原创：2008，南昌地产八大猜想
被业界称为“宏观调控执行年”的2007中国楼市，在众望所归的预期中回落“收官”。在这个波涛汹涌的调控年中，加息、土地增值税、物权法、第二套住房、小产权房等许多词语耳熟能详，将这些词语遴选出来并加以串联，或许可以捕捉到2007年房地产最真实的表情。每到年初，预测房地产走势几乎成了必修科目。因此，2008年改善住房供应结构、稳定房价运行的任务仍然非常艰巨，尤其是抑制投资过热这一任务，政府对于房地产市场的干预程度日益加强。收购兼并、物业税、团购打折、洗牌、拐点、盘整，也许这些都市2008年地产的主题。展望2008，南昌房地产市场又有哪些政策方向值得关注？明年的房价将何去何从？以下的猜想与评析抑或给些指引和导向。
1. 二套房提高门槛投资客锐减
从近几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。从去年下半年市场出现趋冷现象，将会加速购房者的进一步观望，进而出现持币待购、慎购等现象。特别是以家庭来界定第二套住房，使房贷对改善住房条件的家庭才适用，而对于投资者不适用。这对今后房地产需求市场将产生巨大影响，它将会改变人们对房地产的市场预期。显然，用银行房贷炒房、以房养房的投资行为已受到政策的挤压，投机行为产生很强的抑制，哄抬房价的投资客逐步减少，南昌房价涨幅也就顺势而降。
2. 中心板块坚挺城郊板块有所松动
自2007年下半年以来深圳、广州、北京等地房价的回落就说明中央的一系列强有力宏观调控措施是切实有效的！对一部分开发商是有震摄力的2008年，全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区间。
尽管南昌房价没有像广州、深圳、上海等一线城市出现下跌的情况，但不会像2007年那样翻倍报复性增长，将呈现出稳中有升的曲线波动。2008年就板块走势来看，位于市中心板块如恒茂国际都会、香溢花城、金域名都、经纬府邸等楼盘价格依旧坚挺，还将持续拉升。红谷滩、朝阳洲、红角洲板块比较平稳；城东板块还有不小的升幅；但是如果南昌地产行情出现变局的情况下，部分城郊板块涨幅有所透支,该板块房价将最先出现松动，个别品质差的楼盘可能下滑，其在二手房市场有价无市。
3. 竞争白热化洗牌“二八”生存法则
随着市场竞争激烈化，外资开发商加速扩张，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，收购、兼并将组建成专业实力雄厚的航母级别的地产开发企业。
在2008年的宏观调控政策部署中，将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。于是捂盘惜售、哄抬房价等行为将受到重点查处与打击。金融、税收等方面的新举措也将会跟进。各相关部门将对房地产市场的违规行为形合围之势，使违法者无容身之地。对一些屡教不改、多次违规操作的开发商将会被清理出局。一些信誉差、资金短缺、品质不上档次的房地产企业将面临新的洗牌，这些楼盘被淘汰出来的空间将被实力雄厚、高品质的大型专业的房地产公司所占领，将呈现出强者愈强的新格局，演绎犹如股市一样的“二八”生存法则。
4. 打折让利跟风开发商主动出击团购
随着二套房等新政落地执行，楼市遭遇冷静观望，由原来的买方市场转向卖方市场。折扣能打多少？可不可以免物管费？送的是什么东西？如今南昌楼市中这样的讨价还价声不绝于耳。房子历来是买涨不买跌，只好变相降价，打折让利成为首选，也许将贯穿2008全年。从打一定的折扣，到送契税、送空调、送装修，直到送地下车库、物业管理费等等加入了让利大军，真可谓花样翻新。南昌某些小开发商或单项开发商顶不住市场压力，想快点套现，纷纷加入优惠降价的队伍中，于是9.3折等折扣亮相让人大跌眼睛。也有一些门前冷落鞍马稀的郊区楼盘有点扛不住，推出9折团购。于是南昌房产呈现团购两重天，买方卖方喜怒两张脸。坦白的说，由于房子不好卖，发展商才不得不接受团购。因为销售迟滞会直接影响开发商的资金回笼，后继项目就有被搁浅的危险。多数开发商表示团购薄利多销是不得已而为之，毕竟团购是开发商一种体面降价的营销方式。如今团购之风正在南昌盛行，而且团购挑选有购买力的单位也成了开发商另一种竞争。
5. 大盘减少进入小地块开发阶段
2008年新一轮土地风暴将会比2007年来势更猛、持续时见更长，将成为一个长期悬在那些不法谋地者头顶的达摩克利斯之剑，随时都有可能斩断深向土地资源的黑手！非法圈地囤地、炒地炒项目者将会受到更大力度的打击与严惩！随着土地新政深入，严查“以租代征”等土地违法行为，过去大量旅游地产项目都是采取这类方式取得的土地，这就成为制约旅游地产进一步发展的重要瓶颈。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比例相对要减少。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
种种迹象表明，2008年土地调控将从紧并着力贯彻执行。国土资源部最近出台的 “39号令”，合理控制单宗土地出让规模。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。
6. 民生地产加大改变梯级消费结构
民生新政催生民生地产。以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发，百姓在购房选则上趋与更加多元和更加理性，有相当一批人群将被从过去的买房大军中剥离出来。目前，大量被称为“夹心层”的住房需求者期待着能使“中产阶级”住房也享有“保障住房”的阳光，2008年，被称为“房地产保障性政策年”，将建立梯级住房消费体系，经济适用房、两限房以及“90、70%”政策标准商品房的土地供应已在放量，房地产的供应结构正在发生改变，实行住房分类供应体制。2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费，将使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整，使一部分原来准备购买商品房的市民将有资格转向购买经济适用等保障性住房，这将改变购买人群的结构，人们对市场的预期将产生较大影响，成为南昌房价增幅有望放缓的因素之一。
7. 物业税迫使楼市热钱转向其它投资
沉寂一段时间后，物业税的讨论又浮出了水面，有市场人士预测，物业税正式征收可能在2008年。
物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。财政部门本来要在2007年正式试点开征物业税的，但由于种种原因未启动。作为物业税政策研究制定工作的参与者、北京大学不动产研究中心主任冯长春表示，物业税可能在2008年试点，而且最先从商业地产开始征收，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征，这将使得商业地产越来越变成一烫手的山芋。由此推测2008年，商业地产、旅游地产都将会进入一个暂时低迷的盘整期，进入理性梳理期。尽管物业税不是针对房价而来，但对持有多套住房收税使需求受到的抑制，将会使一、二手楼市的价格升势明显减缓，这将给投资客造成巨大压力，将迫使原先准备投资楼市的热钱流出转向股票、收藏等市场。
8. 小中介被淘汰大中介强者愈强
从天津易安事件到佰家地产事件，从中天置业总裁蒋飞携款逃跑到中大恒基董事长刘益良被警方控制的报道，对于房价高涨功不可没的房产中介业已进入了多事之秋。从去年7月开始到现在，由于南昌多家商业银行停止二手房按揭贷款，另外二手房首付提高，导致南昌二手房市场自7月份以来成交量急转直下，不少小的中介公司将难以维持生计。由于去年二手房贷款收紧，购房者冷静观望，南昌二手房成交量急剧下滑，多位业内人士都表示，继2004年中介市场洗牌之后，2008年的中介市场正在进行又一轮优化格局，南昌的地产中介业将进入重新洗牌期，而小中介将逐渐失去立足之地，一些盲目入行的中小企业和从业人员终将被淘汰。
虽然地产中介业短期内出现较大波动，但长期仍然看好。南昌经济蓬勃发展，城市化水平的迅速提高，新增城镇人口对住房需求急剧增大，这样买房需求得以释放，购房需求强劲，中介代理行业也将回暖。整个行业将朝着健康、良性的方向发展。市场的刚性需求依然存在，在暂时的缓冲期内，如鸿基、中环、满堂红等资金雄厚有实力的大型中介将占据越来越多的份额。
总之，2008年将是民生地产新元年，将是中国房地产业可持续发展年。新的一年，新的挑战！新的一年，新的机遇！新的一年，新的发展！让我们共同迎接民生地产时代的来临！让房地产业回归科学、理性发展的新里程。 说的不错`
可以交个朋友吗？
兄弟应该是南昌市场得房产精英吧！能否留个联系方式，向你多多请教！[email]chai20060823@163.com[/email]:handshake
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