伟大是熬出来的 发表于 2008-1-8 13:48

湖北宜昌项目----最苛刻的条件，请你来挑战！如果你来操盘，你将如何开展工作？

因为一些杂七杂八的事情，好久没上房策了，真是惭愧！
最近公司接了一个湖北宜昌的商业项目，盘子不大，而且条件苛刻，但因为前期是我们成都公司做的，而且这个开发商是朋友介绍的，为了日后的长期合作考虑，只好硬着头皮接了。
项目情况：
地理位置：湖北宜昌西陵二路与珍珠路交界处，离核心商圈夷陵广场直线距离不足1000米；珍珠路是宜昌唯一的集中的电脑一条街；
商业裙楼：1-6层，一楼1150平方，2-6喽1250平方，总面积7300多平米；
塔楼：因股东意见未统一，已销售部分；还剩余100多套房子；因为是烂尾楼改造，所以做住房存在结构不好，垂直交通不便的缺点；目前已销售的基本上都是做办公用房。
项目沿革：最早为烂尾楼改造，商业部分已闲置2年以上；有一定的负面口碑，但位置与建筑物本身形象还不错！
开发商要求：可租可售。但期望值不低，要求销售总价不低于5000万，租金价格至少在300万以上。而且前期不太想投入自有资金来改造（比如扶梯安装、室内装修、中央空调等），除非是银行贷款或收取商家租金后投入或商家自行投入。
项目定位：由于前期市调已做，考虑到开发商要求，所以目前基本定位在：首选金融中心方案，就是一二楼租售给银行，三楼给证券公司，四到六楼作为商务配套；次选电脑数码科技广场；最后才是休闲性商业广场。
开发商给出条件：1-2万/月预付费用，先做一个月，有成绩再继续。其余的主要靠租售佣金。
如果是你来操盘，你会如何开展此项目的工作？
有无新的定位思路？（要切合实际可行的）
宣传推广方面你会如何来做？（开发商基本上不会有太多投入）
招商思路与步骤？
如何短时间内取得成绩？

伟大是熬出来的 发表于 2008-1-8 21:32

呵呵，没人愿意发表高见啊？房策里的高手都哪去了？还没到过年放假时候啊！:lol :lol

张维DTZ 发表于 2008-1-12 14:54

考虑中......

伟大是熬出来的 发表于 2008-3-9 22:19

旧话重提哦

我们已经接受了开发商苛刻的条件，于3月份正式进驻本项目，请商业地产的高手进来探讨一下，呵呵

伟大是熬出来的 发表于 2008-3-9 22:26

需各位提供品牌餐饮、特色百货或时尚百货、电脑数码城、足浴、健身、美容美体、经济型酒店等连锁商家的招商电话，谢谢

3dog 发表于 2008-3-10 23:06

从业态定位的角度考虑。1-2楼更适合综超。附近片区基本上无体量型竞争对手。消费群体主要有数码街、一中、三中、宜昌电子工业学校、3家小学。及附近住户。支撑性较强。3楼-6楼以娱乐休闲为主。大型网城、动玩城、浴足、健身、瑜伽馆都在考虑范围内。

非也非也123 发表于 2008-3-11 09:22

一楼考虑精品服饰广场，划分成小格局，边招商边销售，回笼资金
二三楼超市，四到六楼餐饮娱乐，以招商为主，销售视一楼销售情况再定；

宣传推广主要先完成现场包装，以招商人员人海战术进行业务拓展，

伟大是熬出来的 发表于 2008-3-17 00:10

哈哈，6楼看来是宜昌人，对项目很熟悉哦！6楼和7楼所说的超市的租金水平达不到开发商的要求。据最近了解的情况看，金融中心的方案已经基本上很难实现了，原因有二，本地的银行有分行和支行等现有的营业和办公场所，即使租赁也只是做营业厅，面积不大；证券由于目前股市不景气，还有就是能进的都已经在去年下半年进来了，目前宜昌已经有10家证券营业部了。最主要的是银行、证券和保险等的网点开发，均需经过总部审批并报省级管理部门如银监会、证监会、保监会审批，周期较长，审批难度大。
    从项目周边业态已经能够承受的租金水平来看，1-3楼做电脑数码城看来是一个目前比较可行的方案了。尽管做时尚百货或者特色百货也可能，但招商难度无疑比电脑数码城大很多，而且存活的难度也比电脑数码城大。
    但目前正在考虑的是，是找全国性知名的品牌电脑城呢？还是一些招商团队？抑或干脆自己招商？每个选择从租金水平和管理难度上都有利有弊，正在犹豫中。希望能和大家探讨！呵呵

小陈 发表于 2008-4-22 09:32

上海春天

考虑一下数码广场吧，金融中心不太现实

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