房地产定价全
[attach]153134[/attach] 跟我们这差不多 去过几个河北的县城,发现那的人都喜欢扎堆.1建议先把商业搞起来,把人气汇聚过来.
2形成商业后在打突破口.抓住他们的斗富心理,每个人都想被证明,被认可.
3还有那麽小的地方口碑很重要.发展老带新也很重要
以SWOT分析法为主，以项目宣传为辅
先说一段题外话。。给你们房开几点建议：1。公司开发任何一个项目都应该对项目的整体定位，品质等做到明确性，对销售反案应该做全面的策略分析。
2。在项目开发的前，每个项目的前面策划及市场调查都是重中之重，多运用SWOT进行对项目及市场的全面分析。
3。在项目开发过程中，注意对项目本身各方面的因素进行重点定位。不能盲目的进行开发，公司的各部门要相互协调，树立团队精神，整体团队管理不能松懈，执行力度要按计划执行。
以下是我个人对贵公司遇到困难部分的个人观点。
1、后期如何操作，特别是二期和商业部分？
“开盘前后做了20天的电视流动字幕，效果不好，紧接着两条主干道上全部都做上道旗，此宣传有一定效果，而且时效还很长，又做了两期条幅有一定效果，还包装了辆宣传车配合音响，下去宣传，主要是跑周边乡村年后初四开门，上客量还好，到现在为止（初四——十四），平均每天二至三组新客户。成交三组”
上面这些都是贵公司做的各方面营销策略，也起到了一定的效果，这样在一期的项目上贵公司肯定积累了相关的客户群，可以说这部分客户是我们进行二期和商业部门推广的重点，我们可以采取更加直观的营销策略对这部分客户进行第一时间的宣传，让他们看到二期和商业部分对他们来说的真正价值，这样也可以进一步让他们带动他们身边的朋友，亲人等等，还有在二期一定要在一期的基础上进行全方面的变动。比如说品质，房型的套型设计，以优美环境为主题宣传等等。在商业可以进行有礼大酬宾活动，重点宣传商业的价值及各方面的升值空间。
2、价格应该如何定位？
“项目位于长江南边临江小镇，总人口4.8万，镇区人口不到5000人，经济富裕， 城区主干道两条，成十字交叉，项目位于主干道边，面临城区的一个不大也不小的小塘，小塘环境还算不错，在当地也算是一道风景，背后是长江大堤（距大堤约100米）最后一栋楼的四层和五层都可以远眺长江了。
项目周边生活配套设施齐全，大门对面就是城区唯一的一个农贸市场。其它，学校、超市、车站等配套直线距离都不到200米。
小镇两极分化严重，农村人口收入比较低，农村三分之二的劳动力都外出打工。根据调研了解，大众的认知是小镇污染太大，不适合居住。收入较高的一部分人都搬到了县城或市区居住。”
上面这些论述说明的了一个问题重点就是两极分化问题，在一个分化严重的区域，我们要运用到相关的价格营销策略，多运用SWOT进行对当地各方面的综合性分析，做到全面的了解，贵公司在一期的情况下房价1700的基础上，先看看总体的市场反映是如何的，如果接受程序比较乐观的话，可以在这基础上对项目的总体定位进行微观的变动，如二期的品质等等，在二期及商业开盘之时可以根据实际情况对价格上调些，但是一定要让客户树立自信心，因为客户都是买涨不买跌的心态，你要让客户觉察到这点。
3、这样的镇市场的容量到底有多大？受那些因素制约？
市场容量的大小重要的是看你本身项目的各方面让客户接受的程度的多少，你如果让客户觉得该项目各方面都非常的满意的话，那容量应该说是远远大于项目本身的。所以要想在市场上占容量的话，一定要让客户清晰的了解项目对他们的价值的大小，还有贵公司本身各方面的实力，比如公司的信誉度，公司的品牌的大小。还有对项目的各方面的宣传力度的大小。
4、根据这样的情况，每天的来访量多少才算是正常的？
这个问题和你提出的第三个问题的是差不多的概念，来访量的大小都是根据项目的和公司的相关情况决定的。当然跟当地的情况也要结合起来，所以不要太在意什么来访量等等这些问题，不要老是喜欢玩文字游戏。 学习中，一点鄙见，
目前我在的经济欠发达的地级市都有类似的状况，有很多相通之处。
既然是乡镇，可以说目标客户群就是市井小民了（小农意识强），依我看，对有购房需求的客户进行调查、访谈，了解他们购房所关注的重点，并针对这一重点根据楼盘实际做出相应的对策，也就是说，适当的给潜在的目标客户一些实惠（看得见摸得着、实实在在的），并在对外宣传上面体现这一实惠并放大，我相信还是会有很大吸引力的。 我建议对准目标，先去了解下已经购买的人群．然后分析，针对这一群人进行宣传，另外，本身该地区污染严重的话，就找回给这些环境污染的工厂的员工，买来上班比较方便． 1.不如就像他说的，商业部分租出去，租金尽量高点。这样可以聚拢人气，也可以加强小区自身配套。
2.加强周边市区的宣传，给予一种有钱了改造故乡的感觉，让当地的政府，学校，机关给予支持配合，组织团购。让高知识人群带动一般人群。
3.加大高水准的宣传，提高楼盘的品质。告诉他们，这才是有钱人住的房子。
4.提高业务人员的销售技巧，最好招的是当地人。这样的房子最需要的还是亲和力。
5.了解未来规划，加以突出祥以描绘，给客户不仅有目前的享受，而且以后越住越好，对其他区域的投资客带来信心。 出外的人没有孩子啊，乡下务工的人的平均岁数是多少，现留守要爷爷奶奶、姥爷姥姥们看的孩子是多少岁的平均比例，如果是做小区的话，做老年服务的卖点和孩子教育的卖点岂非更好，如果条件允许，社区里设立情感交流网吧，让留守的老人和孩子们与他们的孩子和他们的父母定期在网上视频。。。。:lol 这样不错吧 同意2#意见 好难 你说的情况太笼统，我不知道怎么说！但你说执行力和管理不到位是你马上要做的事。 [quote]原帖由 [i]小罗卜头[/i] 于 2008-2-20 19:12 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1065251&ptid=92184][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
1、后期如何操作，特别是二期和商业部分？
客户就从农村开发，多出去打工，就是出门挣钱去喽，而且房价才1700，90平的话才150000的总价款，农村的人都有一种思想，就是往乡镇迁移，所以农村的宣传一定要到位，而且销 ... [/quote]
我对上面的建议有些想法
本人家就是乡镇上的,目前也在考察一个这样的项目,本人认为乡镇发展模式是一个主要考虑对象,象安徽、苏北的农村发展都是以乡镇为中心的模式，镇上会每隔一天就有一次集市，商铺数量多，一般都有三到四条商业街，这些地方的商铺是很好销售的，不知道楼主所在的乡镇是否是这种发展模式？？
就住宅销售而言，也受乡镇发展模式影响深刻，如果乡镇只是作为行政中心，而不是商业、集贸中心的话，恐怕也难以吸引到农村人口集中的。 :P :victory: