大家都来说说你对保证金的意见吧
出保证金的代理公司的水平研判从代理公司角度而言，什么样的公司愿意出保证金？
首先是因为项目信息比较少，没得选择，只好逮住一个就拼命争取，饥不择食。这种公司，至少经营自己的公司都没有到达境界，所以我从不相信他们能经营客户的项目会达到一种境界。就拿财神（我公司的名字）来说，三个人的业务团队找到的项目代理信息就非常多，经常忙不过来，因此就是初次见面话不投机都拒绝做，更不用说想要保证金的公司了。
其次是策划水平一般的公司，只好用资金的竞争优势来争夺项目。这也正好解释了规模越大的代理公司出保证金的比例越高的现象。本来，策划代理类公司是智慧行业，核心竞争力是智慧，也就是策划能力。（至于销售方面，只要做过几年，水平落差是不会太大的，毕竟销售注重经验和程序的成分居多）但公司做大之后，就越来越依靠公司形成的实力、模式去争项目，把一个靠脑袋的事业越来越变成一个近乎车间生产的事业，匠人（策划师）的运筹帷幄变成了工人（策划从业人员）的车间生产。我把这种公司称为“头小屁股大公司”，策划代理原本应该发展头部，他们却发展屁股，靠屁股竞争了。
要求保证金的开发商水平研判
其一是缺钱的公司。毫无疑问，有一类要求保证金的公司是为了套钱，就是几十万的进项也能解燃眉之急。判断证明这种情况很简单，就是看开发商愿不愿意设立公共账户。因此，遇到要求保证金的开发商，代理公司千万多个心眼，因为没钱的开发商可能不仅套住你的钱，还可能套住你的运营财力和精力，因为没钱事情当然难做，即使勉强能做也不会如期进行。
其二是无勇无谋的公司，说白了就是头脑简单且胆子小的公司。这种公司既没有足够的智慧判断哪家代理公司有能力水平和道德水平，也没有胆量相信哪家代理公司有能力水平和道德水平，剩下的就只好相信摆在眼前的钱了。
其二是无勇有谋的公司，说白了就是头脑不简单但胆子小的公司。这类公司最然有足够的智慧判断代理公司的能力水准和道德水准，但没有勇气相信，怕万一，也只好相信钱。我有一次乘电梯，一个四十多岁的女人，想按四楼的按钮，手伸出去的时候，发现按钮已亮，就迟疑了一下，但最后还是用力地按了一下。这个妇女就是这类开发公司的经典写照。
保证金的作用研判
就开发公司而言，傻瓜都知道，就是再小的项目，保证金也无法保证开发风险，保证金的经济学意义上的保证作用根本就不存在，保证金唯一的保证作用不过是开发商的心理安慰而已，也就是只有心理学意义而已。
就代理公司而言，扮猪吃老虎的公司比比皆是，没有水平却出奇的自信。在那个房地产疯狂的大环境下，房地产代理人狗尽可为之，相信摆个ATM机，房子照样卖得火，水平已失去意义。这种情况下这种公司日子照样过得滋润。但万一情势有变，或者项目有些问题，这类公司就欲哭无泪了。交了保证金项目照样卖不好项目也不在少数。
保证金的商业本质研判
事实上，开发商与代理公司是合作关系，双方都存在风险。而开发商只存在相对风险，因为开发商可以很大程度上左右游戏规则。但代理公司正相反，存在绝对风险，因为代理公司不能左右游戏规则，比如开发商可以否定代理公司的正确方案，采用不尽合理的方案，但销售不好代理公司要承担责任，即使销售正常，开发商不遵守游戏规则不给钱或少给钱的情况已成行业现象，但没有开发商付保证金给代理公司，因此所谓保证金无非是一种买方市场对卖方市场施加的弱肉强食逻辑，所谓弱国无外交。
财神的保证金逻辑
通常情况下，只要不大吃二喝请客送礼，单纯的经营成本，一个项目月成本2万元也差不多了，一般的代理项目自团队开始派驻多则一年少则几个月进入销售状态开始拿提成，平均大约五六个月，因此前期成本约10万元，只要代理公司方法得当，基本可以说有钱就能找到业务（经营水平差找不到业务找到也拿不到业的公司除外），也就是每10万元成本就是一个项目就是一份利润，如果你出了10万保证金就是用双倍成本做一个项目，如果是100万就是用十一倍的成本经营一个项目，（当然我们假设的是所有项目的平均利润），因此，对于财神而言，每多出10万的保证金就要求追加一倍的利润，100万的保证金就是11倍利润，只要你愿意出利润，出多少保证金都行，只要风险不大即使我们没有钱相信愿意出钱的人还是挺多的。但这怎么可能呢，开发商愿意你出保证金但绝不愿意多给你利润，因此，对于财神而言，要保证金？抱歉，你老跟其他代理公司去玩好吗？
目前，只要开发商发一个信息，就有代理公司花费大量人力物力精力提供方案了，而这种成本付出几乎是没有任何报酬补偿的，从这个角度而言，代理公司的境地不如婊子，开发商的商业境界也不如嫖客，因为一般的情况下婊子付出劳动都能得到报酬，而嫖客一般也会为所得付酬。我们虽然是一个新生的公司，我们有自己的底线，我们追求的是那种秦淮八艳的艺妓境界，拒绝失身于那些不上路子的嫖客：既没道德感也没商业境界的开发商。
已经是婊子了，请不要再让我缴纳性功能保证金，请给有档次有质量的策划人留一点颜面和尊严。 策划代理类公司是智慧行业，核心竞争力是智慧，也就是策划能力:handshake
恩 楼主说的很精彩
实力是最关键的 :victory:
说得好
[size=2][size=3][size=4][size=5][size=3][size=6]楼上说得太好了，我们是保证金的受害者，也是体验者，我觉得楼上说是其中的一部分，其主要的原因是市场的大势也是主要的原因之一，销售代理公司进入的门槛太低，行业整体的水平和自律性较差，导致行业的信誉度不高，也是目前行业的现实情况，希望行业的从业者能提高自身的操作水平和职业道德，为行业的健康发展做出贡献。[/size][/size][/size][/[/size]size][/size][[i] 本帖最后由 地产猎人 于 2008-1-12 12:57 编辑 [/i]] 赞一个，十分精辟，有道理 我入行时的公司有“三不”原则，一不投标，二不比稿，三不交保证金！但在当地，70%的别墅都是我们公司代理并销售的。 顶一个！ 很好的 有学习了点知识，多谢楼主 在地产界，婊子的素质越来越低，嫖客的不合理要求越来高，最终会导致双方相互不干，未来会逐步发展到包二奶或结婚的路线，所以现在很多婊子在不断的提升自己的素质，加油啊。这行就是那么的难搞。
1楼说的非全对
保证金:说白一点就是一种信"益" 的保护.
分别看吧:
开发商要求要保证金,什么样的判断,1楼观点说到了. 但我也补充一点. 你凭什么帮我卖好房子. 四个字,风险责任.
开发商为了规辟风险(资金不足, 怕营销有偏差) 代理了为了做项目从而交纳保证金. 交的目的就是为了,我保证营销没事.资金方面我可以先行. 有风险我担当
我不认为保证金作用没有用. 一般保证金可以捆住代理商努力做项目, 大家都知道,代理商项目多了,就会很多担任多个项目,时间与管理与我项目关注少.进一步影响项目营销进程
作用2: 虽对项目资金运作无太大投入. 但可以用保证金作为营销试探.
作用3: 与代理商结算佣金时, 我非常了解,项目佣金结算是很难的.特别是信用不好的开发商.拖延是正常的. 有了保证金在那里. 你就是想离开项目.因为接不了佣金, 也有一笔资金在这里压着.开发商显得心理要舒服一点.
代理商交纳保证金,无非是想接项目并一同与开发商说卖好产品而以
虽然,合富,世联,中原,这些代理商是一般不交纳保证金也能接项目的. 因为他们现在平台不一样了. 而一些小的代理商就不同.开发商不相信这些质资,但又想以低的代理费, 让项目卖好.
这就是双方利益一致的.有谁见过,一些品牌开发商一个几十亿或几百亿的项目,而要你交纳保证金的
保证金的作用:
我的总结: 风险, 责任,利益相同.
补充: 有些朋友说自律, 你自律了吗? 你是受害着说保证是自律形成的. 我看否然.你在接项目时,你交保证金时,你就已经知道这种风险, 强者胜,败者寇， 保证金是一种方法。而不是应该普及的。 大家形成一个原则：
超过三家公司的不要投标，超过两家公司的不要比稿，超过一百块钱的保证金不要交，哈哈 牛是很牛，到上海试试看吧
确实，很赞成楼主的观点
顶一个！！！！1 代理公司的境地不如婊子，开发商的商业境界也不如嫖客这句说的好，那天翻脸了也有话反击 鄙视靠保证金或者通过保证金比拼取得项目销售的机构！ 现在谁还打保证金阿 这么老土的方式
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