东海岸 发表于 2006-2-16 08:51

模拟操盘区2006001郊区商业（难度等级：*****）！

[color=Blue][size=3]项目位于城市郊区，是市政府未来重点的发展区域，也是城市未来的交通枢纽。
项目并不位于城市主干道。
项目周边缺乏成熟的居住社区，以民房为主，且分散。
该区为汽车走廊，集中了全市大部分汽车销售专卖店。
项目隔壁为一大型生产企业。
项目总占地一百多亩，现有竣工商业物业2幢，其余准备筹建别墅社区（未打桩）。
商业物业目前引进一世界连锁经济酒店（商业建筑三至五楼），四个月后开业。

开发商要求先卖商业（商业建筑一楼、二楼，体量不大），且在半个月内要公开。前期除了售楼部包装外，没有做过任何宣传。现已制作好DM，等待散发。


请各位朋友集思广益，模拟操盘！精彩有奖！[/size][/color]

[[i] 本帖最后由 东海岸 于  2006-3-13  13:24 编辑 [/i]]

东海岸 发表于 2006-2-16 11:50

回笼说得有理，但可能需要长时间的推广培育，目前广告费用十分有限。

关键点是短期内如何吸引人流，实现销售？

[[i] 本帖最后由 东海岸 于  2006-2-16  13:33 编辑 [/i]]

一败涂地 发表于 2006-2-16 13:24

功能分区可以大概规划，同意回斑竹的意见。要想有人流有销售，首先得给客户描绘美好的未来。在描绘的时候可以把未来的住宅规划—别墅区提出，加强客户投资或自用的信心，也能给以后住宅的销售铺路——方便。同时还可以利用酒店的便利，把功能分区定出部分汽车配方便商业谈判等件展示平台（非销售），等。

落单的候鸟 发表于 2006-2-16 13:51

先小赚，后大赚

商人看到的只能是利益。你说的再好，现在的区域内形态也不适合商业运做，考虑做汽车销售专卖，最主要的问题有两个1、交通是否足够便利，能够快揭顺畅的到达其他地点，是否有足够的车辆从路上经过2、培育市场的风险度，如果区域内汽车专卖店已经达到饱和或者接近饱和，那么也操作难度和风险巨大。要严格考证项目地在这个以汽车为主体的区域内的位置权重和近几年的发展（购买者也不是傻瓜，他们有的相信比我们都要了解这个汽车市场）   
大型别墅区对项目的深远影响
我们有别墅，能居住别墅的人都是什么人，他们有几个没有车的，他们的车都需要什么，他们的人都需要什么
从他们的需求当中可以考虑发展方向，虽然最近1~2年内不一定能够见到很好的收益，但别墅区建成后那么大的需求量都有了！相信会不会有问题的。
商业投资者的顾虑：投资回报率
我们可以考虑以高价进行出售，也就是别墅区建成后对我们现在项目的促进价。给购买者允以三年内6~8%/年的回报率，三年后10%/年的回报率，并且在5年的时候，开发商可以对其进行回购。这样的风险共担和回报保险相信马上就可以完成销售。
加大了开发商的风险：关键在于对项目前景预测上，能否达到让开发商满意的投资回报？？？

azhao56 发表于 2006-2-16 17:33

汽车四S店，业态统一

e网情深 发表于 2006-2-16 18:16

赞同二楼的观点!可以借鉴考虑！

arthur6890 发表于 2006-2-17 09:56

我个人看法：本项目的目标客户大致可分为：别墅区业主、酒店客人、周边汽车市场客户。至于周遍民房市场个人感觉同本项目的目标市场差距较大，不应做为重点客户。
目标市场明确了，下一步我们就开始分析上述客户的需求，从而确定本项目的商业定位与业态组合方案。就本项目来讲，这是一个战略问题。只有把这个问题先明确了，才能进一步探讨具体的战术层面的问题。
本项目商业部分二层应该讲体量不大的，估计也就6000平方左右，占总建筑面积大概10%左右。相对容易消化。而且本项目的主要目标客户消费层次与消费心理较接近，（别墅区业主、酒店客人），业态组合方案的趋向性比较一致的。而且便于炒作的卖点也不少啊，（如政府重点发展区域、交通枢纽、别墅、酒店等），当然要想在短时间内迅速撬动市场，单凭上述几个卖点的简单罗列力度有限，战术层面上必须要有所创新，哈哈，大家踊跃发言啊！

arthur6890 发表于 2006-2-17 10:04

除了“售后返租”、“带租约销售”、“回购”、”价格做空”等常规操作方法外，我更希望能够看到其他不同的意见。

chkych100 发表于 2006-2-17 10:05

本人同意落单的候鸟的说法!
先小赚后大赚,关健是市场分析
自已要清楚
并能果断预期

大明号 发表于 2006-2-17 14:41

据斑竹介绍，本案周围除了汽车销售业和一生产企业外，就是本案得商业物业，至于说美好的未来，也只是一种憧憬而已，既然如此，就干脆把梦想扩大化，将此作为一个卖点。
另外，所谓“十步之内，必有芳草”，周边的汽销商、企管层、富裕户，可以重点攻关一下。
只要前期有销售，就找到了准客户群，便可以按照他们的心思来进行集中有效的宣传！

arthur6890 发表于 2006-2-17 16:46

除了“售后返租”、“带租约销售”、“回购”、”价格做空”等常规操作方法外，我更希望能够看到其他不同的意见。

羊 发表于 2006-2-17 19:31

有一点酒店可做产权销售

之后提纲商业物业的娱乐功能．因为在那里打算做一个别墅别不是上上策，所以，为了显示生活质量，那里需要比较好的娱乐业作为指引

lvfengye 发表于 2006-2-18 14:06

10楼的能解释一下＂价格做空＂是什么意思吗？

zhaoxin 发表于 2006-2-20 14:47

我感觉卖商铺最主要的是升值潜力和升值空间,可以在市政府未来的开发区上做文章,未来土地的升值,房屋的升值,租金的上涨.可以和市政府商量多做几路公交,使人流量车流量上升,既然是做别墅,针对的都是比较有钱的人群,基本上都有车,远不是问题,就看你小区的配套,绿化,物管,怎么做了,能不能做好,能不能做的有特点.

紫色浪漫 发表于 2006-2-21 09:32

我赞同楼上的看法。投资商铺与投资住宅的出发点是不同的，投资商铺更注重投资回报和升值潜力。由于本项目所在区域是政府发展的重点，跟着政府的导向走是绝对明智的。

arthur6890 发表于 2006-2-21 11:24

恩

陈良 发表于 2006-2-21 14:35

我还是同意2楼的意见

羊 发表于 2006-2-22 11:30

这是个有难度的讨论

大家快点跟上啊＠１

东海岸 发表于 2006-2-22 13:18

各位发言都很精彩！

能否有系统的想法？

kexuekuang 发表于 2006-2-23 11:11

楼上,请问价格做空的操作是如何进行的呀?这样对项目的负面影响可不小呀!

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