你的帖子我仔细的看了下,看的出你投身房地产的热情,更看出了你的决心7t[ _(}p
回帖中有赞扬你的，有激励你的，也有找出你不足的，但归根结底都是为你好的，尤其是指出你不足之处，望能吸取之精华。8@Aq C.m
其实我们不仅是老乡，更是同岁，如果我没说错的话，你文中提到绿地开发的那个项目，应该是马鞍山路上的海顿公馆，价格已经从4000多涨到了6000多了。 b'G'F.z/rK8w\1[fCw
看到你的文字中流露的热情，我仿佛看到我刚入行时的情景，虽然那是四年以前，但到如今我的热情仍然不减，当然过程中也遇到很多挫折，也曾有放弃的打算，可是，时至今日，我还在坚持还在努力。
不管以后你的地产生涯是否顺利，都要积极的去面对，不要因为外在的原因而影响到自己的情绪，影响到你的决心和信心，成功和失败都得自己去抗。D @7{iXF i j ~
人生能有几回博，莫使青春坐流逝！
我会一直关注你的，加油！2px'd er'~ P [*n}6|
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2008-3-7 22:55 编辑 [/i]] [color=Blue][size=4] 楼上的同乡朋友,感谢你的回复! 我看过你的帖子,触动很大.
你上面说的情况很对,你应该是在上海吧,看来你对家乡的房地产市场也在关注中.希望以后有机会回乡,把酒论道!虽是同岁,但你在这行已浸淫四年,更希望日后能给我多些指点:handshake 2S/i q0I D$]0z QM5kX
三人行,必有我师,何况房策网内藏龙卧虎呢![/size][/color]
十二\我们的讨论分享会
[color=Blue][size=4] 我上面说到过,K经理第一次让我描述自己调研的项目时,我几乎哑口,除了大致描述之外,无法说出更多有效信息,第一是因为有些信息我没有意识去了解;第二是原本准备了解的,在现场根本就忘了去咨询.在这里不得不提一下,为什么我们要去做市场调查并且回来要做讨论,K经理今天也说了,其实不在于要求我们去收集多么详尽真实的资料和数据,而在于要我们学会如何去做市场调研,围绕产品你需要得到哪些资料和数据;其次是学会如何表达,资料有了,数据有了,你如何分析,如何表述出来.我们讨论分享会的模式就是 讲解自己调研的项目,当成项目开盘的宣讲会来看待!当然,之前K经理已经给我们列了提纲,教我们如何去讲,其实是一种表达的逻辑性的锻炼吧! 逻辑是一门很深奥的学问,在我的简单认识里,就是全面,深入,有条理,有层次,听众容易接受的表达方式.
今天分享会上有置业经验的同事,大多讲得很不错,一方面由于经验,他们获取信息的方式和方法更好更多更快,捕捉信息的灵敏性很高.还有以方面他们讲解的是自己以前做的项目,所以得心应手!但是缺点在于过于细节而没有注意条理,调查到的一手数据很准确,但是对项目的整体分析和介绍不足.
而新人,包括我,都是严格按照K经理拟定的逻辑来表达,条理很清晰,缺点在于大而化之,关键的数据得不到,归根结底还是因为对产品(房子本身)不熟悉和由此造成的无意识或干脆不知道去收集相关信息.n,v5sH ?&E!^ z-g
就我个人而言,因为很早接触到"逻辑"这两个字,意识到这种能力(逻辑思考,表达的能力)的重要性,虽然个人天分不高,但是通过阅读<<麦肯锡方法>>和<<金字塔原理>>这类书,也有过简单的学习和认识. 但是我对数据尤其不敏感,以前在山东国企,写项目可行性研究报告时就发现这个问题,对搜集,整理,记忆数据都没有过人之处,也可能是因为主观上一直回避去处理数据,导致这种感觉.
总体来看,我自认为自己的概括能力很不错,但是对数据不敏感!不止算不算是把握细节能力不够.等写市调报告的时候就不得不面对数据,面对这个问题了!或许行胜于言,真正用心去做,没有什么不可以![/size][/color]
A%x4OD{2R4f K
[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-8 00:32 编辑 [/i]]
都是新人，一起共勉！
我也是一个新人，自己第一次睬盘是一个人去的(l f[+QF当时只是拿了几张项目调查表去的，漫无目的
不知道为什么去，去了怎么办？得到的结果有什么用？
还好几个售楼处的售楼员都很客气，
拿到了一些基本的数据。
想想当时也挺可笑的。
回复 34# 的帖子
什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？0H2B]gW{#ya]
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 +aj3sr"Z6R
n?] |/p,M-F/jd[B;J
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 5]o.h C d c6m
m)O W}#o:{"^ n j
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
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(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 fQ |6Z#v R U$Im2\
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(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
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(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。 %hTi(cW2X
D@;H2D e$K"fN
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 ;Ul?wu jz
o2E"R&x } `-E.p
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 8r},IL@o[#DS8i
(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
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(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
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(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
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(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。 偶有同感 :victory:
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[[i] 本帖最后由 10187452002 于 2008-3-8 21:39 编辑 [/i]] 看到楼主能把自己的经历和想法都写下来作以自勉并学习交流之用真的是很好的.在你的贴里还能看到好多策友的指点和建议对自己的帮助也不小啊,受用了.支持下......
看了你的文章，感触很多，学到也很多。共勉。加油
[quote]原帖由 [i]llggffok[/i] 于 2008-3-8 17:35 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1095502&ptid=93945][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]5f2_ @%~ t"GH } DC什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构 ... [/quote]
[color=Blue][size=4]感谢，这个还需要在实践中去理解和学习~~[/size][/color]/`&h1h(s%oSAnm
[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-10 21:45 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]13873543[/i] 于 2008-3-8 14:17 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1095190&ptid=93945][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我也是一个新人，自己第一次睬盘是一个人去的$f?f2z,g$pX
当时只是拿了几张项目调查表去的，漫无目的2?n3E~Z%MS
不知道为什么去，去了怎么办？得到的结果有什么用？
还好几个售楼处的售楼员都很客气，
拿到了一些基本的数据。
想想当 ... [/quote]
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[color=Blue][size=4]从漫无目的到有的放矢需要时间和锻炼，共勉~[/size][/color]:i _ oo.u N u
[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-10 22:47 编辑 [/i]]
感谢大家对我的支持!
想想已经是半年前的事情了4Dug:y"N自己从一个调研员走向策划7F.~ w3Okbh N W
开始为项目的定位、推广、销售等方面作贡献了
觉得以前的努力是值得的
付出总有回报-Q*eB`:x9K{
希望楼主坚持下去YL(]~#nY
我的经历和你的很像，一起为了明天的成功，加油！
十三\进步与安排
[color=Blue][size=4] 搬家了，上网实在不方便。这几天仍然继续着市场调研的过程，上午安排我们讲解前天下午调研的项目，每个人都要讲，训练的是调研信息的全面细致以及胆量和表达。其间，K经理会针对我们讲解时涉及的知识点进行讲解，这样学习的循序性更高，效率也更加明显，各个置业顾问的进步也很快！下午则分派好盘，继续调研！ 如此反复。比较辛苦！
我个人在这几天从初调研时的茫然不知所措，到现在有的放矢；从装作买房者的暗调到客气的明调；从初讲解项目时的无意识到现在有条有理的讲解分析，也算是进步了！
调研时的运气成分也很重要，遇到客气的，甚至热情的职业顾问，可以多聊，多了解信息！但是如果人家冷彬彬对你，就不大好再接触，所了解的信息也很有限；或者人家售楼中心里面太忙，接待的客户太多，没人有空理你，那这次明调也就难有收获了！所以暗调，明调都要有，最好搭配进行。
这几天，K经理培训的知识主要集中在建筑风格上，他讲了中西方建筑史及其建筑风格的发展演化，让我们佩服的五体投地，这方面的知识我太匮乏了，而他就像一位老师一样，边讲世界历史边讲建筑风格，完全口头讲加手工画图，这样的功夫不是随便练成的，更不是一日之工！着实佩服！ x1` x.y9q_
如果不主动申请的话，我肯定是参与到策划工作中去了，K 经理给我和另外一个女同事安排了一下，调研实践结束很快就会回到营销中心参与策划工作，也不给明确的分工，能参与的全部参与，我想这是好事。同时指导性的安排我们看书，什么样的书呢？首先是专业知识类，包括建筑类知识，包括建筑史，中西方建筑风格，建筑施工，还有就是房地产专业知识，继续巩固学习。然后是策划营销类，包含地产策划流程，房地产开发与营销环节，市场调研的方法，以及广告学！最后就是博览群数，保持获取知识的敏感性，扩大知识面，尤其在人文，经济，宗教，哲学类。。。n6U`f\#I S&yuO
反思中，总结中！学习中，进步中！[/size][/color]NBB.i R R] F*ZB ]
Dgc y ?
[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-12 21:27 编辑 [/i]] 学习需要一个过程，并且需要持之以恒，希望你能够坚持下去，只有不断的学习，才能不断的进步…… o;aC&?+hi/k
然后才能一步步接近成功……
偶尔发现这个帖子.
感觉这兄弟至少是个实诚人,还没有在房事上消磨过多的实在来换取更多的精明.路,咱们走的也差不多.我是大四下学期开始进入地产界,在地产公司呆了不到半月,刚刚开了些资料,写了几篇文案和案名分析,公司就把我外派到外地项目,去担当策划经理负责该项目的推广策略和执行.转眼由一名大四学生成为了一个"经理人".转变之大一时让我难以接受.一方面本人本人还有着浓郁的文青习气,另一方面却要面对着项目经理和开发商还有公司老总以及广告商的压力. 在公司内部矛盾,以及开发商内部矛盾以及公司和开发商矛盾中如履薄冰. 拼命的充实自己,在项目经理的漠然和开放商幸灾乐祸里周旋维持自己的职责.春季房展会开发商要参展,整个策划和设计全压在我身上,等做出来策划和设计报送开发商申批,开发商却带着一个前女销售员出外度假了,等他们回来还有三天开展,老开 大发雷霆,项目经理也在旁边数落这做的不行那做的不好.我一句话不说只盯着他们巡视,等他们闭嘴不说话了,我说,我是来做事的,不是来挨骂的,然后起身离开.后来房展会该项目获得当年的明星楼盘.房展会结束后我也离开了那个地方,回到了学校.(后来该项目经理跟着开发商干了.),z CW'K@;]hki0O
这次经历让我知道了,世态如此炎凉,人心如此险恶,也以自己的实在结识了一位当地司机---当地的老黑. 和他几个兄弟喝的大醉. 这是我初进地产时候的经历.%R j y*@O
压力大了对年轻人好.就如喝酒,可以拓展你的酒量. 拓展你的承受能力.
还有,要善于跳,要明确自己想要什么,能够要到什么.趁年轻不要在一个地方呆太长时间,除非你能在那获取更加有分量的资历和资金.
永远不要沉湎在一种状态中,当你想改变的时候,你不会难以自拔.[4xTt S,E-Z
在每一个公司,都保持着一种旁观者清的状态,自省,省人.z sz9p4Lg3c;o
策划虚的东西多,你学的只是一些学术概念,重要的是扶植自己的人脉,尝试着接触地产高层人士,以一种对等的地位和他们谈论,也许他们会给你一个一跃而起的机会. ] ] d'E|\.[
起码,在你前几年地产生涯,你要做一次"鸡"头,成为"XX项目总监\经理"级的人物. 也许别人不在乎这些,但你自己要在乎.并且你会慢慢发现,这对你很有用处. 人都是被逼出来的。。。。。。。。。。
马上偶也要被逼的////////// 被逼的///////////////////////////////////////////////////
回复 40# 的帖子
拜托，你这么算容积率，开发商还肯拿土地的啊？还有不是很明白土地公摊这个概念是什么意思 [quote]原帖由 [i]doubleqianfish[/i] 于 2008-3-20 12:40 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1118595&ptid=93945][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
拜托，你这么算容积率，开发商还肯拿土地的啊？
还有不是很明白土地公摊这个概念是什么意思 [/quote]
-----------------l8]$U]v'`g4G
[color=Blue][size=4]能够上网了，楼上的朋友，土地公摊的意思你都没有明白，怎么说我说的不对呢？
关于容积率，其实讨论太多似乎没有意义，行内的人只要知道这个数字就可以了。我写的内容是我的理解，也是我们经理的解释，我想应该是对的，如果有误，感谢你的指正阿！
开发商从政府拿地，要“贡献”土地公摊来修路等，开发商也没有办法，就像我们从开发商买房子也要负担10%-20%的公摊一样，我们不原意也不行！是吧！
欢迎讨论！[/size][/color] 这是道路代征哦 首先，我要说明，那天很匆忙地留了个脚印，没有把问题说清楚，以下是我的解释，请楼主细看
楼上的朋友已经纠正楼主的说法，道路代征，我就不用再说了，建筑的概念里，没有土地公摊这一说法，销售中倒有说“公摊面积”的，楼主明显属于概念不清。*F:Kctwe _
最主要的是，容积率的算法明显是错误的，算容积率时绝对不可能扣除道路面积的，譬如说，设计修改后增加或是减少了一些不是很重要的小路，那你是不是还有重新算容积率呢？按照你的理论，那是不是还要扣去绿化面积呢？
不过容积率算的时候是要扣去公建部分的，不知道是你理解错误，还是别的什么就不得而知了q5~(W2D \ P%r
另外，请你不要拿你的经理当理由来说，第一.也许你根本没有真正理解他的意思；第二.他本身就没有理解... [ mS&C'~4dF Fs#B
欢迎楼主看后提意见