项目是该地唯一的项目，也就是说当地之前根本没有房产概念
当地人对房产没有任何概念，也不存在什么按揭之类的事情，至于现场人的专业与否销售状况关系应该不大。
采取的宣传手段没有形成共振效应，似乎很分散，并且内容的重点也不突出吧？
现在要做的事情：分析成交客户群体的共性，然后搞点什么茶话会之类的，最好能联系到一个比较厉害点的风水师，懂算命的高手在现场免费为感兴趣的人服务下，根据茶话会的内容设计出一系列的画册，应突出实用性及保存价值，当地的镇领导和企业老总及校长等有头脸的人最好都能约到现场。或者用当地常用的大戏，庙会，物资交流会上多散发一些单张。项目不大，引导好的话很快就能清盘的。
客户群体，农村劳动力不在家，但是他们的父母，小孩，以及老婆不可能带过去的吧，建议项目的商业部分直接就做本区域最好的幼儿园，对本项目的住户优惠的幅度大点
1、后期如何操作，特别是二期和商业部分？
项目不大，在把一期的做好之后，二期的情况沿用一期的效益就可以了。商业部分要参考周边的租金情况。另外在付款方式适当放宽松点
2、价格应该如何定位？
价格定位是个很微妙的做法，没有具体的参考，要根据现场的具体情况来制定
3、这样的镇市场的容量到底有多大？受那些因素制约？
市场在于挖掘，在于引导
4、根据这样的情况，每天的来访量多少才算是正常的？
来访量再过高没有成交白搭， 这应该是属于5、6线市场的项目了吧
项目是该地唯一的项目，也就是说当地之前根本没有房产概念
当地人对房产没有任何概念，也不存在什么按揭之类的事情，至于现场人的专业与否销售状况关系应该不大。
采取的宣传手段没有形成共振效应，似乎很分散，并且内容的重点也不突出吧？
现在要做的事情：分析成交客户群体的共性，然后搞点什么茶话会之类的，最好能联系到一个比较厉害点的风水师，懂算命的高手在现场免费为感兴趣的人服务下，根据茶话会的内容设计出一系列的画册，应突出实用性及保存价值，当地的镇领导和企业老总及校长等有头脸的人最好都能约到现场。或者用当地常用的大戏，庙会，物资交流会上多散发一些单张。项目不大，引导好的话很快就能清盘的。
客户群体，农村劳动力不在家，但是他们的父母，小孩，以及老婆不可能带过去的吧，建议项目的商业部分直接就做本区域最好的幼儿园，对本项目的住户优惠的幅度大点
1、后期如何操作，特别是二期和商业部分？
项目不大，在把一期的做好之后，二期的情况沿用一期的效益就可以了。商业部分要参考周边的租金情况。另外在付款方式适当放宽松点
2、价格应该如何定位？
价格定位是个很微妙的做法，没有具体的参考，要根据现场的具体情况来制定
3、这样的镇市场的容量到底有多大？受那些因素制约？
市场在于挖掘，在于引导
4、根据这样的情况，每天的来访量多少才算是正常的？
来访量再过高没有成交白搭，
回复 2# 的帖子
比较实际的解决办法。不过实际操作起来不知道效果怎么样。楼主一定记得分享。。。如有什么问题记得细细道来。。 我给你说点做活动的方式：
针对农村这样的地域，因为农民的文化层次和信息的闭塞，他们的喜好也是有自己的特色。
比如，当地在各个节假日举办的活动（高跷、舞龙、舞狮、秧歌之类的），再有就可以放电影，戏曲、二人转之类的雅俗共赏的活动。
这些活动，我估计要比你做什么高雅的、现代的、时尚新潮的活动更能吸引客户。
所以，不管做什么事情，先要研究人，把你的客户分析透彻了，销售工作基本就可以通畅了。 和我的项目差不多，卖了一半就动不了了 我现在做的项目和你的差不多,我们还是一个商业体量比较大区域做商业,但总结后发现做住宅不难,到你那里项目形象树立起来后销售会很快,因为一般小镇的人没有购期房的概念,他们都希望先看到实物,所以时间是你最重要的筹码,做商业,你就在附近县里或市里招一家本地的超市之类的,不一定做很大,主要有个本地的品牌,对你的销售会很有利,租金便宜点,先让它进来再说. 小弟初来乍到 受益非浅 一个建议：住宅保留起来，打出“买铺送豪宅”，这样将住宅和商铺捆绑起来销售。
至于如何具体操作，在这上面是说不清楚的，没有调查没有发言权，所以不说了 4.8万人的小镇？－－我终于体会保利地产为什么不到人口少于300万的城市开发了。
6000方商业？－－按镇区人口5000人算，人均1.2平米，相当高的商业面积了。
以前都是单位建房和私建房，无房户很少。－－在农村群体成本考量意识浓厚的情况下，吸引他们去买第二套住房需要很大的理由。
决策人群外出务工。－－实际相当短暂的销售周期去完成销售任务有很大的难度。
但这个项目并非毫无机会。
经济富裕，工业小镇，前江后塘，配套齐全。
这个项目的出现必须要和小镇居民的居住方式发生根本的隔离才有市场机会，
在环境污染严重的情况下，在小区的内环境上下功夫；
在小镇治安一般的情况下，在小区的物业管理上下功夫。
之类等等。
因为在小镇居民的眼里，面对90平米一套15万的房子，他考虑的是他花15万，完全可以自建300平方的房子，所以在居住附加值没有根本提升的情况下，很难打动他们来购房。
以上所谓划清界限，磨砺内功。
其次，同意rest300m的观点，分析成交客户，放大某一卖点。
第三，充分利用意见领袖，比如镇四套班子，给予一定优惠，形成政府小区或高档小区的印象。
第四，这个盘子按2％的推广费用计也有70－80万的费用，在小镇也是绰绰有余了。推广只是表现形式，思路、主题和节奏更重要。在我经验看来，派单相当有效，关键是持续反复，让大妈上街买菜收到一张，买完菜再收到一张。
请lz参考。 1档次很重要，广告时要突出高档，突出暴发户气质，高雅什么的大可不必，没人懂的
2商业是突破口，建议以二年内全部优惠条件招租，聚拢人气，租金可以放低甚至不要，但商家档次要高，商铺可以带租约出售，就不知开发商有没有这样的魄力。高档饭店不知有没有预留位置，有要快点开出来。
随便说几句
1、一期只销售了30%是因为人们对于认可程度不高，没有做出楼盘的相应品质，门前有一小塘，后面几栋楼可以看长江，你这是不折不扣地亲水楼盘，完全有作出品质的潜质（当然，做出的品质只要高于当地消费者的心理就可以了）2、一期已经是现房，这就是你最强盛的时期，挖空心思，做一个到两个像样的样板间，让老百姓见识一下，就是不晓得你们那个地方有没有居住习惯，如果有，那么在家附近作出城镇的品质，消费者得反响就会不同
3、采用小县城的推广方式，坛子里不少，楼主可借鉴一下
我们现在正在接触一个类似于楼主的案子，也是小城镇，以采矿、加工等工业为主，他得商服8万平，不过有点区别是他的商服被政府强行指定为农业货运市场，我们正在考虑租售与自持的比率，至于商服部分，容我再仔细掂量，会随时跟贴，也可直接讨论！ 要考虑外出工作的人群,他们将会是主力
大力开发周边农村客户
宜主打农村市场,因小镇居民自有住宅率高,换房也多是买地自建,商品房难有销路. 农村是群居生活 特别是家族很有影响力 ，，大家一般都是以生活在自己亲戚朋友周边，谁是消费主力呢 ，，很难说，，住宅项目应该以一些年轻人为主
商业可以从城市挖掘客户群体（当然是距城市不太远） 推广 最好是彩旗 ，车辆，人员组织去
细分客户
我觉得应该从村长、村书记和镇里的一般职员中发展你的客户，尤其是村长、村书记，在你说的位置购房的优点是：
1.里自己的村不是很远，有什么工作都可以及时应对。
2.里县城、市区也不会太远，交通便利。
:victory: 亿人居置业
创始于2004年
沈阳亿人居置业咨询顾问有限公司是立足于沈阳，辐射东北三省的一家房地产顾问公司。
亿人居置业下设市场研展部、运营企划部、项目营销部、广告设计部及网络媒介部。自亿人居进入市场以来，已成功策划、推广、代理多个项目。
沈阳亿人居置业咨询顾问有限公司是以专业技术提升项目的价值、形象，协助客户出精品、创品牌！我们将预见性、前瞻性的视野带入各级市场，把香港、台湾成熟的营销模式引入各级市场。
公司营销总监、策略总监、创作总监、客户总监均来自沈阳各知名广告公司、代理公司，且从事房地产行业多年，组成了这支地产顾问精英队伍！“让精英为您善始善终地服务”，是沈阳亿人居置业咨询顾问有限公司的服务准则，我们摈弃了很多顾问公司“龙头蛇尾”的服务态度，从项目接洽到项目售罄，亿人居会永远发出统一而持续的声音……在地产品牌世界里，我们将用最新的思维为您开拓质的飞跃！
沈阳亿人居置业咨询顾问有限公司还服务于房地产企业品牌打造、市场研究、投资可行性分析、专案营销策划、房地产代理销售、VI形象设计、画册海报设计、CIS策划设计、户外广告等平面设计、房地产行业性网站推广等工作。
请您相信，亿人居将是您永远的品牌行销战略伙伴！
亿人居 项目营销部 项目营销是检验项目全案策划能力的唯一试金石，再好的策略，再全的策划都必须通过营销执行的成绩来检验。销售是营销策略的具体执行，离开了有力的执行，再好的策略也只是纸上谈兵。没有良好的团队建设，没以有一支敢打敢拼的销售团队，就无从保证项目销售的成绩。
为此，我们特别重视对销售管理团队的培养和训练，汇聚了一大批懂市场、能力强、工作务实，具有强大执行力的销售团队。从营销总监、销售经理、销售主管再到置业顾问都具有强烈的使命感。通过多年的市场锤炼，我们摸索和总结出了系统的销售培训、案场管理、销售报表及反馈、团队激励及薪资结构等机制，有效的保证了项目的顺利销售。
并且，我们活生生的结合项目当地的具体情况、市场环境，具体项目具体分析对待，不断调整我们的销售管理体系，使之更为高效、更加实用。
我们的目标，用最短的时间、最低的费用，为开发商创造最大的价值！
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地址：沈阳市铁西区云峰北街62号东环国际B座2602号 因为你反思，更需要市场调研，我觉的是你目前最该 也最急做的。
知己知彼，百战不殆。
后面怎么定位和操作根据你的市调情况再顶。
加强营销
做好现场包装及氛围营造,人员不多的小镇最更要讲形象,
注重口碑传递,
羊群效应,在客户中找到在当地有影响力的某几个人作为"意见领袖"及"形象代言人",现身说法
随便说说:
1.推出基本装修套餐,克服好多人买起房子,装修去起的现象(这在打工的人中现象应该普遍)2.首期再分期付款,虽然现在总价低,首付低,但是这个镇的人仍然在承担上可能还有些顾虑(打工为主要来源时,还要照顾家里的生活,子女读书,一次性存款的能量不大,但他们的收入每年,每月拿工资都是稳定的;
3.找银行谈,看能不能让已有旧房的人抵押旧房,贷一笔款作为新房的首付或装修款;如果能行,你就推出"旧房换新房"的概念,将这个平台搭建好,一旦有业主上门你就可以逮住了,你销售的不仅是房子,还有帮他解决了首付的支付办法;银行也因为有贷款业务,也会干的,外来打工者对按揭卖房,贷款消费的方式应该认同的,他打工的大城市应该习惯了;
这样的镇,这样的项目,你核心靠销售方式解决问题,不要太依靠推广,策划,形象去解决; 此类楼盘偶觉得
一、定位在集中于景观、生态，因为有小湖、有长江，要紧抓这点打生态休闲牌；
二、系列化地派发夹报，强势推广休闲生态概念，吸引当地有钱人；如能与当地企业界人 士合作一个论坛，邀请当地头面人物参加，效果更好；
三、道旗广告要集中诉求点——生态休闲；
四、销售要选好节点，以抓住外出务工人员；
五，把价格推到3000甚至更高，形成高端的形象，至少制造新闻。