南昌房价走高之谜
中国城市第一媒体联盟地产解谜系列报道南昌房价走高之谜
今年以来，全国房价出现大幅上涨的局面，北京、深圳的房价带头向上狂奔，上海的房价也出现报复性反弹。从市场显现的情况来看，看似平静的南昌房价其实也是进入快速上升的通道。
对于南昌房价政府一直在宏观上进行了调控，针对市场出台了一系列举措，但为何近几年房地产调控不断，房价不跌反涨呢？南昌房价不断上涨的原因究竟是什么？
A 场供求关系失衡
供求关系直接影响到商品价格，房地产作为特殊商品也同样遵循这个市场规律。上半年，南昌市市区商品房预销售面积208.5万平方米，同比增长58.2%，销售金额89.26亿元，同比增长84.5%。数据显示，预售面积增加了不少，但竣工面积却相对萎缩，市场供求关系处于供不应求的失衡状态。
从南昌楼市显示出的情况来看，上半年南昌可供应的楼盘相对有所减少，一时间购房者发现手上持有现金却难找到充足可多供选择的房源。市场上能有充分选择的房源也只有在象湖新城，其他区域的楼盘推盘节奏明显放慢，少量房源推出带来的直接效应是房价上涨。
据了解，下半年南昌楼市这种格局会有所打破，近20个新盘会选择在下半年全面推向市场。红谷十二庭、蓝天阳光、魏玛峰尚、高氏音乐花园、曼哈顿风情、绿府名城、力高国际、筑城奥斯卡等楼盘的全线推出，对于楼市的供求关系失衡会有所缓和，购房者可供选择的房源会有所增加。
B 地价上涨推高房价
房价高的原因是因为成本高，构成房价最重要的成本自然是土地的价格，近几年来南昌的土地价格不断走高，地王不断涌现，这直接影响到房价上涨。
2003年12月26日，由本土五家民营企业合资新成立的江西城开投资有限公司以单价311万元/亩竞得位于原江铃制动器厂地块，成为当年住宅用地标王。2005年12月13日，江西恒茂房地产开发有限公司以单价205万元/亩，总价54860.255万元竞得原江西洪都钢厂用地，成为当年总价最贵地块；2006年11月24日，南昌东方新宫置业有限公司以单价1202万元/亩，总价6728.4354万元成功竞得中山西路以南、朝新路以西编号为DGC0644号的地块，刷新了南昌地王的最高单价。
一直关注南昌地价的业内人士徐宁先生告诉记者，如果纯粹从单价去比较，2003年的住宅标王311万到2006年的1202万，几乎超出了3倍之多，而南昌住宅市场2003年最高价不过4000元/平方米左右，到今天，住宅市场抛开别墅产品，已经突破7000元/平方米，但上涨幅度仍然不超过2003年一倍。显然这个土地价格上涨的可以用“恐怖”来形容。
C 囤地捂盘惜售显现
近年来，南昌商品房土地供应在3000~5000亩，地块不断推向市场，但有不少土地因为是通过竞拍取得的，成本远远超过了当时的市场价格，因而一再延期开发，2003年就拿到手的地块目前还有没进行开发的；另一种情况，开发企业缺少资金，一直寻求合作开发伙伴，所以囤地；最后一种情况就是囤地是为了等待土地升值好好捞一把。据悉，近段时间南昌市总共查出土地囤积近6000亩，建筑面积高达800余万平方米。
谈及捂盘，应该是目前最为热门的话题。“捂盘”之说是在《国六条》出台的背景下出来的，其操作技巧就是刻意放慢销售节奏，或者干脆向客户宣布“房子售罄”。今年以来，南昌不少楼盘放慢了开发与销售的节奏，一是房价上升太快，还有就是开发商手上没有后续可开发地块，两个原因促使开发商捂盘惜售。
广州凌峻地产有限公司副总经理卢炳希告诉记者，目前楼市里普遍存在的捂盘惜售现象，在房价持续高涨的市场里，出现了一种奇怪的反现象：房子卖得越慢，开发商赚的钱反而越多。因此，开发商自然就改变了以前争先恐后把房子卖掉的做法，改为有计划有步骤地推出市场。而且在适当的时候还通过人为的控制手段来制造所谓的“热销”和“供不应求”现象，也就是被称为“捂盘惜售”的现象了。在市场经济中，资本总是逐利性的，开发商作为商人，其本性是要追求利润最大化的。因此在房价持续高涨的市场里，就自然会出现市场行为主体通过调节市场行为来实现更高收益的现象。只要房地产行业继续发展，市场继续有利可图，那么捂盘惜售的现象就会继续存在。这是市场经济的必然现象。目前，政府对于拿地后的开发时间进程和拿到预售证后的销售时间进度有明确规定，但是这个规定并不能有效喊停开发商囤地捂盘惜售的行为。至多能够短时间震慑一下，然后市场必将故态重发。
C 房价该如何调控
近几年来，国家对房地产调控的政策不断，南昌相关部门同样也出台了一系列的调控政策，但房价依旧上涨，这颇让专家学者头疼，房价究竟要如何调控，业界各具观点。首先，要加大土地供应，打破供求失衡现象；二是要提高按揭首付比例，控制炒房者；三是尽快出台物业税；四是多推限价房。
对此，卢炳希认为，首先要从需求根本方面来理解高房价的原因，自住需求大量被释放，投资需求也大量被激发。其次，还要从供应和管理方面来解释高房价产生的原因。对于房价过高如何来调控，他认为，其实国家政府从来没有明确提出过要“调控高房价”的说法。中国经济在近几年的持续快速发展，在很大程度上是得益于房地产行业以及由房地产行业带动的上下游产业的发展。而地方政府特别是经济欠发达地区，对于卖地增加财政收入这一财路，自然是不肯轻易掐断的。所以，无论从中央政府还是地方政府角度而言，都不可能在短时间内有效地进行所谓的高房价的调控。
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