08年房价必定下跌的两大终极理由
[color=Black][font=新宋体][color=Red]07年，楼市火爆的一年，我相信大家都清楚的看到全国房价的一路飙升，直至疯狂的境界。北京、广州、深圳、上海、重庆等各大城市楼市热火朝天。说得更具体一点，就是上半年的楼市尚算理性，可称其为楼市火爆。各大媒体对此现象进行了海量的相关报道，火爆的楼市使得一个个开发商笑容满面，春风得意；也造就了一批批因卖房而“一夜暴富”的售楼小姐；同时也让众多的中介机构成为了大家关注的焦点。但这一切在下半年“嘎然停止”，虽说房价还在不断的上涨，但成交量明显急速下降，让全国楼市进入“寒冬”。在这个时候全国房产界龙头老大万科董事会主席王石抛出“拐点论”，建议三、四年后再买房，震惊全国业内人士，形成两大派系：“看跌派”跟“看涨派”。为此，大家都对08年楼市的走向纷纷提出自己的见解。而在我从各方面分析看来，08年房价必定会出现回落，正犹如没有只涨不跌的股市一样，理由如下：终极理由之一：全面“从紧”政策
1、早在2007年9月27日央行等部门出台了第二套房贷政策。随后，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定，除首套房低于当地住房平均标准外，“已贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。” 并要求各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策。
2、2007年央行连续6次加息，使得房贷利率大幅提高。
3、继去年10次上调存款准备金率后，2008年1月16日，央行决定从1月25日起再度上调存款准备金率50个基点。至此，央行的存款准备金率已经达到15%。
4、1月7日，国务院办公厅在下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》第六条规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”
5、2008年，国家加强经济适用房、廉租房、中低价位商品房等保障性住房的的建设。
以上一系列新政策，无疑是为了抑制不断上扬的房价，从侧面看来就是在直接打压房价，原因有三：第一，遏制了高房价的哄抬者之一——炒房者，第二套房贷的提高，让众多的炒房者及时收手，以降低商品房销售量，促使开发商降低房价；第二，政府加大严打开发商囤地行为，目的就在于挤压高房价中的水分，以保持房地产市场的健康发展和我国经济的可持续发展，势必让“楼市拐点”提前到来；第三，政府大力着手保障性住房的建设，一来可以解决中低收入家庭的住房需求，二来可以用来抵制高价的商品房。国家种种新政策都是为了给“高烧”的楼市降温，让疯狂的房价迅速平息。
终极理由之二：房产市场供求严重失衡
近日，国家发改委、国家统计局联合发布数据显示，07年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月持平。环比上涨0.2％，涨幅比上月降低0.6％，连续第三个月出现明显回落。
全国各大城市数据统计显示，已出现成交量大幅萎缩的现象，人们对房子的需求量明显大幅减少。从经济学角度分析，目前房地产市场处于供过于求的状态，高房价已经超出了购房者的承受力。目前，北京的住房空置率已经超过了20%，可以看出供求明显处于一种失衡状态。在这种情况下，只有降低价格才能吸引又一批的购房者。
这一切都归功于政府强而有力的调控政策，为控制通货膨胀，人民银行先后10次调高准备金率、6次加息、收紧“第二套房”信贷。过去几年，低利率引起的流动性过剩，开发商以极低的成本融资，可以大量囤积土地和捂盘惜售，投机者则利用低成本贷款大肆炒房，制造泡沫。最近一系列的调控政策使得炒房者和地产商的资金成本上升了10%。各大开发商面临资金短缺，不得不降价促销，加快回笼资金。
虽然各大开发商都纷纷降价促销，近期的商品房的成交量也有所回升，但从各媒体调查显示看来，仍有绝大部分购房者表示会“持币观望”。有六成的消费者认为08年房价会走向下坡路。[/color][/font][/color]
这也不难想象，各项政策对房价的极力打压，消费者的承受力已经到了极点，开发商资金链的紧绷，使这场由泡沫堆砌而成的虚高房价终有幻灭的一天，只是时间早晚而已。 学习借鉴,谢谢楼主!坐次沙发 只是暂时性的调整，总体来看，中国的房地产业在不断走向专业化！相信中国地产依然是朝阳行业，至少在未来5年我依然看好房地产！:victory: 谢谢，感谢你的文章。不过我有些问题还要和你讨论。1、国家出台货币从紧政策以及土地调控等措施是对房地产甚至与房地产相关产业泡沫的调整，而不是全面打击，是从长远产业健康的角度出发保证房地产业的有序发展。2、从目前供需矛盾来分析，短期的需求还是旺盛的，政府提供的经济适用房和廉租房政策落实还城一段时间，况且这一政策目前还有局限性。3、房地产业是一个受地域、土地供应影响较大的行业，中国因为地域、经济发展不同，房地产业在不同地方有不同的反映，因此，片面认为中国楼市出现拐点，这个结论要具体、区别的进行，而不能一概而论。 :) 无聊出来驳一下，共同讨论讨论。
楼主的理由大家都看的不少了，理由说的挺好，很有针对性，也不打算对其进行分析和论证。也是两点意见：
1.以上理由只能说明楼市可能下跌，但不构成房价下跌的充分条件。市场的复杂性在于其错综复杂的联系，并不能以单一的一个或几个因素就断定其走向。
2.楼市因得到各界支持，坚挺的机会应大于下滑。
说个题外话：
在通货迅速膨胀的年代，房价涨幅若赶不上通货膨胀的幅度，则等于变相跌价。目前中国正处于高通货膨胀的时期，生活用品的涨幅已达50％或以上，房价或许只有更快的上涨才能保证KFS的腰包始终丰满吧。
感谢6楼的共同探讨!
:) 仁者见仁，智者见智！大家各抒己见:D 小弟有几点不懂，向前辈学习下！一、对于您说的“从紧”政策：
1、虽然推出了“二套房贷”政策，仍然可以通过其他方式贷款购房，比如发动亲戚朋友贷款购房，或者找农村朋友购房，只是利用个名字罢了。
2、六次加息，加大了房产的持有成本。仅仅是降低了炒房者利润。
3、能囤地的都是知明开发商、或者干脆是国有企业，政策对于他们的影响不是特别大。
4、经济适用房等政策性住房的体量目前还无法和商品房抗争，而且那些人也不是商品房的目标群体。
二、供求关系
空置率的增大并不能说明供大于求，购房者购房也不都是为了居住或者享受生活。房产是经济关系的一部分，投资环境不够好，居民有了闲散资金之后没地方花，只能投资房地产。 个人见解，仅为探讨：
LZ说的理由我们都比较清楚，也比较认同。但不能说国家在打压房地产市场。我认为调控的目的是使一些失控的房价回归理性，比如北京、上海、广州、深圳。但不能一竿子打死，还有很多中小城市，房价基本上是合理的。既然物价在上涨，合理的房价也应该随物价上涨才对。
降降不了，升升了哪去
国家出台刚性政策目的在于控制房市，而不是打压房市，既然房产已经虚高了，只要不再虚高，就是国家政策上的成功。更何况现在通货膨胀这么厉害。只要房价不再狂涨，用通货膨胀来抵消房产虚高部份应该是国家比较理想的政策了。想想，降的相当低了，对国家有什么好处？升的太太高了又有什么坏处，这些大家心里都有数。国家有些数字，尤其是中国的数字是不能太相信也不敢相信的。当然，我内心也希望房价狂降，这样我买房就容易了，呵呵 钢材张价太厉害了，水泥都在涨．难道房价还回跌吗．不可能 期待中 在中国很能够事情都不能一刀切。
国家的政策，很多年前就开始说打压房价，但是实际上都给房开预留了空间，而且政策从中央到了地方，在执行力度方面我实在不敢苟同。
在二三线城市的房价和供需并不介北京、上海、广东那样。近期国家调控显现的房价下跌，也只不过是大城市房价有一定波动。据我个人看法，国家的目的一是平民心，二是要求房价同比涨幅放缓，就是达到了所谓的“调控”了。 应该说上有政策，下有对策的中国人是万能的，现在还看不到明显的对应手法，但是从二手房政策调整的年头开始，赠予、租赁待购等等的手段层出不穷。到现在的政策来看，举个小疑问的例子，如果为了改变二套住房的政策影响，两口子离婚买房，再复婚，有何不可？况且先离了呆着不复又如何？现在这社会还有什么不能发生？当然这只是笑谈，不过还是能说明现在的政策影响不是完全、绝对的，还是供需说明问题一点。
那么从供需来说，现在大家所说的还多是一线城市的高价市场，当讲受控较大，但一线城市最近一段国家投资基建很多啊，城市运营，国家这笔买卖是不会做赔的，投入是一定有产出的，相应国家的土地价格还必然上涨，起码是小幅上涨，感觉上房价下降不容易。
像二、三线城市，中小开发商在市场影响之下必进搅局，向一线城市看齐，程度不好说，但上涨应该是必然，产品丰富度不足、购买心理不成熟，机会很多，能多赚一点钱，决不少赚一点，应该还是房价上涨。
整个看来，08年还是奥运年，政府形象也较比重要，稳定情绪较比重要，看来看去，房价应该不会降。
个人愚见，多请指教 继续波动吧~！涨了，代理接不到盘不好过，KSF不知道卖什么价也不好过~！跌了，代理接的到盘卖不掉不好过，KFS银根吃紧一样是不好过~！波动总的来说，比不动好很多啊~！ 拐点论我觉得对全国来说还没到 可能一线城市到了 但三四线城市就不敢说了 我自己在三线城市做 国家政策对这里根本没什么影响 价格照样涨涨涨 我是做代理的 我们公司都不支持涨 但KFS坚持涨 最终还是KFS赢了 咋国家实在是太大了 很多好的政策到了地方真的是变味了
回复 1# 的帖子
有一定的道理，但个人认为：虽然国家担心房价增长过快房价过高，但是国家更担心房价暴跌，加上目前各种原料涨价，房价狂降是不现实的；目前的政策等等，无非是为了“挤水分”而已，挤掉一些虚高房价的水分。还有其实对于一个房地产项目而言，国家才是最大的庄家，目前开发商的利润率有30%就非常不错了，其他70%都被国家给挣去了，所以房价降了，国家就会少挣钱，所以房价是不可能狂降的！！！:lol [quote]原帖由 [i]huangdian[/i] 于 2008-2-28 15:05 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1078632&ptid=92996][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]有一定的道理，但个人认为：虽然国家担心房价增长过快房价过高，但是国家更担心房价暴跌，加上目前各种原料涨价，房价狂降是不现实的；目前的政策等等，无非是为了“挤水分”而已，挤掉一些虚高房价的水分。还有其实 ... [/quote
同意楼上的说法，其实解决房价高最有效的办法不是金融手段，而是解除土地垄断，让土地参与市场自由竞争，可是地方乃至中央肯定不可能做的，现在地方政府的收入主要靠房地产，把ＫＦＳ搞垮了，那是在和自己过不去．
再说了，政府真想把房价降下来，很多办法可以实施，比如说已经购买过房子的家庭，如果家庭人口和居住面积不产生冲突，那就在多少年之内不允许购买第二套住宅．．．．．
说实话，做我们这行的，希望房子好卖的情况下，涨点价，公司多出利润，我们待遇高点，但回归到普通买房一员中，也是希望房价降下来，但降多少我们能买的起，但降到我们普通老百姓能买的起的价钱时，估计ＫＦＳ都改行了．
说实话，我们中国老百姓最可怜了，永远都是受害者．提高首付有什么用啊，真正有资本的不会在乎的，等他们住上新房，卖老房时，普通老百姓得多出多少钱啊？
纯属个人体会，说的不对，希望大家体谅！ 我们应该冷静的去看看中国的国情
和真正需要的市场刚性需求再去判断！:handshake 个人觉得楼主分析有失偏颇。其实我个人也倾向于看跌，也非常希望降房价，但楼主这两点理由说得似乎不是很正确：
1、全面从紧－－过去是，现在未必。雪灾后不久胡总书记的讲话，已经明确表示，从紧不是非常必须。全国过热的经济如此，楼市也是如此。退一步说，从紧，未必都是有利于降房价；从紧的土地政策就已经被证明是利涨房价；
2、楼主提出的“成交萎缩－－需求减少－－供过于求”，这个明显是不合理的推论。完全没有逻辑关系。就算需求减少，少到何地步？这跟供应完全是两个概念。不应偷换。且不说需求减少是不是暂时的，单单一个供过于求就是完全不符合市场情况。现在中国楼市是结构性失调，总量上看，是供不应求，只是真正需要住房的人买不起，而炒房的量又过大了。供过于求的话，每年的空置率不断减少如何解释？大家疯抢商品房又如何解释？
这样的怪状让我们心痛不已。但是分析应该理发，这样的逻辑，显然是有点问题的。我想既然说要降，也得有更有说服力的角度和理论。期待更精彩的见解！
页:
[1]
2