商业城招商遇到瓶径，现欲推广！请各位行家能手指点。
项目所在地：三线城市中心地段城镇人口：20万
项目所在地商业状况：尚无大规模商圈
项目性质：商住（商业为主）
建筑面积：商业：40000平方米
项目商业定位：综合式一站消费场所（服装，餐饮、银行、超市、迪吧、夜总会、小型电影院等）
项目招商情况：已完成35%，目前意向性商家很多，但都存在顾虑，持观望态度。
项目主要优势：1该项目如果打造成功将成为本县唯一的一个成熟商业聚集圈，同时也是首个综合式一站消费场所
2位于县城中心地段
3开发商品牌效应
项目主要劣势：1目前已签约商家中无品牌商家，不能形成光辉效应
2商家都持观望态度，特别是服装品牌大，面积要求大的商家，现在是又想进驻，又怕进驻。互相都是你看我，我看你。
由于招商是由招商部负责，我们推广部只负责推广，希望各位能多提点推广方面的意见。谢谢！
[[i] 本帖最后由 dccxf 于 2008-2-20 17:04 编辑 [/i]] 三线城市中心地段
20万人口，你还想要什么品牌，又不是在马尔代夫。。。
可先开几个业态，聚人气的，主力店超市。如餐饮，如电影院。。
有几个小品派就够了。。。
其余业态重点招 小百货，小商品，如女性饰品、化妆品、等。。。
给于经营商家优惠政策，最起码给3年的优惠，如税收 如房租等。。。先做人气，再做生意。。。。
重点还是要放在业态规划上，想办法 建议先把工作重点放在引进主力店上，不要一味的求多。引进成熟的主力店，特别是大型超市，有助你聚集人气并迅速提升商业形象。特别是在城镇。 请教下：商家在顾虑什么？楼主有做过市场调查摸底吗？
1、建议先了解了商家的顾虑，在有的放矢的进行推广；
2、建议完成全部招商工作了，定好时间集体开业，切不可几个业态几个业态的开，要这样的话，非但聚不了人气，反而会让商家更顾虑；
3、该商业物业做销售吗？做销售的话建议销售同步进行，完成销售既能减少资金压力，也能让商家增强信心；
4、拜访下县城做得成功的又符合项目所需业态的龙头店，邀请其加盟。
[[i] 本帖最后由 王子小 于 2008-2-20 14:19 编辑 [/i]]
很简单！
这项目怎么还会遇到瓶颈。。。。太多的不说了，如果招商时间不是太长还不至于让人担心做不好的情况下，迅速制定或修整招商方案。向楼上说的先找到大腕，达到名人效应。其实这个你们也知道，只不过他们都在互相观望。这主要是你们没给他们造成紧张的势头和立即签约的理由。制定不同签约优惠政策，第一个签的要和第五个六个签的有区别，限定优惠期限。另外，这么好的项目你们要有充足的信心，因为没有不自信的理由，不要让商家感觉你们在求着他们签，而是要让他们觉得自己签晚了就没了。
再者，商业项目广告宣传很重要。 大家都说得很好，没什么好说的，学习了。 商家现在正在犹豫，那是因为刺激不够，他们观望证明对此还是有兴趣的，只是差了一个带头人，如果有一家主力店入住，这些商家肯定马上就行动了，但三线城市招主力店难度较大，建议以本地较有影响的品牌商家为主力对象，给与适当的优惠条件让其先进驻，再以此作宣传，其他商家就会受到推动进而行动起来，这样也可以减少投入成本，商业项目的租金收益还是很重要的，不能对所有的商家都给与优惠，不利于后期销售。 对该城市的商业现状 目前不是太熟悉.......
凭我多年的商业招商经验，可能是你前期的市场调查，没有做细，市场定位模糊，商户真正的需求了解的不是太有深度。....
我从事商业招商五年有余，有固定的客户资源 ，品牌资源 .....
若有需要 请联系我....
QQ112783765
[email]RJH-VIP007@163.COM[/email]
祝项目任务早日完成
1\做好商业规划,商业功能分区2\制定招商政策,阶梯型免租策略,(在政策及合同制定时为二次商业洗牌做好条款)
3\将街口及中心位置留好大面积门面给形象品牌或品类(珠宝金行)
4\必须引进商业的支撑品牌(甚至使用零费用政策引进)
5\先将超市餐饮娱乐等人气门面聚集开张
6\做好商业的运营,多组织美食节,服装发布会等人气活动(开发商出场地设备,商户出产品一起联动)
7\街口广场租赁(婚纱\奶品\服装等促销比赛活动)
8\形象位置未招租或进驻的,使用广告形象装饰门面
9\重点商户入驻做大型户外广告位宣传
10\多执行DM派发、花车游街、电影周等活动促销(小县城很好用)
[[i] 本帖最后由 donly 于 2008-2-20 15:00 编辑 [/i]]
给个小建议
由于 各地 各项目 都存在 不同的原因以上的办法 也许 都有效
我提一个建议: 找个 当地 做生意中 具有一定影响力 的 热心人 重点突破
如果业态 多 可以 多找几个
只要 你能 公关一个或几个人 后续的工作 无论怎么做 都会得到 支持
效果不错 屡试不爽 做商户访谈,根据商户反馈意见调整招商方向.
招商最关键的就是要了解商户的想法,他们为什么会去你的商业中心开店,又是为什么不去你那里开店,搞明白了症结所在就可以有的入矢了.
楼主要有信心啊！
分享一个案例吧之前我曾作过一个项目建筑面积在3万平米左右，也是在一个小县城，人口只有17万，遇到的情况比楼主还要糟糕，项目开发一年多时间，招商根本没有进展，一间商铺也没有租出去，开发商支持的推广资金少的可怜。
后来我们将项目做了业态定位，将项目分了若干个功能区，制定了一系列优惠政策，比如租金上，“租三返二，租三返一”以及公关相关政府部分取得一定的税收及政策上的支持，等等，这些招商前期准备工作完成后，接下来就是执行力了。
在执行过程中，我们通过DS拜访了解到经营户实际情况下，开展我们现场游说，很赞成楼上一朋友说的，拉动在当地有影响的大客户进来，大客户的优惠更大，待签订后，我们通过“出卖”客户的方式，刺激中小客户，即是通过拜访，我们告诉XX商户，某某人已经进驻了，通过若干大客户的影响以及招商的政策，很快其他的商铺就被市场消化完。
以上说的比较零散，总结起来有以下几点：
1.鼓舞士气，让业务员振作精神，若业务员都没有信心，那怎么招商？制定招出一间商铺给多少奖励的实际物质刺激；
2.做好市场调研工作，准确了解经营户的实际想法；
3.做好招商的具体优惠策略及政策；具体商户具体对待；
4.进行DS拜访招商，不是自降身价，而是显示诚意；
5.招进在当地有影响力的商户，这点最重要，因为县城人口本来不多，某某某是谁，大家都知道，所以利用他们的影响力肯定能带来更多的客户。
以上及点仅供参考，祝愿项目招商早日成功:)
也说几点
1、定位建议商业项目定位很重要，现在限入招商困境，我感觉是商家对项目定位认识模糊，项目什么业态都有，没有特色和重点，比如可以明确餐饮、购物、游乐为主要业态。既然是当地首个一站式综合性商城，更要做的有档次一些，感觉中档就可以了。这样也可以增加商家信心，如果搞成一个综合性批发市场估计没人敢投资。
2、业态调整建议
√ 增加些游乐方面的设施，游乐可以带动人气，同时可以丰富业态，亦可以扩大招商面
√4万平米也不算很小了，怎么没有一个购物的功能业态？我要是感觉没错的话，你们把服装就代替购物了吧？建议把服装调整成购物，服装所占的业态比例减少，并且档次提高些，不要做成服装批发市场了，那样整个项目的档次就能以提高了。
√ 增加一些特色业态，如：特色餐饮/ 小吃、冷饮/ KTV、 健康水会/儿童益智游乐/药店/ 干洗/健身会所/ 美容中心、美发连锁……这和第一条一样，不仅仅丰富业态，亦可以扩大招商面
3、规划方面建议
4万平米，应该是4层吧。按照一般的业态设置，购物设置在一层、超市二层、游乐及迪吧夜总会三层、餐饮四层。各层业态最好不要交叉。
4、营销方面建议
招商不成功，营销方面也有原因。
一、可以借助政府进行招商推广：你看我的项目在中心地段，如果做的好，不仅仅能提高城市形象，也可以增加就业增加政府税收，这些都是你们的政绩啊。这就看开发商怎么搞了。
二、先造梦，再造店。呵呵，这是我一直很喜欢的六个字，那个商业项目不先造一个美丽的前景啊。
5、优惠措施建议
具体措施根据自己情况定，大商家的招商可以很优惠很优惠，国内有的商业项目为了招商，主力店租金全免。
中心地段的商业应该不存在多大问题
对于楼主所说的中心地段的商业，又没有太大的竟争，应该说不大难。个人觉得
第一，主力店的引进，主力店的引进之后可以进入推介会，从而坚定其他客户的信心
第二，你这个项目的业态划分，你都说了一站式，但你的一站式业态的定位应该是很重要的，不能说几种业态的混合就是一站式。
第三，你说开发商的品牌，三线城市开发商的品牌应该对你这个项目的招商是一个很利好的因素。
第四，对于主力店的引进你可以在租金上采用引进优惠。甚至可以在进一两年或几年采用零租金的政策。 １．首先要打广告突出将是未来市中心所在地升值潜力大（商业主要就是卖潜力，地段，规划）．
２．了解商家的抗性和需求．
３．引进在当地大型有说服性的超市，可以聚集人气吸引人流．
４．对商家采取优惠政策．
５．最重要的还是和客户介绍时要对自己的项目有信心，因为客户可以感受的到的．:)
推广诉求切合地方消费需求特点
1、小县城的消费特点主要以日常消费为主，在无大型生活超市入驻的情况下，可利用核心地段以“城市生活中心”为方向做推广2、营造生活氛围，带动人气。在小地方做小商品展出是最简单有效的方式，很多项目屡试不爽。
3、推广上不要铺得太广，切合业态寻找个别领袖级经营户，然后举行客户活动，利用口碑传播带动客户。 楼上的已经说的够好了，我在这里不重复了，但是我就有个疑问：楼主想要的建议？
楼主的最后一句话说，招商归招商部负责，楼主是负责推广的，这里我要问，楼主负责的推广在职责分配中负责什么？
从本人的理解来看，商业项目的招商与推广是有机结合的，绝对不能单一分开看。关键要看楼主的主要职责是什么，推广的目的是什么。
假设一：如果推广的职责是为了更好的项目招商为主的话，那么推广部其实算是招商部一个辅助功能，推广的对象应该是投资者和营业者，可以按照楼上的那么多建议去操作，与招商部同时发力。但本人以为商业项目的操作思路与住宅是完全不同的，招商应该以特定渠道为主，推广的主要这能不应该如此。
假设二：这是我认为商业项目的推广应该作用。推广的主要对象应该是消费者，未来商业设施的顾客，其次才是展示给营业者，给以投资者信心。这样的话要与招商部配合，先确定几家主力店，提高项目在小县城的知名度，为未来的开业做准备，这样才会在侧面提高投资者信心。
假设三，推广部的推广对象同时为消费者与投资者，这样的话建议同假设二。
先把自己的职责明确下来吧，我们大部分人都不是决策者，先做好自己分内的事情再去考虑其他的。 楼主的问题实际上就是要解决入驻率的问题，而通过单纯广告推广、造势是解决不了的。
商业靠的就是氛围，而氛围是靠各个业态、各个品牌所吸引的人气总和而成的，不是媒体舆论说出来的。在没有氛围的情况下那些中小品牌肯定心中惴惴，担心自己的和周边小品牌的吸引力不够，撑不起来。为什么有的商业中心一旦主力店确定后剩余铺位价位飙升，就是因为中小品牌觉得能借主力店的氛围、人气，带动自己，所以争相入驻，铺价飙升。所以楼主的问题关键是要尽快拿下一到两个主力客户。
具体建议考虑两个方向，一个是找这个县级市所归属的地级市大型连锁超市入驻，可以找县级市的招商办半官半商的谈，争取最优惠的政府政策，毕竟有这种大品牌入驻能提升城市形象和现代感，还能填补空白，切实拉动消费，当地政府肯定是欢迎的，另外大型超市的人气聚集作用最明显，所以这是首选。另一个是找地级市的大型高端餐饮品牌，这个影响效果也不错。总之，要不惜代价搞定主力客户，这是关键。
招商思路
:lol :lol 建议先联系旗舰店，最好是有规模的大型超市，很多品牌店都会与旗舰店捆绑入住；有了品牌店就不怕没人气，有了人气就不怕没商机，回吸引更多的投资商．
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