市场---自己去看
人群---从古到今
生活习惯---有没有和其它城市不一样的一面
风俗---在风水上有没有讲究,如(楼是不是不能太高一类的):lol
系统、全面、高效是关键！！！
市场调研的方式方法万变不离其中，但是否够系统，够全面，够高销呢？这才是策划人需要考虑的问题！感谢楼主给这机会，自己也就以往的工作做了一些总结，与各位策友分享交流！
市场调研工作主要分为四个步骤：
一、前期筹备
1、资源整合（网络、旅游部门、人脉关系等）
首先，通过网络等途径，初步了解该区域的发展现状、人文特征、工农商行业特征、消费习性等，同时还对该区域的交通、楼盘信息进行梳理，为制定计划提供材料。
其次，利用相关部门或人脉关系，了解该区域市场状况，同时为市调工作做人脉准备，根据“六道分隔论”原则，寻找最有利的“地陪”，及当地重要部门的“圆点”。
最后，整理收集的重要资料，并准备齐全深入调查的资料。
2、制定计划
根据资源郑和得来的资料数据，对市调内容、路线、行程安排等进行有效计划，务必实现紧凑合理。
（从公司角度考虑，人员的食宿是主要成本，时间越短，公司投入越少。因此，合理的安排是关键。）
二、实地考察
1、城市发展现状整体考察
2、房地产项目考察
3、人文资源考察
4、消费习性考察
5、行业发展调查
等等。。。（有市场调研经验的策友这里就不一一说明了，但值得注意的是，“带着问题做事情”以及“以旅游角色进行工作”往往会事半功倍。）
嘿嘿。。。:loveliness: 还有，不论男女，记得考察夜生活喔！
一个地区发展程度如何最能体现的就是夜生活。正所谓“繁荣昌盛”，“昌”盛就繁荣嘛！！！用一句行业用语高度概括就是“消费力决定消费”！
三、市场访谈
1、调查问卷
2、人群不定向访谈
3、政要部门访谈
4、行内专业人员访谈
这里PART，提的问题是关键，必须“深入浅出”。注意喔，不要忽视二手市场的重要性！！
四、汇总分析
这PART就不多说了！！！
总而言之，言而总之，“知己知彼，脑前眼后，计划先行，有备无患，随机应变，深入浅出”！
一句记之说：“谋定而后动”！
至于具体的很多市调流程、表格等等都有粉多策友提供了，这里就不再说明。
回1#
发表粗见：[size=4][b]宏观市场+项目可行性分析+消费习惯+经验及市场期望值[/b][/size]
[b][size=4][/size][/b]
[size=2]1.去一个新的区域，我们要首先要了解城市的宏观市场[/size]
[size=2][/size]
[size=2]方法一：因个人朋友同行比较多（包括策友，呵呵）我习惯先打电话咨询，呵呵[/size]
[size=2][/size]
[size=2]方法二：去当地[font=宋体][size=10.5pt]规划局，统计局，国土局，房管局等，得到相关资料（免不了##什么的，呵呵）[/size][/font][/size]
[size=2]
[/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt] 得到[font=宋体][size=10.5pt],人口，[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]当地的经济水平(GDP)，分析当地市场现有房源的总量，投放量[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]方法三：利用现代化网络！[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]2.做项目可行性分析：[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]租者调研组，进行详细的踏街，市调。得出详细，准确的资料![/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]宗地分析，项目分析，价格分析，WSOT分析，得出基础研判[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]3.研究区域消费习惯[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]个人觉得这一项很重要，在策划销售过程中往往起到奇兵的作用！[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]找业内朋友，或销售员沟通[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]与出租司机，普通市民，当地商户等沟通[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]利用有限的调研时间做尽可能详细的事情，为以后打下好的基础！[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]4.最后要加上自己的敏锐判断力，与市场发展的期望值，经验，得出最后研判[/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt][font=宋体][size=10.5pt]抛砖引玉~~~~~~~~~~！:handshake :handshake :handshake [/size][/font][/size][/font][/size]
[size=2][font=宋体][size=10.5pt]
[/size][/font][/size]
[[i] 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-1-11 16:16 编辑 [/i]]
关于对市场调研的深度思考
[font=宋体][size=4]我把思路整理了一下，没有完全按照东海版主的格式，请多多谅解——[/size][/font][font=宋体][size=4][color=red]第一步 ： 首先列一份调研大纲，对自己的行程做一个周密的安排（略）[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=red]第二步： 对于外地项目，首先建立市场调研信息系统的技术支持，进行信息筛选[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=14pt][font=宋体][size=14pt]信息的获取方式多种多样，主要包括：[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font]
[align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）阅读报纸、杂志、书籍，与顾客、供应商、经销商等企业外部人员交谈，与本企业内部其他经理和员工交换信息等。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）培训和鼓励市调人员做公司的耳目喉舌，及时发现和报告新情况、新问题。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）鼓励供应商、中间商和顾客传递重要市场情报。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]4[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）搜集有关竞争者的情况：[/size][/font][font=宋体][size=14pt]①[/size][/font][font=宋体][size=14pt]购买竞争者的情报；[/size][/font][font=宋体][size=14pt]②[/size][/font][font=宋体][size=14pt]参加经济贸易展销会；[/size][/font][font=宋体][size=14pt]③[/size][/font][font=宋体][size=14pt]阅读竞争者发表的经营报告，参加其股东大会；[/size][/font][font=宋体][size=14pt]④[/size][/font][font=宋体][size=14pt]搜集竞争者的广告；[/size][/font][font=宋体][size=14pt]⑤[/size][/font][font=宋体][size=14pt]阅读行业协会的出版物；[/size][/font][font=宋体][size=14pt]⑥[/size][/font][font=宋体][size=14pt]向竞争者过去或现在的员工、中间商、供应商进行了解等。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）向专门情报机构，如市场调研公司、咨询公司、广告公司等机构购买情报。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align][/align][color=red]第三步：开始市场调研，包括以下重要内容（以商业市场为例，调研难度高于住宅市场）[/color]
[align=left][align=left][font=黑体][size=14pt]（一）市场调研分类[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]市场调研由于主体、客体、范围、时间、功能等方面的差异，可分为不同的类型。在零售企业中，常用的分类有以下两种：[/size][/font]
[font=黑体][size=14pt][font=Times New Roman]1.[/font][/size][/font][font=黑体][size=14pt]按市场调研的范围分类[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）专题性的市场调查：如商品价格调查、客流量调查等。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）综合性调查：如选址调查、经营定位调查等。[/size][/font]
[font=黑体][size=14pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][/font][font=黑体][size=14pt]、按调查的层次分类[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）企业经营方向调查[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]通过对企业外部环境的系统分析，结合企业内部资源，为企业在商品经营结构、经营方式、经营策略等方面的决策提供依据。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）市场营销组合及效果调查[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]通过调查，了解社会公众对企业市场营销组合的要求及企业市场营销组合策略的执行效果及优缺点。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]①[/size][/font][font=宋体][size=14pt]产品策略：产品系列、产品广度、深度和关联度、楼层结构、产品流行周期等。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]②[/size][/font][font=宋体][size=14pt]价格策略：了解消费者对价格定位、价格心理、价格策略系列、产品市场生命周期不同阶层价格的反应和需求。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]③[/size][/font][font=宋体][size=14pt]促销策略：了解促销手段、方式的效果。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]④[/size][/font][font=宋体][size=14pt]分销策略：了解公众对各种分销策略的需要及企业现有分销渠道的评价、效果，包括服务水平。[/size][/font]
[font=黑体][size=14pt]（二）市场调研方法[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]调查所需要的资料类型有两种：第一手资料和第二手资料。在市场调查中，这两种资料都需要。第二手资料的来源较为广泛，可从企业内部、政府公开的报告和其他出版物、报刊和书籍、计算机网络及其他商业性资料中获取。第一手资料收集较为复杂，但针对性强，主要方法有：定性调查法、定量调查法、观察法和实验法。[/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）定量调查法[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]定量调查属于描述性研究方法，是市场调查中传统的、主流的、应用最为广泛的方法[/size][/font][font=宋体][size=14pt]。传统的市场调查，主要是应用这种方法。定量调查是利用结构式问卷，可能答案都以不同选项的形式体现在问卷中。定量调查的研究对象应具有一定的代表性，在数量上有一定规模。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）定性调查[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]定性调查属于探索性研究方法。定性调查设计的问题是非格式化的，多为开放式的问题；数据收集执行的程序是非标准化的，一般都只是针对小样本的研究。研究的价值不在于得到准确的某一类群体的需求现状和趋势，而更多的是探索消费需求的深层心理原因。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]①[/size][/font][font=宋体][size=14pt]小组座谈会（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]FGD[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]②[/size][/font][font=宋体][size=14pt]深度访问[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]（[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3[/font][/size][font=宋体][size=14pt]）观察调查法[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=14pt]观察调查法是指调查者在现场对被调查者的情况直接观察、记录，以取得市场信息资料的方法。是凭调查人员的直观感觉或是借助于某些摄录设备和仪器来跟踪、记录和考察被调查者的活动和现场事实，来获取某些重要的市场信息。[/size][/font]
[/align][/align][align=left][align=left][size=14pt][color=red]第四步：撰写市场调研报告初稿
[/color]这方面的调研大纲论坛上已经很多，就不赘述了[/size][/align][/align][align=left][align=left][size=14pt][color=red]第五步：头脑风暴，思维碰撞，对原有报告进行批判，作进一步的修正[/color][/size][/align][/align][align=left][align=left][size=14pt][color=red]第六步：成稿，供决策者参考[/color][/size][/align][/align][align=left][align=left][size=14pt]我觉得东海版主的说的最后一个问题，并不担心，因为在整个市场调研的过程中，需要决策者的深度参与，一份高质量的调研报告对产品的定位至关重要。如果决策者一味地靠拍脑袋来定位，不从市场入手，那么他迟早会被市场无情地抛弃。[/size][/align][/align][align=left][align=left][size=14pt]以上只是我的思考，请大家拍砖！:) [/size][size=14pt][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=12pt]
[url=http://www.sydcch.com/bbs/UploadFile/2007-12/200712139551997560.gif][color=#0b7ac0][/color][/url][/size][/font] [/align][/align][align=left][align=left][/size][/size][/font] [/align][/align][/size][/font]
愿意为你
态度：反事总要讲个计划、有个规矩，一个人身处异地所要面对的是这样那样的困难，可以说每走一步都举步为艰，但绝对不能被困难吓倒，你要相信这个任务你一定能完成，原因很简单：你挣的就是这份钱，做也要做不做也要做。首先做人做事讲的就是则责任，良心，为了RMB你也要用心做好。我们应该勇于面对难以完成的任务，不抛弃不放弃，这样才能在困难中成长。
建议：
1、项目软环境分析：
买2张地图：一张是城市地图，一张是房产地图。
从城市地图中了解这个城市的主要交通道路，在与当地人交流了解政治中心、经济中心、文化中心等，目的是了解这个城市的大体情况，由陌生走到熟识的这是第一步。
从房产地图上能了解目前的一些再售楼盘，可以知道目前本地区的房产开发商，以及开发的项目，对本项目的开发面对的困难有一定的预见。
2、项目开发经营环境分析
通过上网或者走访政府相关部门的方式了解人均GDP、CPI等指标参数，帮助你了解城市的整体消费水平，在做调研报告时体现出，有助于对开发项目档次更好的定位。
3、项目的可行性分析：
针对贵公司所要开发地段周边项目做进一步调研，以走访销售案场，或者网上查阅等形式。对周边房地产环境的分析可使你对项目的全局有更细致的掌握。
4、地块开发可经营优势与机会分析：
根据你所掌握的周边地区资料对项目提出合理化建议，要有参考价值。
5、项目定位
主要根据周边消费人群做具体定位，高端、中端、低端。以及定位后项目文脉的整合。
6、规划建设设计建议
对地块调研后表达自己的项目建筑格局，商铺、住宅等设计的建议。
7、项目开发经营投资估算
包括项目投资策略、销售计划、投资计划、经营成本、利润的估算。
8、项目风险及对策
针对周边的主要竞争对手以及地理特点、环境区域化发展方向对项目目前的经营以及后期的经营方向做风险及对策分析。
9、其他建议
项目相关的建议。
我是个房产新手，以上只是表明了自己的观点，写的不对的地方请各位前辈指点。
内容仅供参考。:handshake 学习 为经理人员更好地决策提供有效信息
看了各位策友前辈精彩言论，受益颇多。态度是道，“谋定而后动”是术。
只有道术结合，才会威力无穷。
以追求卓越的态度去调研，没有完成不了的调研。
以制定周密计划的方法去调研，能让我们事半功倍。
大家都在谈论怎么调研，但最重要的一点，就是：在调研之前要明白为什么要调研？
市场调研的目的：是为经理人员更好地决策提供有效信息。
市场调研的重要性不言而喻。它是房地产项目策划的前提和基础。因为重要，所以我们更要以最求卓越的态度，更要明确调研的目的，积极的采取行动。
不要为调研而调研，不要为报告而报告。
才疏学浅，在此抛砖引玉。
[[i] 本帖最后由 wuzhe3001 于 2008-1-11 22:12 编辑 [/i]]
高手如云啊！！！！！！！
关于异地市场调研的一些看法
来得晚了一些，看到已经有这么多策友进行了回复，本来不想再写什么东西了，但仔细游览了一下回复内容，却发现就象是一个人写的一样，内容几乎都差不太多，还有的回复，又是属于市调教科书上的东西被改动几句就放到了这里，而且并不是针对房地产行业的。其实，作为房地产市场的调查研究，和其它行业还是有明显区别的，尤其和日常消费类商业调研不能按同一种方式进行，否则得出的结论和形成的文本是很难作为房地产项目的针对性市调报告出现。所谓房地产市场调研，策友们都是房地产行业内的人士，自然都知道指的是什么，向专业方面说，就是为了针对具体的房地产项目进行可行性研判和营销方案制定提供科学可靠的依据，说得调侃一些，就是为了把市场调研报告弄得象样一点给开发商或者给领导看。所以，报告能否被认可，主要在于报告的内容中都具体写了什么，而这些就是我们进行针对性市场调研的指向性内容。也就是说，我们首先必须明确本次市场调研的目的，之后才能涉及到方式方法的问题。就本人遇到的情况来看，主要是为了针对开发商已经开工的项目进行市场营销论证，当然也包括立项阶段的可行性分析，本身这两种市场调研的目的就不一样，所以针对性也不一样，行为当然就有所不同。但是，按目前来看，本贴似乎只为了讨论前一种情况，或者说仅仅是为了如何“接到代理”而进行的，那就只从这个角度来说。
为了接到代理而进行的市场调研，其主要目的是为了得出有效的营销策划案而进行的，那么，所有的内容就都要按接到代理后如何才能进行有效而且具备可操作性的营销方案去调研，而项目本身具备多大的开发“可行性”，已经不是重点内容了，因为项目开发已经进行，你不可能告诉开发商别继续盖了，这就是什么叫真正的“目的”。
所以，重点内容应锁定在市场的竞争环境上，这是需要在有限的时间内花费最多精力的地方。这里所指的市场竞争环境，主要是市场在售楼盘的具体情况，包括其开发量、销售进度、销售人员的整体水平、区域执行人员的综合素质水平、推广方式、直接竞争和间接竞争楼盘的数量和区位差别、在本项目的销售周期内还会出现多少竞争楼盘等等。这些内容，哪怕我们没有时间去得到最简单的宏观数据，也一定要弄清楚以上内容，通过这些，我们不仅可以出具一份专业的调研报告，而且也同时可以从中得到一些其它的有关于市场消费和人文、习惯等有价值的内容。
以上内容获取的方式主要有：1，实地调查。踩盘是必不可少的过程，是必须的，而不仅仅是作为方法之一。2，当地的地产报刊。其中会有大量的楼盘信息，当然并不是所有的地方都有这类报刊。3，网站。搜狐焦点网、搜房网和当地的区域性专业房地产网站都可以去查阅和搜索，过程和现状是同时获取的内容。另外，当地房地产住宅局的网站会有比较真实的备案和销售情况，虽然略微的滞后，但并不会象有些人说得那样，会影响到我们的判断，这还是很有价值的信息。
至于一般来讲，作为市调报告中都存在的宏观数据部分，我们只要在当地的政府网站获取就可以了，只要时间没有太多的跨越，类似人文、交通、地理、产业结构等等信息还是可以应用的，这类内容不会有根本性的变化，而且象人口是80万还是85万，是不会影响到地产销售的。当然如果当地政府网站的更新时间跨度太大，为了力求准确，还是应该去获取统计年鉴中的数据，但是我的客户（开发商），一般都可以在我们提出要求的情况下，提供本地的相关宏观数据，而不需要去政府部门获取，这就视具体情况而定吧。值得一提的是，这部分内容的关键并不是在报告中把数据列出来，而是一定要加上由此而得出的营销结论，也就是说，从这些内容中，我们可以找出营销中的支撑点和方向点，我们要这些数据是干什么的？如果没有这部分内容，那显然是不专业的，数据谁都能得到，而研究结果才是显示水平的地方，但目前的市调报告的通病就在这里，市场调研，只有“调”而没有“研”，那就难怪开发商不认可了。
再谈一下对异地市调的认识问题。前面有位策友说异地市调和本地市调没什么区别。我单从这句话来讲，是比较支持的。那为什么会涉及到异地和本地的区别呢？所以我也顺便解释一下我为什么没有在这个回复中过多地去讲具体的市场调研方式和方法，因为作为市场调研本身来说，异地和本地确实是没有区别的。我们需要什么数据还是什么数据，需要哪些内容还是哪些内容！这一点我们必须有个明确的认识。其不同之处，就在于关键的人文习性问题。其它的什么人口、GDP、面积、产业等等等等，只能说明当地的经济情况和规模的差别，当然这也会关联到营销的方法，但是只要根据对应的情况做一下成本方面的调整就可以了，但是“人”是最大的问题，无论是从消费习惯还是推广方案，能不能形成最有效的销售力，就在这里！所以，异地市场调研的关键之处不在于步骤，步骤在本地也是一样，只要专业就基本上差不多，但是民风民情、人文习性却决定了你采用的推广方式能不能被当地人接受。
为什么很多国内知名的房地产营销策划机构，能在本地呼风唤雨，或者在一线城市获取成功，但是到了二线三线城市，却铩羽而归？原因也在这里。
那么如何对当地的人文方面的情况进行有效获知呢？我的经验就是一定要在当地找几个朋友，他们会告诉你很多意想不到的“民俗”。举个例子，这里肯定有山东烟台的策友，我们在烟台做市场调研的时候，就是从朋友的口中知道，土生土长的烟台人是习惯住东不住西的，所以我们的项目在这方面就注意到如何归避或者利用这方面的人文情况，而同样的一家策划公司，在烟台待了二年，也没有“调查”到这个“民俗”，更何况只是几天的时间呢？所以，有很多东西，我们在市场上是“调”不出来的，政府部门更不会告诉这些。想真正知道当地情况，必须从当地人那里了解，也许是所谓专业之外的另类方式罢。具体到如何交朋友，这可能不是我在这里应该说的内容，因为每个人都有自己的性格和方式。
最后说一下研究结果和某些决策人的想法不一致的情况。其实这是再正常不过的事情，如果不出意外，几乎每一次都或多或少地发生，这也许是真的，也许是对方出于各种目的有意为之，这很难判断得都很准确。所以，我们只能首先根据实际情况把市调报告的核心部分专业地体现出来，之后，再利用风险分析部分，把一些可能存在的不同的意见进行分别表述，在风险面前，会自然解决掉一部分“不同意见”。但注意，前提是自己的市场调研报告内容是专业而且真实可靠的，如果自己都是因为本身不专业，或者自己清楚报告本身是不真实的，那还是先反省一下罢。
作为回复贴，说得太多一些了，就此打住。如果需要，另外再分贴回复。
把工作做在前面!
异地市调应注要以下几点:一、确定市调范围。（依靠地图）
二、明确市调方法。（楼盘调研方法，当地居民调研方法）
三、规划好调研时间。（时间就是公司的金钱）
四、有针对性的确定内容。
五、做好市调记录。:handshake
恰好...
[size=4]最近公司在青岛与当地一个投资公司合作，共同组建公司开发项目所以有了我第一次到北方做前期市场调研，当时心里颇感忐忑
一来能不能圆满完成公司交给我的任务（新手上路，心里真的很想做一份有价值的东西）；
再者之前很少去北方（去也是旅游），习不习惯那里的生活，尤其是严寒...
初到青岛给我的印象还是挺不错的，没有之前想象中那么寒冷
一件衬衫，一件羽绒服完全搞定，没事到海边转转，感觉相当不错
（... 扯远了）
来青岛之前，公司领导拿了一份100多页戴得粱行做的可行性报告
乖乖...这就是一块大石压在心头，15-20天左右的时间，加我一共只有2个劳动力。
尽管在出行之前我也意识到要做出这样全面的报告肯定是不可能的，但既然公司派我俩去，咱一定要尽力做到最好。
首先，根据所取得的可研报告，构架起调研框架，把每一块都分分好，做精调研计划，为了节约时间，尽量简化，删去一些不必要的环节。
框架大致如下：
1、青岛概况（突出其发展前景，围绕环渤海经济圈、大青岛一小时经济圈及奥帆赛等等主题构建）；
2、青岛市场环境研究（分为三块：宏观经济、政策分析及房地产市场环境分析，这里主要是考究市场供需关系、市场购买力情况及对未来的预测）；
3、落实到小环境项目地块所在区域的详细分析（近5年房地产发展走势，主要是价格、成交量、规模等等；区域市场竞争分析，做swot分析）；
4、做项目产品建议（项目当地居住习惯、面积配比等等一堆）；
5、财务分析（计算题，老套路）
其次，就是根据拟定的框架展开工作，来青岛的头几天，先不急着干活，借着刚来的新鲜劲把能去的地方都多走走，什么各大商场啦、酒吧啦、酒店啦、寻觅美食啦，甚至于走街串巷之类的，全方位认识这个城市。因为后面的工作有足够让人头晕的理由，可接踵而来令人没有想到的是，公司的项目没有一个是在青岛市区的，最近的也是在城阳（来之前我们对青岛的项目一无所知，只知道在这边有一同事接应），打击、实在是打击！目前有3块地可供选择，都是300-500亩的，分别在城阳、胶南、即墨…因此，原定的区域市场分析一分为三。
在这之后新鲜感过去了，基本上就不愿意出去走动，大多是呆在住的地方在网上疯狂地搜集资料。之前框架中的1、2条基本上在2-3天可以搞定，并制作好，对城阳、胶南、即墨这三个地方也做了一定的了解，这三个都是属于大青岛一小时经济圈里的卫星城（县级市），城区人口都不多，且房地产发展参差不齐，这里就不浪费时间做介绍了。但呆在即墨的3天里，满街找不到米饭吃，啃了三天的馒头--那种长20多公分、宽12公分的巨型馒头…毕生难忘！
经过这段时间的调研工作，总结心得与大家分享一下：
1、在调研工作之前，做好计划安排，搭好架子，更有目的性；
2、调研不是度假疗养，切忌偷懒贪图安逸；
3、全方位了解当地情况，甚至是消费习惯，凡是多想想，多留个心；
4、它山之石可以攻玉，参考权威资料，节省时间，提高效率；
5、做小环境分析时一定要亲历亲为，去伪存真，提高报告的有效价值；
6、在人力物力财力有限的情况下，想办法获取更多的信息，特别是提炼后的信息（我和同事2人根本做不了普调，这样的话在统计方面就没有足够的说服力，这时可以与当地项目的销售人员多沟通，获取更多有价值的信息，都是一线的人，详细情况也最清楚）；
7、根据之前本公司开发过的项目与当地在售项目做比较优劣（公司在开发项目一般会保持其一贯性），并结合所获取的当地居住习惯和消费习惯作出建议；
8、毕竟是开发公司，是什么样的市场状况一定要真实反映出来，作为前期调研，就是场这块就是通过调研者的眼睛看市场，通过调研者的脑子来分析市场，就楼主“如何使报告文体与公司的投资或者公司的实际情况相吻合？当你的研究结果与公司某些决策者的思路不一致时，如何在报告中合理地体现？”—我想还是真实反映是比较的，做决定就由领导决定吧，人们在不同的岗位上所考虑的问题不同，调研的目的也就是为了多了解。
刚做完前期调研回来，恰好有此话题，唠叨一下:handshake [/size]
[[i] 本帖最后由 李轲 于 2008-1-12 01:05 编辑 [/i]] 策友说了很多方式方法了，偶谈两方面心得：
一、定量分析方面：
1、出发前要把功课做足，通过网络、电话尽可能的收集异地市场的相关数据，给自己整理出一个大体的报告草稿。分析出哪些是调研的关键点、哪些是次要点，合理分配调研时间。
2、在重点调查环节上要亲身去感受，详细了解一手数据，看看这些实际数据和之前收集的信息有多大差距，对草稿进行调整。
3、来不及的调研的环节记下联系方式，想办法异地遥控解决。
二、定性分析方面：
1、想办法约到当地主流房地产媒体的记者或编辑，进行面对面交流。形成自己的主观意见。
2、带着主观意见，走访几个重点项目售楼处，和销售人员进行交谈，印证观点。
网络+政府主管部门+房协+踩盘+写作
一、网络。1、搜房、焦点等全国化大型专业网站的当地分站。2、当地的专业房地产网站，比如天津的“全房网”。3、当地主流网站的房地产专栏，比如北方网的“北方楼市”专栏。4、当地主流报纸媒体的网络版的房产专栏，比如南方都市报的“黄金楼市”5、当地大型广告公司的网站也经常有好料。6、百度、GOOGLE搜索：地名+楼盘+房地产。7、当地房管局、建委、房协、规划局网站二、政府主管部门。上门拜访：房管局、建委、规划局、房协。通常规划局的资料内容比较全面，房协的态度比较好，因为民间组织缺少人民币，牵扯到将来收会费的问题。
三、房协。房协的好处在于他是民间组织，往往有按月印刷的当地市场动态，其数据来源往往是官方，数据比较精确，有宏观有微观，利于全面分析。而且由于他们和开发商关系好，认识的开发商多，消息灵通，细聊往往有很多八卦琐碎但非常关键、真实的小料暴光：比如土地信息、开发信息、市场信息、消费者心理。。。。
四、踩盘。多踩几个大盘，看看市场风向。根据自身土地项目情况看看相应的盘，了解市场全貌，这是大家的基本功，不用多说。
五、协作。个人以为能力再好也要包装。写作中要注意用词的专业、准确，要注意排版精美，要多用表格、图形、数据、图片等高度提炼的东西说明问题，没有哪个老板喜欢看原始素材，材料中要有观点、有提炼。 对于异地调研，前不久，我们也进行过相关的调研。有个很大的感触，谋而后动很重要。一般来说，接到一个项目，需要做前期，需要分析几个问题：这个项目的前期需做到什么程度，我们调研的要求是什么，目的是什么。这些东西考虑清楚以后，先列清单，把需要了解的内容先罗列出来，并预估一个时间，并作好初步的分工。
到异地后，我们都很清楚，不熟悉当地环境是开展工作的最大障碍。若想在短时间内有效地开展工作，采取的方法是买地图，租出租车，逛整个城市，尤其是项目所在地的区域。然后选择一个比较好的旅馆入住，然后通过在坐出租车的过程中了解的当地风土人情、生活习惯、社会百态等情况，对之前所做的计划作个调整。各人分头行动，或到政府相关部门了解当地的社会发展状况、土地交易情况、商品房交易情况等；或到附近的楼盘踩盘，了解市场的第一手数据；或在网上查找当地的相关风俗情况；或到附近小区等与当地人交谈，了解当地情况及他们对项目的看法。经过汇总分析，作出初步判断，然后撰写报告。
在写报告时，可能有些分析与KFS的预估值有所偏差的，在后期风险分析中可提出，并作出相应的风险规避建议。
本人的一点意见而矣。
说个几点
:lol３１楼老胸把过程说得很详细了．补充几点：
１、出行前明确细化调查任务是关键；
２、但这种外出的调查通常陌生区域调查，出门靠朋友当然就是第一位。找个本地的地胆，例如出租车司机可能对你的调查是一个巨大帮助。
３、如有市场调查问卷的加入和消费者\行业专家座谈会的数据收集对你的项目调查将是起决定性基石的关键.好多客户都是被我们这一手搞掂的.
4、当然调查和组织的渠道这样东西就要大家进行摸索了。例如有次我们在香港做调查，对于现代化街市的意见和不足。邀请区域市场经营者、购买者、业主、还有个政府代表进行座谈。
5、当数据收集基本完成时应该组织调查人员进行调查结尾工作会议，对任务项目一一排除。毕竟再去一次谁都不想。 楼上的DX们就调研的方案、方法阐述的已经很清楚了，就不在多说。:)
在我看来无论是异地市场调研还是本地市场调研在并没有本质上的差别,唯一不同的是在编写调研方案时，要着重考虑异地调研工作所需的人力、财力和物力等。而调研的方法和步骤以及形成报告的工作流程是基本相同的。
在本地由于对市场的长期了解，调研工作显得较为方便，而要到异地，人生地不熟，有的同事甚至是第一次到某个地方或城市，调研单位只有对时间、资金、人员进行合理调配，才能得到预期的效果。 看来楼主和各楼回复，受益非浅，经常遇到外地调研，实际上，必须的一条是充足的时间。 数据分析加感性认识：
１＼数据：总人口＼总户数＼总产值＼平均工资；目前的开发面积；过去三年的开发面积；目前的土地供应量；城市定位；重点规划．
２＼楼盘分类：东南西北，四个方向，各了解两个楼盘．分析价格
３＼考察城市的代表地点．
４＼观察自身的地块：SWOT ;自身企业的SWOT，结合自身的资源，做出开发计划，进行产品定位，没有卖不出的产品，只用卖不出去的价格，价格是定位的核心部分，直接影响其他的细节定位．
５＼搜集网络资源，开始写报告
我也来说说:
全国各个城市也跑了不少地方,也做了些项目;个人的一点看法:1:熟悉当地的一些商圈,如超市\医院\学校\银行\主要的购物中心等;当然自己住的位置,和楼盘特殊位置,要完全的了解
强烈建议采用步行的办法,打的熟悉的慢;
2:与竞争楼盘的同行多聊聊;
3:当地城市的文化蕴含,人文特点,不是一天两天的事,得需要一段时间去了解体会了!
4:去规划局看看对该城市未来的一个规划;
5:网上查询一些关于该城市的一些介绍,如人口/GDP/支柱产业/风俗/房地产交易量等等
白天去楼盘市调,晚上嘛多出去走走!!
:lol :)
异地项目调研几点见解
1、这一年来做前期调研和朋友们所言极为相像，主要通过网站、熟人、媒体、出租车司机等当地接触面较广的人群获得一手资料。2、到当地吃当地名小吃，可以感知当地消费水平、风土人情。
3、当地与房地产开发相关部门必定要走走，先是了解当地规费情况，感知当地办事风格。
4、城市化水平、城市首位度等指标是必需了解的，最近几年的供应量、去化量也需要了解。
5、城市最近3年的政府统计公报可以感知该城市的经济发展水平。