一、售楼不在“小姐”，售楼大爷大婶风行，他们的优势是理性、阅历、人脉、专业（挑选难度系数高于售楼小姐）
二、开发商问代理公司第一句话是：你有多少客户渠道！
三、产品小众化开发，针对各色团体定制，比如：“金丝空间”“丁克世家[/color][/size]” 好久不来，更见怀念 简单的几点，
第一、安利的产品高级吗？ 卖大钱的项目都是昂贵的高档楼盘，形象显然是第一位的，让我们试想一个强调私密和专属的高档别墅区却有一大群莫名其妙的人走过来就向你推销，你会是什么感觉?？？肯定觉得这楼盘不是烂盘就是骗子。
第二、售楼大叔大婶的建议其实很好，我们看这样的例子。国外有航空公司的空乘人员就是大叔和大婶，既节约了费用，又让人们旅途更愉快。售楼也一样可以采用，只不过高素质的大叔和大婶还是真的比较难找。特别是那种很亲切的，就像马大姐一样的人，只能是可遇而不可求。
第三、其实任何一点小小的创新都是创新，因为只要能够带来成交量的点子就已经可以称的上是金点子了。
因此，感谢上面所有回复的策友前辈，小弟这厢谢过了。没有策币，不能送币~~！！
:) :lol
呵呵，我想谈一下本人在过去一年接触的地产的几种新的模式
一、总部基地总部基地概念的推广是一个问题，怎么样让消费者接受总部基地这个概念，说白了就是别墅级的写字楼，但推广的时候因为当初拿地的限制，又不能公开销售。
这就需要注重招商队伍的建设，同时可以和政府合作以高新科技工业园的优惠条件吸引企业入驻，与地方的企业协会多联系。
给企业一个五星级的家，独院，独户，独产命名，独立产权，让企业有一个尊崇感，摆脱寄身写字楼的命运。
同时由于一般总部基地拿地都比较便宜，工业用地一般是商业用地的五分之一或更少，到时候以很低的别墅价格冲击市场。
另一方面由于工业用地按揭贷款受一点的限制，所以要加强银行的攻关力度。
二、综合体
第一、坚持“档次均衡性”原则：
第二、坚持“功能兼容性”原则：
第三、坚持“概念先进性”原则：
第四、坚持“形象整体性”原则：
至于综合体的推广上要注重推广上的和谐统一。毕竟商业和住宅不一样，同样是商业，主力店招商和商铺销售又不一样，在推广和招商的过程中，势必会出现项目很多个声音，在市场上造成印象的不统一。
1、“造市必先造势”，首先本案项目做为综合体项目是高端项目，因此，为了引起市场关注，必先在市场上形成巨大声势，树立项目的高端形象。
2、为营造人气，首先推出的一定的是住宅，但同时为了保证商业的销售主力店及次主力店的招商在住宅推出时应该一起启动，毕竟住宅相对来说容易销售，且能够积聚人气；而商业的招商对于人气的提升及项目整体形象的拔高很有益处，尤其是商业本身的销售起到承上启下的作用。
3、在商业主力店及次主力店基本完成及住宅销售非常顺利的前提下，可以推出商业，至于商业是采取何种销售方式，这就得取决发展商的实力和信心了。
三、旅游地产
1、不能用房地产开发的策略来进行旅游地产的营销。
2、五一黄金周的取消游客将趋于分散，一些具有“分时度假”概念的物业将会获得更为广阔的市场空间，购房者购买此类物业后除了自用，在其它时间也会有更为充足的入住客源，但这也对开发商的物业管理提出了更高的要求。
3、因为假期拆分，结伴出行度假的局面在一定程度上将改变，部分户型面积更为紧凑的旅游度假物业将更受市场的欢迎。
四、教育地产
根据教育部门现行的划片就近入学原则，学生的居住地与就读学校“息息相关”，加上家长对子女的教育越来越重视，于是出现了学区房抢手的局面。一时间“用教育规划孩子的一生”，“让孩子赢在起跑线上”，成为家长选择教育地产的口头禅，教育地产的投资价值因而不断被看好。
多花钱买一套房，房子空着不住，每月还要还贷款，只是为孩子上学，这样到底值不值？孩子教育固然重要，但是家长在买房时也要考虑自身的经济情况等来综合考虑。
在具体的操作中，像二十年二十分二十名的名盘名校合作，在广告宣传上如果那些没有买房子的投诉学校，那可能会给双方的合作带来一定的难度。
因为时间关系，后面两个更粗一些。
房产策划缺的不是创意
在房地产行业混迹多年，工作多以营销策划为主，在所谓的策划创意咨询公司呆过，在开发企业也窝过，在工作之初，对所谓的大师创意简直是顶礼膜拜，也为一些创意点子经常啧啧赞叹，在工作的过程中也动不动为创意使出乾坤大摞移。现在回头看看，很多自己认为具有一定创意的方案都被搁浅，事与愿违。仔细想想，其实，我们缺的并不是创意，可执行性以及执行力才是策划的关键，任何创意的出台都要以执行主体的能力为基本。 [quote]原帖由 [i]china8849[/i] 于 2008-2-20 06:28 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1063835&ptid=91840][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]1、汽车4s店是 高端客户群体聚集的场所，也是我们高端产品的潜在消费者。因此，可以与4s店合作，发展会员。
2、在很多地产人眼中，平房区即是棚户区，消费能力有限。但大错特错。我们对这部分客户的消费能力十分看好 ... [/quote]
对于第2点，我们的具体做法是：
1）在重点平房区设立接待中心，发放资料。
2）每周1~2次免费看房车。
3）组织路演。
等等。 拜读各位高见！ 其实 就是很简单一句话：:lol
不要只为作房地产而作房地产，
更应该向房地产关联产业、与人们居家有关的快速消费品等行业，
进行渗透和整合，
并适当借鉴关联产业、快速消费品行业等的销售及推广模式。:handshake
直销模式市场的效益前景分析
首先阐明一点 直销模式 不仅仅是 以上所指的几个方面客带客 泛营销等等 以上举的 都是 直销模式 中一两个 环节的 运营
直销模式 与 地产的嫁接 绝对 不限于此
我对此 感兴趣 也是 受到 国外目前的 房屋销售模式的启发
地产 属于 高价位 的 不动产 较 几十元 几百元的 小件商品而言 的确存在 极大的难度
但 运用过 客带客 获得成功 的策划人 应该知道
几十万 甚至 几百万的 商品房 也没有造成多大的阻力啊
目前 安利 在国内的注册直销人员 有18万 年销售额 约180亿人民币(统计数据 可能更高)
设想一下 如果 也发展 18万的会员 什么项目 卖不掉
就是项目推广而言 18万人的 传播力 .......
当然 其中还有需要 因素 需要 去考虑 去调整
大家 也多考虑
[[i] 本帖最后由 zishuijing8320 于 2008-2-22 08:51 编辑 [/i]]
关于以上同志的发言评论
房策网万岁！以上同志们的发言很好，基本上传达了我的意见，现在我来做个总结：
一、思路指向的几个方向：
1、谈原则：基本无用，那些大原则人人都知道。我们现在要的是可执行的方案。也就 是 直接拿出来就可以用。以后发言的注意了。
2、谈营销手段：基本上还处在比较混乱的无序思维，有的指向推广，有的指向市场、有的指向内部机制。我们来分个类别。（一会儿，我在谈！）
3、说废话，顶贴灌水型！请楼主删除了吧！讨论，就是互相评价和引发！至于，纯属“发表感慨”，演说“表情的”删。
二、我们说策友创意的几个指向：
1、营销策略思路，就是原则，楼上的同志就是。
2、营销推广手段，股票证券的挂条幅、车站传单就是推广
3、营销内部机制，对销售人员的要求，销售内部的机制。
三、我的观点（包括总结）
1、营销策略思路
@关联营销，与地产相关的产业。建材、装修、家电……等行业的关联，思路往这边走。我们如何与之关联起来。
@品牌营销，地产企业整合，弱肉强食，品牌战略第一，一个开发商开发多个楼盘，如何把这多个楼盘联合行动。（请楼主考虑是否可以另开专区）
@模式营销，坐销是目前主流，直销不是不可行，上门促销也可以，但是，在市场很好的前提下（相对其他行业）。（请楼主考虑是否可以另开专区）
@心理营销，要熟知客户市场的心理。不是你对客户好，服务好，客户就买你的帐，也不是你吵客户，客户就不买你的房。而是客户心理如何把握！市场信息如何利用！市场舆论如何制造！（请楼主考虑是否可以另开专区）
2、营销推广
@推广渠道创新：派单、电视、广播、夹报、直邮、软文、路牌、举牌、串联、道旗、户外、报广……
@推广方式：媒体、客户、产品、政府资源谁为主题
@推广区域:
3、内部机制
@置业顾问的内部竞争机制；
PK，分组，淘汰，标准化管理，基础管理，创新管理，置业顾问的用人资源
@销售机制上
签约专版，论排，配合组，成交组，高层组，商务组，职业顾问晋升机制
4、知识资源配备
@置业顾问标准化手册；项目白皮书；销讲词；价值提炼
@奖惩机制，每日冠军亚军季军的奖励；周，月，状元。榜眼，探花的奖励；
@项目经理目标管理机制：非一即零的推行。
达到目标——基本工资+提成+目标奖励+浮动工资
未到目标——基本工资
拉大目标管理的机制，非一即零，
四、关于本人的说明
有很多思路可行，本人时间紧缺，工作忙，以上都是言简意赅，有很多实用可行的办法，大家发言不是没有思路。而是在可执行上的考虑，系统上的考虑不够6
QQ：258617267
欢迎交流、交换资料思路！激发灵感！
另外，对地产开发公司、地产代理公司管理机制有个人看法的敬请联系！或者发在此贴下边
（作者系：恒**地产顾问机构策略创意总监)
房策万岁 看这些效果怎么样
服务上：COFFEE的香味、闻香乌龙，别再用纸杯了，人家买几十万上百万的房子还用纸杯给人喝白开水，建议各位到卖燕窝的专卖店去坐坐；
售楼处：能移动吗?把售楼处搬到客户最多，最经常去的地方去；我相信在每个卖场、写字楼、商业广场摆一星期的客户肯定不少；
直销：我觉得应叫“直复营销”，邮寄DM是否可回收，你发短信了怎么让客户回复，现在一线城市的客户数据库已经相当完备了，不信你问TNT，二线的你去车管所买车主名单也挺好用的；
大客户营销：特别是工业园的项目，你既然知道客户就那么几家，为什么不上门去，上不了门可以先联谊，搞个球赛什么的；
没有销售员可以吗？只有导购员
没有售楼处可以吗？我有callcenter
随便写了一点，供大家开阔思路 很好 支持 我是新人，呵呵，学习来了
首先，我觉得房地产营销和其他营销一样，应该找准市场需求点。针对市场需求点，采取点对点互动营销模式，即广告细分到每个个体。如楼上的楼上说的短信互动。等等。把互动摆在首位。不要做硬塞式广告，互动做的好，成本就低，效果就好。
其次，事件营销，体育营销，公关营销要考虑客户的接受心理。并不是任何楼盘请来刘德华代言就能让楼盘火暴，巨额代言费首先让客户想到的不是喜不喜欢刘德华，而是我是不是要多花那么多钱来为刘德华的代言买单。
之后，我想策划就是用最便宜的最新异的方式告知客户楼盘的信息，把选择权留给客户，楼盘信息传递的完整性和人性化将能大大影响客户的选择方向。
聊以薄言，望各位贵语斧正。
学习
学习再学习 销售时间的变换，可考虑百货商场的夜间打折模式午夜售房和午夜娱乐活动相结合！
凡是夜间21：00——0点之间来现场看房，并下定的客户，重大优惠，惊喜不断！
销售现场考虑一些娱乐节目、摸奖等，和茶点等，让夜间售房活动不是枯燥乏味，气氛愉快！
特别适合夜间景观不错的楼盘，例如临江、临湖等楼盘。
颠覆性的推广模式一定会让消费者耳目一新！
夜间带看房，注意楼盘项目的夜间照明安排！！
拙见而已，见笑了各位！:victory:
当时操作的项目结合冯小刚导演的《夜宴》，在本地区也上演地产《夜宴》
吸引众多客户，不仅促进销售，也为提升项目知名度和开发商形象，达到很好的效果！
[[i] 本帖最后由 54188r 于 2008-2-23 13:15 编辑 [/i]]
奥运 活动营销
现在的活动营销大家是不是做腻了呢；我觉得结合奥运会结合我们的楼盘，搞一个 XX楼盘奥运寻源之旅 组织我们的幸运客户去奥运发源地希腊，奥林匹克上转悠一圈，怎么样？
又显高档又显示新意又比较吸引客户注意！
[[i] 本帖最后由 awen811 于 2008-2-22 15:25 编辑 [/i]] 房地产是一个关联性相当强的行业,这也决定了该行业采取整合营销是比较好的出路.
1.内部资源的整合:有很多房产公司肩负开发,销售,物管等多个角色,但是往往会出现各行其政的局面,并没有出现1+1>2的结果,原因就在于没有形成合力,很多优良的内部资源被白白浪费了,在战略上缺失资源整合的概念.当然不只在战略上要有整合的思维,在具体的执行面更需要资源的整合,譬如在销售上,公司内部员工的营销和"以老带新"的措施都很好的体现了这种整合思维.
2.外部资源的整合:房地产他不是一个行业在战斗,上到建材下到装修各种各样的行业参与到其中,如何合理的利用并整合这些外部资源是一个公司生存并发展所要重点关注的问题.
时间有限,权当抛砖引玉...... 十分感谢，辛苦了 夜间带客户看房，还得考虑销售人员（女性）的安全问题啊！ :lol
其实方法有时是边看边就想出来了,好的思路,真真平淡而出奇!