消费又直接与人气、人流挂钩，假象35万方按60%的出租率来计算，以0.8元/平米计算，一年的总租金为6132万，要保证这里的掉客率不变，或是出租率保证在60%以上，那么这里的商家都要赢利，那么按人员工资+房租+利润=营业额，试想一下这里的营业额要达到年1.8亿左右吧。[color=Red]平均每天50万总营业额，每人每天消费1千元，要保证有500万的人气[/color]，至少本城居民全城出动来回2次，才能支撑这么一个大量的shopping mall。这里我说的就是shopping mall shopping mall 不知道分析到这里我们这些搞商业的觉得这个盘怎么招，怎么做。
个人拙见 大家多点评！
个人拙见首先保证有实力的大客户入驻该项目（比如：沃而马、家乐福、燕莎、王府井等）这个项目主力店招商是否成功对后期开业、以及后期销售起到了至关重要的作用。
其次前期对项目进行造势——宣传有大的品牌主力店入驻本项目。（可以加一些软文比如：和某某大型商业连锁签约10年等等。。）这样在项目先期就对整个市场产生了冲击作用。
最后在招商时开发商可以损失几年的租金免租金招来大品牌。（即和大的品牌或大的商户签约可以签3年赠2年等等）
总而言之只要招商成功，加上运做管理得当。后期肯定没问题！
谢谢你 嗷嗷叫的笨蛋
呵呵真对不住大家,我:L 当天计算失误,真是不好意思,难怪我也在想,如果按我的算法,真是完蛋了,呵呵:loveliness: :loveliness: 见笑,不专业! 餐饮和娱乐先行 向大家学习哈，下面是鄙人拙见。首先我觉得要从大的两个方面把握一下，界定好是顺应市场，还是引导市场，毕竟招商的最终结果是要有消费来维护，有消费就才会有市场。
从楼主提供的资料来看该地区不属于城市重点发展区域，同时已经存在了90多万方shopping mall，且居于市中心！
项目的更多优势在于旅游和游乐等资源。个人感觉可以效仿华侨城等旅游产业，这样自己创造市场，避免竞争，同时也利用好周边资源和环境。
因为我觉得这个项目应该可以着重发展旅游地产以及与之相关的产业。打造成旅游消费特色。切入点可以先从住宅和酒店公寓入手，加大人气和旅游产业建设，再根据旅游产业打造与之相关的商业！
商业项目的王道－－找自己
[color=DarkOrange]这么大的一个体量商业操作起来的确有些困难，我觉得困难有三；一、竞争对手实力雄厚，竞争出现对峙状态，而且业态分布合理，业种也属于互动连接，属于金属连，且分期开发注重主次。以主力店为开发点比较有优势。其余的小商业项目不去考虑，如果连8万平米的小商业都要顾及的化，那也就别作商业了！
解决方案：首先他们先用大型商业主力点为战斗主力军团，其次再分业态招商，我们必然采取迂回战术，以其它未招商的业态进行先入为主，以商业军团为主，做写字楼和餐饮街，因为吃喝拉撒睡吃放第一位，所以只有餐饮街会聚集相当大的人气，必定他们的招商是以大型商业主力店为主，最多也就是意向会或是签约会，能起到点眼球，但是餐饮街如果做出特色，功能区分区明确，给人以享受餐饮文化，领略各国风情的感受，这样以来媒体的大大小小人员都会聚集与此，那么何愁写字楼和商铺难以出售或是出租。（切记要有开发节点，不要一涌入市。
当然如果你又很强的招商人员，凭借他们的人脉也可以先做主力店，必经主力店业分123等，也就是说你的主力店强于竞争对手，那么你就先胜一筹。
难点二、交通便捷是问题，也就是说作商业的做的就是人流，没有人流什么都是扯蛋，你可以和当地的规划局或是建委提议自己做一些公益性的行为，不为别的，只为为自己项目的略是添砖加瓦，把基本交通问题解决了，人流自然就会过来，也许投入很大，但我想这样的一个城市拿地也不会有多贵（几万块每亩）要想富先修路吗！这样政府各界以及媒体都会支持你关注你，甚至老百姓都会念你的好，这点投资很快就会见回报的。
难点三、自己的着重点没有搞清楚，其实所谓的敌人或是竞争对手其实是自己，也就是你自己都没有搞清你的弱点及强项，我觉得你可以做文章的就只有酒店、餐饮和悦乐，这是务必要一起做的，而且要快，因为森林公园的游客必定期望周边娱乐设施完善（一定是大型的娱乐广场），而且大型游乐场和公园旅游区合理的结合在一起，加之餐饮和影城的配套必定形成独特的规模，这也是其它项目无法复制的开发模式，这才是项目的王道
细节我就不在此细说，希望能给你点建议。
房虫sese 上[/color][/color][/color]
关于招商的建议
黄金比例一般认为MALL的最佳功能比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30，并称之为黄金比例，业内人士也都比较认同。 当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原 则必须要遵守，那就是：MALL首先是一个卖场，购物功能应占 到至少50％的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例 太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功 能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得 最好，但95％的游客只去过一次。所以，MALL首先应当是一种 零售业态，可以吸引顾客重复消费。以大带小以大带小就是用核心主力店来带动次主力店和中小商家。核心主力店对MALL的成败起着决定性的作 用，它决定了MALL的品牌形象、主力客户群、人流量和物流、人流动线。
水养鱼大型购物中心尚在成长阶段时，制订合理而具有灵活性的租金策略，是招商成功及后期运营的有效杠 杆。对物业拥有者来说，从开发商和业主的角度，总希望租金能尽量高一些，而商家则希望租金低一些，免租期长 一些，避免风险。如何来协调这一矛盾呢？
事实上，开发商、业主与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。成功开业、持续经营才是各方共同的根本 利益所在。市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟， 经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。
统一规划统一规划是为了合理组织人流、引导和促进消费。
招商很重要
学习88
这个城市我猜估计是长沙吧项目的商业体量很大,为什么了?
想必是KFS为了拿地,适应地方政府的需求吧
说实在的这个项目如果做商业肯定应该是死的拉
暂时估计到这里~~~但是 做中高档住宅,前景看到
但是拿地就没有这么容易了~~~
忙里偷闲 来看看 回复 如云 超版 之提问
最近实在太忙 一周要去三个省会城市 原本想的逐层进行分析 没有得到贯彻 还望谅解!"绿荫如云 此盘如何推广？营销渠道有何特别？欢迎探讨 2008-3-15 14:50"
由于不清楚项目情况 以及当地市场和周遍地市情况 在此按照常规操盘思路进行建议分析
推广和销售渠道的建设建议:
鄙人之前已对项目 目标市场进行了分析 必须依托项目所在城市的辐射半径内城市 和 核心业态的集中城市进行推广 采取本地市场与异地市场并重 的推广策略 在此主要针对异地推广 本地推广(略)
1\省会经济圈辐射半径的深度挖掘
根据楼主介绍 项目城市的辐射能力还是比较优越 这就说明项目具备了异地推广的前提条件
针对邻近的重点城市 直接 开设接待展示中心 深度挖掘区域范围内的客户资源
毕竟区域经济中心的投资是比较稳妥的长线投资
2\政府资源整合
如此体量的项目没有政府的政策支持是不行的 政府资源这里分为两个方面：
第一 依托政府的支持 增强项目的信誉度 知名度 提高项目的形象
项目是政府的重点招商项目 这一点应该不成问题 利用政府口 将我们的推出去
利用政府人 辅助我们进行推广 其中 包括大型推介会 新闻招待会 座谈会 等
第二 整合政府的
首先是政府给予项目的推广、招商的特殊政策条件 促进招商工作的顺利执行
其二是政府招商项目优先考虑本项目
3\主要业态 所属行业协会及组织的合作
与相关协会与组织的合作 是长期的持续性工作
对项目 招商 推广 销售 运营 都有着极大的促进作用
特别是项目 异地市场的开拓
4\主要业态集中区域的异地分销
这个要根据项目各阶段的业态情况而定 鄙人的建议是 推介会开道 试探市场
后续销售跟进
短短续续写的 思路有点乱
最后说一点 大家没有提到的
如此定位的商业体 加之 异地分销策略的 执行
项目采取 返租或返购 策略是 应该的
否则 项目推广 特别是异地推广可能会遇到一定的阻力
一周以后见 [quote]原帖由 [i]巴顿将军[/i] 于 2008-3-13 13:45 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1105213&ptid=94443][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
1\首先此项目在前期的商业业态定位上就已经产生重大错误,不能定位为shopping mall.因为shopping mall虽然可以是多业态组合，并可以有意软化购物功能．但我发现楼主介绍中主要提出了游乐和购物功能，那么其购物功能 ... [/quote]
很同意这个说法！！
俩个这么多大体量的mall 市场消化不了，所以一定要差异化。 先旅游后地产！ 先抛概念，实际做住宅，确保资金，接下来看时机逐步的推出各项商业，有条件以生态旅游的方式和政府合作开发，从而促进酒店及其余的商业 学习学习商业!~:victory: :victory: :victory:
继前
继前想到那写到那，前面本人主要分析了该项目商业要存活，需要考虑的城市依存关系、
招商和经营管理、开发模式等问题。下面本人将主要分析一下资金流问题；
资金流的安全是一个项目开发成败的先决条件，特别是大型商业项目，在国内因开发
大型复合型SHOPPINGMAIL而拖死的开发商已经出现过很多次。目前国内的500强大
部分资金的充裕性并不是想象的那么好，换句话说：“中国没有不缺钱的开发商”。
因此如何保证资金流的安全、通畅才是这个项目需要考虑的首要因素。根据该项目的
具体情况，为了保证项目成败的概率，需要考虑以下因素：
运畴帷幕 两条线同行
第一，完成项目的前期市场研究（包括住宅、商业、酒店、餐饮、娱乐、休闲、旅游等行业）
形成初步差异化定位策略；
第二，招商与规划同步，先确定总平规划，根据总平规划对意向性主力商家进行洽谈，做到心中
有数，保证项目开发的成功概率；
第三，根据意向性主力商家确定情况，完成项目总体定位，形成项目整体开发策略和分期开发
策略；然后跟据意向性商家的具体需求进行产品规划设计（需要根据意向性商家对店面的要求进
行针对性的设计）；
第四，完成项目的资金计划、财务测评、分期开发策略、租售比的确定、销售价格与租金价格
的确定、盈亏平衡点的确定、营销策略的制定、一般商家招商政策和招商策略的制定、项目推
广策略的制定、经营管理方案的确定、推广策略的制定；
第五，以上工作有条不紊的完成后，就是项目的实施阶段，根据以上针对性的策略开始营销工作；
资金流的安全性贯穿于项目运作的各个阶段，只有对资金流、收益率、分期开发策略有一个全面
的分析，才可能保证项目的正常、平稳推进。在商业开发经验不充足或准备不充分的情况下；总
体原则是先开发资金回笼快的部分，后开发销售周期长的部分。
个人建议，仅大家推评、指证。 [b]信心，希望[/b]
[b]投资客户凭什么买你的产品？是因为对你的产品有信心，相信它能升值，对它的未来看好，觉得它有希望。[/b]
你拿什么给客户信心和希望？凭什么客户会对你的未来看好 [b]信心，希望[/b]
[b]投资客户凭什么买你的产品？是因为对你的产品有信心，相信它能升值，对它的未来看好，觉得它有希望。[/b]
你拿什么给客户信心和希望？凭什么客户会对你的未来看好。一定要考虑清楚这点。
因此，首先要让客户认可你做的东西，也就是你整个项目的概念。概念包装好了，客户才能认可你的地段，规划以及其它的东西。
其次，要让客户认可你的品牌，有一招叫做虎假虎威，招一些有国际影响力的，被大家所认可的品牌，大家认可这些品牌的同时，也就认可了这些品牌所在的项目。
最后，一定要清楚你的客户想要的是什么，期待的是什么。这样才能做好你的项目。
由于给的资料太少，只能庞统的给一些大思路，具体的还要有更多资料才能发言。但上面这几招是百试不爽的！！！！:lol 公司正在做sm，曾经在厦门做过一个，无锡、扬州也在做。
sm是典型的舶来品，就像outlets一样是需要一定的人口、交通甚至文化才能依存的。
几个问题：
与市中心“15分钟”的车程以及“距离项目1000米的大型公交中转站”是目前仅有的对内交通，未来交通规划怎么样？因为就目前来看，这样的交通体系显然与市内沟通不强，很难改变“市中心购物”的消费习惯。“国道、直通机场道路、高速公路”构成对外交通体系，后两者处于规划与在建状态，另外“城市森林公园”的旅游价值有多大？是否足够支撑35万平方米的现代商业？该区域“未来规划为城市主要居住区之一”，详细规划如何？居民数量多少？构成如何？城市的家庭构成如何？消费特色怎么样？城市商业结构如何？发展最好的是什么？最缺的是什么？