关于项目前期策划问题
现在一个市里做了一周的市场调研，现在只知道即将做项目的那块地大约35亩（地块还没有拍卖，因为各种原因，地块肯定能拿到）。现在老总说就完成项目的产品规划设计，就是除了要起产品定位外，老总说还要做规划了：做多少栋，是做多层、小高层还是高层。一梯两户还是一梯三户的，楼栋怎么排列、、、因为我是第一次做前期策划，所以很多都不知道。现在就请教大家一个问题：在还不知道地块具体经济数据的时候，就是还不知道地块具体规划设计指标时候，是不是就可以根据前期市场调查就可以做地块的产品规划设计了？？？？？
我知道根据前期调查可以给项目一个定位，这个应该不错吧。但在还不知道地块具体规划设计指标时候，是不是就可以根据前期市场调查也可以做地块的产品规划设计了？？？？？
帮帮我吧，:(
得看土地情况 各项限制：如容积率 限高等
1、可以定位户型，包括面积，设计风格，面积配比等，这是根据你的调研得到的结论2、可以设计主景观风格，特色景观等，是根据调研加上当地市场的特点来定位的
3、楼座的设计风格，由当地的现有产品来决定你的项目风格
其余的想起来再说 我做过类似的住宅前期 200多亩地 所以只能提供住宅的了 呵呵
题外话，可以参考
通常一个地产项目的成功运作，都经历过四大环节地产战略——开发商根据经验直觉和智囊团专业建议对项目进行初步战略定位
地产调研——在战略目的明确的基础上进行资料收集，整理和分析，论证地产战略的合理性
项目开发——在地产战略和地产调研的指导下明确项目定位，并实施开发
整合营销——贯彻地产战略意图，发掘项目核心竞争力，升华为个性化地产概念，最终树立项目和企业品牌，利用合理的营销实施行为顺利去卖产品
以上为鄙人偶尔所得，大家共享。 :lol :lol :lol :lol 你老板真牛!
规划条件:航空限高,容积率上限,各容积率上限所对应的密度上限,各容积率可兼容商业面积的比例.这些不知道你怎么做规划,做了到时也得重做.我们以前也有过这一出.把设计院都搞烦了
调整战略思路
经济技术指标没有，怎么做啊建议：在国土局那边没有拍卖的地也有相关的指标
建议你的老板：先做大的战略建议与开发商沟通后再进行其他的细节工作
公司一定很官僚
你们公司管理一定很官僚,领导动下嘴,手下跑断腿,白跑,哈哈! 顶一下， 定位可以做，规划做不出来。.1根据市场情况，找出项目差异化，做出产品定位。
我估计你老板的意思是，做什么样的产品利润最大，市场接受度比较好。
你可以做两套方案
一、根据地块条件，得出三种容积率（让老板自己选）
包括产品形态、排列、景观初步规划等。
另外，也可以用附件的形式，做份市场调研报告，主要针对周边及未来竞争项目的产品规划及定位研究。
二、主要表现产品定位（二楼的说法）
这样的东西，应该是老板想看的。
[[i] 本帖最后由 angerla918 于 2008-1-17 14:27 编辑 [/i]] 感谢大家给点意见。小生也明白了一些了。呵呵 哪位高手指点指点 咱也学习学习
做产品选型
通过市场调查：得到区域的市场项目的产品类型、容积率区间、建筑风格、园林特色、市场需求特征。所以可以得到结论。1容积率区间------设计产品类型选择，高层、小高层、多层的产品选择；
2客户分析---------设计各产品类型配比，界定公寓、洋房、别墅、联排的类型、体量编排；
3产品选型———设计出产品建筑定位，板式、点式的建筑形态、建筑园林风格；
4.价格核算—— 通过对不同容积率组合，核算成本，锁定去化周期短、利润率高的前期规划
方案 1、市场部分要对该地区的产品要还原，哪种户型畅销，去划速度怎么样，哪种建筑风格最多，怎么去突破，如何去做好空间布局。
2、跟开发商沟通他是想在产品上随波逐流还是想新颖突破
3、根据上面的市场还原你的产品定位，户型、景观等等问题都解决了，还要考虑你规划的产品是否能结合整体楼盘的销售
回复 1# 的帖子
认为你说的这种情况暂时只能做产品概念设计,应从以下几个方面做手:首先对地块研究,地块是不是有独有自然景观,周边的人文情况等
1\市场角度:通过市场调查研究确定,高层,小高层,普通多层,洋房.别墅以及公寓,写字楼.各物业在区域市场的销售状况,发展趋势.
2\成本角度:通过对成本的初步测算和对比市场当前或是近两年房价走势,确定物业形态
3\开发商的实力考虑:根据开发商的势力情况,确定开发物业的档次
4\商业角度:商业是项目的利润最大的一块,就应该根据区域市场调研,确定商业情况
只有通过了这些 其实作为项目的前期来讲，可能要做前期的市场调研。
做前期的市场调研的好处在于：
了解该区域内市场的需求情况。（该类调研可以通过该区域内在售项目的情况得出，我想具体如何得到该类的资料，你应该都知道。既然大家都要在同一区域内工作又是同行，可以建立良好的关系，如何做，我想没有必要进行多说。）根据需求得出该区域内目标消费人群的组成，需求户型，什么样的小区管理，对于房屋类型的偏好。
有了需求客户的资料，再根据项目的大致情况，当然就可以进行大致的产品规划设计分析了，开发商基本上都是把利润的最大化作为目标。在不改变大概的用地指标的情况下、根据该区域内的真实需求，就可以进行你的总结了。 “在还不知道地块具体经济数据的时候，就是还不知道地块具体规划设计指标时候，是不是就可以根据前期市场调查就可以做地块的产品规划设计了？？？？？”
在具体的规划指标确缺失的情况下，是不可能去做产品的规划设计的，即便做了也有很大的可能性会被推倒重来！
目前可以根据你的调研结果做产品的定位，以及项目品类这样一些软性结果，硬性的规划设计只能等地块的具体规划指标下来才可以去做的。
不过现在把市调的基础工作做好，对以后的规划设计帮助就大了。 同意7楼的
我们领导就是这样滴
要我们做无用功
美其名曰~锻炼下我们的思维，熟悉下流程
不过既然答应了去做，那就要认真做好 谢谢大家都意见。这两天看了你们的建议，觉得自己很多要学习，确实以前都没有做过，呵呵。反正就是非常感谢大家了:handshake :handshake
学习了
回复
产品的东西，要有一个单单的产品规划部门来做，】我建议这部分你列个提纲和建议就可以了，
因为做完了还是要该的
页:
[1]
2