看单位的具体情况
既然是想在异动做项目就不要怕多花点钱，多用点时间
我们单位的做法是
两至三个专业调查公司和自己的研发、策划等部门
先协商调查的重点，要了解的问题
然后
分头展开行动
独自展开
形成几个独立的意见
兼听而信息广度更大
领导更好做决策
[[i] 本帖最后由 xxx7775 于 2008-2-11 14:32 编辑 [/i]] [b]问题一：如何开展工作[/b]
新进城市，我们会成立一个调研项目组。策划师牵头扎下去至少一周。
之前会尽可能在网上找关于这个城市的种种，衣食住行，风土人情，城市论坛，政府机构，二手中介，传媒机构，同行，等等。
做足准备工作之后，开始实地调研。
[b]问题二：工作步骤与资源整合[/b]
主要从宏中微观三方面进行
（一）宏观经济环境————数据
政策、人口、银根、消费力、地产相关
（二）房地产中观市场分析
1、中观————数据
几个区域的变化趋势；自然状况、人口类别；
经济（大型工厂、企业）、核心区域人均收入；配套（学校、交通、商业、娱乐）
2、项目规模、特点————踩盘、业内访问
状态：建筑质量、品牌；竞争竞合关系；开发商实力；代理商状态
3、市场供应分析 ————业内访问、政府拜访（房产、土地、规划）
（1）历史：每年平均供应量、销售量、价格；
总量、年度递增量、平均消化量
（2）现在：（今年）当月销售情况；平均打多少广告
（3）未来：专家的介绍；按递增情况来计算
（三）市场分析（标杆楼盘）
1、产品（卖点）————踩盘
项目规模、特点、性价比、供求关系；独特卖点、状态（建筑质量、品牌）
2、客户（期望值）————踩盘拦截、业内访问
定性：哪一类人、特点；定量：多少人、价格；习惯：文化生活行为习惯、产品喜好
3、营销（买卖关系）————踩盘、传媒访问
常规手法（认卡等），典型手法（典型楼盘、案例）；竞争竞合关系
另外，由于我们是代理公司，还会考察当地的开发商的业绩、动向，以及代理商公司情况及代理楼盘，和项目参与的方式。
[b]问题三：如何完成报告文本？这里面的细节是什么？[/b]
一般来说，调研后我们首先会形成一个摸底性质的客观事实陈述报告，这份报告在今后的营销策划工作和置业顾问培训中会有很大作用。
另外，会根据与开发商高层沟通的结果，分析对方的需求，侧重展现他们感兴趣的，或需要教育对方的一些内容。
在做项目定位时，我们会选择几个标杆，如本地的、外地的；面积相近、地块形状相近；位置相近等等，通过对标杆案例的解剖，告诉开发商可借鉴的可实现的预期。
[b]问题四：如何使报告文体与公司的投资或者公司的实际情况相吻合？[/b]
我的经验就是，先把公司最关注的结论写在最前面。然后分别陈述支撑的理由。
总之，定位报告宜精不宜多。市场研究报告完全可以作为附件。
（合到一起后，页数其实更多了，呵呵！）
[b]问题五：当你的研究结果与公司某些决策者的思路不一致时，如何在报告中合理地体现？[/b]
研究结果肯定会与公司某些决策者的思路不太一致。
我是这样做的：对于事实的陈述一定是客观的，凡是判断性的言论，总能找到“深访”、“报告”等出处。
[[i] 本帖最后由 灵犀 于 2008-2-21 11:30 编辑 [/i]] 内容就不说了，很多朋友、很多文档规范上都有了。主要谈下我们用的方法：
1、网络搜索（引擎＋专业网站＋论坛）
2、电话调查
3、人脉咨询
4、最后是实地调查踩盘＋走访有关管理部门及企业＋当地纸质媒体信息搜集 真是高手云集啊，我刚入行不久，学习中 1、PEST是出发前做好
2、板块在之前了解，大盘电话调查。需求问卷也要做好，最好是做的能在写作时包含全了的那种问卷
3、到了之后去大盘市调
4、做好板块和需求问卷统计
5、工作做完，定位也就有普了 异地项目首先要做宏观性研究，了解当地房地产市场的发展评估工作，最主要是回答三个问题，第一城市要不要进入，第二怎么进入，第三进入要注意什么风险
其次是要回答市场机会点，需要做详细的实地调研，回答市场机会点在哪
第三是要回答做什么产品的问题，知道了市场机会点，根据地块条件，应该做什么产品
第四是要回答赚钱不赚钱的问题，既然知道市场机会点，也知道做什么产品，那么做这种产品挣钱不挣钱的问题
回答完以上问题，你的定位就出来了 我觉得大家说的都没有错，但我觉得一般就几天的时间，做市场问卷怎么会有好的结果出来呢，以我这几年的经验，如果去一个陌生的城市，和当地的开发商、地产中介交流是最合适了，最好能找到几个项目的营销总监、和知名的代理机构，如中原、世联等等，通过与他们的沟通，能对区域市场有一个更明确的认识，对各专业的具体情况也能有一个初步的了解，
再就是自己看楼盘了，多看几个，自己踩踩，一比对，肯定就有收获了。
最后就是有机会就与相关政府部门的人沟通一下，了解一下报批报建手续的差别及各项大市政费用的收费标准。
像一些宏观的数据，完全可以在网上掌握。
然后回家再写报告 各位写的不错啊 :victory: :lol :) 新手入行，受益匪浅 呵呵
都让上面的兄弟说完了
只能顶一下帖子了 先了解一下这个城市的支柱型产业，人均消费水平。
项目所在区域的竞盘市场分析、建筑风格等。
自身项目地理位置分析。 我们在做异地调研之前，一般是先从网上查找一下关于这个城市的基本信息，譬如GDP，人口，产业等方面的基本情况。根据所在项目的基本情况，了解区域的竞争项目。然后进行实地调研。
1、到当地政府部门，统计局，一般是购买统计年鉴，也可以和统计局的人聊聊天，了解现在的经济运营情况。国土局，近几年来的土地出让情况，出让结构（从土地出让结构可以看出未来市场的物业供应类型），出让价格等方面的情况。公安局，主要是了解外来人口的情况，外来人口多的话，房地产市场将会有一定的支撑。规划局，了解最近几年城市的基本规划和城市重点建设的区域，最好去一下城市规划展示馆，可以的话还可以拍到照片。同时在与政府部门聊天的时候可以向他们询问当地的产业结构。
2、到项目所在地周边调研，进行SWOT分析，同时对竞争项目进行调研，了解市场的基本情况。
3、在路途中，可以与出租车司机聊天，了解他们的想法，出租车司机一般本地人和外地人都有的，这样的话可以稍微了解一下本地人和外地人对房市的看法。
4、当然，不能放过任何一个时间点。就餐的时候多观察周边的情况，也可以和店老板聊天。城市的市中心肯定要看的，重点的商场进去逛一下，看一下人流量，可以看出当地的消费水平。
以上是个人做项目的心得，希望大家多多指教。