新人地产之路,在线连写,每日更新!(页 2) - 老生常谈

abc209920 发表于 2008-3-3 19:45

[size=4][color=Blue]       感谢这么多朋友的关注,不过好像有人认识我,或者我的公司和领导了.
      看了我写的东西,希望现在认识或以后认识我的人多包涵啊,更加不要笑话或者有什么其他的东西.我会继续写,因为这种方式可以更好的刺激我去思考和表达.(I.K5m%{oF
oyLXp1qH
      再次说一下:想把我的从业经历记录下来的目的是通过这种在线写的方式.一来逼着自己思考,因为这里高人多.二来练笔,脑力里思考的东西,一般很难成体系,最好的办法就是通过文字表达出来,逼迫自己写得有条理和逻辑才好.其三就是向[color=Blue][size=4]所有策友请教了,最后也是供大家消遣娱乐!!希望大家帮助我成长.[/size][/color]*k|)vF-o7pF!r.u.Uw
致谢:)    [/color][/size]
S ~D&RXHUN
[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-3  23:18 编辑 [/i]]

abc209920 发表于 2008-3-3 20:20

看到一个有趣的讨论--值得策划人思考和反思!

[size=4][color=Blue]谁知道"中环边知性三房时代华庭“什么意思？

   昨晚下班途中  看到公交车上有一则房地产广告---“中环边知性三房  时代华庭”"收官之作",看得人一惊一炸，如坠五里雾中。
   毛主席曾说----有些人故意把工字中间写成弯几弯  人字右边一笔上加三撇  存心让人认不识。fdqg(c&r
      前天看电视剧《奋斗》  其中一个工程师讲陆涛----你作为设计人员  要务实  吹牛的话让广告公司去说  不能混淆职能。`!Ia_g+_
      现在的房地产广告太屎  都是一些半坛醋酸溜溜的秀才作的孽  这也是一种文风问题  老毛整风还真有他的道理。
-=-----------------------------------------------------------------------------------------Wb;y$u*rW*FE,C
痛恨这帮广告人恶心  真的。J ]8F~4R
-------------------------------------------------------------------------c `:Cawby
有人说文革一无是处  其实也不见得  像这些酸秀才  自绝于人民  就该好好整整。Wk7mj0l$R.F3v^!_
-------------------------------------------------------------------------"[;TmN4AE @7_:G
知性....三房    还是比较好理解的哦。  时代......华“挺”
---------------------------------------------------------------------------?:E4lcS.^
中环  边知  性三房E+u(`wO?5mWj
----------------------------------------------------------------------:WyR.Gtn7i
还有什么尊崇发售实力巨献之类
---------------------------------------------------------------------
设计师人生都是在自然等死的过程~8R nKHyc#I
陆涛那是在作践
全世界不会有这样的设计师

真正好的设计师应该是像马岩松

广告学传播学没研究过
单纯从文学的角度上讲
那句广告没有语法错误表达意思明确没有什么理解障碍啊

你还没看过好多好作呕的楼盘呢
--------------------------------------------------------Y:K,TXh/uz
知性三房  太暧昧也太不明所以啊。amCK-\I)XP;{%I8c0i
-------------------------------------------------------YFrn-Y[(`1RuxG]
一环内绝版洋房。。。NND 怎么不是一环内断子绝孙楼市！！！张年世界各国的房子都有了。。我看不就是那样？少了柬埔寨洋房都市新宠0t/@`vz,s|q
------------------------------------------------------
估计不知道什么叫“收官”吧？不知道就在这里乱说一气，真是无知者无畏，汗死.

收官本是围棋术语，收官又称作官子，下一盘围棋一般分为布局、中盘、官子三个阶段，管子是最后一个阶段，指双方经过中盘的战斗，地盘及死活已经大致确定之后，确立竞逐边界的阶段。

“收官之作”中的收官用的是它的延伸意义，表示最后的作品，比如一个楼盘分为若干期建设，最后一期楼盘就可以称为该楼盘的收官之作；再比如某产品系列中最后开发的某款产品，可称为该系列产品的收官之作。
------------------------------------------------------------------
I  SEE  .压轴之意啊。谢谢。领教了。支持。&?VH{!Q3@9O!R ?l
------------------------------------------------------------------A9DYQO5b,jyJ6Sk
想象力真丰富，佩服！没有必要发这么多的感慨，看的多了就习惯了。习惯是需要时间的！
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买房要看楼盘的名称和广告，那些专门取洋名搞一些标新立异的恶心广告的，个人认为都是一些无良 KFSK%@V@ Q;EqE-V
--------------------------------------------------------------8Q `4Z!\-D}/Zy
“收官之作”是围棋术语，已有人解读了。我来解读“知性  三房”。“知性”就是知道什么是性。“三房”就是有三个老婆，大房、二房、三房。我这是歪批，请勿见怪。[/color][/size]

[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-3  20:23 编辑 [/i]]

abc209920 发表于 2008-3-3 22:27

六\市场调研--买房初体验!

[size=4][color=Blue]思考逻辑: 1K7LmHrP}
      这个世界就是一个商业的世界,商业世界的本质就是交易,交易就有买卖,买卖就必须有产品.mY6x7PQ Y
产品的内涵其实是价值,价值需要提供给人类来满足各种需求,需求源于人的欲望,欲望发端于人的本性.世界在不断发展,其实是伴随着人的欲望(物质的\精神的)在不断被满足,同时,新的欲望被挑起和激发,如此反复...不断前行.!aQ3q/^g4gK6O
      我们无时无刻不在提供产品.
      可口可乐在为我们提供时尚饮品(其实就是在卖1%的糖水加99%的概念.)
      联想在为我们提供电子产品(电脑)|R P6Y2F1l Up
      马云的阿里巴巴在为我们提供更方便的交易模式:电子商务i+s,t5i5W]}"A:P
      NOKIA在为我们提供最牛鼻移动通信终端-手机
........y%vy*z)w,g)s
      简单讲,开发商在为我们提供房子, 那我们的产品就是房子!! 一个与百姓生活攸戚相关的大宗商品.
      你未来为社会提供这种商品,你就要了解这种商品.
1\了解这种商品本身知识: 房地产基本知识:房型\结构\构成\建筑\材料\设计等等w`u;A4N%AB8a g ['e({
2\了解相关商品知识:  银行贷款\按揭\抵押....i-I?mf
3\了解商品的市场知识:oZ?8B/q
      大市场:宏观经济\全国走势\发展轨迹\国外情形\产业现状\行业现状\产品更新*~-|/AACJ(K
         小市场:本区域(本市): 总体价格\竞争对手\城市行业现状\发展趋势等等
------------------------------------------------------------------------------
7R/c!k_D-F @%y
      我今天做的,就是尝试去了解,大概的了解,体验式地去了解.
sU oPWy J l
      K经理还是很明智的人,他原本安排一个资深置业顾问草拟的一份我市楼盘市场调查要点,但是对于我们几个人,连起码的房子都不懂,根本谈不上去根据这些要点去踩盘的(我听到的第一个专业名词:踩盘),所以今天的任务是自己去跑,想跑哪个跑哪个,想跑自己跑几个,然后写感受明早交.同时安排以后采取边培训边让我们跑市调的方式来提高我们.
      我很赞成这样的安排,凡事一步一步来!

      进第一家售楼中心,是我很另外一个女孩子,两个人,希望装作情侣的那种,不过我们不熟,身材相貌上看上去也不像情侣,结果鼓足勇气推开第一家叫什么港湾的售楼处.还没等我开口,过来的售楼小姐就说:楼全部卖完了.......心里骂啊,卖完了你们怎么还穿戴整齐在这里啊???随便瞎扯了几句,走人!
      装得太不像,两个人鬼鬼祟祟的,又是一大早,估计一眼就被人家看穿,下逐客令哦!
      然后骑车载着她晃荡了好久,终于来到另一家,门口停着一辆像依维柯长相的大奔,一看就是拉客去看盘的.两个人直接冲了进去,
         "有没有适合我们的房子,大概80\90平米的"*k8Y*L#d)x3tp@u[
         "没有啊"过来一个帅哥,客气又带着微笑说
         "哦,那你们卖什么" |:p5R*XQe
         "我们卖的是别墅,不在这里,在新城区" 房子不在这里,怎么在这里搞这么大排场啊,再一看效果模型,果然是一排一排别墅,一下子不知道说什么好了,到是这个和我一起的女孩子多问了一些什么,我觉得没什么好问的,一转头,闪人了!Y6glHM
)T A,b1j3S n`x
            出了门,两个人一商量,不行得分开!两个人形象上不像情侣,本身对对方也不熟悉,进去总感觉不自然,自己都感觉不自然,何况那些悦人无数的置业顾问呢.
         分开单独行动吧![/color][/size]TF|S1M

[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-3  22:32 编辑 [/i]]

abc209920 发表于 2008-3-3 23:11

续

[color=Blue][size=4]          分开后,决定上午不跑了,回到住处,忙了一些别的事情,到中午吃过饭,困了!
         看了一下地图,就在附近的一条交通干道上,鳞次栉比的有7\8个售楼中心,每次经过都是无比感叹.
         有钱,有钱,真有钱! 平时根本都不敢进去的!sc.hvoE}
         睡觉,一觉到三点半多!急冲冲起来.装扮早有准备,把以前作生意时当小老板的派拿出来,穿上休闲西装,打上领带,嘎吱窝夹上一个黑色小公文包,脸色一沉,十足一个小老板.....奔赴前线!
         去掉市场调研的心态,我就是要准备买房子(不知道什么时候买的起),买房子去吧!
         长话短说吧,两个小时,走了五个售楼中心,进去每一个都是被热情接待,端茶倒水,看来我是装的太像了,除了没钱,其他什么都有了.
         我确信自己真是一个房盲,基本上没有什么可问的,
         多大平米?(不知道什么叫公摊:有一家上海绿地集团的,120的房子,除去公摊实际居住才90多,吓我一跳,亏得她跟我讲,其他几家,我没问,人家根本没提)
         什么户型 ?(不知道什么是房,什么是室,什么是厅,傻傻地问,人家小姑娘了乐呵呵的说,先生您就只顾着赚钱了.不懂不要紧)|a$mpA
         什么时候交房?(这个问了也没用)
         人家问我要哪一层,我又没概念,高有高的好,低有低的好,最后我选偏高!
         怎么付款?(人家最爱听了,首付+按揭,然后给我一算,首付没有低于十万的,按揭每月没有少有3000的,心里盘算,苦啊!但还是装着一幅首付没有问题,按揭可以承受的小老板姿态)
            什么价格?(这几个盘基本都是5000以上的,想2年前,本市均价才2000啊,开玩笑问了一下,你们不能一口价啊,可不可以打折?做生意都是可以讨价还价的啊)#a7D"XmL*Vvp
         第一次看到传说中的样板房,还是复式的,穿了鞋套进去后,除了说好之外没有任何说得了,对了无房一族的我来说,精装修的样板房在我眼里就是没有任何缺点!呵呵)!SuB`~a:x D
            不知道什么叫挑高(到现在都不大明白,不就是复式双层吗?干嘛叫挑高的?后来在另一家,那个置业顾问说,不要买挑高的,单层2.9米,挑高的折算单层才2.4米左右)T~(H5YD"wHz.^.drI$G
            大脑转的忽忽响,再想问别的问题,没有了!只有听他们说的份了!c{A"E5_ L
            每家都拿了一大本材料出来,一家给我一个大的手提袋,我说不用啦,不想给你打广告,结果那个小姑娘说,你就给我打打广告嘛!笑死了. 是否那些一本本的资料就是楼书呢??5NaN*Ab+W
            我是房盲!!
体验的几点感受:U~h5^^xaCn0W
1\我的房地产知识太缺乏,完全处于劣势啊!真要自己买房子,这样去买,就是碰运气了!Q6`rASu2r
2\本市的房价虽然处于不低的价位,但是在我看来下降是不可能的,因为很多刚性的因素决定不会降,所以我要有钱,还是会早买的!从绿地那个售楼中心里许多客户热闹的洽谈也可印证.r+i%G*\(D)C
3\今天的收获只是感性的体验和一大堆楼书.也算是迈入房地产这个门槛了.[/size][/color]xEVk/\H
D$e7\Su5Z5z3p0l
[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-3  23:15 编辑 [/i]]

lhb009 发表于 2008-3-3 23:26

:lol :lol :lol -{4l h k)y4Xd4\
看到楼主想到我的当年，建议楼主平时多看看有关地产的书。比如，一些经济指标。容积率，绿化率这些要搞明白。要不可能你无法编写楼盘调查表。。慢慢来做这行有前途。。

aqclb 发表于 2008-3-3 23:50

pgn tjgkjfdkfjd

安六发表于 2008-3-4 09:52

更新蛮快。跟你一起成长啊。我做文案开始，昨天开始上班，所以就只能窝在家里先看些资料了。

searchblue 发表于 2008-3-4 12:19

做置业顾问最锻炼人了,可惜我一直没有机会呢.

闪亮的瞬间 发表于 2008-3-4 13:29

顶~!

苦心人,天不负!

abc209920 发表于 2008-3-4 17:49

感谢关注!今天由于没有骑车,跑的很累!
整理好思绪,坚持写下去!

abc209920 发表于 2008-3-4 18:54

[quote]原帖由 [i]安六[/i] 于 2008-3-4 09:52 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1086374&ptid=93945][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]q_+x8J6Q)Zz.Q
更新蛮快。跟你一起成长啊。我做文案开始，昨天开始上班，所以就只能窝在家里先看些资料了。 [/quote]
2vBN.~vDf,\r^
一起加油!!

23401698 发表于 2008-3-4 19:01

偶在策划方面小有心得，但是也水得很。。。。主要是人太浮躁了，静不下心来想很多东西。!X(h!m Ci,e`
偶也觉得一些基础知识很重要，到现在偶都没见过真正的入户花园，至于什么挑高更是没什么概念。容积率是背了一次忘一次。
不晓得大虾们有什么好的房产策划的专业书？推荐几本？？？

abc209920 发表于 2008-3-4 20:40

七\房地产基础知识培训(1)

[color=Blue][size=4]    今天一上午的时间都在培训,很受益!培训的材料其实我在网上也查阅看过,但是还是不如有人给你讲学习的快,尤其是一些概念,如果没有人给你讲解,自己的理解是很匮乏的!感谢K经理,没有想到是他培训,令我对他刮目相看!syYct x,I
   将一些难理解的概念或重点打上来,权当复习.用自己的话或生活中的话记下来更棒?&]/hM|
1\房地产:房地产具体指土地和附着在土地上不可分割的建筑物\构筑物\及其他地上附着物,含物质实体+实体权益!又称不动产=房产+地产.(建筑物就是建筑的房子;构筑物包涵烟囱,水井,道路等设施物;地上附着物主要包涵一些非人工物,如山水,树木,草皮等)8b@v+{#~h
2\房地产业一般作为第三产业,而建筑业属于第二产业,工业范围.'\[0U[4r3|8Rn
3\我国现有公有制体制下,土地=全民所有(=国有)+农村集体所有! 城镇用地全部是国有土地(全名所有).
4\房地产开发土地必须是国有土地(现在流行的小产权房用的其实是集体土地,故不被国家所认可)b.El.E8eY5Ep
5\征地:当国有土地不够用时,就要用集体土地,政府规定房地产开发土地必须是国有土地,所有就有了征地,征地就是把农村集体土地通过相关手续转为国有土地(集体转国有),以具备房产开发资格.
6\征地是政府行为3xN$U^)Mc v
7\开发商如何取得土地使用权?
      划拨:多用于公益性开发用地xRZ*Is&B
出让:开发商取得土地的主要方式,是有偿取得的方式.含:
                     招标:竞标,价高者得
                           拍卖:拍卖现场短时间内做出出价,一半易偏离实际能力
                           挂牌:A家1000万要地,公示期一个月内,B家愿出2000万,至月末,无其他出价者,则B得地.
                     转让:他买好的地,转以部分给我+FS lx4b
8\生地经三通一平,即熟地(可直接开工).4B#]a$`b8xD/k FkO
9\房地产市场中,土地使用者永远是政府,当前使用者可以是个人W:vUf?Ss
            政府机构制定游戏归责监督,管理,服务
            专业顾问包涵,设计师,建筑师,勘探师,策划师,咨询代理机构等个人和单位.
10\一级市场=土地所有权出让二级市场=房地产开发(增量市场)    三级市场=二手房市场(存量市场)
11\旅游房地产包括度假村\酒店\公园游乐园等农业房地产包涵养猪养鸡场,蔬菜大棚等类似t.C5l!A+Qa u
12\在我市:
      低层:1-3层 (其实就是别墅)h![0I)Wn
      多层:4-6层  一般建到7层OpQ;RV&A9D LL
      小高层:7-11层,由于6层以上必须装电梯,开发商从成本考虑一定电梯入户层达到11层,外加一层复式. 故本市小高层一定是11+1=12层.zq D;L8Fr.v,UJ]
      高层:12-18层0zp7F0E X*]5zO3X} St/c
13\房地产的建筑结构:
   钢结构:承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构.分:s6TI$^.N%J$t
                  钢架结构:代表艾费尔铁塔 ,鸟巢.Rfl2IJ B
                  筒体结构:钢筒支架(方\回\圆型),超高层才有,如金茂大厦,环球金融中心
      钢筋混凝土结构:分:if9?7K{Ub g|
                  框架结构:柱支撑,梁板受力
                     剪力墙结构:靠墙体承重.    一般建筑二者并用.
   混合结构:承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的.如一栋房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙;或者梁是木材制造,柱是用钢筋混凝土建造.含砖混结构\砖木结构\石木结构(石代砖).
   其他结构:柱结构(挑梁),土结构(陕北窑洞).[/size][/color]
U e9g O~#EZ+WD%D
[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-4  21:47 编辑 [/i]]

abc209920 发表于 2008-3-4 21:29

八\房地产基础知识(2) 术语

[color=Blue][size=4]1- 五证:
         国有土地使用证
         建设用地规划许可证(政府的总体性规划和控制性规划)Wb-b;NW\
         建设工程规划许可证(开发商的修建性详细规划,含规划方案,设计方案等)m `"V!sm,jqL%Y{
         建设工程施工许可证(施工图纸经审核后开工许可)
         商品房预(销)售许可证(地面一层顶完工或主体工程封顶)
2-两书:<<住宅质量保证书>>  <<住宅使用说明书>>
3-三通一平:水通+电通+路通+场地平整i!^A3Cc6d#GP9X&n
4-七通一平: 上水(供水)通+下水(排水)通+电通+路通+燃气通+暖气通+通讯通 +场地平整. x6]+L4o-@V
5-红线图:本质实际上是开发商从政府拿地后的土地公摊,包涵道路公摊和建筑退让公摊.类似于我们买房,90平米的除去公摊可能只有70平米的实际使用面积,这"70平米",对开发商而言就是红线内可施工建房土地.
紫线:历史文化古迹退让;绿线:绿化退让;蓝线:湖泊,湿地等退让;黑线:铁路,特殊交通等退让.D9d!cId
6-总用地面积:开发商从政府手中取得的土地面积(如政府出让1000亩)
建设用地面积:(也称净用地面积)除去"土地公摊"后,即红线图内面积(如除去建筑退让,道路退让后,1000亩剩余800亩)%We%J\^2m[+c T
7-总建筑面积:建筑物面积,即开发商到底在净用地内盖了多少平方米的房.
建筑面积:[color=Red]这个还没有完全搞清楚!请教高人到底应该怎么算??[/color]8-容积率:总建筑面积/建设用地面积(净用地面积).如:50万平米的建设用地上总共盖的房子面积是100万平米,则容积率为2.0.9P(nks&nK8o)SQ
9-建筑覆盖率(建筑密度):就是建筑物一层占用面积/建设总面积,R@^ J"d~z9da
10 -绿化率(绿化覆盖率): 见绿就是绿化,算面积
绿地率:绿地面积之和/建设用地面积.绿地的计算不包括屋顶,天台,垂直绿化,距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,覆土厚度小于一定要求的地下室上盖绿化等(要去很严格)
11-套内建筑面积=套内使用面积(地毯面积)+套内墙体面积+阳台面积(有顶的是阳台,无顶的是露台,面积计算,封闭全算,敞开一半)
12-房屋销售面积=套内建筑面积+该套应分摊的公用建筑面积
13-板楼:南北通透,成本高    塔楼:                               叠塔:应用多
14-期房现房实际以是否取得大房产证为准,实际中,已建好或已取得产权证的都叫现房..BGm!{a1_C&q'~
15-跃层:两层都是标高的层高'k1Jl8i!Q0E
复式:挑高
16-层高标准2.9米,净高要扣掉楼板.一般开间越大,进深越短越好2J-n U9uu'Z
17-独栋别墅\双拼别墅\联排别墅\叠加别墅\花园洋房\TOWNHOUSU\LOFT\SOHO[/size][/color]v Nn"c1~5iNC%Q.~)l

[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-4  21:33 编辑 [/i]]

abc209920 发表于 2008-3-4 21:35

九\市场调研的方法

[color=Blue][size=4]做任何事都要讲究方法,竞争楼盘的市场调研也不例外.今天培训了一些有关市场调研的内容和方法.
内容方面无非包涵一下几个大的方面:
         [color=Magenta] 1．地段（地点、交通、环境等）;pPLc1c5Xk$`3{[
            2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）
            3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）
            4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）
            5．面积与户型（面积与户型配比情况）Xnbn,@VV+D
            6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）)\ rf?^?R1J%d
            7．价格（起价、均价、最高价）w-h,F6W$Jq
            8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式）%r8z ob4}N0t4u}
            9．销售情况（销售率等）#Cs6wBvO3_!r5k
         10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）fq^zSny H%K
         11．客户群体（客户群体分布情况）4x@nt{v!MZ
         12．楼盘优、劣势等[/color]调研方法如下:
1．网络调查法:\/D*X#wU8ng
通过电脑网络(网上公示的信息)进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2．电话调查法9Te iO`,N#ZWKa}O
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。'?8ph6L+dG)I
3．亲临现场调查法
亲临现场调查法可采用以下几种方法：&SP8n'j8Z/T
1)  扮客户买房(暗踩,暗调)：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。'heh*h Oh5V6Z)B
2)  以同行身份直接调研获取相关数据(明踩,明调)：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。
3)  以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。[/size][/color]5KrO M+V5^V
]tlL9c:}
[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-4  21:49 编辑 [/i]]

abc209920 发表于 2008-3-4 22:18

十\市调第二天--继续暗访

[color=Blue][size=4]    什么叫暗访,就是仍然以准客户的姿态去做市场调研了.j'g7p'Z$wp9hS,f t
培训完便分兵布阵,几个人分几组,选好几个楼盘,出发了!:H.mGb.^;L_
      今天是我和;另外一个女孩子,扮情侣?怎么看都不像,自己都觉得不像哈哈!)y"Gj(_T:Q)nOg}I
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      第一家:是朋友介绍的,销售的很好,一期已经全部卖完,二期开盘要到5月份,虽然是朋友介绍去,但是我仍然以购房者身份咨询,(也确实是为日后买房做准备工作),这一家问的信息很全面,获取的也很全面.
      第二家:以情侣身份进入,售楼小姐一看我们就有怀疑,但是又不敢确定,(因为我们表现太专业吧!哈哈),从头到位都很谨慎,我们也打擦边球问了一些问题,得到的都是不大确切的回答.这个售楼小姐也一直不热情,临走来了一句,怎么感觉你们和别的客户问的不一样啊?我们差点笑出来,但还是镇定的说:因为我们已经看了很多房,成精了啊!c+ga^i!M
出来后,两个人以商量,这样不行,办情侣太不像,戏太难演.弄得心里七上八下的.因为我的形象比较成熟,像历事很多的生意人,而这个女孩则比较娇小.我们干脆改变策略,我的身份是大学毕业就在外工作四年的本市人,回到家乡买房结婚,她则是我家乡的好朋友,对房地产比较在行,所有由她领我看房,这样比较合情合理一些.
         这样下去果然顺利多了,下面两家再也没有怀疑过我们的购房动机,两个人配合的天衣无缝,单是就像上面所提得一样,暗调的优点很明显:信息有效准确,但是不够详尽全面,况且不能问太专业的问题. 所以到最后,两个人看看彼此,不知道还要问什么<那就走人啦!
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      到售楼处去做市调的过程其实就是和售楼小姐(先生)打交道的过程,他们其实代表了公司的产品和形象.以客户的角色去接触他们,倾听自己的感受,等自己做置业顾问的时候就知道该如何和不同需求的客户沟通了.

      总体感觉表情过于平静,甚至不苟言笑的售楼人员很难给人好的感觉,除非你的产品特别好,(当然,虽然房地产市场在调整,但是我的感受,仍然是卖方市场,KFS掌握主动,消费者仍然被动).而今天遇到一位校友,看起来不小,也不算多漂亮,但是她爽朗地笑声,干脆的言行和热情服务的态度让我印象深刻,如果同样的产品,我一定会选择她,因为她让我感觉清爽.所以作为未来的一名置业顾问,真挚的热情,周到的服务,爽朗的笑声,干练的形象是最基本的素质要求吧![/size][/color]
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      [size=4] 明天直接以同行的身份去做体验,看效果如何![/size]m/~7c9X*h*p&Qg@ r1P
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[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-4  22:20 编辑 [/i]]

末一发表于 2008-3-5 09:23

容积率糊涂了,请大家交流?

看了楼主的经历的确是比我当初进步的快哈，我当初是懵懂了很长时间。但是楼主讲到:8、容积率:总建筑面积/建设用地面积(净用地面积).如:50万平米的建设用地上总共盖的房子面积是100万平米,则容积率为2.0.。觉得有点问题，但怕是自己弄错，查了查网上资料，结果更是糊涂，各方面资料也不大一致。大家来看看。7H-O-l^ryE@
百度百科：容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积 Fp:LJ+i-V%v7h
小弟也一直这样理解。O4Oj)o*_
新浪房产：所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。此处“用地面积”不明确，到底是楼主说的净面积呢，还是总用地面积？
还有一些解释里大凡都用：规划建设用地面积。应该也是总面积了，不知道对否？+ZBU`A,E4tu-~
大家都来说说。

心之画 发表于 2008-3-5 10:44

是啊，最好是从基础的开始做起，一步登天是不可能的，支持你的看法。

jakejones911 发表于 2008-3-5 15:32

呵呵，看到了自己刚入行的样子

05年10月份进的这家公司，一晃都2年多过去了，不过进公司之后第一个项目经理非常严格，光在总部就培训了1个月，然后进案场，由于是别墅项目，平时也没啥客户，日常工作就以培训为主，又是三个月的培训……6zx1bp+Z^I aR"L

然后我发现我变成了一名销售……

abc209920 发表于 2008-3-5 17:00

[quote]原帖由 [i]末一[/i] 于 2008-3-5  09:23 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1088409&ptid=93945][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]m/On0H2^w*`
看了楼主的经历的确是比我当初进步的快哈，我当初是懵懂了很长时间。但是楼主讲到:8、容积率:总建筑面积/建设用地面积(净用地面积).如:50万平米的建设用地上总共盖的房子面积是100万平米,则容积率为2.0.。觉得有点问 ... [/quote]#b5a:Szj:AKP!}-[
Pp W!yY oz
   [color=Blue][size=4]  我说的应该是没有问题的,从我的举例来看.
1总共盖的房子面积,也就是总建筑面积,100万平米,这个没有问题.分子没有异议.Qy6Ky7T
2 分母有分歧,百度新浪都没有详细说明,分母应该是[color=Red]建设用地面积,也就是净用地面积,也就是红线内面积,也就是除去土地公摊(包括建筑退让和道路退让)后的面积[/color].比如我说的50万平米(一般用多少亩来表示). 而实际开发商从政府手中买的土地面积肯定大于50万平米啊!比如60万平米. 那10万平米都用作公摊了,(只不过这10万平方的钱要开发商出,就像我们买房子,公摊也必须我们出钱是一个道理!政府欺负开发商,开发商欺负我们小老百姓啊) ,这10万平方从总用地面积60万平方中去除,不属于项目建设用地面积!2Z_}0W @X

         [color=Red]总用地面积=建设用地面积(净用地面积)+土地公摊[/color]Ru)]8\H5k
         [size=4] 容积率的定义是总建筑面积与建设用地面积之比! 不是与总用地面积之比![/size]
            所以容积率应该是100/50=2.0!不应该是100/60![/size][/color]

         [size=4] 我想我的解释应该是没错的吧![/size]
{6uY4v4DT]n6U&cG
[[i] 本帖最后由 abc209920 于 2008-3-5  17:13 编辑 [/i]]

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