1）了解项目所在城市的宏观经济包括城市发展、经济（支柱产业）、人口、交通房价、政策影响等等。房地产市场发展情况（可以在网上的政府工作报告中找，也可以购买当地的年鉴。）
搜查当年的新开楼盘，在地图上标注出来，可以方便去的时候可以按照区域分组展开。最好对新开楼盘所需的数据事前做一个表格，比如按照4P原则进行竞争楼盘的分析，就可以按照4P因素做成表格，每去一个楼盘调研出来就把数据直接填到表上，不会有遗漏和写误的现象。
2）去市调所在城市，首先当然是买地图。把在网上查的楼盘都可以一一对比。安顿在市区楼盘相对集中的地方休息。先看项目的地块，最好是认真的把地块走一遍，详细了解地块周边的环境，配套，优势劣势等等。
一切就绪就可以分区域进行踩盘，对整个城市的楼盘和房地产市场有一个大致上的了解。晚上可以去当地的小吃店，了解当地的文化和当地的人的风俗习惯。
时间尚且充足的情况下，可以对一些业内人士进行专访，从当地的房地产人士口中了解他们对该地区的房地产的发展的看法。
最后一点就是消费者问卷。这也是市调中相当重要的一部分。不是随便找几个人发问卷收问卷就可以的。一定要有针对性。找适合你们项目的消费者进行问卷，为了让他们配合，可以准备一些便宜的小礼物。 关于如何调研，如果不做问卷挑眼，浅谈几句本人经历
一般获取市场资料会从以下几方面入手：
1、本地政府网站或相关网站
2、城市业内人士探讨
3、走访政府部分政策方向
4、现场踩盘
5、出租车司机（很重要）、本地居民的访谈 本来想谈谈，看了３页发现高手不少，比我想象的多很多；算了，怎么也谈不出前３页的水平，何况还有后面４页呢，不谈了，顶一下吧！ 我一般是：
1、先在网上对项目所在地进行全面的详细的了解，其内容包括可研报告所要涉及的所有内容！等于先从网上对项目所在地进行了一番调研，这样在心中就会对项目所在地有一个大概的了解，此外再带着问题走！
2、在出差前列出到达项目所在地后所要掌握和了解的资料，并制定详细的周密的调查计划。例如那一天到市政部门走访，购买资料；那一天去踩盘；那一天去熟悉当地的民俗习惯；等等！
3、利用吃饭和住宿的时间和机会多和当地人进行交流，尽可能的多掌握本地的情况！
4、完成以上内容后，再着重对本项目进行深入的研究，并进行定位！
5、在调查的过程中就开始进行可研报告的撰写！等返回工作地后，可研报告的大纲或基本内容已经成型！ 1、明确调研目的
这一点很关系，如果调研没有目的性和针对性，或对目的的理解不够，有可能只是白跑一趟，得不到真正有用的东西。一般来说，异地调研有一定的针对性，否则就不会跑大老远去做事，大多数是预先已经有的项目或地块，要么是异地拿地，要么是项目定位。
2、资料收集整理
预先通过网站收集当地的城市规划、经济发展、土地成交、房地产交易、房地产项目资料等，重要的是把以上资料先归纳整理。同时如有项目资料应及时收集分析。
3、模拟问题或报告纲要
这一点很重要，你可以出发前跟项目组成员进一步明确调查内容及问题所在，也可以也老板事先交流，明确调查目的。
4、行前物品准备
异地调研有可能去几天时间，临行前必须把个人生活物品准备妥当，如上网查异地天气，准备好衣物、购买当地地图、携带相机，有必要也把手提电脑带上，其他个人日常用品可能自理。
5、实地调查
走项目：如调研前已有明确的项目，必须先到地块实地考察，了解项目基本情况，作为调 研的基础，走市场时可着重调研与本项目相类似的在售项目，作为参考借鉴。
走市场：根据既定的调研目的和问题分解纲要，实实在在的跑市场，考虑到时间的有限，应着分清轻重，重点项目必须全面了解。
走部门：规划局、建设局、房管局、统计局等重点政府部门走访，购买有关的资料。
6、资料整理
如果前面工作做得扎实，这一步一般不会有太大总是，分类、统计、归纳就是。
7、分析论证
集思广泛很重要，应以小组讨论形式完成。
8、形成报告及汇报
最好一个人来完成，如果形成报告由2个人或更多，由于文字风格、排版等方面的不同，可能会出现一份报告缺泛整体性，对报告的系统性、专业性有影响。 深入了解一个月
这个还用问
一分耕耘一分收获，这是没法取巧的，一个项目一个项目的去做市场调查，OK这样你的第一步市场调研就清晰了，然后再一个一个的分析了解个案的畅销产品及卖点，OK你的前期定位也就成型了，再笨点的话，不想动脑筋的话，如果你有详细市场调研的话，套一下这些卖点做个全新的定位也可以啦。 我想在前期里面我还是比较有发言权的，前期本身是对市场和地块的总体评价为主土地部分：
一、首先是要决定了是否在异地投资及建设开发，如果已经对所选地点进行宏观分析后决定的我想应该问题不大，如果宏观分析都要进行市场分析或是甚么调查的话，那就别作地产开发了，不如做调研公司完了。
二、可以上一些政务网，比如国土资源或是当地的房地产管理网或是房管网等搜集土地招牌挂信息，了解当时的行情。
三、根据对整体中国市场和区域市场的宏观判断了解出，未来也就是开发周期后的市场是否处于地产热销期或是最佳时期，决定后进行地块分析和土地价值评估，这样有利于对未来的利润至进行分析，最后进行土地的深度判断后进行当地市场的市场调研。
现在就说一说如何以最快的速度进行市场调研，可以通过四个方面
一、通过当地网络进行数据搜集，这样时间会节省的更多，而且更全面
二、通过当地媒体杂志（专业性）像楼市或是甚么的，这种数据更新的比较快，也比较合理
三、和当地媒体人事进行沟通以及政府机构进行数据所要，因为你是去那个城市投资去的所以，地方政府会相当支持你的。
四、组织自己团队，进行针对性市场调研，最后进行总结分析。
说的不是很细，因为公司暖气坏了手特疼，所以大家见谅，有需要的可以QQ我36619569
市场研究摸板
第一部分 市场研究一、宏观市场分析
宏观形势分析
经济形势分析
政策环境分析
城市规划分析
宏观市场分析
市场供应量及特征分析
市场需求量及特征分析
年度新增物业分析
产品分析
价格分析
市场热点问题、区域追踪分析
二、区域市场分析
区域特点分析
区域社会、人文、历史、城市规划等特点
区域政治、经济、文化、发展状况等
区域市场供应情况分析
区域市场供应量
区域产品供应特点分析
区域市场客户分析
客户类型
客户构成
购买力分析
价格分析
总体情况及区域特点
价格分析
产品分析
总体情况及区域特点
产品分析
竞争区域项目市场调查
项目基本概况（总建筑面积、开发商、容积率等）
项目规划（物业规模；配套情况；车位情况等）
产品设计（主力户型、面积等）
价格（单价、总价、均价、价格组合等）
项目推广（媒体组合、活动等）
交房标准
物业管理
消费者分析
购买者地域分布
购买动机分析
购买偏好分析
购买时机、季节性分析
项目地块研究
地块现状分析
地块交通分析
地块周遍配套及公共设施分析
地块的SWOT分析
第二部分 项目定位
市场定位
市场定位
市场定位观点支持
客户定位
客户构成及置业类型
客户特征描述
购买力
目标受众区域
目标客户结论
形象定位
项目形象定位
项目形象定位依据
形象包装定位
形象诉求点
产品定位
产品定位
产品定位观点支持
价格定位及效益核算
价格定位
价格定位观点支持
投资模型建立及核算
三、项目产品规划概念设计
项目规划设计
区位分析
现状分析
总平面规划
绿化景观规划
道路交通规划
硬件设施、功能配套建议
产品建筑设计
户型平面设计
剖面设计
户型构成及面积配比
建筑造型、立面风格
装修及系统标准建议 嗯，既然大家都说了，我就不多讲了，总之，大家总结的不错:lol 我也说一说我的观点：
第一了解当地城市的发展、城市规划、城市的主要色调、城市中经济来源和所占的比例，人均收入。
第二了解地块在城市中所占的区域及周遍的配套、周遍楼盘的价格和销售情况、周遍人流量。
第三了解整个城市楼盘的发展方向。
第四可以找朋友或策友了解关于所在城市的情况，在找当地的人了解情况。
报告主要客观反映事物，有什么异议可以用数据和资料来说明，也可以在派别的小组了解（了解上述情况下） 我的做法：
一、前期背景了解
1、通过公开的资料查阅当地的文献资料，了解当地的风土民情。
2 、通过当地合作机构，向他们索要相关资料（他们的资料一般比较精准点）。
二、调查阶段
做些针对性的抽样调查表，其实调查的东西合理性问题，取决与设计表格的合理性。
要适当研究人的心理活动问题。这个抽样调查，我一直坚持做，自己去直接感受。
[[i] 本帖最后由 can827 于 2008-1-18 11:56 编辑 [/i]] 我要说的都被三楼说了,真的.我的方法和他一模一样的.
能不能也给我个币和花呢.~ 刚从江西市调二周回来，来晚了，呵呵，都已经8页了，基本上能想到的，前面都说了。只想重声一点：
做调查要明确，你要解决什么，然后去展开，要不都白搞。 好贴,留个脚印
听君一袭话，胜破千层卷
目前正在做一个异地项目的产品定位，论坛所见受益非潜，吾将以实践经验予以反馈，当然估计要年后了，我下周一出差去异地。 1、异地调研首先从网站（朋友、能够利用的资源）做个基本了解：城市发展、经济（支柱产业）、人口、交通、酒店、房价、政策影响等等。2、了解城市板块后，在坐车（打的、公交）的同时与当地司机或市民搭讪了解当地房地产市场情况，包括：主要片区价格、名星楼盘等，在与他们聊天的同时可以说说当地的地产发展情况。
3、项目的拜访，通常异地调查会以暗访为主，在暗访的同时你可以找到1－2个热心的售楼员，有必要的话可以邀请她出来喝喝茶之类，然后亮明身份说自己是KFS，最近在哪里哪里拿了一块地，可以要她具体说说城市的房地产市场。
4、直接拜访当地政府或事业相关部门，当然要说自己是“某个招商引资项目”，打算在这开发一个项目。房管局、交易局、统计局、国土资源局都可以走走看看。
5、市场调查关键在于用心，要防止偷懒！
除啦"顶",我无话可说!!!
我马上去海南调研 奉献我刚完成的调研模板
市场调研初步工作计划1.项目区域研究调研
1-2 区域研究调研工作内容
1-2-1 区域商业市场
区域商业供应量
具体内容：
研究区域内临街商业现有供应量——各街道临街商业供应量
（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）
研究区域内商业物业供应总量——区域范围内各类独体商业、各类物业底商
（上述内容将包括对研究区域内重点商业物业的案例分析所需资料，包括入住率、硬件水平、主要客户群等，在此不赘述）
研究区域内潜在供应商业物业——各种未正式对外营业的商业物业
（上述内容应注意区分该物业的运作阶段，对于已经实现一定的“招商率”，未正式营业的项目必须着重调研，并在调研报告中进行专项分析）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业价格
具体内容：
研究区域内临街商业租金水平——各街道临街商业租金水平
（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）
研究区域内商业物业租金水平——区域内各种商业物业的租金水平
（在此应明确区分所调研租金水平属于“报价”还是“成交价”，以及价格换算依据为“建筑面积租金”还是“使用面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）
研究区域内商业物业销售价格水平——区域内各种商业物业的销售价格水平
（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业业态
具体内容：
研究区域内临街商业业态——各街道临街商业业态统计
（对于目测面积20—30平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）
研究区域内商业物业入住业态——各商业物业入住业态统计
（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）
注：
独体及综合市场类业态统计——区域内各种商业业态中，对于大型独体百货、独体超市（不含社区便利店，面积2000平方米以上）、大型娱乐（独体，不含物业底商入住）、大型独体专业市场（非统一收银为界定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。
调研方法与途径：
实地调研
1-2-2 区域环境
区域人口环境及人群分布
具体内容：
研究区域内现有各类住宅物业——区域内主要住宅社区分布及户数
（包括现有住宅社区，并区分新建商品住宅项目及该项目主力户型、户数、销售均价及入住率，老式或已入住完毕的住宅社区户数、历史价格等；以及潜在供应住宅社区主力户型、户数、销售均价、预计入住时间等）
研究区域内机关企事业单位——区域内主要企事业单位的分布
研究区域内教育机构与学校——区域内主要学校分布
（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）
其他人群聚集地点
研究区域内人群特点——包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等
（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）
调研方法与途径：
实地调研；检索统计数据；消费者调研问卷
区域交通环境及交通动线
具体内容：
研究区域内现有道路基础设施——区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施
（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内规划道路基础设施——区域内主要交通道路状况
（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内公共交通动线——各主要道路公交线路
（包括各主要道路公交线路数量，线路途经地域等，重点为项目周边主要道路的公交线路及公交车站和出租车上下站位置）
调研方法与途径：
实地调研；检索规划资料；部分可要求开发商提供
区域人流量统计
具体内容：
本项目主要交通动线人流量监测
依据项目实地情况，选取本项目主要交通动线，以及项目与其他成熟商圈和商业区域的连接动线，对动线中间路段横截面进行人流量监测
调研方法与途径：
实地监测：
流量类型：
机动车流——区分公交车、普通机动车（不含载重货车）
人流——所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的中小学生与老年人）
时段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五个时段，监测时间为10分钟。
备注：
由于人流统计的复杂性，每组进行人流监测时，可将10分钟的监测时段划分为两个5分钟节点，一个节点统计机动车流，一个节点统计人流。
区域配套设施统计
具体内容：
公共配套设施——包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等
金融及商业配套设施——包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等
调研方法与途径：
实地调研
2.在售重点商业房地产项目案例调研
调研分析内容可以参照下面的表格：
类别 内容 备注
项目名称
地址
联系电话
物业类型
占地面积
项目总建筑面积
容积率
绿化率
住宅面积（建筑面积）
住宅售价（均价）
建筑形式
公寓面积（建筑面积）
公寓售价（均价）
公寓租金
商业面积（建筑面积）
商业类型
商业售价（均价）
商业租金
商业经营状况
主要入住商业业态及比例
写字楼面积（建筑面积）
写字楼售价（均价）
写字楼租金
酒店面积（建筑面积）
酒店级别
酒店租金
竣工时间
开盘日期及销售率
入住日期及入住率
标准层层高
单层面积
3.目标品牌经营客户群调研
这里主要补充品牌经营商户调研，以超市、餐饮和健身为例，说明调研内容。
3-1 餐饮类
（1） 对于本项目的开店意向。
（2） 在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（3） 承租能力、租赁期等，及目标消费群。
（4） 硬件技术指标及开店条件
a) 需求面积、进驻位置及楼层。
b) 建筑结构：包括建筑施工要求、层高、承重等主体要求。
c) 内部结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、消防、卸货区域要求、后厨的设置等内部要求。
d) 外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（5） 是否会考虑购买本项目进行经营
3-2超市类
（1） 对于本项目的开店意向。
（2） 对于本项目现有的规划方案中的位置。
（3） 预计租金成本。
（4） 在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（5） 硬件技术指标及开店条件
a) 需求面积、进驻位置、楼层等。
b) 建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c) 内部装修及结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、卸货区、货梯、步行梯等内部要求。
d) 外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（6） 是否会考虑购买本项目进行经营
3-3 健身中心类
（1） 对于本项目的开店意向。
（2） 对本项目现有规划位置是否有意见。
（3） 在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（4） 对于服务项目的想法、是否经营带泳池、是否需要其他室内场馆（如：篮球场、羽毛球场馆）。
（5） 目标消费群及经营目标。
（6） 租金承受能力及经营档次。
（7） 硬件技术指标及开店条件。
a) 需求面积、进驻位置、楼层等。
b) 建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c) 内部装修及结构：上下水、空调新风、货梯、步行梯等内部要求。
d) 外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（8） 是否会考虑购买本项目进行经营 到地方后先买一张当地城市地图，通过出租车司机对城市整体情况有个大提了解
有机会碰碰开发商，了解开发商的一些想法，明确调研目的
看看地块，对项目有一个大致的认识
踩盘，有必要可以约见一两个比较好的售楼人员出来吃饭深谈，不过一般都不愿意出来
踩盘期间第一个楼盘以市调的身份踩盘，方便可以叫售楼小姐介绍一下全市楼盘的大体概况，推荐一些重点楼盘，在地图上标出一些楼盘位置，少走很多弯路
期间对出租车司机，饭店老板等做一些了解，对当地消费水平、文化偏好做到心中有数
[[i] 本帖最后由 sleva 于 2008-2-2 11:32 编辑 [/i]]