mysslk 发表于 2008-1-9 18:41

求助：一个只靠经营、租金做为收益的综合商业应该怎样定位？

小弟刚从工程部“上吊”发展部，一切都还是陌生。虽然以前上学实习时曾到策划公司跑过堂，那毕竟也是记忆了。
        来部门第二天，BOSS马上扔一个项目到桌子上，做一个以长期经营为模式的商业综合楼的分析报告，截至现在时间过去3个小时，还是没有一个清楚的概念，特向各位大大求助：
       1、作为市调都得那些项目？（除了周边环境、交通、人口、收入水平、租金等还有那些值得思考的深入项目）
       2、此项目会有一个酒店来做为主营业，酒店业市调主要需要注意些什么（地段、客房价、入住率、打折情况、配套
            车位等等  其实最想知道的是多少间客房才能利润最大化。）
      3、整个商业综合楼怎样进行产业搭配才会有长期稳定的现金收益？
      .........一时半会无甚头绪~
地块东西70米  南北100米    半径1公里内有3个大型小区 一个自然村落总人口在4万人左右，房屋均价8000元，在这个城市还属于比较偏僻的地段，直达公交车只有两路。容积率不用考虑 怎样运作会比较合适，请各位大大不胜赐教！！

loveqiao 发表于 2008-1-10 09:28

所在地区的商务配套如何，是否有会展等产业支持，同时有没有好的旅游资源。如果现在没有，未来规划如何。

mysslk 发表于 2008-1-10 14:13

在厦门    会展业旅游业发达。

最怕孤单 发表于 2008-1-10 20:06

[align=left][align=left][font=宋体][size=10.5pt]关于楼主的几个问题[/size][/font][font=Helvetica][size=10.5pt]
1[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]、作为市调都得那些项目？[/size][/font]
[font=宋体][size=10.5pt]请参见商业地产调查方法漫谈[/size][/font][font=Helvetica][size=10.5pt]([/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]转）[/size][/font][font=Helvetica][size=10.5pt]
[url=http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=1004&fromuid=110777][color=#0000cc]http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=1004&fromuid=110777[/color][/url]
2[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]、此项目会有一个酒店来做为主营业，酒店业市调主要需要注意些什么[/size][/font]
[font=宋体][size=10.5pt]我倒觉得，你们因该做的，是去找专业的酒店运营商或者进行酒店招商，而不是自己做调研，专业的事情让专业的去做。[/size][/font][font=Helvetica][size=10.5pt]
3[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]、整个商业综合楼怎样进行产业搭配才会有长期稳定的现金收益？[/size][/font]
[font=宋体][size=10.5pt]既然是以酒店为主体，那可能搭配的业态，有高档百货、高档餐饮、咖啡厅、茶楼、[/size][/font][font=Helvetica][size=10.5pt]SPA[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]、洗脚按摩等等，也有和高档写字楼搭配的案例。[/size][/font]
[font=宋体][size=10.5pt]要想获得稳定的租金现金流，那几个以下几个方面应该注意：[/size][/font][font=Helvetica][size=10.5pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=Symbol][size=10pt]·
[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]同类的聚集效应。尽可能的招同类业态，同类业态中，档次不要相差太大，比如高档海鲜酒楼和中档川菜馆搭配是可以的，但高档海鲜酒楼和大排挡搭配就不伦不类了。[/size][/font][font=Helvetica][size=10.5pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=Symbol][size=10pt]·
[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]品牌的聚集效应。保证经营业态中，有几个知名的品牌作为互补。品牌商家的占比保持在[/size][/font][font=Helvetica][size=10.5pt]20%—30%[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]，同一业态，同一档次，尽量避免品牌商家互相竞争。[/size][/font][font=Helvetica][size=10.5pt][/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=Symbol][size=10pt]·
[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]租金的低开高走。既然是自持物业,那租金利润的实现方式，应该是3-5年内的最大话，而不是短期的最大化，通过低开吸引品牌商家，通过高走实现利润，通常是自持物业的利润实现方式。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left]
[/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=10.5pt]以上只是根据楼主及其有限的信息，提供的一家之言。期望您提供更详细的信息，反馈供大家探讨！[/size][/font][/align][/align]

老天 发表于 2008-1-11 15:53

坐着看

mysslk 发表于 2008-1-11 16:56

非常感谢“最怕孤单”热心、专业的回复

项目目前最令人忧虑的是地理位置，紧邻一个城中村，村里流动人口约1.5万人左右。
如建设成为高档酒店的话的 其私密性和安全性又成了问题

可有解决的办法？

最怕孤单 发表于 2008-1-11 21:55

回复 6# 的帖子

没有，从你描述的环境来看，估计周边环境很差。
环境决定定位，主力商家决定定位，这是商业定位形成的两个必须具备的条件，除非项目建设能改变环境。

最怕孤单 发表于 2008-1-11 21:57

回复 6# 的帖子

你的项目描述太过简单，没法给你提供更多的建议，如果可能话的，你最好能把详细的资料贴上来，这样大家才能根据实际情况帮你提建议

mysslk 发表于 2008-1-12 13:03

随便做个示意图 请大大们看看

城中村5年内会迁移   定位怎样比较合适？

最怕孤单 发表于 2008-1-12 21:31

从图上位置来看，有一块水洼，不知道面积如何，能否利用？
    如果仅仅讲位置，个人感觉，做高端酒店的可能性不大。
    首先是交通，其次是周边环境。如果要做酒店的话，推荐做社区化、大众化、面向1.5万人的商务酒店。
    至于商业综合楼，我想休闲、餐饮或许是唯一出路，除非能在项目的西北方向，修建出一条交通干道，并让至少4条以上的公交车线路，从综合楼门前设置站点，不然消费人流很难导入项目。
    总体感觉，项目风险很大。地理位置并不适合做大型商业。要是周边小区的社区商铺空置率较高，那项目的可操作行估计更难。
    建议楼主研究研究将来的市政规划，根据市政开发来设置项目的分期建设，以缩小风险！

mysslk 发表于 2008-1-13 12:48

首先谢谢“最怕孤单”版主的热心建议..
    由于地图位GOOGLEEARTH截屏下来，不是很清楚，看起来象水洼一样的其实是一片通用厂房。
    改天将基本市调数据发上，尽请大家集思广益。

abensky 发表于 2008-1-13 23:02

裙楼单层面积有多大？

seelee 发表于 2008-1-15 10:40

一点想法,不知是否有用:
1、关于市调部分，在充分了解现状商业布局的基础上，还需了解一下本区域城市的未来规划，这个其实是获得以后稳定租金回报的基础。
2、从楼主提供的资料来看，项目的商业氛围较差，如果考虑引进酒店的话，经济性酒店是个方向，一般客房数不超过200间，以150间左右较好，总建面在6000-8000㎡，车位至少15-20个，消费人群在现阶段个人感觉以周边居民的亲朋好友、钟点房客户及本地周边的生意人为主
3、以酒店为主业，餐饮娱乐少不了，至于档次标准与周边居民的消费能力有很大关系。酒店受季节、客群、硬件、管理、未来城市发展等外部影响较大，收益有很大的不确定性，其商业配套才是获得稳定租金的保障。
楼主提供的项目资料太少，没法给楼主做进一步的深化建议，但是基本大方向能确定，剩下的工作就容易了。

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