说说我的观点
这两天没来,真惦记超级版主推荐的话题.根据楼主提供的信息一：我首先想到的是，在这样一个城市里是否可以存在两个超大型shopping mall商业群？在这样两个区域内，商家的客户更偏重于选择哪个区域？两个区域，从城市的交通等状况来说，商家的客户更容易选择哪个区域进行消费？项目整体规划着重那个方面？等问题。
根据楼主提供的信息二：250万人口的城市里，是可以同时存在这样的两个商业群的，但是shopping mall的客户（主力店、品牌店、连锁店）在选择上都是有标准的，比如：区域内的市政配套情况、每天的人流、车流情况、区域内的消费主体、出行状况等。
根据楼主提供的信息三：交通状况不如别人、市政配套状况不如别人、目前是新城区人流状况不佳、本城市人口出行，潜意识目的地也不是首选。
根据楼主提供的信息四：对手基本签约商家，说明商家经过考察看好对手。
应变方案：利用开发商的品牌效应扩大市场知名度、加大市场宣传力度、合理规划提供最佳购物环境、免费使用不收租金、开发商贴补免税等等，尝试让商家再次进驻本市场，但从市场角度考虑， 短期内是很难达到预期效果的。
所以shopping mall的定位不适合本区域。
根据楼主提供的信息五：森林公园、大型公交中转站、高速路、旅游所在地。
建议：在融合开发商的品牌优势的前提下，以差异化市场定位为切入点，充分挖掘地块优势、挖掘客户资源为立足点、强势出击覆盖市场。本地块适合建设文化产业园。
有森林公园的依托，合理规划人文地块，通过植物、园林、建筑形成不同国家的异域风情，在每一个区域内开设具有这个国家特店的饮食餐厅、特色饰品店、异域服装店、音像店，举办属于这个国家的特色节日（比如中国城，有四川小吃店、特色小吃街，中国唐装、旗袍店，中国结饰品店，音像店里卖着古筝、二胡的光盘，在端午节举行吃粽子比赛等）
合理规划运动地块：比如儿童迪斯尼乐园、CS实战演练场、古镇古玩集市等。
太晚了，先说到这，希望对楼主有帮助。
通过以上特色差异性定位，能更好的吸引商家的眼光，更快的促进小商户入住，更多的吸引观光旅游，如果操作很成功还能吸引其他城市的客户前来，同时，不可复制的森林公园，占据了地利的特点，能让本项目始终是绝对的唯一，有了人气，不光品牌店、连锁店，就是一般的特色商品店也会很快前来，达到覆盖整个商业区体的目的。 很难，200多万的人口难以支撑这样一个体量的商业体，看东莞就知道了
建议放弃:lol
回gutang
谢谢。提供了一种新的思路。招商确实比较难。但现在对SHOPPING MALL这个商业形态是改不了了，前期已做了一定宣传，作为区域性商业大盘，市场关注度是非常高的，现在做商业形态的更改，会不会给投资者形成不好的印象？开发商也不会干，因为这个项目是开发商连锁性商业地产开发的子品牌，做了十几个了，都采用的这个名称，这种商业形态。想请教，对这样的项目如何进行市场推广？
我终于有钱了
呵呵，感谢绿荫如云版主的偏爱，恩赐给我两个策币及给的评分，我终于有两个银子了:lol啊
删我贴了吗诸位的分析都有道理 不过没有统一的方向引导 有点散
这里不是指 大家思路问题而是由于商业项目本身的原因 牵扯的方面太多了 大家针对的点不一致
[size=4][font=黑体]鄙人细化一下 先来分析分析 项目销售渠道的建立问题 望大家点评[/font][/size]
之前大家的一个共识是 项目的本地需求市场无法支撑项目的商业需要
那项目就必须将项目的目标客户群范围扩大
无论是前期推广销售 还是 后续的综合运营
在此 先说说销售渠道的建设问题
首先分析一下项目的可售物业
1、部分的综合商业物业（业态不限） 商铺的形式可以多样化
独立商铺 铺位 虚拟产权铺位 均可考虑
目标客户市场：本地和异地 不限
2、酒店
当然酒店的合作方式有很多种 如果没有大型的酒店直接进驻
可以按照产权酒店模式进行销售 然后聘请酒店管理公司管理 或 直接引进连锁酒店进驻
目标客户市场：本地和异地 不限
3、公寓 住宅
该物业 必然是销售的
目标客户市场：本地为主 异地为辅
以上所列的几项还要根据开发商的资金情况、合作模式、规划设计以及项目的业态定位情况和运作模式而言 只是举例
对于项目销售而言 本地市场采取常规的销售推广即可，具体活动营销策略如何出彩 就看代理公司水平了
在此主要分析一下 异地市场销售渠道的建立 如此体量 开辟异地市场 是项目销售的必然选择 如何有效的进行异地分销 才是项目销售成败的关键所在
成规分销策略：
1、自己建立异地分销售楼处
在项目周边的主要城市 自己出资建立项目独立的售楼处 以售楼处为基础 进行推广宣传 积累客户 然后统一发车至项目所在地进行 销售
2、发展异地分销代理商
通过一系列的市场调查 寻找项目目标客户群 比较集中的城市 在当地寻找代理企业 由代理企业进行异地推广 给与高额的代理佣金点数 保证异地代理企业的关注程度和工作激情
策略就是 重赏之下 必有勇夫
3、参加全国范围内的行业活动
这要根据项目业态规划中的主要业态而定 如果定位为旅游 休闲
就关注 旅游 休闲度假此类 行业内的会议和论坛
看看能否 寻找比较合适的 合作机会 争取定向开发 和 团购的可能
看看 美国 拉斯维加斯 的发展史 亦是如此啊
风之骄子兄弟,请问
美国 拉斯维加斯 的发展史?风之骄子谈到的这个能不能说详细一点,
想了解一下,谢谢! 是的，我也想了解一些情况！ 请大家发表一下操作大型商业地产的经验和心得啊！！！
回fanwei96928
又看了一遍宝贵的点评，非常感谢。在推广中，会很注意项目形象的。拉斯维加斯 得以快速发展得原因
1931年在美国大萧条时期，为了度过经济难关，内华达州议会通过了赌博合法的议案，拉斯韦加斯成为一个赌城，同时主要得原因是,美国政府承认得博彩协会类型的组织机构就设立在拉斯维加斯，加之赌场本身是个淘金碗，美国各地的大亨纷纷向拉斯韦加斯投资建赌场，甚至日本的富豪、阿拉伯的王子、著名演员均来投资。其中 行业协会 管理结构的带动作用不容忽视
粗略的说下个人见解
首先做宏观的pest分析：1、政府政策（p）：重点往城市南部发展，并设有新区
2、经济分析（e）：“07年GDP1330亿，并且增长速度在17%左右。在城市总体竞争力排行中，逐年上升，目前排在30名以内。”人均GDP4000多，在国内算是高水平，且经济发展迅速。
3、社会分析（s）：“项目位于中部一省会城市，城市人口250万”左右人口不是很多
4、技术分析（t）：公司有能力开发
其次做个“五力模型”分析微观和行业环境：
1、消费者：有钱，消费特点，到市区消费
2、竞争对手：有先机，面积大
3、自身：有势力，有品牌
4、供应商：资料没有提到，应该不成问题
5、潜在进入者的威胁：没有提到，假设没有
第三做个竞争对手的swot分析
优势s：品牌好，有势力，交通方便，周遍环境好，（相信周遍有很多小区）、、、
劣势w：区域不属于政府重点开发区，商业区较密集，竞争对手有先机、、
机会o：通常到市区消费，离市区不远，交通好，经济发展快，人们生活水平高、、
威胁t：对手先机，不属于重点开发区域、、、
作完这些分析，便一目了然：
策略建议：
4p策略
1、产品：最好实行差异化，当然其实也没有多大必要，因为我们有品牌优势，关键是引导消费特点的发展。
2、价格：可采用低价的市场渗透战略，拖垮对手，骚扰对手
3、渠道：充分利用渠道品牌优势，合理公关，杀对手于无形
4、促销：分期进行，假设分三期：一期预售策略，给人以很火的错觉；二期会员卡式销售；三期价格促销。
除此之外另附几点建议：
1、利用交通，及消费者喜欢到市区消费的特点，引导消费
2、利用周遍环境因素可间接引导
差不多经过4p策略之后就没有什么好讲的了，除了一些人员促销什么的。
如果开发商对自己的区域比较有信心，我想可能还有一种方式就是比较式促销：统计周遍客流，做对比分析，这将是最实在的优势。
应该是合肥的明发商业广场
各位高手凭经验或凭数据分析的头头是道，我想说的是：光靠楼主的介绍去评判一个项目是不全面的，主策一定要亲自到现场去感受、到周边去调研。特别是商业项目，如果你是一个空降兵的话，没有一个月的调研那就是对开发商不负责任。当你把自己融入成这个城市的一分子，你才知道他们的消费需求、消费习性。以我对合肥的了解，该项目只要定位得当还是可行的。二环路马上动工翻修，地块周边交通在合肥来讲是非常畅通的。又紧邻合肥的大水缸，生态环境较不错，休闲娱乐可以做。北门无大型商业，又是北方城市的入口，地理位置很不错。六安、长丰、淮南等地的高端消费人群是本案的目标客户群；也是合肥西门和北门精英购物的首选，因为交通便捷停车方便。。。
因时间关系，无法一一赘述，有空再叙。
受益匪浅
高手云集，会继续关注这个帖子，呵呵！ 该项目采用了shopping mall这一商业形态，商业面积35万平米。包含了购物、游乐、休闲、餐饮、娱乐、酒店、公寓七大功能，并且以游乐和购物为主要功能。目前项目部分处在地下一层施工建设阶段，预计下半年可以销售。总销售面积58万，决定了还有部分住宅或其他建筑。
定位上，该项目既然处于未来城市中心，不可避免会有一个商业竞争先行，而人口区域炒热缓慢的过程，但是，考虑到该项目旁边的森林公园项目和大型的公交中转站，决定了该地区将会有大容量的人口流动。鉴于此，应该在前期的定位上就要考虑到以一些为流动客人服务的知名品牌（如麦当劳等），并有部分休闲娱乐设施、面向家庭游玩的场所为主打产品，迅速在定位上拉出与竞争项目的差异。
操作上：1、开发企业作为知名品牌企业，应该在前期的宣传上突出公司品牌，拉开与竞争项目的差距，表述前期开发楼盘的成功情况。
2、邀请部分前期成功合作的知名品牌进驻，给予一定的优惠措施，迅速炒热项目。
3、既然作为盛会城市，开发企业又有较强的品牌影响力，就更应该先将招商工作推广开，在销售上，借助招商起势，面向全国进行销售。
4、通过大篇幅的广告集中宣传原先操作的成功项目。 风之骄子提到拉斯维加斯应该没有什么借鉴意义,
中国赌博永远不会合法化,
我们是社会主义国家,很多东西学不了美国,
房地产更是学不了
国内有什么好的商业比较成功的可以借鉴的,
风之骄子给我们分享一下,
一看您的发言就知道您一定对商业是有研究的,
谢谢! 项目既然已经定位并且已经开始动工，功能划分也已经确定。现在的商业地产操作包括其他的商业操作，操作手法大家彼此借鉴的速度都够快，共性的发挥上都也相差无几。项目的体量，规模，开发公司，市场等因素决定项目的优势比较明显，未来会引领整个城市的商业主流。在宣传的手法上应避开传统的宣传手法，而是从商业形态分布，布局，人性化，新潮，便利性，合理性方面细化加以说明，宣传上以形象公益广告加软文介绍为主入市。
既然形态布局已经是划分7个板块，那么这些板块
购物
游乐
休闲
餐饮
娱乐
酒店
公寓
几个板块的运作就就应成为本区域的板块代表，每个板块从设计、运营开始就尽量参考中等发达国家、临近的国家、国内比较有代表性的发达城市的模式。这样参考性比较强，借鉴后结合本城市的情况加以定位，运作。本市的人口250万虽然不是很多，毕竟是省会，对整个省的三线城市的影响力还是有的，在7个板块的细节介绍和操做就是整个省的代表，乃至临近几个省的参考样板。或者能代表国人内地的一阶段业态标志的开始及现状。
未雨绸缪，在布局的时候就开始从细节上挖掘，避开传统的运作方式，避免与竞争项目共性火拼，推广观念直接就是先入为主的强势震撼引导。 就本项目我来侃侃
一个250万的城市存在着二个大型shopping mall，虽项目而言表面上二个项目在对区域的人们生活习惯上以及服务人群大不相同，但实质上一个真正的商业项目就必须要做到满足不同区域的人群，想法绝定活法，思路绝定出路，任何一个项目一出生的气质是由地段来决定的，而成长中的气质是由操盘手等一群艺术家打造的。前面一位朋友提到了交通，这是必须的，接下来谈谈我个人的一点拙见。
思维原则为：唱高调——塑高端——耍花枪——走偏锋——玩心跳
没有一个人出生就是名气都是需要需要炒作，需要艺术家的雕琢，需要时间的累积捶打最终筑就一个明星的形成。
唱高调：所要做的工作可分为二块，媒体活动策略形式上要出味，另类而不异类，一个品牌诞生要有一种来世汹汹的气势，老百姓期盼以久的感久。简单举个例子媒体：50亿算什么，50年我们只想为某事老百姓做一件好事。临时想的、有待思考。呵呵
逆高端：玩高端不等玩奢侈，物业形象英国卫队，高帽高头大马，骑士概念。植入奢侈品提高商业品，5000美金只能买一根雪茄，1万美金只能买一个手帕。植入高端的科技智能技术，很多你自己想。
耍花枪：你的SP活动，项目与市场对话过程中活动要一定新、奇、特、出味的提高项目在老百姓的心目中的预期形象。具体我不想了，费劲，你原则是要有的有利项目形象，口碑。
走偏锋：在营销过程中从蓄势到销售，走路的姿态要掌握好，原则要有始无前例的个性。要在商业范围内创造几个第一，有别与别人。
比如：最大，喷射最高的景观喷泉 国内最大的某高端品牌旗靓店如：范思哲，哈根达思等，也就是无论在娱乐购物等各个方面都要尽量的塑造多个第一出来。
玩心跳就是在营销过程中和与城市老百姓的互如过程中，不能小气。一定要实现全城瞩目。
最后送楼主四个字。环境、细节 [quote]原帖由 [i]wjy[/i] 于 2008-3-15 16:06 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1109781&ptid=94443][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
首先做宏观的pest分析：
1、政府政策（p）：重点往城市南部发展，并设有新区
2、经济分析（e）：“07年GDP1330亿，并且增长速度在17%左右。在城市总体竞争力排行中，逐年上升，目前排在30名以内。”人均GDP4000多， ... [/quote]
这位策友大概刚参加MBA培训，框架很完整，但过于教条了。。。。
这是分析问题的第一阶段，每一个点都论述
第二阶段，分析重点
到第三阶段，那就随手拈来了，无招胜有招了，建议你看看36楼的分析
还是顶你一下表示支持
（不是对你的批评，希望共同进步。36楼的分析给我让我有茅塞顿开的感觉，与你一起分享学习）
[[i] 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-15 20:44 编辑 [/i]]
不同意大姐的观点
36的论证很充分,不适合做SHOPPING MALL,但是36建议做专业市场一样不现实,同样存在招商的困境,
而且36楼并没有建议开什么专业市场,不管是小商品批发市场还是五金还是服装等等都存在同样的问题
而且发展商决定做SHOPPING MALL,只是简单的从人流和购买力来分析就得出做不成SHOPPING MALL的结论未免也太草率了