新生
采用老业主带新业主的方式应该是个不错的手段,小镇上人颂口碑相当重要也很管用.能得到一些小便宜对乡镇人来说是很大的诱惑1 我也来说几句，楼主说“小镇上无房户很少”，这点不知怎么说好。无房户少还是有些客户的。
既然这样，销售的重点应该在乡镇了。重点挖掘乡镇吧，这样的地方不会有投资客户的或者很少。
其次是重点做老客户的，依旧带新是屡试不爽的。所以可以挖掘下以客带客的主题。
乡下人会来买房，但买了房子之后还要生活，所以如果解决了乡下人买房的后路，那肯定来买房的乡下人不少。
愚见。欢迎拍砖。 楼主说了,很多人不愿意来住,有几个愿因:大众的认知是小镇污染太大，不适合居住。收入较高的一部分人都搬到了县城或市区居住。所以，首先做的是转变大家的观念，认为污染严重的话，可以请专家来做个环境测试，然后大量宣传环境并没有污染，消除大家的心理障碍。收入高的人进了县城或市里居住，主要是那里经济要便利一些。所以先招商，聚集人气，对于售房更有帮助。
请大家看一个详细的案例[url]www.zhongguosoft.cn[/url]讲述另一群人的生活方式 在推广多注意一下乡下的老人，他们可以决定很多东西。
在乡镇里坐等来访量不如走出去，乡下人喜欢热闹。
:) 靠不靠本县或者其他的市区呀？如果靠近的话可以城市郊区热炒城区扩大，公交延伸什么的为卖点。
比如我们小镇离高邮市区30多公里，但是离兴化省级开发区直线距离三四公里，兴化市中心直线距离也在十公里左右。
宣传建议
1:你的电视广告在小的乡镇是根本不起作用的.主要是招聘业务员进行宣传单的发放.也可以在一些好的报纸上做夹页.2:主要针对厂子的职工做一些宣传,可以与企业的领导打好交道,争取能有团购的出现. 一、团队管理松懈。这是个常见的问题，我的做法，在刚组建团队的时候就要把团队的理念、规章制度贯穿到每个成员的内心。
二、可否考虑加大到周边村镇的宣传力度。就本案看市场容量有限可能是目前销售业绩不理想的重要原因，建议加大到周边村镇的宣传，除了才宣传车外，可以考虑走直销的路子。
房策天下
[url]www.czf.cc[/url]包括沈阳写字间租赁、沈阳短租房、沈阳精装房、沈阳门市、沈阳厂房、沈阳商铺、沈阳网点租赁很全的地方 一、充分利用当地乡镇政府、工商、两税、乡镇国土资源部门配合宣传销售（说白点就是回扣）；
二、利用当地居民进行销售，对于乡镇一级民众本地人的可信度和宣传度远比外地人强（以销售提成带动本地销售人员的积极性）；
三、到下面乡镇进行面对面宣传，要知道乡镇一级民众思想观念处于相对落后的状态，习惯了自建私房，你要找到项目和自建私房不同的地方，找到项目的优势所在就知道该从什么角度去宣传；（强调镇上集中的商业优势，长期发展的前景）
四、既然项目位于工业集中的区域，可以考虑以租代售的模式操作。有利于针对工业区潜在客户销售；
上面是一些参考建议，但是以我们以前做的乡镇项目来看，乡镇一级的民众基本都是以自建私房为主的，因为在农村人的观念里自建私房是证明家庭能力和身份的代表。而且，大部分乡镇的民众自建私房都带了经营的理念，他们都是利用自建的私房1-2层出租或自营做小生意或旅馆。要他们一下接受群居观念可以说很难。
环境问题是很难靠开发商自己解决的和镇政府商议看看，因为你们项目在地理位置，交通环境和商业发展上都已经占了优势，销售仍然不理想就要从具体的销售方式和当地实际情况考虑了。其实现在的农村人相对还是有钱的，我们以前在乡镇做的是土地项目，那些农民都是先买地然后就起楼，你能说他们没钱么，关键看你的项目模式他们是否能接受。
个人觉得，楼主你们的项目定位一开始就没做好，所以现在出现滞销是必然的。
[[i] 本帖最后由 蓝水战略 于 2008-6-29 21:45 编辑 [/i]]
同意10#的意见
首先做的是转变大家的观念，认为污染严重的话，可以请专家来做个环境测试，然后大量宣传环境并没有污染，消除大家的心理障碍。收入高的人进了县城或市里居住，主要是那里经济要便利一些。所以先招商，聚集人气，对于售房更有帮助。 本人认为,这种盘只有走品质路线!先把价格方面停住,别考虑了,考虑也没用.
第一步:做好绿化景观,想大门呀,小品呀,封闭式围墙,最好装几个探头.
第二步:弄几个高大的保安被个对讲机守门口.出入弄个什么业主身份卡之类的.
第三步:销售中强调"品质超越价值"
第四步:销售中口头推介本盘是小镇的富人区,赚口碑.
本人做过一个紧临化肥厂的盘,最初也是难销,价格越调低,来访越少,开盘100套,只销13套.
在封盘三个月后,KFS很抓绿化建造,后来重新包装开盘后,只用了一年不到,总量400多套,销售一空,价格低开高走,由1635拉升到2242的均价.
特别LZ的盘是在两级分化的小镇,又临江,只要营造好客户的口碑,认为你那就是有钱人住的,那就抓住了那部分有能力的富人啦,到时再考虑价格,那还不是你想加多少就多少罗!:lol 好复杂
我还是来学习的 镇比较富裕 所以定价不是关键 作为第一个商住项目要让客户有“与众不同”的感受
综上所说的“直销”非常有效 有针对性去寻找客户 比较富裕的村落 注意镇上以及周边村民的置业习惯,一般这种地方的客户更愿意购买所谓"天地楼",也就是类似自有地皮自建房类型的，要加以引导。
赞同某人
1、后期如何操作，特别是二期和商业部分？客户就从农村开发，多出去打工，就是出门挣钱去喽，而且房价才1700，90平的话才150000的总价款，农村的人都有一种思想，就是往乡镇迁移，所以农村的宣传一定要到位，而且销售服务一定要做好，让销售人员走出售楼部，每周一个村，重点突破一些相对比较富裕的村落；商业的话，要做好商业定位，可以考虑先招租几间试试，把人气先集中过来，或者是不是把现有镇里的什么副食店都集中过来，就是集中一种产业落户到项目，这样的话商业的消化相对快一些，认知度也会高。
2、价格应该如何定位？
价格先不急定，先把一期的销售做好再说，还有就是先期预热，比如计划二期卖2000，可以放出风声说是卖2200，这样先让客户慢慢接受2200这个价位，不管你现在放出多少价格，客户都会说太贵的，这个是客户的正常心理，然后开盘是2000，客户会更加认可2000这个价格，而且现在放出二期价格这个风声对一期的销售也有利。
3、这样的镇市场的容量到底有多大？受那些因素制约？
市场的容量的话，因为咱们这个项目是第一个商品房开发项目，我也没有经验，但是市场调查数据会告诉你，所以建议做一次全面的问卷调查。里面的内容含：职业、区域、年龄、家庭人口、收入、购买意向、意向价格、朝向、楼层等等等等
4、根据这样的情况，每天的来访量多少才算是正常的？
客户来访量我觉得多少都是正常的，因为人口毕竟有限，才4万8人口，但是你的销售工作做出去了，广告宣传到位了，一天最起码得有10组左右的客户。
都是个人浅见，我也没做过这样的盘，随便提提自己的想法，见笑了。
顶
顶个人建议
1、首先，您的项目本身就因为条件的不足，导致后期的操作没有达到可持续发展。由于人口少，导致未来的销售的释放量小。只有在节假日才会有所好转。
2、目标客户群的把握力度不够。当初贵司定位的客户群体，为什么对你们的楼盘这样的态度，你们应该检讨一下当初的一些做法。
3、彻底地去了解客户的想法与需求。这个是任何营销的关键点。
4、对于产品上的问题也应该去检讨。
5、还有业务员的“内功”一定要加强，因为第一线的产品检验力与计划的执行力是需要他们完成的。不然就是不段地在浪费客户、浪费广告费。
6、同时，鉴于目前国内整体楼市的普遍疲软，应该在广告策略上有所转变，不要一味地再做形象广告，而是务实地去做些促销广告。
要出去了，不好意思，不能多写了。88 首先，你应该了解成交的客户购买的动机，针对较为突出的的几点加强宣传和出击。其次，你要和客户多说些你们的优势和潜在优势。现在居民注重的是生态绿色的生活环境，所以你应该先和开放商沟通{不过他们好像不会这样做}，现在的人对身体健康要求非常高。最后你要和你的客户说些潜在的升值空间！
(*^__^*) 嘻嘻…… 我不大懂 :) 有什么地方说的不好请原谅！！！ 这样的案子已经不在于营销推广了，关键还是在于做好自己的产品，做好自己的规划，小地方，搞搞关系，逢年过节搞些大的人气活动，做成内部有水景、外部有江景，提供最优惠的装修服务。
小地方，越是想方设法去卖房子，越有心理抗性，把产品做好、进行关系营销才是根本啊。:)
我谈几点
一、就本案4.8万方的体量而言，在没有竞争对手的情况下，要想在本镇消化是没有问题的。二、要消化这些住宅房子的关键点在于人群定位与产品亮点创意
1、人群定位
首先，要吸引镇上富裕人群为其父母购房。这些富裕人群有购买力与购买意识，且他们的父母因为年迈对原居住地怀有特殊的感情，可以从这批客户入手。
其次，吸引下面的富裕村庄的富裕人群，打着“教育房”的旗号吸引他们为子女享受镇上良好学校的教育而购房。
2、产品亮点
主要分为两条主线实施。
首先，面对镇上富裕阶层的父母，以“情感诉求”的方式来展现项目形象。
其次，面对下面村庄的客户群，以“教育”作为亮点去诉求，执行前应先与镇上的学校进行沟通。
三、推广执行
楼主已经说到，由于推广费用有限，接下来的广告费用估计比较进展。再次考虑到推广区域较为狭小，故可以考虑以“人脉推广”的方式来执行推广任务。小地方人与人之间往往都互为认识，因此可以招募一些低收入的适合人群来进行有偿推广服务，即介绍销售成功，给予介绍人一定的好处费。