中国房地产开发存在的问题
中国房地产开发存在的问题开发商自身的问题
中国企业家的观念大部分还是处于初级水平，没有长远的目标。在大陆这是种普遍现象，所以大家尽管利用自身在社会的各种人际关系，碰到什么好关系、好资源就立刻以低成本拿过来作为生意的本钱。相比而言，房地产比其他行业又更有吸引力，因为它涉及到金额巨大，并且开发周期长。换句话说，只要用便宜的价钱拿到一片土地，银行关系又打得通，这样一个项目所赚到的钱比你卖家电五年至十年的盈利还要多，尤其是以自身投入之资金量计算。当然以上只是理论，在实际发展过程里，房地产之不可预见因素又比其他行业严重。故此，房地产开发变成一投机行业，做一个项目算一个项目，没有什么十年计划可言。于是有很多外行企业也一窝峰涌入开发热潮，促成房地产混战局面，又因为自身经验不足，加上投机心态，罔顾商誉，所以常常发生货不对板、烂尾等一大堆的纠份。
买家的问题
当房地产买卖变成私人问题后，一些急于改变生活环境的小康之家，受到传媒炒作及开发商童话故事般的宣传之渲染，就如同小孩拿着父母给他的一点钱，跑进一玩具超市，不花完手里的钱不舒服一样，究竟买回来的玩具有没有用、耐不耐用等问题已变得不重要，重要的是购物享受过程，听听业务员的甜言蜜语，享受一下卖方热情的招待，再向朋友夸耀一下自己所购买的名牌（实际不是名牌）玩具等。也正是因为顾客有这种虚荣心态，开发商自然更重视营销包装，炒作一些似是而非的概念、轰炸式的广告宣传，至于质量问题却变得不重要了，企业的质量控制、成本控制也变成没有分量的部门。
传媒问题
传统理论而言，传媒应向读者负责。但由于受到广告利益及自身利益的驱使，部分传媒已变成开发商纯粹的宣传工具，再加上一般传媒记者对房地产待业经验不足，失去自己的立场从而站在了开发商的立场上。虽然偶然有一些反面报道，但也被淹没在大潮流里了。北京的明星楼盘选举就是典型例子。
税务问题
税务问题对企业发展是具有非常深远的影响的。税务问题对一个企业尤其是房地产开发商来讲，是一个最头痛的问题。逃税是非常严重的罪行，缴足税则又妨碍企业的发展。我们举例试分析一下，营业额的税率5.5%，即如果你的开发成本是8000元（这里面已包括交纳政府的土地出让金及其他税费），售价是10000元。企业首先要交纳550元的营业税，等于说在你2000元的盈利里要交纳26%的税，剩下的1450元再交纳33%的企业所得税，更不用再提到增值税。这种重复征税方式对一些投机企业来讲无所谓，他们会用尽所有办法去逃税，但一些有长远运作意向的房地产企业，如国企、上市公司以及海外基金等就非常不利，因为这类企业不敢避税（更不要谈逃税）。换句话说，两个同等规模、同等能力的企业，一个在新加坡，一个在中国，同时发展下去，从盈利率、集资功能来看，不到五年，在海外的企业已比在国内的企业壮大至少一倍，这只是经济数据结果，更严重的是影响到企业领导人的心态。因为在这种税制之下，严惩影响房地产企业布局一个长远发展的计划，因为在市场“稍微”不景气下，一个长期开发的企业可能马上出现亏损。有报纸曾经报道，2002年广东的房地产开发商甚至涉及到房地产开发的上市公司，有50%以上都是处于亏损状态。
银行问题
据非官方统计，香港、新加坡及欧美国家的房地产开发商在一个项目上的借贷比例是30%，而国内之平均借贷比例是80%，也就是说有些中国开发商的借贷比例可能是90%或100%。在这种情况下，银行的态度及政策变成开发商致命的关键，当然这也是最危险的金融政策。因为银行本身的政策不稳定，时紧时松令大部分开发商不得不作投机的心态。换言之，当银行放贷政策松时，开发商赶快找项目，从银行狠狠的借一把；要不然在银行放贷收紧时，就算有好项目，银行也帮不上忙。在这种环境下，很容易变成一窝蜂上、一窝蜂停。
融资问题
我听过很多开发商投诉在国内开发房地产融资渠道特别少，除了少数通过上市募集部分资金外，绝大部分资金来源还是从银行取得。但开发商的投诉除了有客观因素外，还有自身主观的因素，譬如开发商自身非常有限的资金、项目之前期准备粗滥、开发商的经验与商誉都制约了外来资金的投入。试想，外来资金（无论是国内还是国外）不可能投资在一个没有经验、商誉及资金的开发商身上，而前期项目的可行性研究又都是一些粗制滥造的简单报告。我看过无数的招商引资的项目，都是一两页的介绍就希望带来以亿计算的投资，这种非科学的招商方式已严重过时。
政府问题
在一个商业城市里，创造营销条件也是政府的责任。我常强调监督公平的游戏规则不等于干预市场，地方政府应从管理性机构改变为服务性机构。很多开发商对于地方政府的行为都是敢怒不敢言，因为房地产项目是不动产。他们通常投诉政府官员说话不算数，办事效率低及烦琐、官僚、政策不稳定，尤其是很多地方政府既是游戏参与者，又是监督者，所以没法建立一个威信的游戏体制更糟糕的是地区政府与地区政府之间的攀比、城市政府与城市政府之间的攀比，令过多无序的地产项目在最短时间内一窜蜂而上，结果自然不敢想象，最典型的例子是在北京奥运申办成功后，CBD、金融街、中关村、宣武区传媒大道都在同时推出，争夺有限的市场与银行资金，结果造成严重的供过于求。
其他市政问题
由于现有的通讯、水、电、气等市政配套都处于垄断情况，很多开发商对于这些部门的重复收费、官僚作风都是敢怒不敢言。我曾目睹很多开发商直到入伙时也未解决全部市政供应。有些则在平整完小区等待入伙时，突然接到供气通知，开发商无奈只有再将整齐的小区又挖起来，令入伙的客户如同搬进工地。在市政问题上，最被动莫如国企开发商，因为在财务报表上他们无法疏通有关部门。 顶
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