治疗地产欲望的是安全套而不是阉割——中国地产各阶级的分析
说明：此帖原名《任志强做爱，四个旁观者心态》，曾发于2007年初焦点房地产网，被版主置顶，后有人冒名再发于搜房网，本人不知晓，但从人气来看应该也被置顶过，后有多家网站转载，其中冒名和不署名者居多，有的标题也被改动，比如大中华地产网转载时用的标题就是《任志强做爱和四个旁观者心态》。。。总之，列为看官记住，此帖为本人原创，重发于此，与房策诸友共同探讨中国地产的症结所在与治疗方法。野草，野花——百姓态
去年，也就是2006，在盐城待了一年，印象最深的就是当政者的产草行为。
公司在温馨花园的一桩别墅里办公。对面的一桩别墅没有人住，西面测门下面的水泥平台上长出一颗拇指粗的植物，我不知叫什么名字，就是开黄花、带刺、很健壮的那种。它在我平时的眼里是不怎么讨喜的那种，但在这里我却感到一丝惊喜——在水泥平台上茁壮着，独立着，一个字，奇！可能是施工人员不够细心，为它留下了近可容身的一个小的洞，它的存在和大地上许许多多它的同类不一样，有一种机缘的成分在，也就平添了一份孤奇，和它平时的野蛮倒和谐了。所以每天看它一次就成了我的工作内容之一。忽然有一天上班的时候我看到满地都是杂草和自然野生植物的尸体。坏了，我急急地跑过去看，我的野蛮植物果然不见了踪影，留下的根部平整地填满了那个小洞。我长叹一声。
小区的外面就是盐城南北向主干道解放南路，与小区隔路相对的就是盐中新校区。这一段的马路在夏天初来的时候，不知什么原因，马路机动车道与人力车道之间的两条绿化带上的那可爱的暗红色植物被根除了，然后就是长时间的沉寂，然后开始生长毛毛草。小区这一侧的毛毛草稀泠泠的，而学校的这一侧就相对浓稠一些。待它们长到一尺多高的时候，茁壮，碧绿，水秀，着实可爱。盛夏里它们开始抽出毛毛穗，情窦初开了。接下来我便生活在它早晚有一天会被拔除的担心中了。所以每次路过它，我都会多望几眼。秋天的时候，毛毛穗开始泛白了，莽莽的，茫茫的，为到处都是顺草良树的人工化的景观城市平添了一份自然的奇异。一个字，美！对了，它可以融入人工的都市，我为什么就不能融入自然的它？多日不见了啊，终于在那个休息日，带上相机，提心吊胆地跑过去，然而……当时我的心挖凉挖凉的。我居然连它们的尸体都不得见。
身为房地产从业者，这让我自然联想到房地产业。城市景观生态系统多么酷似城市房地产生态系统啊。城市绿化管理者相当于政府的角色，小区绿化管理者相当于开发商的角色，那些培植的植物系统相当于在城市里拥有了立足之地的城市贵民，野花野草就是城市的买不起房子的穷民。
土地，田地——政府态
如果我没记错的话，好像中国历代的革命的目的都是打土豪、分田地——均田。
中国的农民会有一块自己的田地，会有一块自己的宅地，而所费成本不大，至少能承担得起，虽然多数农民都不富裕，出现了三农问题，但至少没有人恨，没有人把自己看成田奴地奴。假设，政府现在收回农民所有的土地，想种田自己买地，想建房自己买地，我敢说大多数农民都会陷入悲惨境地。
城市居民就大大不同了。曾经，既然人人都应一块地，那就分房子吧。可是包括分房在内的所有的公化运动在全世界范围内都出现了空前危机。现在我们买的房子虽然包含着地权，但却是包含在房款之内的，是我们用钱买来的。从摧毁富人到制造富人，从公化土地到出售土地，中华民族远远地离开了人类运行规律的坦途，在羊肠小道耗尽了精力之后终于再次回归到人类需共同遵循的光明大道上来，我们终于明白了一个道理，凡事凡物只有自己的才是真实的。私化浪潮挽救了濒临灭绝的社会主义，不再争论姓资姓社的问题了。但是私化运动在中国的一切领域都运行得好好的，唯独房地产骂名载于道。当然，我们也不可能指望中国的城市再来一次土地革命，让每个人都拥有一块地，那也许原本就是一场错误。但是凡事总习惯于矫枉过正。既然房子不再分了，需要买了，那就应该让所有的正常的劳动者之家都卖得起，就像原有的正常的劳动者之家都应该分到一套房子一样。也就是房子应该有大量的供应，使其不会在供少求多的情况下因激烈竞争而造成房价暴升，然后慢慢地引导房价在居民收入逐渐增加的情况下收缩供应量，引导房价同步缓慢提升。可是我们偏偏就南辕北辙了：籍着土地资源稀缺的口实，屯地在手，限量发售，导致房子供应稀缺，价格暴窜。其结果就等同于一女十男的婚姻市场。
地跟收缩政策是一切地产恶之花的根源。此根不解，房价便是死结。 做记号 :)
治疗地产欲望的是安全套而不是阉割——中国地产各阶级的分析 （续）
任志强叫床——商人态任何商业经济领域，只要永远保持供应稀缺，市场需求却强劲，那价格就永远涨，市场永远火。
无疑，土地政府在卖，地产成了中国市场经济的最后一块租界，成了中国计划经济的最后阵地，名副其实的红色行业。房产虽然进入了市场经济领域，但在“地跟收缩”的红头大政的羽翼庇护下，房产业，也就是所有的地产商都成了红顶商人，跟老大混没错的。在这种背景下，傻瓜做地产，赚，白痴卖房子，火。真正做地产做亏的，估计智商不在类人猿之上吧。
上了公主的床，得了莫大的便宜，按理说地产商就应该在家偷着“乐”。可偏偏有些人得着便宜卖着乖，叫床的声音震天价响，传遍了整个中国的夜空。任志强是也。
给富人盖房子，强子说的一点没错，如果中国的房子只有一百套，就只有中国百富榜上的主才买得起了，房子供应那么少，当然只给富人盖了。从这个角度讲，强子说的简直就是真理的声音。强子没错，甚至也可以算得上一个义商。但是，毛董事长说过，阶级及阶级斗争虽然消失了，但阶级意识还会在一定范围内长存。尤其是在财富竞争游戏规则不公平的情况下，就算是你在没做任何伤天害理违法乱纪的情况下得乐园，失乐园的阶级也会把你看成侵夺者成员的一个，更何况你还在为这个得乐园阶级明目张胆，明道颂德。
强哥，不是赚钱只有炒作一途（我是说客观结果像炒作），学着闷骚试试看。你看孟依，闷骚比你赚得多多了，去年还上了中国富豪榜的第二位。当然一定要大叫，也不一定要选择叫床的声音。你看屹哥发着艺人的叫声，石哥发着运动员的叫声，叫得蛮好的。还有啊，你床叫得那么响，有没有想过中国还有千千万万的大龄老龄没老婆的人呢？你叫声那么大，让他们情何以堪？做人要厚道！
其实，“富人”这个词汇在发达国家一定是个褒义词，要是我们的国家也达到了这种和谐程度，定然也是如此。但是在还是穷人占多数的国家，为富不人（仁）的观念还在延续，你却以虽千万人吾往矣的心态，为着在现阶段还含有贬意的词汇张本，想变为褒义，像唐吉诃德举着长矛冲向风车，其勇可嘉，其情可贾。但是，逆天而动，伤痕多于收获吧。
上帝的声音——人态系统平衡
既然症结所在是地产而不是房产，那么宏观调控得就不应该是房产而是地产，不是开发商而是政府自己：尽可能抹除一切非政治是因素，让地产市场尽可能地市场化——市场需求化。在政府收益总和不变的情况下，变原来的厚利少销经营模式为薄利多销经营模式。简言之就是降低土地单位总价，增加拍卖总量。
土地为稀缺资源这是不争的事实。但对稀缺资源的尊重就是土地价值最大化，而不是不用、少用、缓用。如果以为自己女儿是“独生子女”就留住她50岁之后再出嫁无疑于对自己女儿的狙杀。土地与煤炭等不可再生资源不同，煤炭等不可再生资源用掉就没有了，而土地怎么用它都在，尤其是住宅用地，最多也不过是70年内不可用作它途而已。因此对待土地这种稀缺资源的态度就应该是最大价值化利用，而不是少用。
中国县城人口的平均规模为6-7万人，以1.5的容积率计算，即使全县城的人都没房子住，两千亩土地可让全县城的人口居者有其屋（按中国家庭平均人口每户3.5人）。拿出两千目地会影响一个县的什么呢？土地资源紧张？这个县会挨饿？就算100万人口的特大城市，3万亩土地同样搞定这一切，正如我前面所说，中国还有比土地更丰富的资源吗，除了人和天空？所以，所谓土地资源稀缺只是一个相对概念，在房地产开发领域却不是稀缺的问题，而是价值最大化的利用的问题。因为你解决稀缺的最好途径就是价值最大化。独生子女就应该在她青春靓丽的时候找个好婆家，而不是人老珠黄时嫁做烂人妇。
土地大规模利用的好处还有：新商品房必然比旧房子容积率高，土地得到更大的价值化集约化利用；综合经济效益是单纯作物种植70年总收益的数倍以上；大规模开放地根后，土地、房子就如他普通商品一样不再稀缺，也就不会有人居为奇货，也就不存在炒作的高利润空间，囤积在地商手中的地源和囤积房商手中的房源就会迅速释放，可缓解一两年的土地供应；居者有其屋，政治上可加速和谐社会的构建；作为中国最大需求，经济上可成为国家经济生产力的引擎；爆破最后一块红色行业顽固堡垒，最终完善市场经济体制的游戏规则，同时也为政治体制改革清除最后一道马其诺防线，让中国全方位入世。
许多政府官员认为土地放量不少都被地产商囤积了，这只能是错误的或继续错误的地根政策的借口。试想建国初上海的企业家也囤积过诸如粮食布匹等商品，结果怎么样呢？只要我们的政府不想，没有人可以囤积任何商品，包括土地，区别在于过去是地主、资本家炒，我们是在和敌人战斗，现在土地是政府、商人、人民自己的，我们在和自己战斗，过去是夺取再分配利益，现在是均衡且发展利益。
因此，从“发展且均衡”的原则出发。解决目前的地产之殇只能采用如下政策：
政府利益均衡：政府土地总收益不变，但改变以往的撇脂战略，变奇货可居为薄利多销——增加土地供应，降低土地价格；
开发商利益均衡：精确计算土地供应，死死牴住价格顶线，不上涨抹平其暴利，不下跌维持其利润，这同时也是在维持商业道德游戏规则（突然人为导致大幅降价这是对后期进入或资金链绷得正紧高度运作中的企业是毁灭性打击，对开发商造成商业欺诈，破坏了市场经济的游戏规则；如果再导致经济危机，造成大量失业，更是对人民犯罪）；
消费者（人民）利益均衡：开放地根，大量释放地产领域经济核引擎的能量作用，（死死牴住价格顶线）静待人民生活水平逐年上升，降低住房恩格尔系数，也就是房价比，让老百姓逐步摆脱“房奴”困境生活奔小康。
这就是解决中国房地产价格问题的利益均衡理论，也称鼎衡论：政府、开发商、百姓是地产大鼎之三足，一足跛而鼎失衡。构建和谐社会，就像大自然，任何生命都有存在的理由，只要它遵守了自由竞争的游戏规则，而不应该是像城市景观系统一样，人为地厚此薄彼。富人能买贵房子，穷人也能买便宜的房子，这才是和谐的地产生态系统。
结论：
解决中国地产的痼疾，六条、八条、十五条都太多了，以至于没有任何用途，扬汤止沸而已。真想解决，只需两条：多卖地，少干预。这是我送给政府官员的六字箴言。如此而已。 :lol
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