房地产市场与金融市场互动——策划人不可不知的基本规律
“罗吉斯看空中国房地产，花旗银行也表示中国房地产出现严重泡沫”，为什么他们这么认为呢？“罗吉斯预言A股将在08年底突破10000点”，他为什么这么说？他的目的是什么？从房地产对中国经济影响，以及地产股地产行业相关股来看，前后两句话是不是有明显矛盾之处？单独从房地产市场来看，很难找出其中原因。刚刚与同学交流了金融方面的一些问题，以前我是不关注这个东西的，现在看来不关注金融，就不了解房地产，也不了解中国经济，不了解世界经济。
我们往往局限于谈论房地产价格的变化是什么样子，其实还要主要房地产股票市场价格变化。因为房地产不仅仅是一个商品市场，而且是一个金融市场。在房地产市场告诉发展的时候，其金融市场特征表现的更加明显。这也为房地产市场的调控提供了理论依据、现实依据和方法手段。
从金融的角度，结合商品市场的供给和需求规律，探讨分心房地产市场，会让我们更加深入的了解房地产市场。下面主要谈了三个方面的问题。
1、08年房地产价格变化
政府行为，政策导向，是房地产市场走势风向标。首先必须深刻认识中国市场。他与发达资本主义国家完全市场经济是不一样的。这是前提。不一样就在于我们是一个经济实力和政治实力都非常强的市场经济体。就房地产市场而言，土地是国家的，有政府代理；银行是国家的，由政府指定的代理人代理；因此，房地产市场从根本上说，是牢牢掌控在政府的手中。调整与控制，只是时机需要的问题。绝不会存在失控的局面。其次，必须深刻认识房地产产品的属性。国外经验来看，房地产市场是一个分开的市场：一部分是商品市场；另一部分是保障市场。由于国家经济发展程度不同，居民消费能力不同，以及社会保障能力不同，保障市场份额与商品市场份额的比率也是不一样的。目前来看，政府一直在保障市场上做出努力。明晰了一个连续的保障房产品市场，也逐步在明细保障制度和运作模式。同时，在保障数量上，也可以对商品市场形成不小的冲击。
08年，是政策落实年，也是政策显效年。房地产市场会明显呈现以下几个特征：第一，供给量大幅增加（两年土地清算政策），需求大幅减少（首付提高，利息增加，预期；加上银行信贷对开发商和购买者的一些列限制）；第二，保障房的大量供给，必然满足一部分中等收入有自主需求的人群的需要，市场能得到一定的缓解；第三，股市融资脚步放慢。房地产市场价格变化，如同股市价格变化一样，会进入一个盘整期。07年的过度上涨，在速度上，在涨幅上，都会出现较大的变化。至少，房价上涨受到了抑制，价格也会出现回头。降价不仅仅是一种正在蔓延的预期，而且这个降价的现实会愈演愈烈。降幅可能较大，回到07年初也是可能的。供给与需求变化，是房地产市场的基石；银行、股市是房地产市场的血液。抽掉任何一个，对房地产价格都是致命的打击。
以往对房地产市场的调控是不温不火的，或者说是扬汤止沸的，那么，当出现釜底抽薪式的调控时，价格信号就会十分明显了。当然这是任何人都不愿意看到的，但是现在这个架势已经摆出来了，而且正在往上面靠近，价格逆转是必然之势。
2、08年房地产股票价格变化
股票市场是一个金融市场。不仅仅涉及到散户的利益，还涉及到机构的利益。目前房地产股票市场的构成主要是国外投资机构，国内投资机构和散户。房地产股票市场的变化，应该分析上述三者的行为和意图。
就国外投资机构来看，美国出现次贷危机，必然从中国市场抽走巨额资金，其中从房地产市场抽走的资金数量应该十分庞大。美国机构需要回去“救市”。但是，这并不表示这些资金放弃了中国房地产市场，他们必然要折回。只不过需要时间。对于这笔资金来看，他们最担心的是房地产市场的价格持续稳定上涨，以及由此带来的股票价格持续上涨。因为，一旦两个市场都上涨，必然造成再次进入房地产市场成本过高的局面。因此，美国机构希望中国房地产市场降温，降价，甚至是短暂性的调整。而其他国家和地区的机构，对中国房地产市场的期望可能由此发生变化。首先是由于政策的调控，其次是对中国当前居民消费能力的判断，再次是对中国市场持续看好的需要。中国市场是一个巨大的持续的市场，这对于国外机构而言，可以持续性的获利。而不是杀鸡取卵式的抽血走人，下次不再来的市场。因此，对于中央政府的短期调控也好，还是美国机构临时撤退也好，他们做出战术性的调整也是可能的，尽管附和了老美的声音，但是并不损害其长期利益。正如王志纲所说：“退一步，是为了进两步”。
3、08后放低长价格变化和股票价格变化
从1、2分析来看，08年的调整是必要的。不是为了遏制这样一个市场。因为中国城市化进程是必然的趋势，房地产的蓬勃发展也就是必然趋势了。加之人们经济实力增强，购房自主性需求巨大，房地产发展是大势所趋。而随着建筑成本提升，拆迁建安成本提升，以及土地成本、税收等政策，加之产品创新等，房地产价格上升也是必需的。因此，从07，08的调控来看，房地产市场会逐步走向稳定和健康，这对价格上涨也是一个利好。正如现在人们所说：房地产透支了未来5年甚至10年的上涨空间。如果出现了回头，那么再回头也是可能的。只不过，这个时候的价格能够更加能够反映土地的价值和房屋的价值。
对于房地产股市来看，他仍然是行业趋势与企业发展的共同反映。会有越来越多的股民持有地产股与地产相关股。同时，在未来不远的时间，当机构认为中国房地产市场调控基本到位时，他们会选择时机进入，杀一“回马枪”。从世界经济发展来看，房地产市场的收益巨大，中国的市场也是一个潜力巨大的市场。投资是看好的，投机也是有机会的。所以他们是必然会大举“回头”的。从这一点来看，股票的价格长远来看也是会上涨的。 分析的有点道理 有一定的道理 bucuo 说的不错啊
学了
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