贷款的房子怎么卖，找我
在现实生活中，有许多业主的房产或是在购房的时候做了按揭贷款，或是用房产抵押做了消费贷款。当这些业主要出售房产时，未还完的贷款就成了交易的最大障碍：房产交易产权过户时，必须提交《房屋所有权证》。而在贷款的时候，《房屋所有权证》就做了抵押登记押在产权处。只有在还完贷款之后，凭贷款已清偿完毕的相关手续才可以到产权处将《房屋所有权证》赎回，从而办理产权交易过户。通常，业主会：一、自筹资金偿还贷款；二、向亲友借款偿还贷款；三、要求买方出资偿还贷款。可是，无论是哪一种办法，均有其弊端和隐患：一、业主自筹资金偿还贷款。赎回《房屋所有权证》之后，如果买方违约不履行购买义务时，业主除非有足够的闲置资金，否则就会陷入窘境。如果业主在之前的分期还贷时有过逾期记录，那么，就算是想要重新获得贷款也已经不可能了。二、向亲友借款偿还贷款，不仅要承担上述风险，还会因此而背负承重的人情债。三、要求买方出资偿还贷款，对业主来说当然是最好不过的。可是，又有几个买方会在连房产证都没有见到的情况下就拿出那么多的资金来替你还贷呢？
无数的实践经验证明，贷款没有还完的房子出售时，最好的办法就是请房产中介公司出资垫还贷款。但要选择有资金实力、信誉良好、类似业务经验丰富、银行协调能力强的公司。这样，一、可以随时满足业主的资金需求；二、可以承担买卖交易资金监管的责任；三、可以有效防范买方、卖方、中介公司的风险；四、可以保证买方的贷款额度。
问：
我去年通过银行按揭买了一套商品房，现在由于我们全家要迁往外地，就想把这套房子卖掉。请问贷款未还清，房子如何顺利卖出去？手续是否麻烦？
解答：
首先，你按揭所购房产是否办理抵押登记？目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人（购房人）提供担保，待抵押登记办理完毕后，购房人以所购房产作为抵押物。具体到你的问题，如果房产抵押尚未办理，你首先要与开发商（担保人）进行协商，由开发商为买方提供新的担保，同时要与贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同，除非你先行偿还全部贷款。
转让手续是繁是简？买方付款方式决定了手续的繁简程度。如果买方同意一次性支付房款，则你可以用此转让款先行偿还银行的贷款和利息，在解除抵押登记后，再与受让方办理转让手续。如果买方也要按揭，那么贷款银行首先要审查买方的资格，如果买方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与你的贷款合同，结清此前的贷款本息，同时就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。此后，在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。后一种操作程序比较复杂，并不是所有的银行都会同意这种转让。因此，最简化的办法是，先行偿清全部贷款本息，解除抵押登记，再与买方办理转让手续。
按揭购房后再转让，从理论上是可以的，但需办理相应的手续。
根据《担保法》的有关规定，不动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和按揭时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因此目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人（购房人）提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保终止，购房人以所购房产作为抵押物。
如果房产抵押尚未办理，抵押人首先要与开发商（担保人）进行协商，由开发商为受让方提供新的担保，同时要与贷款银行协商。
如果所购房产已经办理了抵押登记，则无需与开发商协商，但必须取得贷款银行的同意，并且要告知受让人该房产已经抵押，否则转让行为无效。
从贷款银行来说，同意转让该房产的前提是，抵押人要提前终止贷款合同，收回全部贷款和相应利息。
《担保法》规定，如果转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人（贷款银行）可以要求抵押人（购房人）提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。如果受让方也要以按揭形式受让该房产，那么贷款银行首先要审查受让方的资格，如果受让方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与抵押人的贷款合同，就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。
在实际操作中，由于上述操作程序比较复杂，并不是所有的商业银行都会同意这种转让，一些商业银行会将此作为二手房买卖贷款处理，据闻，农行则较多处理此类型的案例。
首先，根据《担保法》规定，如果转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人(贷款银行)可以要求抵押人(购房人)提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物，即如果陈先生转让该房产的价格低于原房产价值，而陈先生又不能先行偿还全部贷款或向银行提供相应担保的，那么贷款银行将不会同意该房产的转让。
其次，受让方的支付方式也很重要，如果受让方同意一次性支付陈先生转让价款，则陈先生可以用此转让款先行偿还银行的贷款和利息，在解除抵押登记后，再与受让方办理转让手续。如果受让方也要以按揭形式受让该房产，那么贷款银行首先要审查受让方的资格，如果受让方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与陈先生的贷款合同，与陈先生结清此前的贷款本息，同时就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。此后，在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。
在实际操作中，由于上述操作程序比较复杂，并不是所有的商业银行都会同意这种转让，一些商业银行会将此作为二手房买卖贷款处理。因此，陈先生最简化的办法是，先行偿清全部贷款本息，解除抵押登记，再与受让方办理转让手续，因为此时则完全是陈先生和受让方两个人之间的事了
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