原创：南昌房价五大表情解读
南昌下半年房价五大表情解读房价，一直是老话题，肉价，则成了新热点；宏观调控，也成老话题，但涨幅则成了新问题。股市大跌，房价大涨，如今成为两大谈论的主题。曾经激烈的利空之辩渐渐悄无声息，而房价还将上涨几乎成了“全民共识”， 开发商也在高呼“形势一片大好”，而这种共识背后不乏中低收入家庭面对“调控变空调”的无奈。薪水如蜗牛一样慢爬，房价则像火箭一样飞奔，成为地产博客里的经典台词。
虽然，预测未来并不是讨巧的事情，特别是在政策和市场角力的中国地产发展中，不可预测的因素永远存在，但理性分析、谨慎预判，或多或少会给下半年的置业者给些参考和指引。在“国六条”出台一周年之际，全国房价却与调控目标反向而行。国家发改委6月发布，5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数为106.4，创出自2005年12月以来18个月的新高。同比来看，5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数上涨6.4%，涨幅比上月高1个百分点，涨幅增速也成为2005年11月份以来的最高值。
从全国数据来看：
北京行情：
6月，北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。
深圳行情：
深圳的房价持续数月同比增长位列全国前列，而且一直保持全国房价最高的冠军地位。1—5月，涨幅总和为50%，套用股市术语来说就是每个月深圳的房价都是涨停版。5月份深圳房屋均价1.42万元，其中关内房子的均价已达2万元，较上月上涨16%；关外均价1.2万，较上月大涨27%。
北海行情：
国家发改委、国家统计局等部门发布了五月份全国70个城市房价，其中，北海的房价涨幅达到了15.1%，超过了北京、深圳等城市，位居全国首位。
从南昌数据来看：
6月15日，南昌市房管局发布上半年房地产市场运行情况报告。今年上半年，全市市区商品房预销售面积208.5万平方米，同比增长58.2%，销售金额89.26亿元，同比增长84.5%。全市房地产地税收入9.72亿元，同比增长53.9%。
今年1-5月，南昌市商品住宅新开工面积147.43万平方米，同比增长1.7%；全市商品房竣工面积51.91万平方米，同比增长48.9%，其中商品住宅竣工50.80万平方米，同比增长73.5%。1—6月，南昌存量房交易12157件，面积114.48万平方米，成交额25.63亿元，同比增长8.87％；其中市区完成存量房交易9274件，面积82.45万平方米，成交额20.89亿元，同比增长10.05％。 从个案来看：
6月，万科四季花城，靠艾溪湖的花园洋房，售价7280元/平方米；
6月，香溢花城，花园洋房，面积170平方米，售价9800元/平方米；
7月10日，恒茂国际都会，均价620元/平方米，通过摇号200多套住宅一个上午抢购一空；
7月11日，金域名都11号楼，均价7300元/平方米，面积179平方米，同样一个上午全部认购；
原因何在：
暴风骤雨般的调控之下，南昌房价依旧高涨的症结何在，是供需失衡、政策错位、还是执行乏力？观点各异，说辞不一。
去年5月17日，为控制房价过快上涨，国务院提出“促进房地产业健康发展”的六条意见(简称为“国六条”)，被视为新一轮房地产宏观调控的开始。一年来，九部委出台了一系列针对房地产市场的调控措施，如收紧地根、限定中小户型比例、加强住房营业税征收、清算土地增值税等，在改善住房结构、抑制炒房等方面起到了一定作用。但也有观点认为，上述政策在一定程度上助推了房价上涨。
在中国社科院不久前出版的《2007年房地产蓝皮书》中，中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国撰文表示：“目前房价上涨的根本原因是供需矛盾。住房是生活必需品，刚性需求无法抑制，尽快加大土地和住房的供应量，缓解供需矛盾，是解决房价上涨过快问题的根本出路。”
摇号，捂盘，涨价。这些2007年大家耳熟能详的词汇再次成为楼市的主旋律。购房者将要面对的，是势不可挡的房价上涨之势。
那么，房价为什么这么高？
首先就是流动性的问题。谁都不可能否认中国资本高流动性的问题，也正是这样，所以，股市楼市齐热。中国的资本流动性，从每年的外汇储备增长速度就可以看出，预计今年的外汇储备可以达到1.5万亿美元，净增3000亿美元以上，如此高的资本去哪里投资？目前的中国只有股市和楼市，尽管股市疯狂，但是，相比之下，也还是有很大比例的投资者选择投资楼市。
其次，通货膨胀、工资水平的上涨，原来居高不下的房价收入比，可能会因为工资水平的提高而降低。
不过，房价上涨的根本原因还是在于政府的调控。2005年的调控改变了什么？只是改变了消费者的预期，限制了需求。
与此同时，调控也限制了供给。别墅用地停止供给，严格限制土地供应，打压开发商，从而降低所谓开发商的暴利。但是，这都是非市场、非理性的，都是推卸责任、转嫁矛盾的做法而已。在政策层面，业内人士认为，去年国家针对房地产市场各方面的调控政策已出台得基本到位，今年的主要任务是落实既有政策。从政策执行情况可以看出，去年的各项政策有的放矢，方向正确，但有些重要政策缺少地方实施细则，比如“70-90”的结构调控政策、二手房转让相关税收政策等等。沈建忠把今年的调控方向归纳为“两个增加和抑制加两个体系建设”。两个增加是指增加有效供给、增加商品房，两个抑制就是抑制投资、投机性的需求。但他同时表示，每年新增建设用地将控制在400万亩左右，扣除掉“十一五”期间重大项目等以后，实际用于城市建设的用地只有100万亩，增加供给与土地紧缩的矛盾如此明显。
显然，购房者对调控是失望的。而压抑了两年的需求，在看到调控仅仅是挤出了一点点楼市的水分之后，并没有根本解决问题。所以，消费者不得不掏出口袋中的钱去买房。因为，住房条件差的人，是需要改善住房的，这是永恒不变的真理。
房地产市场的根本问题没有解决，这个问题，一天没有解决，房价一天不会下跌，除非暴跌。
此事值得反思。显然，伦敦的老百姓不觉得房价贵，伦敦的豪宅也向来是世界最高，每平方米楼价40万元。但是，为什么却如此和谐呢？很简单，政府解决了中低收入者的住房问题，让有钱人买房、穷人租房或者买经济适用房。
这是中国房地产的根本问题。尽管中国不乏法律要求政府解决中低收入居住问题，但是，从没有地方政府认真、有真正的动力去做这件事情。究其原因，每个地方政府都是有着重大的经济发展压力，都是需要依靠土地财政。也正是如此有的地方的经济适用房成了腐败的温床，特权阶层的福利，这是体制决定的。
因此，2007年下半年南昌房价走势有五大表情值得解读：
表象之一：中心板块供应量逐年减少；
恒茂国际都会、金域名都、香溢花城等市中心板块之所以能够飞涨，主要在于供不应求。由于市中心板块土地供应量很少，土地稀缺，拍卖的地价迅猛攀升，拆迁成本越来越高，综合这些因素导致市中心楼盘非常抢手，甚至出现要打招呼托关系才能买到房的局面。这也许印证了“物以稀为贵”的经济学规律。为此，不少人士认为，土地资源的有限性，使得完全依靠增加供应来抑制房价并不现实。
南昌今后的土地供应量不可能像前几年一样集中放量，也很难出现1000亩的大盘，能够拿到300—400亩的土地也是大手笔大动作。所以，今后未来几年南昌地产将进入零星的小地产块开发阶段。业内专家认为，目前土地资源日益稀缺，大型房地产开发企业急需增加土地储备，因此会出现群雄争霸于一二级土地市场的局面，逐渐发展成大地产大企业的格局，今后小的房企将会在新一轮的竞争淘汰出局，洗牌在所难免。
表象之二：30%一次性付清，豪宅抢手；
从恒茂国际都会、金域名都、香溢花城、景河星宫、中大紫都等购房者信息来看，有近30%的业主选择了一次付款，而且购房总额在80—110万元之间。这折射出两个信息：其一，选择一次付款的业主主要以自住为主，投机性比例较小；其二，这部分人具有很强的购买力，主要集中在医生、教师、中小投资者。
表象三：2006、2007年涨幅惊人；
任何事情的进出都有一个门槛，对于购房者而言同样需要跨越心理房价的门槛。在2004年，当象湖源首次突破3000元/平方米的关口时，业内人士一片惊呼。经过一年之后，购房者慢慢接受了这个高价，越过了这个槛。同样，当恒茂国际华城、青山湖板块的金域名都、香溢花城、中大青山湖花园等楼盘突破4000元/平方米时，购房者不再惧怕，因为他们逐渐接受了房价上涨的市场走势。于是，当金域名都均价7300、香溢花城接近10000元时，购房者同样财大气粗，一千金，说明南昌部分楼盘的刚性需求很坚挺。
在2006年以前，南昌楼盘分期提价一般为80—150元/平方米/一期，而在2006、2007年，每期的提价幅度为500—1000元/平方米。香溢花城从2004年均价约为3500，而到今年的均价约8000，夸张一点来说其房价的提速犹如新开的动车组火车。而金域名都二期均价月为5800，而到了三期升至为7300，期间的跨度没到一年的时间。还有恒茂国际都会在4月开盘均价约为5350，而到7月二期开盘均价已到6200，三个月涨了约800元。这样的涨幅让很多人始料未及。
表象四：楼价可以参照卖，捂盘惜售更加明显；
参照物是物理的术语，但在楼盘中运用到极至。很多在一个板块的楼盘经常一个卖价最高的楼盘作为参照，然后以低于最高楼盘200——500元/平方米作为自己楼盘的定价，利用水涨船高的价格走势，轻而易举把售价提高到一个很高价位。例如：以金域名都、恒茂国际都会为参照，周边的嘉合万世、水岸菁华、隆兴广场等楼盘就有一个定价的参照标杆。大树下面好乘凉，可以改成大盘下面好卖房。
捂盘惜售在2007年的南昌更加明显，在2005年以前开发商的心态是怕房子卖得不快，而在2007年是怕没房子卖。捂盘等着调价，惜售意味赚钱，已经成了开发商不宣的“秘诀”。
面对市中心供不应求的现状，捂盘两、三个月，赶到新一波的涨价行情，就可以带来可观的利润，何乐而不为。监管部门又很难去界定，查处的执行力很那到位。
表象五：散发传单直销，购房要理性；
在太平洋购物广场和万达广场，经常有业务员将你团团围住，向你发传单，派发楼书和项目简介，这是南昌楼市里另类的风景。在湾里的敏龙时代广场、幸福景苑、瀚德逸居、九洲依云郡、豫章好人家、帝景湾洋城；位于梅岭的水韵琴湾、新天家园；位于城南的上海新城；这些楼盘很少做广告，销售的直接方式就在南昌最繁华的地段向过往的行人散发楼书，可以说是面对面的直销。中山路、胜利路、八一大道、象山路等商气和人气最多的路段类似发传单的业务员随处可见。
只要细心一询问便可得知，上述楼盘的卖价普遍不高，大约在2300元/平方米，有的楼盘只有1500元/平方米，这与南昌市区的楼价相差甚远，而且其涨幅不高，一年不到300元，让人很难相信。但究其原因在于品牌、地段、景观、物管等方面和市中心的高档楼盘有不少的差距。所以购房者要理性，多选择多比较。
时至年中，中国的房价走过了怎样一个向上的抛物线，众所皆知。北京、深圳等地各月房价涨幅多在10%以上，全国涨声一片，于是南昌在全国大好形势下房价在下半年将持续走强，将在4300元/平方米的均价高位运行。于是有人说，汽车是消耗品，买了就会掉价，而房子是不动产，早买早升值，想好了看准了就出手，不要犹豫不决，否则又将错过一波行情。
因此，在陆续出台的政策面前，调控的核心目标并未达到———部分地区的房价还是边调控边飞涨，如北京、北海、深圳等一些主要城市的房价今年以来一路飙升。只要目前经济发展大趋势不改变，现有的一些体制不改变，中国经济还在高速发展，市场的需求面依然坚挺，房价下跌的可能不大，这些是短期内不会改变的。即使再来一次没有解决根本问题的调控，购房者已经被忽悠了一次，很难被再次忽悠。有专家表示，如果一线城市房价上涨仍然较快，今年可能将面临更严厉调控。来自政策层面的“利器”，依然被认为是影响今年房价走势的关键。
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